Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
Dům může na první pohled působit naprosto bezproblémově. To ale ještě neznamená, že jeho skutečný stav odpovídá tomu, co bylo povoleno a co dokládá stavební dokumentace. Právě rozdíl mezi tím, co fyzicky stojí, co je povoleno, k jakému účelu se stavba smí užívat a co je evidováno v katastru nemovitostí, patří mezi nejdůležitější věci, které by se měly řešit ještě před podpisem kupní smlouvy.
Ve čtvrtém dílu seriálu projektu Realiťák roku se proto zaměříme na kolaudaci, stavební dokumentaci, pasport stavby, nepodstatné odchylky a praktické dopady nesrovnalostí při prodeji, koupi a financování nemovitosti.
Aktuální právní stav k 7. říjnu 2026: velkou novelu stavebního zákona prezident republiky podepsal 17. září 2026. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že od 1. ledna 2027 se začne uplatňovat stavební zákon ve znění novely. Obecní a krajské stavební úřady budou v roce 2027 nadále fungovat; zásadní organizační změna územní stavební správy nastane od 1. ledna 2028. Tento článek proto popisuje pravidla účinná k datu vydání a tam, kde je to podstatné, upozorňuje na navazující změny od roku 2027.
SERIÁL: NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON V PRAXI · DÍL 4 ZE 6
Předchozí díl: Drobné a jednoduché stavby 2026: kdy pergola, přístřešek, garáž nebo zahradní domek potřebují povolení? →
Čtyři obrazy nemovitosti musí dávat dohromady smysl
U domu, bytu nebo jiné stavby je vhodné porovnat nejméně čtyři vrstvy informací:
Pokud se tyto čtyři obrazy výrazně rozcházejí, je potřeba zjistit proč ještě před podpisem závazné smlouvy.
Prodáváte dům nebo byt?
Stavební dokumentaci je lepší otevřít ještě před inzercí. Pokud se problém objeví až u kupujícího, právníka, odhadce nebo banky, dostává se celý obchod pod zbytečný časový tlak.
Kolaudace není jen poslední razítko po stavbě
Podle aktuálně účinného stavebního zákona platí jako základní pravidlo, že stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a pouze k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí. Zákon ale zároveň stanovuje výjimky: kolaudační rozhodnutí například nevyžadují některé jednoduché stavby; výjimka se netýká jednoduchých staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci.
To je důležitý rozdíl. Ne každá stavba potřebuje samostatné kolaudační rozhodnutí, ale každá musí být užívána v režimu, který odpovídá jejímu povolenému nebo zákonem určenému účelu.
U rodinného domu proto není podstatná jen otázka „má kolaudaci?“, ale také:
„Kupující často vidí krásně zrekonstruovaný dům, ale nevidí historii stavebních změn. Přitom právě přístavba, obytné podkroví, změna garáže na pokoj nebo jiná úprava může rozhodnout o tom, zda bude transakce hladká. Za kvalitní realitní službu považuji i to, že se dokumentace začne řešit včas a ne až ve chvíli, kdy kupující čeká na hypotéku.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Dokumentaci nemáte schovat jen do šuplíku. Je to povinnost vlastníka
Stavební zákon ukládá vlastníkovi povinnost uchovávat po dobu trvání stavby důležité dokumenty týkající se stavby. Patří mezi ně podle konkrétní situace zejména ověřená projektová dokumentace, dokumentace pro provádění stavby, dokumentace zachycující odchylky, dokumentace skutečného provedení, pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a další důležité doklady. Zákon umožňuje dokumentaci uchovávat i elektronicky.
Co je dobré mít u rodinného domu dohledané?
U staršího domu samozřejmě nemusí existovat stejný balík dokumentů jako u novostavby. Smyslem kontroly není požadovat nemožné, ale zjistit, co se zachovalo, co lze dohledat a zda chybějící dokumentace skrývá skutečný problém.
Chybí dokumentace? Pasport stavby může pomoci – ale není to legalizace
Pokud se ověřená dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena, stavební zákon ukládá vlastníkovi povinnost pořídit pasport stavby. Stavební úřad může jeho pořízení také nařídit.
Pasport je proto velmi užitečný u starších staveb, kde se původní dokumentace během desetiletí ztratila.
Důležité: pasport není „legalizace černé stavby“.
Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně upozorňuje, že ověření pasportu nemůže sloužit k obcházení zákona a k legalizaci nepovolené stavby. Pasport dává smysl tam, kde stavba byla povolena nebo povolení podle tehdejších pravidel nepotřebovala, ale dokumentace se nedochovala nebo není použitelná.
Pokud je problém v tom, že část stavby vznikla bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním, jde o jinou právní situaci. Té se budeme podrobně věnovat v šestém dílu seriálu.
Co když skutečný stav neodpovídá projektu?
Ne každý rozdíl mezi projektem a skutečností automaticky znamená zásadní problém. Stavební zákon výslovně počítá s nepodstatnými odchylkami.
Za nepodstatné se v současné úpravě považují odchylky, při kterých se:
Takové odchylky se řeší v kolaudačním řízení. Žádost o kolaudační rozhodnutí zároveň obsahuje popis odchylek a při nepodstatné odchylce se předkládá dokumentace s jejich vyznačením.
Jakmile ale změna zasahuje například do půdorysu, výšky, nosných konstrukcí, způsobu užívání nebo požární bezpečnosti, není bezpečné ji automaticky považovat za kosmetický rozdíl.
Typické situace, které stojí za kontrolu
Katastr nemovitostí a stavební dokumentace nejsou totéž
Katastr nemovitostí je při každém realitním obchodu zásadní. Ukazuje vlastnická práva, právní omezení, parcely, evidované stavby a další údaje. Není ale kompletním archivem stavebního příběhu nemovitosti.
Z katastru obvykle nezjistíte, zda dnešní dispozice domu přesně odpovídá ověřenému projektu, zda byla konkrétní vnitřní změna řádně provedena nebo zda se část stavby užívá ke správnému účelu.
Proto kontrola listu vlastnictví nenahrazuje kontrolu stavební dokumentace – a naopak.
Proč může nesoulad zkomplikovat hypotéku?
Kupující financující nemovitost hypotékou řeší ještě jednu vrstvu kontroly: nemovitost má zpravidla sloužit jako zajištění úvěru. Banka proto pracuje s oceněním a posuzuje, zda je nemovitost jako zástava přijatelná podle jejích pravidel.
Pokud odhadce nebo banka narazí na zásadní rozdíl mezi skutečností a dostupnými podklady, může to v konkrétním případě vést například k:
„U financování nemovitosti je pro klienta velmi důležité, aby se případné nesrovnalosti objevily co nejdříve. Pokud skutečný stav neodpovídá dokumentaci nebo není jasný povolený způsob užívání části nemovitosti, může to znamenat další prověřování a prodloužení celého procesu. Nejlepší situace je, když prodávající přichází do obchodu s dokumentací připravenou a kupující ví ještě před podpisem smluv, co přesně kupuje.“
— Miroslav Zetek, místopředseda představenstva ČSOB Hypoteční banky, vrchní ředitel pro oblast obchody a klienti a člen odborné poroty projektu Realiťák roku
Konkrétní požadavky se mezi bankami, typy nemovitostí i jednotlivými případy liší. Proto nelze říci, že každá drobná odchylka automaticky znamená zamítnutí hypotéky. Čím zásadnější je ale nesoulad, tím větší je riziko komplikace.
Byt po rekonstrukci: pozor na pocit, že uvnitř si může vlastník změnit cokoli
U bytů bývá stavebně-právní kontrola méně nápadná než u rodinných domů. Kupující vidí zrekonstruovanou koupelnu, otevřenou kuchyň nebo novou dispozici a předpokládá, že jde jen o interiér.
Ne každá dispoziční změna vyžaduje stejné kroky. Zpozornět je ale vhodné zejména tehdy, když rekonstrukce mohla zasáhnout:
U bytové jednotky je proto vedle stavebních podkladů důležité také zjistit, zda změny nevyžadovaly souhlas nebo součinnost společenství vlastníků či dalších osob podle konkrétní situace.
Prodávající: dokumentaci řešte před focením, ne před čerpáním hypotéky
Pokud plánujete prodej domu, chalupy nebo výrazně rekonstruovaného bytu, ideální okamžik pro kontrolu dokumentace je ještě před uvedením nemovitosti na trh.
Co udělat před inzercí
- Stáhněte aktuální list vlastnictví a katastrální mapu.
- Najděte původní povolení a dostupnou projektovou dokumentaci.
- Dohledejte kolaudační rozhodnutí nebo jiné doklady o povoleném užívání, pokud se na stavbu vztahují.
- Porovnejte půdorysy a objem stavby s dnešním skutečným stavem.
- Sepište všechny větší rekonstrukce, přístavby a změny způsobu užívání.
- Zkontrolujte vedlejší stavby na pozemku.
- Pokud dokumentace chybí, zjistěte, zda je vhodným řešením pasport.
- Pokud je podezření na nepovolenou změnu, nesnažte se problém zakrýt pasportem – řešte jeho skutečný právní režim.
- Připravte dokumenty, které mohou potřebovat kupující, jeho advokát, technik a banka.
- Teprve potom nastavte prezentaci nemovitosti tak, aby odpovídala tomu, co lze skutečně doložit.
Nejlepší čas odhalit problém je ještě před prvním zájemcem.
Když prodávající zná stavebně-právní stav nemovitosti předem, může nejasnosti řešit bez tlaku rezervační smlouvy, hypotéky a termínu převodu.
„U kvalitně připravené nemovitosti mají všichni více jistoty. Prodávající ví, co nabízí, kupující ví, co kupuje, a banka či právník nemusí ve finální fázi obchodu řešit překvapení, která mohla být odhalená týdny předem. Dokumentace není administrativní detail – je to součást kvality nabídky.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Velký checklist: 25 věcí, které prověřit před koupí domu
Ne každý dům potřebuje stejný rozsah kontroly. U starší nebo opakovaně rekonstruované nemovitosti ale tento seznam výrazně pomůže.
1. Povolení a užívání
- Existuje doklad, na jehož základě byla hlavní stavba povolena?
- Je dohledatelný doklad o povoleném užívání nebo kolaudaci, pokud byl nebo je vyžadován?
- Odpovídá dnešní způsob užívání povolenému účelu?
- Nejsou některé prostory využívány jinak, než pro co byly určeny?
- Není část domu užívána jako samostatná jednotka, provozovna nebo obytný prostor bez ověření režimu?
2. Projekt a skutečnost
- Odpovídá dnešní půdorys dostupné dokumentaci?
- Souhlasí počet podlaží a základní objem stavby?
- Neproběhla přístavba nebo nástavba?
- Nevzniklo obytné podkroví z původní půdy?
- Nezasáhla rekonstrukce do nosných konstrukcí?
3. Vedlejší stavby a pozemek
- Jsou na pozemku garáže, přístřešky, zahradní domky nebo další objekty?
- Je znám jejich stavební režim?
- Odpovídá skutečné umístění stavby hranicím parcely?
- Nejsou na pozemku objekty, které se v podkladech vůbec neobjevují?
- Neovlivňují stavby ochranná pásma nebo práva třetích osob?
4. Dokumenty a pasport
- Je dokumentace úplná a čitelná?
- Jsou zaznamenány významné změny stavby?
- Existuje dokumentace skutečného provedení, pokud je relevantní?
- Pokud původní dokumentace chybí, je k dispozici pasport?
- Je zřejmé, že pasport dokumentuje legální stav a neslouží jen jako náhrada za nevyřešenou nepovolenou změnu?
5. Financování a smlouva
- Viděl dokumentaci také technický odborník, pokud je nemovitost složitější?
- Má kupující čas řešit případnou nesrovnalost před rezervací nebo kupní smlouvou?
- Byl stavebně-právní stav pravdivě popsán v nabídce a smluvních podkladech?
- Má financující banka všechny podklady, které požaduje?
- Je případné riziko vyřešeno před čerpáním kupní ceny, nikoli pouze ústním příslibem prodávajícího?
Sedm vět, při kterých zbystřit
Oficiální zdroje a metodiky:
• Ministerstvo pro místní rozvoj – Kolaudační řízení
• Ministerstvo pro místní rozvoj – Dokumentace pro povolení záměru
• Ministerstvo pro místní rozvoj – aktuální výklady k novele stavebního zákona
• Stavební zákon 2026 – oficiální informační web
• Pražský hrad – podpis novely stavebního zákona 17. září 2026
Seriál · další díl
Co přinese 5. díl?
V pátém dílu se zaměříme na Portál stavebníka a digitalizaci stavebního řízení.
Ukážeme, co dnes lze řešit elektronicky, jakou roli mají informační systémy stavebního řízení a co se má měnit v dalších letech v souvislosti s novou státní stavební správou.
A hlavně: co z digitalizace reálně pocítí běžný vlastník, kupující nebo prodávající nemovitosti.
Stručně řečeno
Katastr, skutečný stav, stavební dokumentace a kolaudace nejsou jedna a tatáž věc.
Vlastník má povinnost důležité stavební dokumenty uchovávat. Pokud se dokumentace legální stavby nedochovala, může být řešením pasport. Pasport však sám o sobě nelegalizuje nepovolenou stavbu.
Nepodstatné odchylky zákon připouští, ale mají jasné hranice. Zásah do půdorysu, výšky, nosných konstrukcí, způsobu užívání nebo požární bezpečnosti už nelze automaticky považovat za drobnou odchylku.
Při prodeji je nejbezpečnější zjistit skutečný stavebně-právní stav ještě před zveřejněním nabídky.
Nejčastější otázky: kolaudace, dokumentace a skutečný stav
Potřebuje každý dům kolaudační rozhodnutí?
Stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které vyžadují povolení, patří mezi stavby, u nichž se kolaudační rozhodnutí typicky vyžaduje. Zákon však u jiných jednoduchých staveb stanovuje výjimky. Vždy je proto potřeba posuzovat konkrétní druh stavby a právní režim, podle kterého vznikla.
Co když se původní projektová dokumentace ztratila?
Pokud byla stavba povolena a ověřená dokumentace se nedochovala nebo není v náležitém stavu, je vlastník povinen pořídit pasport stavby. Stavební úřad může jeho pořízení také nařídit.
Legalizuje pasport nepovolenou stavbu?
Ne. Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně uvádí, že institut pasportu nemůže sloužit k obcházení zákona a legalizaci černých staveb. U nepovolené stavby je potřeba řešit její skutečný právní režim.
Musí skutečný stav domu přesně odpovídat projektu?
Zákon připouští nepodstatné odchylky. Ty ale nesmí měnit půdorysný ani výškový rozsah stavby, zasahovat do nosných konstrukcí, měnit způsob užívání ani negativně ovlivňovat požární bezpečnost.
Stačí při koupi zkontrolovat katastr nemovitostí?
Ne. Katastr je zásadní pro vlastnická práva a evidované údaje, ale nenahrazuje stavební dokumentaci. Nemusí z něj být patrná dnešní dispozice, povolený způsob užívání ani historie stavebních změn.
Může nesoulad dokumentace ovlivnit hypotéku?
Ano, může. Konkrétní dopad závisí na rozsahu nesouladu a pravidlech banky. V praxi může být potřeba doplnit dokumentaci, vysvětlit stavebně-právní stav nebo řešit, jak bude nemovitost oceněna a přijata do zástavy.
Co když byla garáž přestavěna na obytnou místnost?
Změna způsobu užívání může být stavebně-právně významná. Je potřeba ověřit, v jakém režimu byla provedena a zda jsou splněny podmínky pro nový účel. Samotný fakt, že se místnost dlouhodobě používá k bydlení, nemusí znamenat, že je vše právně vyřešeno.
Kdy má prodávající dokumentaci řešit?
Ideálně ještě před zveřejněním nabídky. Pokud se problém objeví až po rezervaci nebo během hypotéky, může zpozdit obchod, změnit vyjednávací pozici stran nebo v krajním případě transakci ohrozit.
Může makléř sám rozhodnout, zda je stavba legální?
Realitní makléř nenahrazuje stavební úřad, projektanta ani advokáta. Měl by ale umět rozpoznat varovné signály, vyžádat si základní dokumentaci a doporučit odborné prověření tam, kde stav není jasný.
Závěr
Při koupi nebo prodeji nemovitosti není důležité jen to, co vidíte na prohlídce. Stejně podstatné je, co lze doložit.
Kolaudační rozhodnutí, ověřená dokumentace, pasport, změny stavby, skutečný způsob užívání a údaje v katastru tvoří dohromady obraz stavebně-právního stavu nemovitosti. Pokud jednotlivé části nesedí, neznamená to automaticky katastrofu – znamená to ale, že situaci potřebujete pochopit a případně vyřešit.
Největší chybou je nejasnost ignorovat a doufat, že ji při prodeji nikdo neotevře.
Prodáváte nemovitost a nejste si jistí dokumentací?
Nečekejte, až nesrovnalost objeví kupující, advokát, odhadce nebo banka. Dokumentaci je nejbezpečnější prověřit ještě před zveřejněním nabídky.
Úplně na závěr
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Projekt pomáhá veřejnosti vybírat prověřené realitní profesionály a současně ukazuje, co má kvalitní služba při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti skutečně obsahovat.
Kontrola dokumentace, kolaudace a skutečného stavu je přesně tím typem práce, který nemusí být na první pohled vidět, ale může rozhodnout o bezpečném průběhu celé transakce.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Hledáte odborníka ve svém regionu? Využijte přehled nejlepších a prověřených makléřů projektu Realiťák roku.
Kontakt
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Další zajímavé články
- Nový stavební zákon: co se mění pro vlastníky, kupující a prodávající nemovitostí
- Rodinný dům a pozemek: co si ověřit ještě před koupí
- Drobné a jednoduché stavby 2026: pergola, přístřešek, garáž a zahradní domek
- Skryté vady po koupi nemovitosti: co dělat, když se problém objeví až po předání
- Stavební dokumentace: klíčová povinnost pro vlastníky nemovitostí
