11.5.2026 19:16
V seriálu postupujeme na modelovém příkladu prodeje bytu 2+kk v Praze a okolí, protože právě tady bývá zájem rychlý a intenzivní — a snadno se stane, že prodávající začne reagovat chaoticky. Zároveň ale platí, že stejné principy fungují pro prodej i pronájem kdekoliv v ČR: dobře vedené prohlídky šetří čas, drží cenu a pomáhají vybrat člověka, který obchod dotáhne bezpečně do konce. Seriál vzniká v rámci vzdělávání veřejnosti v Projektu Realiťák roku.
Prohlídka je moment, kdy se rozhoduje o důvěře. A důvěra je základ vyjednávací pozice. Kdo vede prohlídky bez systému, často skončí tak, že:
má desítky dotazů, z nichž polovina nikam nevede,
pouští do bytu lidi bez reálné možnosti koupě (nebo bez seriózního záměru),
a nakonec dělá kompromisy, které dělat nemusel.
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku to říká jasně: „Na prohlídkách se často neprodává byt, ale jistota. Když prodávající působí připraveně a má věci pod kontrolou, kupující jedná férověji — a méně tlačí na slevu.“
U 2+kk v Praze se může ozvat hodně lidí rychle. V regionech zase často chodí méně zájemců, ale o to víc je důležité, aby každý zájemce dostal dobré informace a zážitek.
Funguje:
vypsat několik pevných bloků (např. dva odpolední termíny),
vést prohlídky „v sérii“ (ne každému zvlášť),
připravit si krátký scénář (co řeknu hned, co ukážu, co zdůrazním),
mít připravené odpovědi na nejčastější otázky (náklady, stav, dům, fond oprav, parkování, orientace).
Když prohlídky naplánujete chytře, nevysíláte signál „jsem pod tlakem“. A to je rozdíl.
Prohlídka je mnohem snazší, když máte u sebe nebo předem k dispozici:
základní parametry bytu (m², patro, sklep, balkon, výtah),
měsíční náklady a poplatky (SVJ/družstvo),
stručnou informaci o stavu (rekonstrukce, okna, rozvody),
pravidla domu (domovní řád, klid, společné prostory),
časový rámec prodeje a další kroky.
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku k tomu dodává: „Veřejnost často podceňuje, jak moc kupující řeší transparentnost. Kdo je připravený, určuje tón obchodu. Kdo připravený není, nechává tón určovat druhou stranu — a ta si ho často nastaví směrem ke slevě.“
Největší omyl je vybrat kupujícího jen podle věty „beru to“. Důležité je:
jak bude financovat (hotovost, hypotéka, kombinace),
jestli má (u hypotéky) reálný plán a zkušenost s bankou,
jestli chápe časový rámec,
a jak jedná — jestli je férový nebo hraje „nátlakové hry“.
U pronájmu je to podobné: nevybíráte jen podle prvního dojmu, ale i podle toho, jestli je nájemce schopný dlouhodobě plnit závazky a respektovat pravidla.
Monika to shrnuje praxí: „Správný kupující není ten, kdo mluví nejvíc. Je to ten, u koho je největší pravděpodobnost, že obchod bezpečně dotáhne.“
Sleva je legitimní, když je opřená o reálné argumenty (stav, nutná investice, právní omezení, rizika). Ale v praxi často zazní:
„dám o X méně, protože… prostě zkouším“
nebo „já jsem vážný zájemce, tak udělejte slevu“.
Tady je důležité nepodlehnout tlaku. Pokud máte dobře nastavenou cenu a prezentaci, máte právo vyjednávat pevně.
Pravidlo: Když někdo chce slevu, ať řekne jasně proč. A vy si ověřte, jestli to je důvod skutečný.
Příklad reakce:
„Rozumím, díky. Můžete mi prosím říct konkrétně, z čeho tu slevu odvozujete?“
„Pokud jde o stav koupelny/oken, máme to zohledněné v ceně a je to popsáno.“
„Když mi dáte nabídku včetně financování a termínů, můžeme se bavit věcně.“
Rezervace je kritická fáze. Pokud je špatně udělaná, může se stát, že:
byt „blokujete“ někomu, kdo nakonec nekoupí,
ztratíte čas a další zájemce,
a vracíte se na trh oslabení.
Proto je důležité, aby rezervace:
měla jasné termíny (kdy smlouvy, kdy úschova, kdy katastr),
měla férové podmínky pro obě strany,
a aby bylo jasné, co se stane, když kupující nedodrží financování.
Monika upozorňuje: „Rezervace je okamžik, kdy se prodej láme. Když není nastavená profesionálně, často se zbytečně ztratí týdny — a to je přesně to, co pak tlačí prodávající do slev.“
U pronájmu si při prohlídce hlídejte i to, jak zájemce komunikuje:
ptá se na pravidla,
respektuje podmínky,
je slušný, věcný, dochvilný,
a zda je kompatibilní s tím, co od pronájmu očekáváte.
Pak následuje správné předání (protokol, fotky, stavy měřidel), aby později nevznikaly spory.
Mám prohlídky naplánované v blocích (ne chaoticky)
Mám připravené informace o bytě, nákladech a domě
Vím, jak budu ověřovat financování / serióznost
Mám jasná pravidla vyjednávání (sleva jen s důvodem)
Rezervaci budu dělat bezpečně a s jasnými termíny
U pronájmu mám jasné podmínky a předávací proces
Prohlídky nejsou „nutné zlo“. Jsou to chvíle, kdy si kupující nebo nájemce vytváří důvěru a rozhoduje se. Ukazujeme si to na 2+kk v Praze a okolí, ale princip platí všude: kdo vede prohlídky profesionálně, ten vyjednává z lepší pozice a minimalizuje riziko, že se obchod rozpadne.
A přesně to je smysl Projektu Realiťák roku: aby veřejnost věděla, jak má vypadat správný realitní proces — a aby se v případě potřeby mohla obrátit na prověřené profesionály.
Ať jste kdekoliv v ČR, můžete kontaktovat Moniku Lukášovou (ředitelku projektu Realiťák roku) a tým prověřených profesionálů na monika.lukasova@realitakroku.cz
Do zprávy stačí uvést:
lokalitu
zda jde o prodej nebo pronájem
typ nemovitosti (např. 2+kk / RD / pozemek)
a co je pro vás nejdůležitější (termín, cena, návaznost, hypotéka apod.)
Monika poptávku převezme a tým projektu zajistí, aby se vaše situace řešila bezpečně, s jasným plánem a s prověřeným profesionálem ve vašem regionu.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
------------------------------------------
Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku
------------------------------------------
Již vydané díly série "Jak prodat byt 2+KK v Praze (i kdekoliv v ČR) - 6 kroků k bezpečnému prodeji a pronájmu" najdete zde:
Díl4: Marketing 2+kk: Jak připravit prezentaci, která přivede správné zájemce (a udrží cenu)
Díl3: Jak správně stanovit cenu 2+kk: Strategie, která prodává (a neodrazuje)
Díl2: Než dáte 2+kk do nabídky: Posouzení stavu bytu, které vám ušetří nervy i peníze
Díl1: Chci prodat 2+kk NEJEN v Praze. První krok je plán, ne inzerát
Petr Makovský, 
Monika Lukášová