7.6.2026 16:54
Trh s byty k prodeji v České republice je po třech letech výrazně dražší, rychlejší a aktivnější. Ceny dál rostou, nabídka se proti loňsku rozšířila a doba nabízení se zkrátila téměř na polovinu.
Trh s byty k prodeji v České republice se za poslední tři roky znovu výrazně posunul. Podle květnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla cena za m² u bytů k prodeji v celé ČR z 67 912 Kč/m² v 05/2023 na 97 853 Kč/m² v 05/2026. To znamená růst o 44,1 %.
Jen meziročně, tedy proti 05/2025, kdy byla celorepubliková cena 87 603 Kč/m², jde o nárůst o 11,7 %. Zároveň se výrazně zkrátila doba nabízení – ze 124 dní v 05/2025 na 66 dní v 05/2026. Počet nabídek přitom neklesl, naopak vzrostl z 26 818 na 31 024, tedy o 15,7 %.
„Květnová data ukazují velmi důležitou kombinaci: ceny bytů dál rostou, nabídka se meziročně rozšířila, ale doba nabízení se výrazně zkrátila. To znamená, že trh je aktivnější a kupující se vracejí do rozhodování rychleji než v předchozím období,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Mezi květnem 2023 a květnem 2026 vzrostla průměrná nabídková cena bytů k prodeji v České republice z 67 912 Kč/m² na 97 853 Kč/m², tedy o 44,1 %.
Zároveň se trh výrazně zrychlil. Doba nabízení klesla ze 178 dní v 05/2023 na 66 dní v 05/2026. To znamená, že byty jsou dražší, ale současně se z trhu ztrácejí rychleji.
Počet nabídek byl v květnu 2026 na hodnotě 31 024. Proti květnu 2025, kdy bylo evidováno 26 818 nabídek, jde o nárůst o 15,7 %. Proti květnu 2023 je však nabídka stále nižší, protože tehdy bylo v celé ČR evidováno 34 350 nabídek.
Nejdražším trhem zůstává Praha s cenou 163 833 Kč/m². Nejlevnější je Ústecký kraj s cenou 45 526 Kč/m². Nejvyšší tříletý růst zaznamenaly právě Ústecký kraj (+69,1 %), Moravskoslezský kraj (+63,3 %) a Liberecký kraj (+53,8 %).
Na celorepublikové úrovni je vývoj velmi čitelný. V 05/2023 byla cena za m² u bytů k prodeji 67 912 Kč/m². V 05/2025 už dosáhla 87 603 Kč/m² a v 05/2026 vystoupala na 97 853 Kč/m².
To znamená:
Za poslední tři roky tedy ceny bytů v ČR vzrostly o 44,1 %. Meziročně se zvýšily o 11,7 %.
Ještě důležitější je ale pohled na rychlost trhu. V květnu 2023 byla průměrná doba nabízení 178 dní. O dva roky později, v květnu 2025, byla 124 dní. V květnu 2026 už pouze 66 dní. To znamená, že byty se podle dat z inzerce nabízely výrazně kratší dobu než před rokem i než před třemi lety.
Zároveň je podstatné, že počet nabídek meziročně vzrostl z 26 818 na 31 024. Trh tedy nezrychluje proto, že by nabídka dramaticky zmizela. Naopak – nabídka se rozšířila, ale kupující ji dokázali rychleji absorbovat.
„Pro realitní trh je zásadní nejen to, za kolik se inzeruje, ale také jak dlouho nabídky na trhu zůstávají. Pokud roste cena, roste nabídka a současně se zkracuje doba nabízení, je to signál vyšší aktivity trhu,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Vyšší nabídková cena sama o sobě neznamená silnější trh. Často odráží očekávání prodávajících nebo změnu struktury prodávaných bytů. Pokud zároveň roste počet nabídek, může to být spíše známka ochlazení poptávky než potvrzení růstu trhu.“ komentuje Ing. Iztok Toplak, MBA, realitní znalec a analytik trhu
Graf ukazuje, že ceny bytů k prodeji v České republice během posledních tří let rostly téměř soustavně. Zatímco v květnu 2023 činila průměrná cena 67 912 Kč/m², v květnu 2026 už dosáhla 97 853 Kč/m². Počet nabídek se v průběhu období měnil výrazněji, ale v roce 2026 je patrné jeho oživení. V květnu 2026 bylo aktivních 31 024 nabídek.
Tříleté období 05/2023 až 05/2026 zachycuje návrat trhu z období opatrnosti do výrazně aktivnější fáze. V roce 2023 byla část kupujících zdrženlivější. Ceny bytů už byly po předchozím růstu vysoké, financování bylo pro mnoho domácností náročné a část poptávky vyčkávala.
V datech se to projevovalo vysokou dobou nabízení a také poměrně vysokým počtem nabídek. V 05/2023 bylo v celé ČR evidováno 34 350 nabídek, zatímco doba nabízení byla 178 dní. Jinými slovy, na trhu bylo poměrně hodně bytů, ale rozhodování kupujících bylo pomalejší.
V roce 2025 už byla situace jiná. Cena vystoupala na 87 603 Kč/m², ale počet nabídek klesl na 26 818. Doba nabízení byla stále vysoká, 124 dní, ale už znatelně nižší než v roce 2023.
Květen 2026 pak ukazuje další posun: cena se dostala na 97 853 Kč/m², počet nabídek vzrostl na 31 024 a doba nabízení klesla na 66 dní. To je velmi silný signál o změně tempa trhu.
Pro čtenáře je důležité vnímat, že růst ceny sám o sobě nemusí vždy znamenat zdravý nebo likvidní trh. Pokud by ceny rostly a doba nabízení se zároveň prodlužovala, mohlo by jít o nadsazená očekávání prodávajících. V květnových datech 2026 ale vidíme jiný obraz: vyšší ceny jsou doprovázeny kratší dobou nabízení. To naznačuje, že část kupujících nové cenové hladiny akceptuje.
Nejdražším krajem zůstává Hlavní město Praha, kde byla v 05/2026 cena za m² u bytů k prodeji 163 833 Kč/m². Proti 05/2025 jde o růst o 10,4 % a proti 05/2023 o 34,1 %.
Za Prahou následují:
Praha se drží zcela mimo běžnou krajskou hladinu. Rozdíl mezi Prahou a celou ČR je v květnu 2026 velmi výrazný: Praha je na 163 833 Kč/m², celá ČR na 97 853 Kč/m². To znamená, že Praha je zhruba o dvě třetiny výše než republikový průměr.
Zároveň je vidět, že se vysoké ceny netýkají pouze Prahy. Jihomoravský kraj se dostal na 115 817 Kč/m², Středočeský kraj na 99 378 Kč/m² a několik dalších krajů se pohybuje kolem nebo nad hranicí 80 tisíc Kč/m².
„Krajské rozdíly jsou stále zásadní. Praha zůstává samostatnou kategorií, ale růst vidíme i v regionech, které byly před několika lety výrazně dostupnější. Pro kupující je proto stále důležitější porovnávat nejen cenu, ale i rychlost trhu a počet dostupných nabídek,“ uvádí Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.
Graf ukazuje dvojí pohled na krajské trhy: aktuální cenu v květnu 2026 a meziroční tempo růstu. Z hlediska absolutní ceny dominuje Praha, následovaná Jihomoravským a Středočeským krajem. Z hlediska meziroční dynamiky je ale situace odlišná. Nejvyšší meziroční růst vykázal Ústecký kraj (+20,3 %), následovaný Pardubickým krajem (+16,3 %), Krajem Vysočina (+15,9 %), Zlínským krajem (+15,5 %) a Moravskoslezským krajem (+15,0 %).
Při pohledu na tříletý růst se pořadí výrazně mění. Nejde o nejdražší kraje, ale o kraje, kde se cena za poslední tři roky posunula nejrychleji.
Nejvyšší růst od 05/2023 do 05/2026:
Tento žebříček je velmi zajímavý. Ukazuje, že nejrychlejší růst není pouze ve strukturálně nejdražších lokalitách. Ústecký kraj, který je v absolutní ceně stále nejdostupnější, rostl za tři roky nejrychleji – o 69,1 %. To znamená, že i levnější regiony se cenově výrazně posouvají.
U Moravskoslezského kraje je růst také výrazný: z 39 042 Kč/m² na 63 748 Kč/m². Současně tento kraj vykázal nejvyšší meziroční růst počtu nabídek, z 1 920 v 05/2025 na 2 578 v 05/2026, tedy o 34,3 %.
Liberecký kraj dosáhl tříletého růstu +53,8 %, ale meziročně rostl „jen“ o 8,8 %. To naznačuje, že velká část cenového skoku proběhla už dříve a aktuálně se růst mírní.
Na opačné straně tříletého růstu jsou:
Ani zde ale nejde o pokles. Všechny kraje za tři roky rostly. Rozdíl je pouze v tempu.
Graf názorně ukazuje, jak výrazně se ceny bytů za poslední tři roky změnily napříč kraji. Nejvyšší tříletý růst vykazuje Ústecký kraj (+69,1 %), dále Moravskoslezský kraj (+63,3 %) a Liberecký kraj (+53,8 %). Výrazně nadprůměrně rostly také Jihočeský kraj (+48,9 %), Jihomoravský kraj (+47,6 %) a Zlínský kraj (+46,4 %). Praha sice procentně nerostla nejrychleji, ale zůstává s velkým odstupem nejdražším trhem v zemi.
Meziroční pohled 05/2026 vs. 05/2025 ukazuje aktuální dynamiku trhu.
Nejvyšší meziroční růst ceny:
Nejnižší meziroční růst ceny:
Důležité je, že žádný kraj v meziročním srovnání neklesl. Všechny kraje jsou v plusu. Nejnižší růst vykázal Olomoucký kraj, ale i tam se cena zvýšila z 70 836 Kč/m² na 74 349 Kč/m².
Meziroční růst v Ústeckém kraji je nejvýraznější. Cena zde vzrostla o 20,3 %, přesto je kraj s hodnotou 45 526 Kč/m² stále nejlevnější v republice. To je typický příklad dohánění nižší cenové základny.
Celorepublikově se doba nabízení zkrátila ze 124 dní v 05/2025 na 66 dní v 05/2026. To je pokles o 46,8 %.
Nejrychlejší kraje podle doby nabízení v 05/2026:
Naopak nejdelší doba nabízení byla v:
Ani nejpomalejší kraje ale nejsou v květnu 2026 extrémně pomalé. Hodnota kolem 80 dní je stále výrazně níže než celorepublikových 124 dní v 05/2025 nebo 178 dní v 05/2023.
Z pohledu praxe je to zásadní. Kratší doba nabízení znamená, že kupující musí být lépe připraveni. Pokud mají zájem o konkrétní byt, musejí mít jasně vyřešené financování, znát své limity a být schopni rychle vyhodnotit, zda cena odpovídá lokalitě a stavu nemovitosti.
Celorepublikově se počet nabídek meziročně zvýšil z 26 818 na 31 024, tedy o 15,7 %. To je důležitá zpráva. Vyšší nabídka by za jiných okolností mohla brzdit růst cen, ale květnová data ukazují, že poptávka byla natolik aktivní, že ceny i přes vyšší nabídku rostly.
Největší meziroční růst nabídky:
Pouze Karlovarský kraj měl meziročně mírný pokles počtu nabídek, a to z 1 517 na 1 483, tedy o -2,2 %. Liberecký kraj byl téměř stabilní, z 1 254 na 1 268, tedy +1,1 %.
Tento vývoj ukazuje, že trh se nenachází v jednoduchém režimu „málo nabídek = růst cen“. V květnu 2026 naopak vidíme, že nabídka ve většině krajů narostla, ale ceny přesto pokračovaly vzhůru a doba nabízení se zkrátila.
Vedle samotných dat je potřeba vnímat i širší rámec. Vývoj posledních tří let ovlivňuje několik faktorů.
Prvním je dostupnost financování. Když se část kupujících po období vyčkávání znovu vrací na trh, projevuje se to právě zkrácením doby nabízení. Kupující, kteří odkládali rozhodnutí, mohou při stabilizaci podmínek znovu aktivně hledat.
Druhým faktorem je vztah mezi vlastnickým a nájemním bydlením. Pokud nájmy dlouhodobě rostou, část domácností znovu zvažuje koupi, i když je vstupní cena vysoká. To posiluje poptávku po bytech zejména v krajských městech a jejich zázemí.
Třetím faktorem je omezená nová výstavba v řadě lokalit. Tam, kde nabídka nových bytů nestačí tempu poptávky, roste význam staršího bytového fondu. To může tlačit ceny vzhůru i v situaci, kdy se počet inzerovaných nabídek meziročně zvýší.
Čtvrtým faktorem jsou regionální rozdíly. Praha je drahá dlouhodobě, ale rychlejší procentní růst nyní vidíme v krajích, které startovaly z nižší cenové hladiny. Proto Ústecký nebo Moravskoslezský kraj mohou růst procentně rychleji než Praha, i když absolutní cena zůstává výrazně nižší.
Pátým faktorem je psychologický návrat důvěry. Realitní trh není jen matematika. Pokud domácnosti vnímají, že ceny znovu rostou a dobré nabídky mizí rychleji, může to urychlovat rozhodování. To se pak promítá do kratší doby nabízení.
Pro prodávající jsou květnová data příznivá. Ceny rostou, trh je rychlejší a nabídka se vstřebává. To ale neznamená, že lze nastavit jakoukoli cenu. Právě v rychlejším trhu je správné nacenění zásadní. Pokud je cena příliš vysoko, nemovitost může zůstat mimo hlavní zájem kupujících. Pokud je cena nastavena realisticky, může prodávající využít současné aktivity trhu velmi dobře.
Pro kupující je hlavní zprávou zrychlení. V celé ČR se doba nabízení snížila na 66 dní. V Moravskoslezském kraji dokonce na 55 dní, ve Vysočině a Ústeckém kraji na 60 dní. To znamená, že kvalitní byty mohou mizet z nabídky rychleji než v předchozích letech. Kupující by proto měli mít předem připravené financování, znát lokalitu a umět odlišit realistickou cenu od nadsazené nabídky.
Pro makléře je aktuální trh náročnější než období stagnace. Nestačí pouze vložit nabídku do inzerce. Makléř musí pracovat s daty, porovnat konkurenční nabídky, vysvětlit klientovi regionální kontext, připravit kvalitní prezentaci a zároveň správně řídit očekávání prodávajícího. V rychlejším trhu se chyby v ceně, prezentaci nebo komunikaci mohou projevit velmi rychle.
„Kvalitní makléř dnes musí umět klientovi vysvětlit nejen cenu, ale i rychlost trhu, velikost nabídky a regionální souvislosti. Právě kombinace dat a zkušenosti rozhoduje o tom, zda bude prodej bezpečný, rychlý a ekonomicky správně nastavený,“ říká Monika Lukášová.
Právě proto projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že veřejnost by si měla vybírat prověřené realitní makléře ve svém okolí, kteří umějí pracovat nejen s inzercí, ale i s daty, právními souvislostmi, bezpečným postupem a reálnou situací v konkrétní lokalitě. U bytů k prodeji je rozdíl mezi správně a špatně nastavenou cenou často zásadní – může rozhodnout o rychlosti prodeje, konečném výnosu i celkové bezpečnosti transakce.
Český trh bytů k prodeji je za poslední tři roky jednoznačně dražší, ale zároveň i dynamičtější. Cena vzrostla z 67 912 Kč/m² na 97 853 Kč/m², tedy o 44,1 %. Nabídka je sice stále nižší než v roce 2023, ale meziročně už opět roste. To naznačuje, že se na trh postupně vrací více prodávajících, zatímco kupující stále akceptují vyšší cenové hladiny.
Z regionálního pohledu už dávno neplatí, že výrazně rostou jen tradičně drahé trhy. Praha sice zůstává cenově nejsilnější, ale nejvyšší tempo růstu sledujeme v regionech, které byly ještě před několika lety výrazně dostupnější. Typickým příkladem je Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj nebo Liberecký kraj.
Pro prodávající to znamená, že ve většině krajů stále existuje silný prostor pro úspěšný prodej, ale správné nastavení ceny je důležitější než kdy dřív. Pro kupující je zase klíčové nepodcenit přípravu, financování a rychlost rozhodování. A právě proto má smysl spolupracovat s prověřeným makléřem zapojeným do projektu Realiťák roku, který dokáže spojit datový pohled s lokální znalostí trhu.
Podle dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná cena bytů k prodeji v České republice z 67 912 Kč/m² v květnu 2023 na 97 853 Kč/m² v květnu 2026. To představuje růst o 44,1 %.
Počet aktivních nabídek bytů k prodeji byl v květnu 2023 na hodnotě 34 350, v květnu 2025 klesl na 26 818 a v květnu 2026 vzrostl na 31 024. Meziročně tedy nabídka stoupla o 15,7 %, ale proti roku 2023 je stále nižší.
Zrychlení trhu znamená, že byty se v nabídce drží kratší dobu. V květnu 2023 byla průměrná doba nabízení 178 dní, v květnu 2025 124 dní a v květnu 2026 už jen 66 dní. To ukazuje, že kupující reagují rychleji a kvalitní nabídky z trhu mizí dříve.
Nejdražším trhem byla v květnu 2026 Praha s cenou 163 833 Kč/m². Následoval Jihomoravský kraj s cenou 115 817 Kč/m² a Středočeský kraj s cenou 99 378 Kč/m².
Nejlevnějším krajem byl Ústecký kraj s cenou 45 526 Kč/m². Zároveň ale právě Ústecký kraj zaznamenal nejvyšší tříletý růst cen, a to +69,1 %.
Nejrychlejší tříletý růst cen bytů k prodeji zaznamenal Ústecký kraj (+69,1 %), následoval Moravskoslezský kraj (+63,3 %) a Liberecký kraj (+53,8 %).
Ne nutně. V květnu 2026 nabídka meziročně vzrostla, ale ceny zároveň dál rostly a doba nabízení se výrazně zkrátila. To znamená, že trh dokázal vyšší počet nabídek vstřebat. Pro pokles cen by bylo důležité sledovat nejen nabídku, ale také poptávku, dostupnost financování, rychlost prodeje a skladbu nabízených bytů.
Prodávající mohou těžit z vyšších cen a rychlejšího trhu, ale stále platí, že úspěšný prodej závisí na správném nastavení ceny. Samotný krajský průměr nestačí. Rozhoduje konkrétní lokalita, stav bytu, dispozice, dům, právní stav, konkurence v okolí a kvalita prezentace.
Kupující musí být připravenější než v předchozích letech. Pokud se doba nabízení zkrátila na 66 dní, znamená to, že atraktivní byty mohou z trhu mizet rychle. Vyplatí se mít předem vyřešené financování, znát své cenové limity a umět rychle posoudit, zda konkrétní byt odpovídá své ceně.
Prověřený makléř pomůže správně vyhodnotit cenu, porovnat byt s aktuální konkurencí, připravit kvalitní prezentaci, zkontrolovat právní a technické souvislosti a bezpečně provést klienta celým obchodem. Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti vybírat prověřené makléře ve svém regionu, kteří umějí spojit data s lokální znalostí trhu.
Květnová data potvrzují, že trh s byty k prodeji v České republice je po třech letech výrazně výše než v roce 2023. Celorepubliková cena za m² vzrostla z 67 912 Kč/m² v 05/2023 na 97 853 Kč/m² v 05/2026. To znamená růst o 44,1 %. Meziročně se cena zvýšila o 11,7 %.
Z pohledu veřejnosti je ale možná ještě důležitější vývoj rychlosti trhu. Doba nabízení se zkrátila ze 178 dní v 05/2023 na 66 dní v 05/2026. To je velmi výrazná změna. Ukazuje, že trh se nejen cenově posunul, ale také zrychlil.
Zároveň vzrostl počet nabídek. V květnu 2026 bylo v celé ČR evidováno 31 024 nabídek, zatímco v květnu 2025 to bylo 26 818. Nabídka tedy meziročně narostla o 15,7 %, ale ceny přesto pokračovaly vzhůru a doba nabízení klesla.
Krajský pohled ukazuje dvě důležité roviny. Praha zůstává nejdražším trhem s cenou 163 833 Kč/m². Za ní následují Jihomoravský kraj s 115 817 Kč/m² a Středočeský kraj s 99 378 Kč/m². Procentně ale nejrychleji za tři roky rostl Ústecký kraj, a to o 69,1 %. To ukazuje, že nejrychlejší dynamika se nemusí odehrávat tam, kde jsou ceny absolutně nejvyšší.
Pro kupující i prodávající z toho plyne jediné: data jsou důležitá, ale sama o sobě nestačí. Každý byt má vlastní příběh, technický stav, lokalitu, dispozici, právní souvislosti a konkurenční prostředí. Správné rozhodnutí proto nevzniká jen z průměru za kraj, ale z kombinace dat, lokální znalosti a odborné zkušenosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře, kteří dokážou bezpečněji provést klienta prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti.
Projekt Realiťák roku propojuje osvětu veřejnosti, zkušenosti prověřených makléřů a odborné zázemí partnerů včetně portálu Reality.iDNES.cz. U datových článků je jeho cílem nejen ukázat vývoj cen a nabídky, ale také vysvětlit, co tato čísla znamenají v praxi pro prodávající, kupující i investory.
Právě u bytů k prodeji je vidět, že samotné číslo za m² nestačí. Rozhoduje lokalita, typ bytu, technický stav, dispozice, dům, právní stav, energetická náročnost i aktuální konkurence na trhu. Proto se vyplatí obrátit se na prověřeného makléře ve svém okolí, který pomůže správně vyhodnotit cenu i prodejní strategii. U regionálního prodeje je vhodné vycházet i z konkrétního kraje – například z nabídky prověřených makléřů pro Prahu, Středočeský kraj, Jihomoravský kraj, Ústecký kraj nebo další regiony.
Součástí projektu je také osvěta. Srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Další praktické informace najdete také v části pro veřejnost.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.
Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?
Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.
Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
Petr Makovský