29.9.2026 16:17
Nájem končí, majitel chce začít hledat dalšího nájemníka, ale současný nájemce odmítá vpustit do bytu zájemce nebo realitního makléře. Má na to právo? Občanský zákoník dává pronajímateli v posledních třech měsících před skončením nájmu možnost byt zájemcům ukázat, zároveň ale chrání soukromí nájemce a vyžaduje přiměřené oznámení i rozsah prohlídek. Vysvětlujeme, kde jsou hranice obou stran a jak prohlídky nastavit tak, aby nevznikl zbytečný spor.
Na projekt Realiťák roku se tentokrát obrátil čtenář, který řeší velmi častý problém na konci nájemního vztahu. Nájemci končí smlouva, majitel chce začít hledat dalšího nájemníka, ale současný nájemce odmítá do bytu pustit zájemce i realitního makléře. Tvrdí, že dokud nájem trvá, je byt jeho soukromím a nikdo do něj bez jeho souhlasu nesmí. Kde je hranice mezi právem nájemce na soukromí a právem pronajímatele připravit byt na další pronájem?
Dotaz čtenáře
„Pronajímáme byt a nájemníkovi končí smlouva za dva měsíce. Chceme už hledat nového nájemce, abychom neměli byt několik týdnů prázdný. Současný nájemník ale odmítá jakékoliv prohlídky a nechce do bytu pustit ani nás, ani makléře se zájemci. Říká, že dokud platí nájem, je to jeho domov a nikdo tam chodit nebude. Má pravdu? Můžeme po něm prohlídky požadovat?“
Rychlá odpověď
Ano, pokud je den skončení nájmu znám a byt má být znovu pronajat, občanský zákoník ukládá nájemci v posledních třech měsících před skončením nájmu umožnit zájemci o nový nájem přístup do bytu v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky. Pronajímatel ale musí návštěvu oznámit v přiměřené době předem a prohlídky nesmí proměnit zbývající týdny nájmu v permanentní narušování soukromí. Nájemce také nemusí umožňovat neohlášené vstupy ani neomezený počet návštěv. Zákon vyvažuje zájem pronajímatele na plynulém pokračování pronájmu s právem nájemce byt až do konce nájmu řádně a pokojně užívat.
V článku najdete
→ Kdy musí nájemce prohlídku umožnit
→ Jak dlouho předem musí být prohlídka oznámena
→ Může přijít realitní makléř?
→ Co už je nepřiměřený zásah do soukromí nájemce
→ Platí stejné pravidlo i při prodeji bytu?
„Nájemní byt je po dobu nájmu domovem nájemce. Pronajímatel proto nemůže přicházet kdykoliv se mu zachce. Zároveň ale zákon myslí i na situaci, kdy nájem končí a majitel potřebuje navázat dalším pronájmem. Nejlepší výsledky přináší jasná domluva – konkrétní dny, časová okna a minimum zásahů do běžného života nájemce.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Klíčové pravidlo obsahuje § 2233 občanského zákoníku. Pokud je oběma stranám znám den, kdy nájem skončí, a byt má být znovu pronajat, musí nájemce v době tří měsíců před skončením nájmu umožnit zájemci o nájem přístup k bytu za účelem prohlídky.
Nejde ale o neomezené právo pronajímatele. Zákon výslovně pracuje s tím, že přístup má být umožněn v nezbytném rozsahu. To je velmi důležitá formulace.
Prakticky to znamená, že majitel může byt v rozumném rozsahu představit skutečným zájemcům o další nájem. Neznamená to ale, že může každý den přivést jinou skupinu lidí, bez předchozího upozornění pořádat několikahodinové „open house“ nebo po nájemci požadovat, aby byl neustále k dispozici.
Kdy se § 2233 typicky použije
✓ Nájem na dobu určitou končí například 30. listopadu a datum je předem známé.
✓ Nájem byl vypovězen a obě strany vědí, kdy skončí.
✓ Pronajímatel chce byt po skončení současného nájmu znovu pronajmout.
✓ Prohlídka se koná v posledních třech měsících před skončením nájmu a pouze v potřebném rozsahu.
Zákon neříká pevně „24 hodin“, „48 hodin“ ani „tři dny“. Používá pojem přiměřená doba předem.
Co je přiměřené, bude vždy záviset na okolnostech. U běžné prohlídky bytu není rozumné napsat nájemci v 16 hodin, že v 17 hodin přijdou tři zájemci. Stejně tak ale nájemce nemůže automaticky požadovat, aby každá prohlídka byla hlášena dva týdny dopředu, pokud by tím fakticky znemožnil další pronájem.
V praxi doporučujeme, aby si pronajímatel a nájemce na začátku posledních měsíců nájmu rovnou stanovili jednoduchý režim. Například:
Příklad rozumné dohody
„Prohlídky budou probíhat nejvýše dvakrát týdně, vždy v úterý a ve čtvrtek mezi 17:00 a 19:00. Konkrétní návštěvu pronajímatel potvrdí nejméně den předem. Pokud nájemci některý termín výjimečně nevyhovuje, nabídne jiný termín ve stejném týdnu.“
Tím se vyřeší dvě věci současně: pronajímatel může nabídku aktivně řešit a nájemce přesně ví, kdy musí s návštěvou počítat.
Občanský zákoník počítá u prohlídky pro budoucí nájem výslovně s přítomností nájemce a pronajímatele. Smyslem je mimo jiné chránit soukromí a majetek současného nájemce.
Pokud se strany dohodnou jinak – například nájemce pronajímateli výslovně umožní prohlídku ve své nepřítomnosti – je to věcí jejich dohody. Pronajímatel by ale neměl automaticky předpokládat, že může použít svůj náhradní klíč a zájemce provést bez vědomí nájemce.
Pozor: To, že pronajímatel vlastní byt, mu nedává právo libovolně do něj vstupovat. Po dobu nájmu je byt přenechán nájemci k užívání a jeho soukromí musí být respektováno.
Realitní makléř nemá vlastní samostatné zákonné právo vstupovat do pronajatého bytu jen proto, že zajišťuje další pronájem.
Může ale prohlídku organizačně zajišťovat jménem pronajímatele, pokud je k tomu pronajímatelem pověřen. Protože § 2233 výslovně počítá s prohlídkou v přítomnosti nájemce a pronajímatele, je u prohlídky vedené makléřem vhodné mít předem jasně nastavené, že makléř za pronajímatele jedná, a nájemce o tom informovat. Nájemce by měl mít kontakt na konkrétní osobu, která bude prohlídky zajišťovat.
Profesionální makléř by měl počet návštěv naopak minimalizovat. Měl by zájemce předem kvalifikovat, sdružit prohlídky do několika rozumných termínů a zamezit tomu, aby nájemce otevíral byt desítkám lidí, kteří ani nesplňují základní podmínky pronájmu.
„Dobře vedené prohlídky nejsou jen službou majiteli. Jsou ohleduplné i k současnému nájemci. Když makléř předem prověří základní parametry zájemců a naplánuje dvě kvalitní prohlídky místo deseti nahodilých návštěv, šetří čas a soukromí všem stranám.“
— Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Pronajímáte byt?
Bezpečný pronájem nezačíná až výběrem nového zájemce. Důležitá je dobře nastavená smlouva, jasná komunikace, kauce, služby i předání.
→ Pronájem bytu bezpečně: nájemní smlouva, kauce, předání a co dělat při neplacení
Zákon nestanoví maximální počet prohlídek. Klíčová je přiměřenost a nezbytný rozsah.
Jedna či dvě předem domluvené prohlídky týdně mohou být za běžných okolností zcela rozumné. Několik návštěv denně, nečekané zvonění nebo požadavek, aby nájemce opakovaně měnil svůj pracovní program, už mohou být nepřiměřené.
Je navíc důležité, že § 2233 odkazuje na pravidlo z § 2219 odst. 2 občanského zákoníku. Pokud nájemci v souvislosti s těmito zásahy vzniknou obtíže, které nejsou jen nepodstatné, může mít právo na slevu z nájemného.
To je dobrá připomínka pro majitele, kteří se snaží maximalizovat počet prohlídek: více návštěv nemusí vždy znamenat lepší výsledek a zákon počítá i s ochranou nájemce před nadměrným zatěžováním.
Nájemce má povinnost byt řádně užívat, ale zákonná povinnost umožnit prohlídku neznamená automaticky povinnost udělat z bytu dokonale připravenou nemovitost pro marketing.
Je rozumné požádat nájemce, aby prohlídce nebránil a umožnil zájemci byt normálně vidět. Pronajímatel ale nemůže bez dalšího vyžadovat profesionální úklid, odstranění osobních věcí, dekorování bytu nebo „home staging“ na náklady nájemce.
Stejně citlivé je fotografování. Fotografie interiéru mohou zachytit osobní věci, rodinné fotografie, dokumenty, elektroniku nebo jiné prvky soukromí. Pokud má majitel v plánu vytvořit novou fotodokumentaci pro inzerci ještě během nájmu, je vhodné režim předem s nájemcem výslovně dohodnout. Samotná povinnost umožnit prohlídku není automaticky bianco souhlasem s neomezeným fotografováním osobních věcí nájemce.
Praktický tip: Pokud existují kvalitní fotografie bytu z doby před nastěhováním současného nájemce a byt se zásadně nezměnil, mohou být pro novou inzerci praktičtější než focení soukromí nájemce několik týdnů před odstěhováním.
Tohle je jedna z nejdůležitějších nuancí celého tématu.
§ 2233 občanského zákoníku výslovně řeší situaci, kdy má být věc znovu pronajata a do bytu přichází zájemce o nájem. Z tohoto ustanovení proto nelze automaticky dovozovat stejně široké právo pořádat během nájmu prohlídky se zájemci o koupi.
Pokud chce vlastník pronajatý byt prodávat ještě za trvání nájmu, musí se velmi pečlivě posoudit konkrétní nájemní smlouva a další právní okolnosti. Zákon dává pronajímateli přístup například kvůli potřebné kontrole, opravě nebo údržbě, ale to není totéž jako marketingová prohlídka pro potenciální kupce.
Pro majitele je proto bezpečnější nesměšovat dvě různé situace: „končí nájem a hledám dalšího nájemce“ a „nájem pokračuje a já chci byt prodat“.
Související článek
→ Prohlídky a práce se zájemci: Jak vybírat, vyjednávat a nenechat se tlačit do slevy
První krok by neměla být hrozba ani konflikt. Pronajímatel by měl nájemci písemně a věcně vysvětlit, proč o prohlídku žádá, odkázat na blížící se skončení nájmu a navrhnout několik konkrétních termínů.
Dobré je také dát nájemci možnost navrhnout vlastní časová okna. Tím se minimalizuje argument, že pronajímatel ignoruje jeho práci, rodinný režim nebo jiné oprávněné potřeby.
Doporučený postup pronajímatele
1. Ověřit, že nájem opravdu končí v konkrétní známý den.
2. Začít prohlídky nejdříve v zákonném tříměsíčním období.
3. Poslat nájemci písemnou žádost a nabídnout několik termínů.
4. Sdružit zájemce do co nejmenšího počtu návštěv.
5. Respektovat soukromí a nepřicházet bez ohlášení.
6. Evidovat odmítnuté termíny a komunikaci.
7. Při dlouhodobém bezdůvodném odmítání řešit další postup právně, nikoli svépomocným vstupem do bytu.
Opakované bezdůvodné odmítání zákonné povinnosti může být porušením povinností nájemce. To ale neznamená, že pronajímatel může jednoduše odemknout byt náhradním klíčem a prohlídku uspořádat proti vůli nájemce. Takový postup by mohl vytvořit nový a závažnější spor.
To je odlišná situace od prohlídky s novým zájemcem.
Podle § 2219 občanského zákoníku musí nájemce po předchozím oznámení v přiměřené době umožnit pronajímateli v nezbytném rozsahu prohlídku věci a přístup za účelem potřebné opravy nebo údržby. Pokud je nutné zabránit škodě nebo hrozí nebezpečí z prodlení, předchozí oznámení se nevyžaduje.
Pronajímatel tedy má určitá práva vstupu i během běžného nájmu, ale vždy musí existovat legitimní důvod. „Chci se jen podívat, co nájemník dělá“ není totéž jako kontrola konkrétní technické závady nebo zajištění potřebné opravy.
Nájemní smlouva může pomoci nastavit praktický způsob komunikace – například preferovaný kontakt, rozumnou lhůtu pro oznamování návštěv nebo zásady pro domlouvání termínů.
Neměla by ale vytvářet dojem, že pronajímatel má univerzální právo vstupovat do bytu kdykoliv. U nájmu bytu občanský zákoník nájemce chrání a ujednání, která by nepřiměřeně zkracovala jeho zákonná práva, mohou být problematická.
Dobrá smlouva tedy není smlouva, která dává majiteli „všechna práva“. Je to smlouva, která oběma stranám srozumitelně popíše, jak budou zákonná práva v běžném životě prakticky vykonávána.
Nájemní smlouva se vyplatí nastavit správně hned na začátku
Pravidla komunikace, kauce, služby, drobné opravy, počet osob i způsob předání dokážou předejít řadě budoucích konfliktů.
→ Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva
Pokud nájem končí za dva měsíce, den skončení je oběma stranám známý a byt má být znovu pronajat, je situace poměrně jasná: nájemce by měl v nezbytném rozsahu prohlídky zájemcům o další nájem umožnit.
Pronajímateli bychom ale zároveň doporučili nepřicházet s neurčitým požadavkem „musíte nás pouštět“. Lepší je poslat konkrétní návrh:
„Váš nájem skončí dne 30. listopadu a byt chceme následně znovu pronajmout. Navrhujeme proto prohlídky maximálně ve dvou časových blocích týdně, například v úterý a ve čtvrtek mezi 17:00 a 19:00. Každou konkrétní návštěvu potvrdíme nejméně 24 hodin předem. Pokud Vám některý termín nevyhovuje, prosíme o nabídku náhradního termínu ve stejném týdnu.“
Taková komunikace je konkrétní, předvídatelná a výrazně zvyšuje šanci, že se věc vyřeší bez sporu.
Máte vlastní problém s nájmem nebo bydlením? Napište nám
Řešíte prohlídky bytu, kauci, neplacení nájemného, sousedský spor, skrytou vadu, SVJ, koupi nebo prodej nemovitosti? Pošlete nám svůj příběh. Napište, co se stalo, co jste už zkusili a na co potřebujete odpověď.
Vybrané dotazy zpracujeme do dalších praktických článků projektu Realiťák roku tak, aby odpověď pomohla nejen konkrétnímu tazateli, ale i dalším lidem v podobné situaci.
Dotaz můžete poslat na monika.lukasova@realitakroku.cz.
Pronájem bytu bezpečně: nájemní smlouva, kauce, předání a co dělat při neplacení
Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění
Prohlídky a práce se zájemci: Jak vybírat a vyjednávat
Předání nemovitosti a přepis energií: Jak to udělat správně a bez sporů
Pokud je stranám znám den skončení nájmu, byt má být znovu pronajat a jde o období tří měsíců před skončením nájmu, občanský zákoník ukládá nájemci umožnit zájemci o nájem přístup k bytu v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky.
Zákon nestanoví pevný počet hodin nebo dnů. Návštěva musí být oznámena v přiměřené době předem. V praxi je vhodné sjednat konkrétní režim a návštěvy potvrzovat alespoň s takovým předstihem, aby nájemce mohl svůj program rozumně přizpůsobit.
U prohlídek pro budoucí nájem zákon počítá s přítomností nájemce a pronajímatele. Jiný režim je možný po dohodě. Pronajímatel by neměl automaticky používat náhradní klíč a vstupovat bez vědomí nájemce.
Ano, může je organizačně zajišťovat jménem pronajímatele, pokud je k tomu pověřen. Protože zákon u tohoto typu prohlídky počítá s přítomností nájemce a pronajímatele, je vhodné zastoupení makléřem předem jasně komunikovat. Makléř nemá vlastní samostatné právo vstupu do bytu proti vůli nájemce.
Zákon ukládá umožnit prohlídku, nikoli profesionální přípravu bytu pro marketing. Nájemce by prohlídce neměl bránit, ale nelze z toho automaticky dovodit povinnost provést zvláštní úklid, odstranit osobní věci nebo připravit home staging.
Ne automaticky. § 2233 občanského zákoníku výslovně upravuje prohlídky pro zájemce o další nájem. Prodej pronajatého bytu za trvání nájmu je odlišná situace a vyžaduje samostatné posouzení konkrétní smlouvy a okolností.
Zákon odkazuje i na pravidlo, podle kterého může mít nájemce při obtížích, které nejsou jen nepodstatné, právo na slevu z nájemného. Proto by pronajímatel měl počet prohlídek držet v rozumném a skutečně potřebném rozsahu.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Právě závěr nájmu dobře ukazuje, že práva pronajímatele a nájemce nemusí stát proti sobě. Pronajímatel má legitimní zájem připravit další pronájem, nájemce má až do posledního dne právo na soukromí a pokojné užívání bytu. Dobře nastavená komunikace a několik předem domluvených termínů většinou umožní skloubit obojí bez konfliktu.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek má obecný informační charakter. U konkrétního sporu mezi pronajímatelem a nájemcem doporučujeme posoudit nájemní smlouvu a individuální okolnosti případu.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský