13.9.2026 3:49
Kdo má držet několik milionů korun mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru? Právě úschova kupní ceny patří k nejdůležitějším bezpečnostním prvkům realitního obchodu. Advokátní, notářská i bankovní úschova fungují trochu jinak a rozhodující není pouze její cena. Důležité je, na jakém účtu budou peníze uloženy, kdo je může uvolnit, jaké podmínky musí být splněny a co se stane, pokud katastr vklad nepovolí. Přinášíme kompletní průvodce úschovou kupní ceny v roce 2026.
Kdo má držet několik milionů korun mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru? Právě úschova kupní ceny patří k nejdůležitějším bezpečnostním prvkům realitního obchodu. Advokátní, notářská i bankovní úschova fungují trochu jinak a rozhodující není pouze její cena. Důležité je, na jakém účtu budou peníze uloženy, kdo je může uvolnit, jaké podmínky musí být splněny a co se stane, pokud katastr vklad nepovolí. Přinášíme kompletní průvodce úschovou kupní ceny v roce 2026.
Rychlá odpověď
Úschova kupní ceny chrání současně kupujícího i prodávajícího. Kupující neposílá několik milionů korun přímo prodávajícímu ještě před převodem vlastnictví a prodávající naopak získává jistotu, že peníze byly skutečně složeny a po splnění sjednaných podmínek mu budou vyplaceny.
Při realitní transakci se nejčastěji používá:
Nejdůležitější ale není pouze to, kdo úschovu poskytuje. Ještě důležitější je, za jakých přesně stanovených podmínek mohou peníze účet opustit.
Nejdůležitější pravidlo úschovy: peníze se nemají uvolnit proto, že „už by to mělo být v pořádku“. Mají se uvolnit až po splnění předem přesně popsaných a objektivně ověřitelných podmínek.
Typická situace je jednoduchá.
Kupující kupuje byt za 8 000 000 Kč.
Prodávající chce mít jistotu, že peníze skutečně dostane. Kupující ale logicky nechce poslat 8 milionů korun přímo prodávajícímu ve chvíli, kdy je v katastru jako vlastník stále zapsán prodávající.
Úschova vytváří mezi oběma stranami bezpečný mezikrok.
Konkrétní pořadí může být složitější například při hypotéce, výmazu staré zástavy nebo řetězové transakci. Princip ale zůstává stejný.
„Klienti se často ptají hlavně na to, kolik úschova stojí. Já bych začala jinou otázkou: kdo bude držet moje peníze, na jakém účtu budou, kdy přesně se mohou uvolnit a co se stane, když převod neproběhne podle plánu? U milionové transakce je to mnohem důležitější než rozdíl několika tisíc korun v ceně služby.“
Advokátní úschova patří při převodech nemovitostí mezi nejčastější řešení.
Kupní cena se neposílá na běžný provozní účet advokáta, ale na zvláštní účet advokátní úschovy.
Podmínky musí být popsány v písemné smlouvě o úschově.
Ta má jasně stanovit zejména:
Od 1. ledna 2026 byla pravidla advokátních úschov významně posílena.
Advokát musí úschovu oznámit České advokátní komoře prostřednictvím Elektronické knihy úschov.
Podle aktuálních pravidel se úschova hlásí ještě před přijetím peněz na úschovní účet. Následně se eviduje přijetí prvních prostředků a po dokončení také vyplacení poslední části a ukončení úschovy.
Významným bezpečnostním prvkem je komunikace banky přímo se složitelem a oprávněným.
Banka zašle elektronické potvrzení o vedení účtu úschovy obsahující mimo jiné číslo účtu úschovy.
Klient tak není odkázán pouze na údaj, který mu sdělí advokát.
Podle pravidel platných od roku 2026 banka elektronicky informuje klienty také o převodu prostředků nebo dalších transakcích z účtu úschovy.
Klient tedy získává nezávislou informaci o tom:
Hotovost není přípustná: na účet advokátní úschovy nelze vkládat peněžní prostředky v hotovosti a hotovostní výběr z tohoto účtu není umožněn.
Od roku 2026 funguje také Garanční fond České advokátní komory.
Jeho účelem je zmírnit škodu klientů způsobenou trestnou činností advokáta v souvislosti s advokátní úschovou peněz.
Maximální náhrada je podle současné právní úpravy:
Pozor: 5 milionů není pojištění celé koupě
Pokud kupujete byt za 9 milionů korun, neznamená existence Garančního fondu, že máte automaticky garantovaných všech 9 milionů.
Fond má stanovené podmínky a limity a je určen pro specifickou situaci škody způsobené trestnou činností advokáta. Je tedy jedním z bezpečnostních prvků, nikoli náhradou správného nastavení celé transakce.
Před složením peněz je vhodné ověřit zejména to, že:
Pokud očekávané potvrzení nepřijde, není rozumné pouze předpokládat, že jde o technickou drobnost. Situaci nejprve ověřte.
Alternativou je notářská úschova.
Také zde se peníze ukládají na zvláštní účet určený pro notářskou úschovu a podmínky vydání peněz se stanoví předem.
Notářské úschovy se evidují v elektronické knize notářských úschov vedené v rámci Centrálního informačního systému Notářské komory.
Notářská dokumentace řeší například:
Také u notářské úschovy tedy není nejdůležitější samotný název služby, ale správně nastavené podmínky výplaty.
Třetí běžnou možností je bankovní úschova nebo obdobný bankovní mechanismus určený k bezpečnému vypořádání kupní ceny.
Princip je obdobný:
Konkrétní produkt, cena, dokumentace a míra flexibility se liší podle banky.
Bankovní řešení může být pro některé klienty psychologicky velmi komfortní, ale je potřeba předem ověřit, zda přesně odpovídá konstrukci konkrétní realitní transakce.
Univerzální odpověď neexistuje.
| Oblast | Advokátní úschova | Notářská úschova | Bankovní úschova |
|---|---|---|---|
| Kdo ji poskytuje | Advokát | Notář | Banka |
| Samostatný mechanismus úschovy | Ano | Ano | Podle produktu banky |
| Flexibilita nastavení | Obvykle vysoká | Vysoká v mezích notářského režimu | Závisí na produktu banky |
| Evidence | Elektronická kniha úschov ČAK | Kniha notářských úschov | Interní bankovní systém |
| Cena | Smluvní | Podle notářského tarifu a rozsahu služby | Podle ceníku banky |
Rozhodnutí proto dělejte podle konkrétního obchodu, nikoliv pouze podle názvu poskytovatele.
„Úschova není samostatný ostrůvek. Musí přesně navazovat na kupní smlouvu, financování, případnou banku prodávajícího a katastr. Nejbezpečnější úschova je ta, u které jsou podmínky výplaty srozumitelné, objektivně ověřitelné a všichni účastníci před podpisem vědí, co bude následovat.“
Jedno univerzální číslo neexistuje.
U advokátní úschovy je cena zpravidla smluvní a může být:
Odměna za notářské služby se řídí notářským tarifem a konkrétním rozsahem služby.
Banky používají vlastní ceníky.
Při porovnávání proto nezjišťujte pouze cenu samotné úschovy, ale i to, co služba skutečně obsahuje.
Představme si, že v úschově leží 8 milionů korun.
Kdy přesně je smí uschovatel poslat prodávajícímu?
Typicky může být vyžadováno například:
Rozdíl mezi vágní a bezpečnou podmínkou
Formulace „peníze budou vyplaceny po dokončení převodu“ je výrazně méně přesná než konkrétní výčet dokumentů a zápisů, které musí být před výplatou doloženy.
U milionové transakce je právě přesnost podmínek jedním z nejdůležitějších bezpečnostních prvků.
Podmínky úschovy často pracují s aktuálním listem vlastnictví.
Typicky se kontroluje zejména, zda:
Nejste si jistí, co přesně na listu vlastnictví čtete?
→ Přečtěte si: Jak číst list vlastnictví – co zkontrolovat v katastru
To je velmi běžná situace.
Celá kupní cena pak nemusí být uvolněna jedním převodem prodávajícímu.
Modelový příklad
Kupní cena: 8 000 000 Kč
Zůstatek hypotéky prodávajícího: 2 100 000 Kč
Zbytek po vypořádání úvěru: 5 900 000 Kč
Část kupní ceny může být podle vyčíslení a smluvního mechanismu použita přímo na doplacení banky prodávajícího a zbývající část je následně vyplacena prodávajícímu.
Smlouvy musí přesně určit:
Pak je potřeba sladit úschovu také s bankou kupujícího.
Banka může mít vlastní podmínky čerpání, například:
Proto musí kupní smlouva, úschova a hypoteční dokumentace fungovat jako jeden celek.
To je jeden z nejdůležitějších krizových scénářů.
Smlouva o úschově by měla říkat:
Věta „když to nevyjde, peníze se nějak vrátí“ nestačí.
Uschovatel nemá rozhodovat podle toho, kdo mu zavolá přesvědčivěji.
Musí postupovat podle smlouvy a podmínek, které byly sjednány.
Proto musí smlouva řešit také situaci, kdy:
U komplikované situace mohou peníze zůstat v úschově až do okamžiku, kdy je jasně doloženo, komu mají být podle smlouvy a práva vydány.
U realitních kanceláří platí jiný režim než u advokátů, notářů nebo bank.
Zákon o realitním zprostředkování realitnímu zprostředkovateli zakazuje běžně nabízet vlastní úschovu kupní ceny jako standardní službu.
Může však zprostředkovat úschovu například:
Vlastní úschovu může realitní zprostředkovatel provést pouze při splnění zvláštních zákonných podmínek, mimo jiné na základě výslovné písemné žádosti zájemce na samostatné listině, s písemnou smlouvou o úschově a samostatným účtem úschovy pro konkrétního klienta.
Pozor na větu „pošlete peníze na náš běžný účet“
Kupní cena za nemovitost nemá být bez dalšího posílána na běžný provozní účet realitní kanceláře nebo makléře. Vždy si nechte přesně vysvětlit právní titul platby, komu účet patří a jaký režim peníze chrání.
Velmi důležité je rozlišovat:
U každé platby musí být jasné:
Nepředpokládejte, že každá platba realitní kanceláři je automaticky chráněnou úschovou.
Před odesláním milionové částky je rozumné ověřit základní skutečnosti.
Klient může například:
Číslo účtu nekontrolujte pouze podle e-mailu. Právě změna platebních instrukcí prostřednictvím podvodného e-mailu patří mezi situace, kterým je rozumné aktivně předcházet.
Pokud vám někdo den před platbou pošle zprávu:
„Došlo ke změně účtu, pošlete prosím 7 500 000 Kč sem…“
neprovádějte automaticky platbu podle e-mailu.
Změnu ověřte nezávislým způsobem přes kontakt, o jehož pravosti nepochybujete.
U milionové platby je několik minut kontroly zanedbatelných proti možné ztrátě.
Příklad:
Kupní smlouva stanoví, že prodávající dostane peníze po zápisu kupujícího jako vlastníka a výmazu staré zástavy.
Smlouva o úschově ale požaduje pouze zápis kupujícího.
Výsledkem je rozpor mezi dokumenty.
Proto je vždy potřeba společně kontrolovat:
Situace je ještě citlivější, pokud prodávající potřebuje získané peníze na nákup další nemovitosti.
Například:
Kupující A → kupuje byt od B → B kupuje dům od C.
Pak může mít několik úschov a bank vzájemně navazující podmínky.
Je nezbytné předem vědět:
Samotný fakt, že advokáta doporučila realitní kancelář, neznamená, že je úschova automaticky špatná nebo nebezpečná.
Kupující i prodávající ale musí přesně vědět:
Klient má mít čas smlouvu přečíst a ptát se.
Checklist kupujícího
Kvalitní makléř úschovu nenahrazuje.
Jeho důležitou rolí je ale celý proces koordinovat.
Měl by pomoci:
„Profesionální realitní služba není o tom, že klientovi řekneme: podepište tady a pošlete peníze sem. Klient by měl rozumět celé cestě svých peněz – od svého účtu přes úschovu až k prodávajícímu. Když něco neumíme vysvětlit srozumitelně, je správné se u toho zastavit.“
Kupujete nebo prodáváte nemovitost?
Bezpečný převod není jen kupní smlouva. Správně musí navazovat úschova, financování, banky, katastr, výmaz zástav a předání.
Úschova je mechanismus, při kterém kupující neposílá kupní cenu přímo prodávajícímu, ale třetí straně. Ta peníze vydá až po splnění podmínek sjednaných ve smlouvě, typicky po zápisu kupujícího do katastru a kontrole právního stavu.
Nelze univerzálně určit jednu nejlepší variantu. Všechny mohou při správném nastavení sloužit k bezpečnému vypořádání kupní ceny. Rozhodující jsou konkrétní podmínky obchodu, financování, flexibilita požadovaného řešení, cena a přesné podmínky výplaty.
Od roku 2026 byla pravidla advokátních úschov posílena. Úschova se eviduje v Elektronické knize úschov, banka klientům zasílá potvrzení o účtu úschovy a informace o převodech a funguje také Garanční fond České advokátní komory. Ani tyto prvky však nenahrazují správné nastavení smluv a kontrolu konkrétní transakce.
Fond slouží k vyplácení náhrad osobám poškozeným trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou peněz. Maximální náhrada činí obecně 2,5 milionu Kč na jednu úschovu, případně 5 milionů Kč u úschovy kupní ceny z prodeje nemovité věci sloužící podle evidence v katastru k bydlení.
U běžné realitní transakce za miliony korun poskytuje úschova významnou ochranu oběma stranám. Přímá úhrada celé kupní ceny prodávajícímu ještě před zápisem kupujícího do katastru přenáší výraznou část rizika na kupujícího.
Podle podmínek smlouvy o úschově. Obvykle až po doložení zápisu kupujícího jako vlastníka a ověření, že na listu vlastnictví nejsou jiné než předem sjednané zápisy. Konkrétní podmínky musí být stanoveny individuálně.
Smlouva o úschově a kupní smlouva by měly předem určit další postup. Může být stanovena lhůta pro opravu dokumentace nebo nový návrh. Pokud převod definitivně neproběhne, musí být jasné, za jakých podmínek se peníze vrátí kupujícímu.
Realitní zprostředkovatel nesmí vlastní úschovu běžně nabízet jako standardní službu. Poskytnout ji může pouze při splnění zvláštních zákonných podmínek, mimo jiné na základě výslovné písemné žádosti zájemce na samostatné listině, s písemnou smlouvou a samostatným účtem úschovy.
Od roku 2026 banka zasílá složiteli a oprávněnému elektronické potvrzení o vedení účtu úschovy. U advokátní úschovy má klient rovněž obdržet informaci související s evidencí úschovy v Elektronické knize úschov ČAK. Číslo účtu je vhodné kontrolovat z více nezávislých zdrojů.
Cena závisí na zvolené formě a konkrétním poskytovateli. Advokátní odměna bývá smluvní, notářská služba se řídí notářským tarifem a banky mají vlastní ceníky. Při porovnávání je důležitý také rozsah právních a administrativních služeb.
Úschova kupní ceny není zbytečná administrativní mezistanice. Je to jeden z hlavních bezpečnostních mechanismů celého realitního obchodu.
Advokátní, notářská i bankovní varianta mohou fungovat velmi dobře. Rozhodující však není pouze jméno poskytovatele.
Bezpečná úschova musí mít:
A klient by měl před odesláním peněz přesně vědět, kde jeho peníze budou a za jakých podmínek mohou účet opustit.
U realitního obchodu se často řeší, zda je byt drahý o sto tisíc korun nebo zda se podaří vyjednat o procento nižší cenu. Mnohem zásadnější ale může být správné zabezpečení celé kupní ceny.
Dobře připravená úschova dává kupujícímu jistotu, že peníze nebudou předčasně vyplaceny, a prodávajícímu jistotu, že jsou skutečně připraveny a při splnění podmínek je dostane.
Proto před podpisem neřešte pouze otázku „kde budou peníze“. Ptejte se především:
Kdo je může vyplatit, komu, podle jakého dokumentu a po splnění jakých konkrétních podmínek?
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Úschova kupní ceny je typickým příkladem oblasti, kde kvalitní realitní makléř nemá nahrazovat advokáta, notáře nebo banku. Má ale klientovi celý proces srozumitelně vysvětlit, koordinovat jednotlivé odborníky a hlídat, aby kupní smlouva, financování, úschova a katastr fungovaly jako jeden bezpečný celek.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Aktuálnost a doporučené zdroje
Článek vychází z právního prostředí a pravidel úschov dostupných v září 2026. Konkrétní podmínky úschovy, ceny služeb a bankovní produkty se mohou lišit a každá realitní transakce vyžaduje individuální nastavení.
Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétní kupní smlouvy, smlouvy o úschově, financování ani právního stavu nemovitosti.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský