12.7.2026 18:36
Koupit nemovitost teď, nebo ještě čekat? Otázka, kterou si v roce 2026 klade mnoho kupujících. Ceny jsou vysoko, kvalitní nabídky mizí rychle a zároveň nikdo nechce udělat unáhlené rozhodnutí za miliony korun. Správná odpověď ale nezačíná odhadem, jestli trh poroste nebo klesne. Začíná u vašeho rozpočtu, hypotéky, rezervy, lokality, technického stavu a reálné hodnoty konkrétní nemovitosti. Podívejte se, kdy může dávat smysl koupit hned a kdy je bezpečnější zpomalit.
Seriál Koupě nemovitosti bez nejistoty – díl 1
Ceny nemovitostí v České republice zůstávají pro mnoho kupujících jedním z největších témat. Část lidí má strach, že koupí příliš draho. Jiní se bojí, že pokud budou čekat, vhodná nemovitost jim uteče a za rok bude ještě dražší. Správná odpověď přitom není univerzální. Záleží na lokalitě, typu nemovitosti, vlastních financích, možnostech hypotéky i tom, zda kupujete pro vlastní bydlení, nebo jako investici.
Pokud jste našli kvalitní nemovitost v dobré lokalitě, máte ověřené financování, znáte své limity a cena odpovídá trhu, čekání nemusí být výhodné. Pokud ale kupujete pod tlakem, nemáte jasno v hypotéce, neznáte technický stav nebo neumíte posoudit reálnou cenu, je lepší zpomalit.
Realitní trh v roce 2026 není jeden celek. Jinak se chovají byty ve velkých městech, jinak starší domy k rekonstrukci, jinak pozemky a jinak rekreační nemovitosti. Právě proto nestačí říct: „ceny rostou, kupujte hned“ nebo naopak „počkejte, ono to spadne“. Kupující by měl nejdříve znát vlastní finanční hranici, srovnat konkrétní nemovitost s trhem a ověřit rizika, která mohou cenu zásadně změnit.
„Největší chybou není koupit nemovitost v době, kdy trh roste. Největší chybou je koupit ji bez přípravy, bez kontroly ceny, bez ověřeného financování a bez jasné představy, co všechno vás bude po koupi stát,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Koupě nemovitosti patří mezi největší finanční rozhodnutí v životě. Není divu, že kupující často váhají. Když ceny rostou, mají pocit, že musí jednat rychle. Když jsou hypotéky dražší, bojí se vysoké splátky. Když slyší, že trh může zpomalit, začnou čekat na slevu. Jenže realitní trh se neřídí jedním titulkem ani jedním průměrem.
Podle červnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla cena za metr čtvereční u bytů k prodeji v celé České republice z 74 512 Kč/m² v červnu 2024 na 98 553 Kč/m² v červnu 2026. To znamená dvouletý růst o 32,3 %.
Meziročně, tedy proti červnu 2025, kdy byla celorepubliková cena 88 256 Kč/m², se byty zdražily o 11,7 %. Zásadní změnou je ale i rychlost trhu: doba nabízení se zkrátila ze 123 dní v červnu 2025 na 59 dní v červnu 2026, tedy o 52,0 %. Počet nabídek se přitom meziročně snížil z 27 927 na 26 390, tedy o 5,5 %.
„Červnová data ukazují, že trh s byty je cenově výš než před rokem i před dvěma lety, ale zároveň je výrazně rychlejší. Kupující se rozhodují svižněji a kvalitně naceněné nabídky z trhu mizí podstatně dříve než loni,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
To je pro kupující důležitá zpráva. Neznamená to, že mají koupit cokoli za jakoukoli cenu. Znamená to, že u kvalitních bytů a dobrých lokalit se prostor pro dlouhé vyčkávání zmenšuje. Kdo chce koupit dobře, musí být připravený.
„Samotná cena neříká celý příběh. Klíčové je i to, jak rychle se zkracuje doba nabízení. Rychlejší trh ukazuje, že kupující jsou ochotni nové cenové hladiny přijímat rychleji než v minulém roce,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Čekat se vyplatí tehdy, pokud k tomu máte konkrétní důvod. Například když nemáte připravené financování, neznáte svůj rozpočet, potřebujete prodat vlastní nemovitost, čekáte na stabilnější příjem nebo si nejste jistí lokalitou.
Naopak čekání jen proto, že „ceny přece musí spadnout“, může být rizikové. V některých segmentech může dojít ke korekci, u jiných může cena dál růst. U kvalitních bytů ve velkých městech je dlouhodobě problémem omezená nabídka. U starších domů k rekonstrukci je situace jiná – tam kupující více počítají náklady, cenu stavebních prací, energetickou náročnost a časovou náročnost oprav.
Proto je důležité položit si tři základní otázky:
Pokud na tyto otázky neumíte odpovědět, není problém v trhu. Problém je v přípravě.
Velká část problémů nevzniká až u kupní smlouvy. Vzniká už ve chvíli, kdy kupující rezervuje nemovitost, aniž by měl jasno v penězích.
Před podpisem rezervační smlouvy by měl kupující vědět:
Právě poslední bod bývá podceňovaný. Kupující někdy podepíše rezervaci s pocitem, že „hypotéka se nějak vyřeší“. Jenže pokud banka nemovitost neocení na kupní cenu, nebo pokud se ukáže problém s příjmy, může se celá situace zkomplikovat. Proto má být financování připravené předem.
Aktuálně platí, že banky musí u hypoték sledovat mimo jiné ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Obecně je maximální hranice LTV 80 %, u žadatelů mladších 36 let při financování vlastního bydlení 90 %. V praxi to znamená, že kupující musí počítat s vlastními prostředky a s tím, že banka nemusí vždy vycházet pouze z kupní ceny, ale z vlastního odhadu hodnoty nemovitosti.
Koupě nemovitosti není jen otázka toho, zda se vám byt nebo dům líbí. Důležité je vědět, jestli cena odpovídá trhu, jestli nemovitost projde financováním a jestli vám po koupi zůstane dostatečná rezerva.
Koupě může dávat smysl i v době vyšších cen, pokud se potká několik podmínek najednou.
Nemovitost odpovídá vašim dlouhodobým potřebám. Lokalita vám dává smysl nejen dnes, ale i za pět nebo deset let. Technický stav je prověřený. Právní stav je v pořádku. Náklady na bydlení jsou zvládnutelné. Hypotéka je předjednaná a máte rezervu. Cena odpovídá srovnatelným nemovitostem v dané lokalitě.
V takové situaci může být příliš dlouhé čekání zbytečné. Zejména pokud kupujete pro vlastní bydlení a nehledáte krátkodobou spekulaci.
„U vlastního bydlení je potřeba vnímat nejen cenu, ale i životní situaci. Pokud rodina potřebuje bydlet, má stabilní financování a našla nemovitost, která dává dlouhodobě smysl, není vždy rozumné čekat na ideální okamžik, který nemusí přijít,“ říká Monika Lukášová.
Naopak zpomalit byste měli vždy, když cítíte tlak. Typicky ve chvíli, kdy vám někdo říká, že „musíte podepsat dnes“, „zítra už bude pozdě“ nebo „další zájemce čeká za dveřmi“. Rychlost trhu je jedna věc, bezpečnost obchodu druhá.
Zpomalit je vhodné zejména tehdy, když:
V těchto situacích není opatrnost zbytečná. Je to ochrana před velmi drahou chybou.
Otázka, zda ceny porostou nebo klesnou, je pochopitelná. Ale u konkrétní koupě často není nejdůležitější. Důležitější je otázka, co přesně kupujete.
Jinou hodnotu má byt v dobře spravovaném domě s nízkými náklady, výtahem, dobrou dispozicí a funkčním SVJ. Jinou hodnotu má podobně velký byt v domě, kde se chystá drahá rekonstrukce střechy, fasády nebo výtahu. Jinou hodnotu má rodinný dům po kvalitní rekonstrukci s dokumentací a jinou dům, kde jsou jen nové podlahy a kuchyňská linka, ale rozvody, vlhkost a střecha zůstaly nevyřešené.
Proto nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční. Kupující by měl řešit:
U nemovitosti za několik milionů korun je špatné rozhodnutí drahé nejen finančně. Může znamenat roky kompromisů, sporů nebo neplánovaných výdajů.
Celorepubliková cena je užitečná pro orientaci, ale při konkrétní koupi nestačí. Podle červnových dat zůstává nejdražším trhem Praha s cenou 166 287 Kč/m². Středočeský kraj se dostal na 101 005 Kč/m² a překročil hranici 100 tisíc Kč/m². Naopak nejnižší cenu měl Ústecký kraj s hodnotou 46 014 Kč/m², zároveň ale patřil mezi nejdynamičtější regiony růstu.
„U regionálních rozdílů je důležité sledovat procentní růst společně s absolutní cenou. Levnější kraj může růst rychleji, ale pořád zůstávat dostupnější než Praha nebo okolí velkých měst,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.
Pro kupujícího z toho plyne jednoduché pravidlo: neporovnávejte jen republiku jako celek. Zajímejte se o konkrétní kraj, město, městskou část, ulici, stav domu a typ nemovitosti. Dvě podobně velké nemovitosti mohou mít velmi odlišnou hodnotu i rizika.
Dobrý realitní makléř by neměl kupujícího tlačit k rychlému podpisu. Měl by mu pomoci pochopit cenu, stav, lokalitu, dokumenty a proces. Pokud zastupuje prodávajícího, má samozřejmě primárně smluvní vztah s prodávajícím. Přesto má kvalitní makléř vést celý obchod transparentně a bezpečně pro obě strany.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že veřejnost by neměla vybírat makléře náhodně. Důležité jsou zkušenosti, reference, lokální znalost, schopnost vysvětlit rizika a ochota pracovat s odborníky – advokátem, hypotečním poradcem, technikem nebo odhadcem.
Kupující si může na webu projektu najít prověřené makléře ve svém okolí a získat lepší představu o tom, kdo v daném regionu dlouhodobě pracuje kvalitně.
„Úkolem projektu Realiťák roku není říkat lidem, že mají vždy a za každou cenu koupit. Naším cílem je pomáhat veřejnosti, aby se při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti rozhodovala informovaněji a bezpečněji,“ říká Monika Lukášová.
U koupě nemovitosti se vyplatí nebýt na rozhodnutí sám. Prověřený realitní makléř, právník, hypoteční poradce nebo technik vám může pomoci odhalit rizika dříve, než podepíšete rezervaci nebo kupní smlouvu.
Před podpisem rezervace si projděte alespoň tento základní seznam:
Koupit nemovitost teď, nebo čekat, nelze rozhodnout podle jedné zprávy o trhu. Důležité je, jakou nemovitost kupujete, v jaké lokalitě, za jakou cenu, s jakým financováním a s jakými riziky.
Pokud máte připravené financování, znáte své limity a nemovitost je kvalitní, čekání nemusí být výhodné. Pokud ale nemáte prověřené dokumenty, technický stav nebo reálnou cenu, je lepší zpomalit. Nejlepší rozhodnutí není nejrychlejší. Nejlepší rozhodnutí je to, které je připravené.
U některých typů nemovitostí a lokalit může být prostor pro vyjednávání, zejména u starších domů k rekonstrukci nebo předražených nabídek. U kvalitních bytů ve velkých městech ale čekání nemusí znamenat výhodu. Důležité je hodnotit konkrétní nemovitost, ne celý trh jedním pohledem.
Záleží na životní situaci a financování. Menší byt v dobré lokalitě s nízkými náklady může být dlouhodobě bezpečnější než větší nemovitost, kterou kupující finančně nezvládá nebo která vyžaduje nákladnou rekonstrukci.
Největším rizikem je podpis rezervace bez ověřeného financování, právního stavu a základních dokumentů. Kupující se pak může dostat do situace, kdy nemovitost chce koupit, ale banka ji neschválí, odhad nevyjde nebo se objeví právní či technický problém.
Ano. Kvalitní makléř by měl transparentně komunikovat s oběma stranami, ale kupující má právo přizvat si hypotečního poradce, advokáta, technika nebo vlastního realitního konzultanta. U nemovitosti za miliony korun je odborná kontrola rozumná ochrana.
Nestačí porovnat cenu za metr čtvereční. Je nutné zohlednit lokalitu, stav domu, dispozici, patro, výtah, parkování, SVJ, energetickou náročnost, plánované opravy, právní stav a rychlost trhu. Pomoci mohou data, zkušený lokální makléř a srovnatelné nabídky.
Otázka „koupit teď, nebo čekat“ nemá jednu správnou odpověď. Správná odpověď vzniká až ve chvíli, kdy kupující zná svůj rozpočet, možnosti financování, stav konkrétní nemovitosti a reálnou situaci v dané lokalitě.
Dnešní realitní trh odměňuje připravené kupující. Ti, kteří mají vyřešené financování, umějí rychle vyhodnotit nabídku a spolupracují s odborníky, mají větší šanci koupit bezpečně a bez zbytečných chyb. Naopak kupující, kteří jednají pod tlakem nebo podle emocí, mohou přehlédnout rizika, která se později prodraží.
Právě proto projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na realitním trhu, vybírat prověřené makléře a chápat, co všechno má kvalitní realitní služba obsahovat.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Pomáhá veřejnosti vybírat prověřené makléře, lépe rozumět realitnímu trhu a předcházet chybám, které mohou při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti stát čas, peníze i právní jistotu.
Koupě nemovitosti je pro mnoho lidí životní rozhodnutí. Proto by na něj neměli být sami. Prověřený makléř, kvalitní právní servis, dobře připravené financování a znalost lokality mohou rozhodnout o tom, zda bude obchod bezpečný a klidný, nebo plný nepříjemných překvapení.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Začněte tím, že budete vědět, koho se ptát. Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky a praktické články, které pomáhají veřejnosti rozhodovat se na realitním trhu s větší jistotou.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová