Kupní smlouva na nemovitost: 20 bodů, které zkontrolovat před podpisem

Kupní smlouva je okamžik, kdy se z domluveného realitního obchodu stává skutečný právní závazek. U bytu, domu nebo pozemku za několik milionů korun proto nestačí zkontrolovat jen kupní cenu a jména účastníků. Smlouva musí správně navazovat na katastr nemovitostí, hypotéku kupujícího, případný úvěr prodávajícího, úschovu peněz, výmaz zástav, předání nemovitosti i situaci, kdy některý krok neproběhne podle plánu. Přinášíme praktický seznam 20 bodů, které je vhodné projít ještě před podpisem.

Rychlá odpověď

Před podpisem kupní smlouvy zkontrolujte nejen správnou identifikaci prodávajícího, kupujícího a nemovitosti, ale také přesnou kupní cenu, způsob její úhrady, podmínky úschovy, hypotéku, případné zástavní právo prodávajícího, návrh na vklad, postup při zamítnutí vkladu, právní a technický stav nemovitosti, známé vady, vybavení, termín vyklizení, předání, přepis energií a sankce za nesplnění povinností.

Samotným podpisem kupní smlouvy se kupující ještě nestává vlastníkem nemovitosti. U nemovitosti evidované v katastru je pro převod vlastnického práva zásadní následný vklad do katastru nemovitostí.

Dobrá kupní smlouva proto neřeší jen to, co mají strany udělat, když všechno proběhne správně, ale také co se stane, pokud banka neposkytne peníze, katastr vklad nepovolí, prodávající nemovitost nepředá nebo se mezi podpisem a převodem objeví nové právní omezení.

Kupní smlouva není jen „papír pro katastr“

V praxi má kupní smlouva několik funkcí současně.

Musí:

• platně založit převod nemovitosti,
• správně identifikovat převáděný majetek,
• upravit zaplacení kupní ceny,
• navazovat na úschovu,
• navazovat na financování bankou,
• řešit existující zástavy a další práva,
• stanovit postup při zápisu do katastru,
• upravit předání a vyklizení,
• popsat známý stav a vady,
• řešit situace, kdy jedna strana nesplní svou povinnost.

Proto může být velmi nebezpečné stáhnout univerzální vzor z internetu a pouze do něj přepsat jména, adresu a kupní cenu.

„Kupní smlouva musí odpovídat konkrétnímu obchodu. Úplně jinak bude nastavena koupě bytu zaplaceného z vlastních peněz a jinak prodej domu, kde kupující čerpá hypotéku a prodávající současně doplácí svůj starý úvěr. Právě návaznost jednotlivých kroků rozhoduje o bezpečnosti celé transakce,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

1. Ověřte všechny smluvní strany

Začněte tím nejjednodušším – kdo vůbec smlouvu uzavírá.

U fyzických osob musí být smluvní strany jednoznačně identifikovány. U právnické osoby navíc zkontrolujte, kdo je oprávněn za společnost jednat.

Zvláštní pozornost vyžaduje:

• spoluvlastnictví,
• společné jmění manželů,
• zastoupení na základě plné moci,
• dědictví,
• opatrovnictví,
• vlastnictví právnické osoby.

Jména prodávajících musí odpovídat aktuálnímu právnímu stavu.

2. Zkontrolujte, zda smlouvu podepisují všichni, kdo mají

Nestačí vědět, kdo je na listu vlastnictví. Je potřeba také ověřit, zda všechny osoby, které musí právně jednat, skutečně smlouvu podepisují nebo jsou platně zastoupeny.

Pokud někdo jedná na základě plné moci, zkontrolujte:

• kdo ji udělil,
• komu,
• pro jaký konkrétní právní úkon,
• zda její forma odpovídá požadavkům transakce.

3. Nemovitost musí být označena přesně podle katastru

Formulace:

„byt 3+kk v Praze 10“

je pro kupní smlouvu zcela nedostatečná.

Smlouva musí jednoznačně identifikovat převáděnou nemovitost podle aktuálních údajů katastru.

U bytu může být potřeba uvést například:

• číslo jednotky,
• budovu, v níž je jednotka vymezena,
• pozemek nebo pozemky,
• katastrální území,
• obec,
• podíl na společných částech.

U domu nebo pozemku zase správná parcelní čísla a další údaje podle konkrétního způsobu evidence.

Podrobný návod najdete také v článku Jak číst list vlastnictví: 20 věcí, které zkontrolovat v katastru.

4. Nezapomeňte na garáž, sklep, parkovací stání a cestu

Nemovitost, kterou kupující fakticky používá jako jeden celek, může být právně rozdělena do několika položek.

Samostatně může být řešen:

• sklep,
• garáž,
• parkovací jednotka,
• podíl na garáži,
• zahrada,
• podíl na přístupové cestě,
• další pozemek.

Pokud má být něco součástí koupě, musí smluvní dokumentace odpovídat jeho skutečné právní podobě.

5. Kupní cena musí být jednoznačná

Ve smlouvě musí být jasné:

• jaká je celková kupní cena,
• zda už byla část uhrazena například jako rezervační jistota,
• kolik ještě zbývá doplatit,
• z jakých zdrojů bude cena hrazena.

Pokud bylo například 200 000 Kč zaplaceno při rezervaci, musí být jasné, zda se tato částka započítává do kupní ceny a kde se aktuálně nachází.

6. Nestačí napsat „kupní cena bude uhrazena“

Platební mechanismus musí být konkrétní.

Je potřeba vědět:

• kolik kupující platí z vlastních peněz,
• kolik poskytne banka,
• kam jednotlivé částky směřují,
• v jakém termínu,
• co je podmínkou jednotlivých plateb.

U kombinace hypotéky kupujícího a hypotéky prodávajícího může být platební struktura rozdělena do několika samostatných částek.

7. Úschova kupní ceny musí navazovat na kupní smlouvu

Kupující obvykle nechce poslat několik milionů korun prodávajícímu dříve, než se stane vlastníkem.

Prodávající zase nechce převést nemovitost bez jistoty, že kupní cena skutečně existuje a bude mu vyplacena.

Právě proto se při realitních transakcích běžně používá bezpečná úschova kupní ceny.

Podle konkrétní dohody může jít například o:

• advokátní úschovu,
• notářskou úschovu,
• bankovní úschovu.

Kupní smlouva a smlouva o úschově musí být vzájemně sladěné.

Pokud jedna říká, že peníze budou vyplaceny po zápisu kupujícího a druhá stanoví jinou podmínku, vzniká zbytečné riziko.

8. Přesně určete podmínky výplaty prodávajícímu

Jedna z nejdůležitějších částí transakce je okamžik, kdy úschova uvolní peníze.

Typickou podmínkou bývá například:

• kupující je zapsán jako vlastník,
• na listu vlastnictví nejsou nové nežádoucí zápisy,
• zůstávají pouze předem dohodnutá práva – například zástava banky kupujícího,
• byly splněny další smluvní podmínky.

Podmínka musí být objektivně ověřitelná.

Čím méně prostoru zůstane pro pozdější spor o to, zda už je možné peníze uvolnit, tím lépe.

9. Hypotéka kupujícího musí časově navazovat

Pokud kupující financuje část ceny hypotékou, kupní smlouva musí respektovat podmínky banky.

Je potřeba vědět:

• kdy banka čerpání umožní,
• jaké dokumenty požaduje,
• zda chce nejprve zapsat zástavní právo,
• kam banka odešle úvěrové prostředky,
• jaké jsou lhůty.

Smlouva proto nesmí například požadovat úhradu celé ceny za pět dnů, pokud banka objektivně potřebuje delší dobu ke splnění čerpacích podmínek.

Více k financování najdete v článku Co když banka neschválí hypotéku nebo nevyjde odhad?.

10. Hypotéka prodávajícího musí mít jasný plán výmazu

Pokud má prodávající na nemovitosti stále hypotéku, není to samo o sobě nic mimořádného.

Je ale nutné přesně vědět:

• kolik bance zbývá zaplatit,
• na jaký účet má být dluh uhrazen,
• do kdy platí vyčíslení,
• za jakých podmínek banka vydá souhlas s výmazem zástavy,
• kdo a kdy výmaz zajistí.

„Nejdražší chyby často nevznikají proto, že by někdo chtěl druhého podvést. Vzniknou proto, že smlouva nepočítá s reálným postupem banky, úschovy nebo katastru. Dobrá transakce musí být postavena jako časová osa, kde každý krok navazuje na předchozí,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

11. Zkontrolujte všechna právní omezení nemovitosti

Kupní smlouva musí odpovídat aktuálnímu listu vlastnictví.

Prověřte zejména:

• zástavní práva,
• věcná břemena,
• služebnosti,
• zákazy zcizení,
• zákazy zatížení,
• plomby,
• další poznámky a omezení.

Pokud má být některé právo při prodeji zrušeno, smlouva musí obsahovat mechanismus jeho odstranění.

Pokud naopak zůstává, kupující musí přesně vědět, co přebírá.

12. Prohlášení prodávajícího nejsou formalita

Významnou část smlouvy tvoří prohlášení o právním a faktickém stavu nemovitosti.

Podle konkrétní transakce se může řešit například:

• zda nemovitost není převedena jiné osobě,
• zda neexistují další nezapsaná práva,
• zda ji neužívá třetí osoba,
• zda nejsou uzavřeny jiné smlouvy o jejím převodu,
• zda nejsou známé zásadní vady,
• zda prodávající poskytl kupujícímu potřebné informace.

Každé prohlášení ale musí odpovídat skutečnosti.

Není vhodné mechanicky převzít ze vzoru větu, kterou prodávající objektivně nemůže pravdivě potvrdit.

13. Známé vady popište konkrétně

Prodávající by měl známé relevantní vady kupujícímu sdělit.

Pokud například:

• do sklepa při extrémním dešti proniká voda,
• jedno okno netěsní,
• kotel vyžaduje opravu,
• terasa má porušenou hydroizolaci,
• v bytě je známý problém s odpady,

je bezpečnější stav transparentně popsat než později vysvětlovat, kdo o čem věděl.

Velmi obecné formulace typu „kupující se seznámil se stavem nemovitosti“ samy o sobě neřeší každý budoucí spor o skrytou vadu.

K technickému prověření doporučujeme článek Technická inspekce nemovitosti před koupí.

14. Zkontrolujte stavebně-právní stav

Kupní smlouva může správně popsat nemovitost podle katastru a přesto může existovat problém ve stavební dokumentaci.

Typicky:

• nepovolená přístavba,
• změna dispozice,
• jiný způsob užívání,
• vedlejší stavba bez odpovídajících podkladů,
• nesoulad dokumentace se skutečností.

U rodinného domu proto kontrola kupní smlouvy nemůže nahradit kontrolu technických a stavebních podkladů.

15. U bytu řešte dluhy a dokumenty SVJ

Kupujete-li jednotku, smluvní proces by měl pracovat také s potvrzením osoby odpovědné za správu domu o případných dluzích prodávajícího.

Vedle toho je ještě před koupí vhodné prověřit:

• úvěry SVJ,
• plánované rekonstrukce,
• mimořádné příspěvky,
• měsíční platby,
• zápisy ze shromáždění.

Podrobný checklist najdete v článku Jak prověřit SVJ před koupí bytu.

16. Kdo podává návrh na vklad

Po podpisu kupní smlouvy musí být zajištěn návrh na vklad vlastnického práva do katastru.

Smluvní dokumentace by měla určit:

• kdo návrh připraví,
• kdo ho podepíše,
• kdo ho podá,
• kdy bude podán,
• kdo uhradí správní poplatek.

Není vhodné ponechat tento zásadní krok pouze na větě „někdo to potom odnese na katastr“.

17. Podpis kupní smlouvy ještě není převod vlastnictví

Tohle je jeden z nejdůležitějších bodů pro laiky.

Podepsáním smlouvy vznikají smluvní závazky, ale u nemovitosti evidované v katastru se vlastnické právo převádí prostřednictvím vkladového řízení.

Právní účinky zápisu potom působí k okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

Proto musí být bezpečně vyřešeno období mezi:

podpisem smlouvy → podáním návrhu → rozhodnutím katastru → výplatou kupní ceny → předáním.

18. Co když katastr vklad nepovolí

Dobrá smlouva musí počítat i s touto možností.

Důvody mohou být různé:

• chybná identifikace nemovitosti,
• formální nedostatek listiny,
• rozpor s aktuálním stavem katastru,
• problém se zastoupením,
• jiná právní překážka.

Smlouva by měla stanovit:

• zda se strany nejprve pokusí nedostatek odstranit,
• v jaké lhůtě poskytnou součinnost,
• zda podepíší opravenou smlouvu nebo nový návrh,
• co se stane s penězi v úschově, pokud převod definitivně neproběhne.

19. Termín předání musí být přesný

Předání může být navázáno například na:

• zápis vlastnického práva,
• výplatu kupní ceny,
• pevné datum,
• kombinaci několika podmínek.

Vyhněte se neurčitým formulacím typu:

„Nemovitost bude předána následně.“

Vhodnější je jasně stanovit například počet pracovních dnů od konkrétní události.

Součástí předání má být předávací protokol

Do něj doporučujeme zaznamenat zejména:

• datum a čas předání,
• stavy elektřiny, plynu a vody,
• počet předaných klíčů,
• ovladače a čipy,
• stav nemovitosti,
• předávanou dokumentaci,
• případné zjištěné nedostatky.

20. Sankce musí dávat smysl oběma stranám

Pokud smlouva stanoví povinnosti, měla by rozumně řešit také jejich porušení.

Může jít například o prodlení:

• kupujícího s úhradou ceny,
• prodávajícího s vyklizením,
• prodávajícího s předáním,
• některé strany s poskytnutím součinnosti katastru.

Sankce nemají být pouze „co nejvyšší“.

Mají především motivovat ke splnění povinnosti a odpovídat významu konkrétního závazku.

„Klienti někdy hledají ve smlouvě hlavně smluvní pokuty. Já se nejdřív dívám na to, jestli je vůbec jasně napsané, kdo co a kdy musí udělat. Teprve potom má smysl řešit sankci. Pokud je samotná povinnost nejasná, vysoká pokuta problém nevyřeší,“ doplňuje Monika Lukášová.

Další praktické věci, které před podpisem nepřehlédnout

Co zůstane v nemovitosti

Velmi častým zdrojem zbytečných sporů bývá vybavení.

Je součástí ceny:

• kuchyňská linka?
• lednice?
• pračka?
• vestavěné skříně?
• zahradní domek?
• robotická sekačka?
• svítidla?
• venkovní žaluzie?

Co je pro jednu stranu samozřejmé, nemusí být samozřejmé pro druhou.

U dražšího vybavení je vhodné připravit konkrétní seznam.

Nemovitost má být při předání ve sjednaném stavu

Mezi podpisem smlouvy a předáním může uplynout několik týdnů.

Je proto vhodné řešit, že prodávající:

• nebude nemovitost podstatně měnit,
• odstraní své věci, pokud bylo sjednáno vyklizení,
• ponechá sjednané vybavení,
• bude nemovitost běžně udržovat.

Pokud během této doby nastane havárie nebo významné poškození, musí být jasné, jak se situace řeší.

Pozor na osoby, které v nemovitosti stále bydlí

Nemovitost může být užívána:

• prodávajícím,
• nájemcem,
• rodinným příslušníkem,
• jinou osobou.

Kupující potřebuje přesně vědět, zda kupuje:

• nemovitost volnou,
• nemovitost s pokračujícím nájmem,
• nebo nemovitost, která bude vyklizena až v určitém termínu.

Ústní příslib „oni se do té doby odstěhují“ není u milionové transakce dostatečný plán.

Datum podpisu a datum předání nemusí být stejné

Je běžné, že mezi podpisem kupní smlouvy a fyzickým převzetím nemovitosti uběhne určitá doba.

Proto je důležité správně rozlišovat:

• podpis smlouvy,
• úhradu kupní ceny,
• podání návrhu na vklad,
• zápis vlastnictví,
• výplatu peněz,
• předání klíčů.

Každý okamžik má jiný význam.

Energie a služby naplánujte předem

Smluvní dokumentace nebo předávací proces by měly řešit také praktické předání provozu.

Typicky:

• elektřina,
• plyn,
• voda,
• správce domu,
• SVJ,
• případně internet nebo další služby.

Stavy měřidel zaznamenejte do protokolu a ideálně je také vyfotografujte.

Zkontrolujte návaznost na rezervační smlouvu

Kupní smlouva nesmí zbytečně odporovat tomu, co bylo dohodnuto při rezervaci.

Porovnejte zejména:

• kupní cenu,
• započtení rezervační jistoty,
• způsob financování,
• termíny,
• vybavení,
• podmínky koupě.

Jakmile se podmínky mezitím změnily, musí být změna právně správně zachycena.

Nekopírujte automaticky smlouvu z předchozího prodeje

Každá transakce může mít jiné okolnosti.

Jiná smlouva je potřeba při:

• prodeji s hypotékou,
• koupi v hotovosti,
• spoluvlastnictví,
• prodeji zděděné nemovitosti,
• věcném břemeni,
• řetězové transakci,
• prodeji pronajatého bytu,
• koupi pozemku.

Proto text, který bez problému fungoval u jednoho bytu, nemusí bezpečně fungovat u jiného.

Podpisy – proč se běžně ověřují

Kupní smlouva na nemovitou věc musí být písemná.

Úřední ověření podpisů samo o sobě není obecnou podmínkou platnosti kupní smlouvy. Pro účely vkladového řízení se však ověřené podpisy běžně používají a dávají praktický smysl.

Pokud podpisy na soukromé vkladové listině ověřené nejsou, musí katastr řešit prokázání jejich pravosti jiným zákonným způsobem.

V běžné realitní praxi je proto vhodné proces podpisů nastavit správně hned při podpisu dokumentace.

Přečtěte smlouvu celou – včetně příloh

Přílohy mohou být stejně důležité jako samotný text smlouvy.

Může jít například o:

• seznam vybavení,
• plnou moc,
• půdorys,
• technický popis,
• předávací dokumentaci,
• další dohody.

Nikdy nepodepisujte větu:

„Příloha č. 2 tvoří nedílnou součást smlouvy“

pokud jste přílohu č. 2 vůbec nedostali.

Nekontrolujte smlouvu až pět minut před podpisem

Právní kontrola ztrácí smysl, pokud klient dostane dokument ve chvíli, kdy už všichni sedí u jednoho stolu a čekají jen na podpis.

Ideálně má mít dostatek času:

• smlouvu přečíst,
• položit otázky,
• nechat ji zkontrolovat,
• porovnat ji s bankovními podmínkami,
• vyjasnit nejasné formulace.

Modelový bezpečný průběh kupní transakce

Konkrétní postup se vždy přizpůsobuje situaci, ale typický obchod může vypadat například takto:

1. Strany se dohodnou na ceně a podmínkách.
2. Proběhne právní a technická kontrola nemovitosti.
3. Kupující dokončí přípravu financování.
4. Prodávající získá vyčíslení svého úvěru, pokud hypotéku má.
5. Advokát připraví kupní smlouvu, úschovu a návrh na vklad.
6. Banky dokumenty odsouhlasí, pokud je to potřeba.
7. Strany podepíší smlouvy.
8. Kupující složí vlastní prostředky do úschovy.
9. Banka kupujícího načerpá hypotéku podle podmínek.
10. Podá se návrh na vklad vlastnického práva.
11. Katastr provede vklad.
12. Po splnění podmínek se kupní cena vyplatí prodávajícímu.
13. Nemovitost se předá.
14. Provedou se přepisy energií a oznámení správci či SVJ.

Pořadí se může lišit. Důležité je, aby bylo předem jasně nastavené.

Co když kupující platí celou cenu z vlastních prostředků?

Proces může být jednodušší, protože není potřeba splnit čerpací podmínky hypoteční banky kupujícího.

To ale neznamená, že lze vynechat:

• kontrolu právního stavu,
• bezpečné uložení kupní ceny,
• vkladové řízení,
• kontrolu před výplatou peněz.

Platba „na účet prodávajícího hned po podpisu“ může být pro kupujícího velmi riziková.

Co když kupující financuje hypotékou?

Do obchodu vstupuje další významný účastník – banka.

Banka může požadovat:

• konkrétní znění kupní smlouvy,
• zástavní smlouvu,
• návrh na vklad zástavního práva,
• pojistnou smlouvu,
• doklady k nemovitosti,
• další podmínky čerpání.

Proto musí být advokát, makléř, kupující a hypoteční specialista dobře koordinováni.

Co když prodávající potřebuje peníze na koupi dalšího bydlení?

Vzniká řetězová transakce.

Například:

Kupující A → kupuje byt prodávajícího B → prodávající B za získané peníze kupuje dům C.

Pak jsou mimořádně důležité:

• termíny jednotlivých smluv,
• úschovy,
• hypotéky,
• předání,
• časová rezerva.

Jedno zpoždění může ovlivnit celý řetězec.

„Kvalitní makléř nemá klientovi jen přinést smlouvu k podpisu. Má rozumět tomu, co se bude dít den potom, kdo čeká na banku, kdo na katastr, kdy se mohou uvolnit peníze a kdy se lidé reálně stěhují. Právě v koordinaci celého procesu je obrovská část hodnoty profesionální realitní služby,“ říká Petr Makovský.

Nejčastější chyby v kupních smlouvách

• Nesprávná identifikace nemovitosti.
• Zapomenutá parcela nebo parkovací stání.
• Nejasná kupní cena.
• Nejasné započtení rezervační jistoty.
• Termíny, které banka nedokáže splnit.
• Nesoulad kupní smlouvy a smlouvy o úschově.
• Nevyřešená hypotéka prodávajícího.
• Chybějící postup při zamítnutí vkladu.
• Nejasné vyklizení.
• Chybějící seznam vybavení.
• Nepopsané známé vady.
• Příliš obecné termíny předání.
• Chybějící součinnost stran.
• Nesmyslně nastavené sankce.
• Smlouva stažená z internetu bez přizpůsobení konkrétní transakci.

Červené vlajky před podpisem

Zpozorněte, pokud uslyšíte například:

• „Tohle je standardní smlouva, není potřeba ji číst.“
• „Advokát už do toho nic měnit nebude.“
• „Pošlete peníze přímo prodávajícímu, bude to rychlejší.“
• „Hypotéku nějak dořešíme potom.“
• „Zástava banky se smaže automaticky.“
• „To věcné břemeno nic neznamená.“
• „Když katastr vklad odmítne, nějak se domluvíme.“
• „Předávací protokol není potřeba.“

Každá z těchto vět může mít nevinné vysvětlení. U milionové transakce ale zaslouží přesnou odpověď.

Kompletní checklist kupujícího před podpisem

1. Odpovídají prodávající aktuálnímu LV?
2. Jsou správně identifikováni všichni účastníci?
3. Je správně popsána každá převáděná nemovitost?
4. Je zahrnuta garáž, sklep, parkování nebo cesta?
5. Souhlasí kupní cena?
6. Je správně započtena rezervační jistota?
7. Je jasný harmonogram plateb?
8. Je bezpečně nastavena úschova?
9. Odpovídá smlouva podmínkám hypotéky?
10. Je vyřešena hypotéka prodávajícího?
11. Jsou prověřena věcná břemena a zástavy?
12. Jsou popsány známé vady?
13. Je prověřen stavební stav?
14. Je u bytu prověřeno SVJ?
15. Je jasné, kdo podá návrh na vklad?
16. Je řešeno případné zamítnutí vkladu?
17. Je jasný termín vyklizení?
18. Je jasný termín předání?
19. Je jasné, co v nemovitosti zůstane?
20. Byla smlouva před podpisem nezávisle zkontrolována?

Kompletní checklist prodávajícího před podpisem

1. Odpovídají údaje smlouvy katastru?
2. Je kupní cena přesná?
3. Je jasné, kdy kupující platí?
4. Je potvrzeno financování kupujícího?
5. Je správně vyřešen případný vlastní úvěr?
6. Je jasné, kdy dostanu peníze?
7. Jsou podmínky výplaty reálně splnitelné?
8. Jsou prohlášení ve smlouvě pravdivá?
9. Jsou známé vady kupujícímu oznámeny?
10. Je jasné, které vybavení zůstává?
11. Je reálný termín vyklizení?
12. Je reálný termín předání?
13. Je správně popsána součinnost s bankou?
14. Je ošetřeno zamítnutí vkladu?
15. Jsou sankce přiměřené a srozumitelné?

Proč má smlouvu připravovat nebo kontrolovat advokát

Realitní transakce kombinuje občanské právo, katastr, bankovní financování, úschovu a často také další specifické okolnosti.

Advokát může především:

• prověřit právní stav,
• připravit smlouvu pro konkrétní transakci,
• sladit dokumentaci s bankami,
• řešit zástavy a další omezení,
• připravit úschovu,
• řešit návrh na vklad,
• nastavit krizové scénáře.

U nemovitosti za miliony korun nedává velký ekonomický smysl šetřit právě na dokumentaci, která celý převod právně drží pohromadě.

Jakou roli má realitní makléř

Kvalitní realitní makléř nemá suplovat advokáta.

Má ale celý proces koordinovat.

Měl by:

• dodat advokátovi správné údaje o transakci,
• hlídat list vlastnictví,
• získat dokumenty SVJ,
• koordinovat banku kupujícího,
• koordinovat banku prodávajícího,
• hlídat termíny,
• komunikovat změny oběma stranám,
• zorganizovat podpisy,
• pohlídat předání.

Právě tím se odlišuje profesionální realitní služba od pouhého zveřejnění inzerátu.

Na webu projektu Realiťák roku můžete vyhledat prověřené realitní makléře podle regionu a dalších parametrů.

FAQ: kupní smlouva na nemovitost

Musí být kupní smlouva na nemovitost písemná?

Ano. Právní jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci, vyžaduje písemnou formu.

Stávám se vlastníkem už podpisem kupní smlouvy?

Ne. U vlastnického práva k nemovitosti zapisovaného do katastru dochází k převodu prostřednictvím vkladu do katastru nemovitostí. Právní účinky zápisu působí k okamžiku, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu.

Musí být podpisy na kupní smlouvě úředně ověřené?

Úřední ověření podpisů není samo o sobě obecnou podmínkou platnosti kupní smlouvy. Pro vkladové řízení se však ověřené podpisy běžně používají. Pokud ověřené nejsou, musí být pravost podpisu pro účely katastru prokázána jiným zákonným způsobem.

Kolik stojí návrh na vklad do katastru?

Správní poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí činí aktuálně 2 000 Kč.

Jak dlouho trvá převod v katastru?

Katastr nemůže při standardním postupu povolit vklad před uplynutím minimálně 20 dnů od vyznačení plomby. Celková doba řízení může být delší podle konkrétního případu a vytíženosti úřadu.

Je bezpečné poslat kupní cenu přímo prodávajícímu?

U realitní transakce za miliony korun je vhodné nastavit bezpečný platební mechanismus, který chrání prodávajícího i kupujícího. Běžně se proto používá advokátní, notářská nebo bankovní úschova podle konkrétní situace.

Lze prodat nemovitost se stávající hypotékou?

Ano. Jde o běžnou situaci. Je ale potřeba získat vyčíslení úvěru, správně nastavit úhradu bance prodávajícího a zajistit následný výmaz zástavního práva.

Co se stane, když katastr vklad zamítne?

Záleží na důvodu a na znění smluv. Kvalitní kupní smlouva a úschova by měly stanovit, zda strany nejprve poskytnou součinnost k odstranění problému, případně jak bude postupováno s kupní cenou, pokud se převod nepodaří dokončit.

Musí kupní smlouva popisovat vady nemovitosti?

Je velmi vhodné transparentně zachytit známé významné vady a stav, o kterém byl kupující informován. Snižuje to riziko pozdějšího sporu o to, co kupující při koupi věděl a jak byl stav prezentován.

Má smysl kontrolovat kupní smlouvu advokátem?

Ano. Kupní smlouva musí odpovídat konkrétní nemovitosti, právnímu stavu, způsobu financování, úschově, katastru a dohodnutému předání. U transakce za miliony korun je individuální právní kontrola rozumnou součástí řízení rizika.

Stručně řečeno

Kupní smlouva na nemovitost není formulář, do kterého se pouze doplní kupní cena.

Je to scénář celé transakce.

Musí určit:

• co se převádí,
• za kolik,
• jak se zaplatí,
• jak se vyřeší banky a zástavy,
• kdy se podá návrh na vklad,
• kdy se uvolní peníze,
• co se stane při problému,
• kdy a v jakém stavu se nemovitost předá.

A právě proto by měl návrh smlouvy vznikat až poté, co jsou známé skutečné podmínky konkrétního obchodu.

Závěr

U kupní smlouvy není nejdůležitější počet stran textu ani množství právnických formulací. Důležité je, zda dokument odpovídá realitě a jestli bezpečně propojuje všechny části obchodu.

Správně připravená smlouva musí fungovat nejen v ideální situaci, ale také v okamžiku, kdy se zpozdí banka, objeví problém na katastru nebo některý účastník nesplní svou povinnost.

Kupující by měl vědět, kdy se stane vlastníkem a za jakých podmínek budou jeho peníze vyplaceny. Prodávající musí mít jistotu, že kupní cena bude skutečně uhrazena. A obě strany musí předem znát pravidla předání.

Právě tato předvídatelnost je základ bezpečné realitní transakce.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti.

Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.

Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Profesionální makléř samozřejmě nenahrazuje advokáta. Jeho úlohou je ale bezpečný proces koordinovat, zajistit správné dokumenty a včas zapojit odborníka, pokud situace vyžaduje právní, finanční nebo technické posouzení.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

Další zajímavé články z webu projektu Realiťák roku

Pokud řešíte bezpečnou koupi nebo prodej nemovitosti, doporučujeme také:

• Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky
• Jak číst list vlastnictví: 20 věcí, které zkontrolovat
• Koupě nemovitosti: 20 věcí, které musíte ověřit
• Jak funguje rezervační smlouva a co do ní nepatří
• Technická inspekce nemovitosti před koupí
• Jak prověřit SVJ před koupí bytu
• Jedna chyba na katastru může zhatit celý prodej
• Jak prodat nemovitost bezpečně a za dobrou cenu

Informační poznámka: Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétní kupní smlouvy, úschovy, hypotečního financování ani právního stavu nemovitosti.