12.9.2026 20:27
Byt nebo dům v exekuci či insolvenci může být zajímavou příležitostí, ale také jedním z právně nejsložitějších realitních obchodů. Nestačí zkontrolovat cenu a aktuální list vlastnictví. Rozhodující je, kdo smí s nemovitostí skutečně nakládat, jaké exekuce nebo insolvenční řízení probíhají, komu bude zaplacena kupní cena, jak budou odstraněna omezení a zda vůbec lze standardní kupní smlouvu bezpečně uzavřít. Přinášíme 20 kontrol, které by měl kupující udělat ještě před rezervací nebo odesláním první koruny.
Rychlá odpověď
Nemovitost zatíženou exekucí nebo zahrnutou do insolvenčního řízení lze za určitých okolností koupit, ale nelze k ní přistupovat jako k běžnému prodeji.
Nejdříve je potřeba zjistit přesný právní stav, fázi řízení a především to, kdo má právo s nemovitostí nakládat. U exekuce může do procesu vstupovat soudní exekutor, u insolvence může mít dispoziční oprávnění insolvenční správce.
Kupující by proto neměl podepisovat rezervaci ani posílat peníze jen na základě ujištění, že „dluh se z kupní ceny doplatí“. Celá transakce musí mít předem právně ověřený mechanismus.
Základní pravidlo: pokud se na listu vlastnictví objeví exekuční příkaz, zákaz nakládání, insolvenční poznámka nebo jiný závažný zápis, nepokračujte standardním způsobem jen proto, že prodávající slibuje jeho rychlé odstranění.
„Nízká cena nemovitosti v problémové situaci může působit velmi lákavě. Jenže sleva několika set tisíc korun není výhodou, pokud kupující neví, zda prodávající vůbec smí nemovitost převést nebo zda na ní nezůstane problém, který později znemožní zápis vlastnictví. Tady se opravdu vyplatí zpomalit.“
V běžné řeči se oba pojmy někdy směšují, právně ale znamenají něco jiného.
Exekuce je nucený výkon konkrétního dluhu nebo povinnosti. Proti jedné osobě může být současně vedeno i více exekučních řízení.
Pokud soudní exekutor postihne konkrétní nemovitost exekučním příkazem k jejímu prodeji, tato informace se zapisuje také do katastru nemovitostí.
Insolvenční řízení řeší úpadek nebo hrozící úpadek dlužníka komplexněji vůči jeho věřitelům.
Majetek dlužníka může tvořit takzvanou majetkovou podstatu a podle fáze a způsobu řešení insolvence se mění také osoba, která s tímto majetkem může právně nakládat.
Proto nestačí vědět pouze:
„Prodávající je v insolvenci.“
Je potřeba vědět, v jaké fázi se řízení nachází a kdo má k nemovitosti dispoziční oprávnění.
První kontrola vede do katastru nemovitostí.
Sledujte zejména:
ČÚZK uvádí, že poznámkami se do katastru zapisují významné informace, mezi nimi například exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zákaz nakládání nebo údaje související s insolvencí.
Nejste si jistí, co na listu vlastnictví znamená část C, D nebo plomba?
→ Přečtěte si: Jak číst list vlastnictví – 20 věcí, které zkontrolovat
Aktuální list vlastnictví je zásadní, ale u rizikovější transakce by neměl být jediným zdrojem informací.
Vedle katastru má smysl prověřit také:
Teprve kombinace těchto informací umožní právníkovi určit, jaký postup je vůbec možný.
Exekutorská komora ČR provozuje Centrální evidenci exekucí, ve které lze získat informace o exekučních řízeních vedených soudními exekutory.
Pozor: Centrální evidence exekucí není univerzálním registrem všech možných výkonů rozhodnutí. Exekutorská komora uvádí, že neobsahuje například výkony rozhodnutí vedené soudy, orgány státní správy a samosprávy, finančními úřady nebo zdravotními pojišťovnami podle jiných předpisů než exekučního řádu. Proto je nutné výsledek CEE vždy hodnotit spolu s katastrem a dalšími podklady konkrétního případu.
Samotný údaj o exekuci ale ještě neříká vše.
Potřebujete znát například:
Na jednu osobu totiž může být vedeno více exekucí a na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů.
Exekutorská komora vysvětluje, že exekuční příkaz k prodeji nemovitosti slouží k jejímu postižení za účelem zpeněžení.
Poznámka o tomto příkazu se zapisuje na list vlastnictví právě jako upozornění pro třetí osoby.
Pro kupujícího to znamená:
nejde o obyčejnou hypotéku, kterou lze rutinně doplatit z kupní ceny.
Než uděláte další krok, musí právník zjistit právní režim konkrétní exekuce a možnost bezpečného převodu.
Důležité: omezení nakládání nemusí začít až vydáním exekučního příkazu k prodeji konkrétní nemovitosti. Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce může na povinného dopadat takzvané generální inhibitorium – zákaz nakládat s majetkem s výjimkami stanovenými zákonem. Samotný pohled na jeden konkrétní zápis proto nestačí k závěru, že vlastník může nemovitost volně převést.
Insolvenční rejstřík provozovaný Ministerstvem spravedlnosti je veřejným zdrojem informací o insolvenčních řízeních.
Pokud je proti vlastníkovi vedena insolvence, nestačí se podívat jen na to, zda jeho jméno v rejstříku existuje.
Zajímat vás musí:
Co znamená „dispoziční oprávnění“?
Zjednodušeně jde o oprávnění nakládat s majetkem patřícím do majetkové podstaty. Podle Ministerstva spravedlnosti se osoba s tímto oprávněním může během insolvenčního řízení měnit – může jí být dlužník nebo insolvenční správce.
Tohle je možná nejdůležitější otázka celého článku.
Na listu vlastnictví může být stále zapsán původní majitel.
To ale samo o sobě neznamená, že může bez dalšího:
U exekuce a insolvence mohou jeho možnosti nakládání s majetkem podléhat zásadním omezením.
Zápis vlastníka v katastru proto není totéž jako ověření jeho aktuálního práva nemovitost volně prodat.
Běžná rezervační smlouva předpokládá, že prodávající je schopen následně uzavřít kupní smlouvu a převést vlastnictví.
U exekuce nebo insolvence to nemusí platit.
Proto musí být ještě před složením rezervační jistoty jasné:
Velká červená vlajka: „Pošlete nám teď 300 000 Kč jako rezervaci a exekuci nějak vyřešíme potom.“
Informace:
„Na bytě je dluh asi 400 tisíc.“
není dostatečná.
Potřebujete vědět:
Dluh, kvůli kterému se problém objevil, nemusí být jediným problémem prodávajícího.
Na nemovitosti může současně váznout například:
Proto není bezpečné počítat:
kupní cena minus jeden známý dluh = peníze prodávajícímu.
Právní a platební mechanismus musí vycházet ze skutečné struktury práv a závazků.
U běžného prodeje se kupní cena často skládá do bezpečné úschovy.
U problémové nemovitosti může být platební schéma výrazně složitější.
Část peněz může podle konkrétního právního řešení směřovat například:
Kupující nesmí platební schéma improvizovat.
Musí vycházet z dokumentů připravených a ověřených odborníkem.
Kupní cena musí být chráněná
→ Přečtěte si: Úschova kupní ceny – advokátní, notářská, nebo bankovní?
Univerzální vzor z internetu je rizikový i u běžného obchodu.
U exekuce nebo insolvence může být vyloženě nebezpečný.
Smlouva musí podle konkrétní situace řešit například:
→ Kupní smlouva na nemovitost: co zkontrolovat před podpisem
Kontrola listu vlastnictví v den první prohlídky nestačí.
Právní stav se může změnit:
Proto má smysl stav kontrolovat opakovaně až do bezpečného dokončení převodu a výplaty kupní ceny.
Problematické nemovitosti mohou být nabízené pod běžnou tržní cenou.
Nízká cena ale může odrážet:
Proto vždy porovnávejte cenu s nemovitostí, která má čistý právní stav.
„Cena sama o sobě neříká, zda je nemovitost výhodná. Právní riziko má také svoji cenu. Pokud je standardní byt za sedm milionů a komplikovaná nemovitost za šest a půl, kupující musí vědět, za co přesně půlmilionovou slevu dostává a jaké riziko přebírá.“
Tohle je důležité rozlišovat.
Nemovitost lze za určitých okolností získat také prostřednictvím exekuční dražby.
V takovém případě neuzavíráte standardní kupní smlouvu s vlastníkem tak, jak jste zvyklí z běžného realitního obchodu.
Exekutorská komora provozuje oficiální Portál dražeb, na kterém jsou soustředěny informace o nařízených dražbách soudními exekutory.
Proces se řídí dražebními pravidly a dokumenty konkrétní dražby.
Kupující musí předem prostudovat zejména:
Vyvolávací cena nebo aktuální cena dosažená v dražbě není totéž co běžná tržní cena nemovitosti.
Kupující by si měl ještě před přihazováním stanovit vlastní maximální limit.
Do něj musí započítat:
Emoce v dražbě fungují stejně jako v klasické aukci – velmi snadno překročíte částku, za kterou ještě koupě dávala ekonomický smysl.
Někdy ano, ale financování může být komplikovanější než při standardní koupi.
Banka bude řešit nejen bonitu kupujícího, ale také:
U dražby bývají navíc pevně stanovené lhůty pro úhradu nejvyššího podání, takže financování je potřeba připravit výrazně dříve.
Nejdříve tedy ověřte financování a teprve potom přijímejte závazky.
Právně komplikovaná nemovitost není automaticky technicky špatná.
Ale nesoustřeďte se natolik na exekuci, že zapomenete na samotný dům nebo byt.
Prověřte:
→ Technická inspekce nemovitosti před koupí: co může odhalit
Majitel zapsaný v katastru nemusí být jedinou osobou, která v nemovitosti bydlí.
Může v ní být:
Kupující proto musí vědět nejen, kdy získá vlastnické právo, ale také zda a kdy bude moci nemovitost reálně převzít.
U standardního bytu může být profesionální právní kontrola velmi rozumná.
U exekuce nebo insolvence je její význam ještě výrazně vyšší.
Advokát by měl posoudit zejména:
Tady není cílem „mít smlouvu“. Cílem je mít právně bezpečný postup od prvního podpisu až po převzetí nemovitosti.
Tato věta může být v konkrétním případě pravdivá.
Ale bez dokumentů je bezcenná.
Kupující potřebuje před podpisem vědět:
Bez odpovědí na tyto otázky nejde o bezpečně připravený obchod.
Problematický právní stav automaticky neznamená špatnou investici.
Koupě může dávat smysl, pokud:
Výhodná koupě nevzniká tím, že ignorujete problém.
Vzniká tehdy, když problém přesně znáte, umíte ho řešit a cena za převzaté riziko dává ekonomický smysl.
Někdy je nejlepší realitní rozhodnutí žádnou smlouvu nepodepsat.
To platí zejména tehdy, když:
Kupujete nemovitost a objevili jste problém v katastru?
Neřešte závažný zápis jen podle vysvětlení prodávajícího. Kvalitní makléř má umět problém identifikovat, získat potřebné dokumenty a včas zapojit advokáta, banku nebo dalšího odborníka.
Za určitých okolností ano, ale postup se může výrazně lišit od standardní koupě. Je nutné ověřit konkrétní exekuční řízení, omezení vlastníka a právně správný způsob převodu. Takovou transakci by měl předem posoudit advokát.
Katastr eviduje řadu významných poznámek včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitosti nebo některých omezení nakládání. U rizikovější transakce ale samotný list vlastnictví nestačí a je vhodné prověřit také další oficiální evidence a podkladové listiny.
Exekutorská komora ČR provozuje Centrální evidenci exekucí, která poskytuje informace o exekučních řízeních vedených soudními exekutory. Výsledek je potřeba vyhodnotit spolu s katastrem a dokumenty konkrétního případu.
V Insolvenčním rejstříku provozovaném Ministerstvem spravedlnosti. Důležité ale není pouze to, zda řízení existuje. Je potřeba posoudit jeho aktuální stav a zjistit, kdo má právo nakládat s konkrétní nemovitostí.
Nelze odpovědět pouze ano nebo ne. Záleží na fázi insolvenčního řízení, způsobu jeho řešení, zařazení nemovitosti do majetkové podstaty a na tom, kdo má dispoziční oprávnění. Před uzavřením smlouvy je nutné konkrétní případ právně prověřit.
U nemovitosti s exekucí nebo insolvencí není vhodné platit zálohu bez předchozí kontroly právního stavu a smluvního mechanismu. Musí být jasné, kdo smí platbu přijmout a co se s ní stane, pokud převod nemůže proběhnout.
Dražba probíhá podle zvláštních pravidel a může být legitimní cestou k nabytí nemovitosti. Kupující ale musí předem prostudovat dražební vyhlášku, právní stav, závady, podmínky úhrady a skutečný stav nemovitosti. Dražba není totéž jako běžná koupě přes kupní smlouvu.
Někdy ano, ale záleží na právním stavu, způsobu prodeje a podmínkách konkrétní banky. Financování je potřeba řešit předem, zejména pokud jsou s transakcí spojené pevné lhůty.
Ne. Kupující potřebuje přesný a právně prověřený mechanismus, který určí, komu se peníze platí, za jakých podmínek dojde k odstranění omezení a co se stane, pokud plánovaný postup nebude možné dokončit.
Exekuce nebo insolvence neznamenají automaticky, že nemovitost nelze koupit.
Znamenají ale, že běžný realitní postup nemusí být použitelný.
Kupující musí především zjistit:
Až potom má smysl řešit, zda je nabízená cena skutečně výhodná.
Koupě nemovitosti v exekuci nebo insolvenci může být řešitelná, ale vyžaduje úplně jinou míru přípravy než standardní prodej.
Nejdůležitější není získat co nejvyšší slevu. Nejdůležitější je vědět, že osoba podepisující smlouvu má k převodu oprávnění, peníze směřují na správné místo a kupující se na konci skutečně stane vlastníkem nemovitosti bez nečekaných právních komplikací.
Pokud některý z těchto bodů neumí účastníci transakce předem jasně vysvětlit a doložit, je správný čas obchod zastavit a nejprve vyřešit právní stav.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Právě koupě nemovitosti zatížené exekucí nebo insolvencí ukazuje, proč kvalitní realitní služba není jen o nalezení nemovitosti a domluvě ceny. Makléř nemá nahrazovat advokáta, exekutora ani insolvenčního správce, ale musí umět riziko rozpoznat, zastavit standardní postup a včas zapojit správné odborníky.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Aktuálnost a doporučené zdroje
Článek vychází z právního a informačního prostředí dostupného v září 2026. Exekuční i insolvenční řízení se mohou v čase rychle měnit a každý konkrétní případ je nutné posoudit individuálně.
Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení. U nemovitosti zatížené exekucí, insolvencí nebo jiným omezením doporučujeme právní stav a celý převod vždy předem posoudit advokátem se zkušeností s realitními transakcemi a danou problematikou.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský