18.4.2026 20:49
V tomto seriálu si ukazujeme prodej na modelovém příkladu bytu 2+kk v Praze a okolí, protože právě tady je marketing často rozhodující — zájem je velký, ale konkurence taky, a kupující (nebo nájemci) si vybírají rychle. Zároveň platí, že stejné principy fungují pro prodej i pronájem kdekoliv v ČR: kvalitní prezentace zvyšuje důvěru, šetří čas a výrazně pomáhá udržet vyjednávací pozici. Seriál vzniká v rámci vzdělávání veřejnosti v Projektu Realiťák roku.
Mnoho lidí bere prezentaci jen jako povinnost: nafotit, napsat text a zveřejnit. Jenže marketing je především filtr:
přivede ty, kteří byt opravdu chtějí a mohou koupit (nebo si ho pronajmout),
omezí „turisty“ a zbytečné prohlídky,
nastaví očekávání tak, aby vyjednávání nebylo založené na nedůvěře.
Jak říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „Když je prezentace poctivá a profesionální, kupující má pocit jistoty. A jistota je to, co nejvíc drží cenu i tempo prodeje.“
U bytů 2+kk (zejména v Praze) bývá poptávka silná, ale lidé zároveň porovnávají desítky nabídek. První dojem vznikne rychle:
titulní fotografie,
první dvě věty textu,
základní parametry (lokalita, m², patro, balkon, výtah, parkování),
a „pocit“ z prostoru.
Ať prodáváte v Praze nebo jinde, tohle je univerzální: pokud první dojem nezaujme, kupující nepřijde na prohlídku — a když přijde s pocitem, že něco nesedí, bude vyjednávat slevu.
Dobrá fotka není o drahé technice. Je o světle, čistotě a logice záběrů.
Co funguje téměř vždy:
fotit za denního světla (ne večer pod žlutými žárovkami),
uklidit vše, co ruší (sušáky, kabely, přebytek dekorací),
ukázat prostor „průchozí“ (aby se dalo představit bydlení),
držet rovné linie (ne šikmo, ne „rybí oko“ bez kontroly),
nafotit i klíčové detaily, ale jen ty, které pomáhají (kvalitní kuchyň, okna, balkon).
Časté chyby:
příliš tmavé fotky,
fotky bez kontextu (detail bez prostoru),
chaotické pořadí,
„zbytečná romantika“ místo informací.
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku to vystihuje prakticky: „Zájem nevzniká jen cenou. Vzniká tím, jak nabídka působí ve srovnání s ostatními. Kdo podcení prezentaci, obvykle si tím sám vytváří prostor pro slevu.“
U 2+kk je půdorys často rozhodující, protože lidé řeší:
jestli je kuchyňský kout smysluplný,
jak se vejde nábytek,
jestli má byt úložné prostory,
kde jsou okna a jak je byt orientovaný.
Bez půdorysu si kupující domýšlí — a domýšlení obvykle končí nejistotou („asi malé“, „asi divné“) nebo otázkami na prohlídce, které zpomalují proces.
Monika k tomu říká: „Půdorys je pro kupujícího důkaz, že nic neschováváte. Ušetří desítky dotazů a často i prohlídky lidí, pro které byt stejně není vhodný.“
Text nemá být román. Má být jasná pozvánka na prohlídku a zároveň odpověď na nejčastější otázky.
Co má dobrý popis obsahovat:
stručné shrnutí: co prodávám/pronajímám a proč je to zajímavé,
přesné parametry: dispozice, m², patro, výtah, balkon/lodžie, sklep, parkování,
stav bytu a domu: rekonstrukce, okna, rozvody, SVJ a plán oprav,
měsíční náklady (u prodeje) / celková cena (u pronájmu: nájem + služby),
lokalita: doprava, vybavenost, klid/hluk, co je v okolí,
praktické informace: kdy jsou možné prohlídky, zda je byt volný, termíny.
Na co si dát pozor:
nepřehánět („luxusní“, „nejlepší“, „top“) bez důkazů,
neskrývat podstatné věci (kupující to zjistí),
nepoužívat vágní formulace typu „po menších úpravách“.
U 2+kk v Praze může video dávat smysl, pokud:
byt má hezký průchod a světlo,
chcete vyfiltrovat zájemce a zrychlit rozhodování,
nebo je byt specifický a fotky by to neřekly.
V regionech je to podobné: video není povinnost, ale ušetří čas tam, kde je více dojíždění nebo kde byt potřebuje lepší „představení prostoru“.
U pronájmu je marketing i o tom, aby se ozvali správní lidé. Proto je fér uvést:
pro koho je byt vhodný,
podmínky (kauce, smlouva, zvířata, kouření),
zda je byt vybavený,
kdy je volný a na jak dlouho.
Čím jasnější podmínky, tím méně sporů.
Kvalitní titulní foto + logické pořadí fotek
Byt uklizený, světlý, bez rušivých věcí
Půdorys (ideálně čitelný a jednoduchý)
Text odpovídá na nejčastější otázky (stav, náklady, lokalita)
U pronájmu jasné podmínky (kauce, zvířata, vybavení)
Mám plán pro prohlídky a práci se zájemci
Marketing není kosmetika. Je to způsob, jak přitáhnout správné zájemce, vytvořit důvěru a udržet dobrou vyjednávací pozici. Učíme to na modelu 2+kk v Praze a okolí, ale stejné principy fungují u prodeje i pronájmu v celé ČR.
A právě o to jde v Projektu Realiťák roku: aby veřejnost věděla, jak má vypadat profesionální realitní servis, a aby se mohla spolehnout na prověřené postupy i lidi.
Ať jste kdekoliv v ČR, můžete kontaktovat Moniku Lukášovou (ředitelku projektu Realiťák roku) a tým prověřených profesionálů na monika.lukasova@realitakroku.cz
Do zprávy stačí uvést:
lokalitu
zda jde o prodej nebo pronájem
typ nemovitosti (např. 2+kk / RD / pozemek)
a co je pro vás nejdůležitější (termín, cena, návaznost, hypotéka apod.)
Monika poptávku převezme a tým projektu zajistí, aby se vaše situace řešila bezpečně, s jasným plánem a s prověřeným profesionálem ve vašem regionu.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
------------------------------------------
Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku
------------------------------------------
Již vydané díly série "Jak prodat byt 2+KK v Praze (i kdekoliv v ČR) - 6 kroků k bezpečnému prodeji a pronájmu" najdete zde:
Díl3: Jak správně stanovit cenu 2+kk: Strategie, která prodává (a neodrazuje)
Díl2: Než dáte 2+kk do nabídky: Posouzení stavu bytu, které vám ušetří nervy i peníze
Díl1: Chci prodat 2+kk NEJEN v Praze. První krok je plán, ne inzerát
Monika Lukášová, 
Petr Makovský