Nový stavební zákon v praxi: co se od října učí stavební úřady a co to znamená pro stavebníky

Novela stavebního zákona se přesouvá z parlamentních debat do praktické přípravy úřadů. Ministerstvo pro místní rozvoj od října do prosince spouští 14 odborných školení po celé republice. Úředníci budou řešit povolování záměrů, dokumentaci, zrychlené řízení, kolaudace, autorizované inspektory, odvolání i přechod mezi starými a novými pravidly. Pro člověka, který chce stavět, rekonstruovat, koupit stavební pozemek nebo prodávat nemovitost s nedokončenými úpravami, je důležitá hlavně jedna věc: říjnová školení nejsou novým datem účinnosti, ale ukazují, na které části reformy se stavební úřady nyní prakticky připravují.

Proč jsou školení úředníků důležitější, než může vypadat?

Samotný zákon je pouze jedna část změny.

Druhou – a pro stavebníka často stejně důležitou – částí je jeho každodenní používání na stavebních úřadech.

Ministerstvo pro místní rozvoj nyní připravuje úředníky na konkrétní situace, které budou při aplikaci novely řešit. Nejde tedy jen o obecnou prezentaci změn.

Školení jsou rozdělena do dvou velkých tematických částí:

• územní plánování,
• stavební řád a související legislativa.

První školení proběhne 7. října v Jihlavě pro úředníky z Kraje Vysočina a Jihočeského kraje. Následují Pardubice, Plzeň, Liberec, Praha, Olomouc a Brno. Poslední školení je naplánováno na 3. prosince 2026.

Ministerstvo současně uvádí, že kromě regionálních školení připravuje další webináře, metodiky a podpůrné materiály. Ke konci září podle MMR jeho zástupci navštívili více než 530 obcí se stavebními úřady.

Co se budou úředníci konkrétně učit?

Program zveřejněný MMR je pro veřejnost zajímavý právě tím, že ukazuje oblasti, ve kterých stát očekává největší potřebu sjednocení praxe.

1. Který úřad bude co řešit

Jedním z prvních témat je samotná soustava stavební správy, kvalifikační požadavky na úředníky a způsob implementace nové struktury.

To je praktické zejména v přechodném období, kdy nebude možné automaticky předpokládat, že všechny stavby od jednoho data přejdou pod jeden nový úřad.

2. Druhy staveb

Úředníci se budou věnovat rozdělení staveb do jednotlivých kategorií a požadavkům na výstavbu.

Pro stavebníka je přitom zařazení stavby zásadní. Ovlivňuje například:

• zda je potřeba povolení,
• jaká dokumentace je nutná,
• kdo ji může zpracovat,
• jak může být stavba realizována,
• zda bude vyžadovat kolaudaci.

3. Povolení záměru

Samostatný blok je věnován řízení o povolení záměru.

Právě tady se má v praxi projevit jedna z hlavních myšlenek reformy: omezit řetězení několika samostatných procesů a soustředit posouzení záměru do jednoho koordinovaného řízení.

4. Dokumentace

Velký význam bude mít kvalita podkladů dodaných stavebníkem.

MMR u novely zdůrazňuje jasnější rozdělení odpovědnosti mezi projektanta a stavební úřad. Projektant má odpovídat za odbornou správnost dokumentace, zatímco úřad za zákonnost řízení a ochranu veřejných zájmů.

5. Zrychlené řízení

Samostatným tématem školení je také zrychlené řízení.

To ale neznamená, že každá žádost bude automaticky vyřízena zrychleně.

Zrychlený režim je podmíněn splněním zákonných předpokladů. Mimo jiné musí být pro území vydán územní plán, nesmí jít o záměr podléhající EIA a stavebník musí splnit další zákonné podmínky včetně potřebných souhlasů účastníků.

6. Kolaudace a rekolaudace

Úředníci budou školeni také v oblasti kolaudací, rekolaudací a nové role autorizovaných inspektorů.

Právě této změně jsme se už podrobně věnovali v článku Kolaudaci vyřídí i inspektor. Proč stavební novela začne měnit obchody dříve než stavební úřady.

7. Odstraňování staveb, odvolání a přezkum

Program nekončí vydáním stavebního povolení.

Samostatně se řeší také:

• povolení odstranění stavby,
• nařízení odstranění,
• odvolání,
• přezkumné řízení,
• obnova řízení,
• soudní přezkum.

Právě tyto situace jsou důležité také při koupi a prodeji nemovitostí, protože nevyřešený stavebněprávní stav může zásadně ovlivnit bezpečnost celé transakce.

„Jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko“: co to má znamenat v praxi?

MMR používá tento princip jako jedno z hlavních hesel reformy.

Myšlenkou je, aby stavebník nemusel samostatně koordinovat velké množství úřadů a jednotlivých stanovisek, ale stát vůči němu vystupoval pokud možno prostřednictvím jednoho koordinovaného procesu.

Je ale důležité odlišit záměr zákona od výsledku, který skutečně zažije stavebník.

Samotné přijetí nového procesního modelu totiž nezaručuje, že každý případ bude okamžitě jednoduchý nebo rychlý.

Praktický výsledek bude záviset například na:

• personální kapacitě úřadů,
• jednotném výkladu pravidel,
• kvalitě metodik,
• fungování digitálních systémů,
• kvalitě projektové dokumentace,
• počtu účastníků řízení,
• složitosti konkrétního záměru,
• potřebě chránit další veřejné zájmy.

„Pro veřejnost není nejdůležitější, kolik má nový zákon paragrafů. Rozhodující bude, zda člověk při stavbě domu nebo rekonstrukci dostane na různých úřadech stejnou odpověď a zda bude vědět, co přesně má dodat. Právě proto jsou školení úředníků tak důležitou součástí celé změny,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Chci stavět rodinný dům. Co pro mě praktická fáze novely znamená?

Pokud připravujete stavbu domu, největší chybou by bylo předpokládat, že „nový stavební zákon všechno vyřeší za mě“.

Naopak. Kvalitní příprava projektu bude stále zásadní.

Před podáním žádosti si ověřte zejména:

• jaký územní plán pro pozemek platí,
• jaké využití je na pozemku přípustné,
• zda jsou zajištěny přístupy a napojení na infrastrukturu,
• do jaké kategorie stavba patří,
• jakou dokumentaci potřebujete,
• zda se vašeho záměru týkají ochranná pásma, památková ochrana nebo jiné veřejné zájmy,
• který úřad bude konkrétní řízení řešit,
• podle jakého přechodného režimu se bude postupovat.

Novela podle MMR přináší také důležitý princip posuzování záměru podle stavu ke dni podání žádosti. Smyslem má být větší předvídatelnost v situaci, kdy se během dlouhého řízení změní pravidla.

To však ještě více zvyšuje význam toho, co přesně a v jaké podobě stavebník v rozhodném okamžiku podá.

Chci rekonstruovat. Znamená novela méně papírování?

Jedním z deklarovaných cílů novely je zjednodušení běžných rekonstrukcí a jednodušších staveb.

To ale neznamená, že každá rekonstrukce bude bez povolení.

Velký rozdíl je například mezi:

• výměnou podlah nebo kuchyňské linky,
• úpravou nenosných konstrukcí,
• zásahem do nosných konstrukcí,
• změnou dispozice ovlivňující požární bezpečnost,
• přístavbou nebo nástavbou,
• změnou účelu užívání prostor.

Proto je nutné vždy hodnotit konkrétní zásah.

Podrobnému režimu menších staveb jsme se věnovali také v článku Drobné stavby podle nového stavebního zákona: co si můžete postavit bez klasického povolení a na co si dát pozor.

Kupujete stavební pozemek? Novela nezmění jednu základní věc

Označení „stavební pozemek“ v realitním inzerátu samo o sobě nezaručuje, že na pozemku skutečně postavíte dům podle svých představ.

Před koupí je stále potřeba ověřit:

• územní plán,
• regulativy zastavění,
• výšku a charakter přípustné zástavby,
• přístupovou komunikaci,
• věcná břemena,
• ochranná pásma,
• kapacitu sítí,
• záplavová území,
• další omezení využitelnosti pozemku.

Prodáváte dům nebo byt po rekonstrukci? Stavební dokumentace bude dál klíčová

Nová pravidla jsou důležitá také pro prodávající.

Při prodeji domu nebo bytu se pravidelně objevují případy, kdy skutečný stav nemovitosti neodpovídá dokumentaci.

Může jít například o:

• přístavbu,
• garáž,
• změnu dispozice,
• půdní vestavbu,
• přestavbu nebytového prostoru na bydlení,
• stavbu na zahradě,
• změnu způsobu užívání.

Takový problém se často neobjeví při běžném užívání nemovitosti, ale až při prodeji, financování hypotékou nebo technické a právní prověrce kupujícího.

Novela proto není důvodem stavebněprávní stav nemovitosti před prodejem méně kontrolovat. Naopak v přechodném období je přesná dokumentace ještě důležitější.

Co by měli nově hlídat realitní makléři?

Realitní makléř nemá nahrazovat stavební úřad ani projektanta.

Měl by ale umět rozpoznat situaci, kdy může být stavebněprávní stav nemovitosti důležitým rizikem obchodu.

„Makléř nemusí znát každý paragraf stavebního zákona zpaměti. Musí ale poznat okamžik, kdy stavebněprávní otázka může ovlivnit cenu, financovatelnost nebo bezpečnost prodeje a kdy je potřeba zapojit projektanta, právníka nebo stavební úřad,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.

Co říjnová školení naopak neznamenají

2026, 2027, 2028: tři roky, které není dobré zaměňovat

Podle aktuálního implementačního harmonogramu MMR probíhá reforma ve více etapách.

Právě proto není správné mluvit o jednom jediném dni, kdy se „zapne nový stavební zákon“.

Vedle účinnosti jednotlivých ustanovení existuje také praktický harmonogram změny institucí a jejich fungování.

Praktický checklist: co udělat, pokud připravujete stavbu nebo rekonstrukci

Stručně řečeno

Nová zpráva MMR není důležitá proto, že by 1. října začal ze dne na den fungovat úplně nový systém stavebního řízení.

Je důležitá proto, že reforma vstupuje do praktické implementace.

Úředníci se budou školit právě v oblastech, které budou rozhodovat o každodenní zkušenosti stavebníků: dokumentaci, povolování, zrychleném řízení, kolaudaci, přechodných pravidlech nebo opravných prostředcích.

Pro veřejnost proto začíná období, kdy bude vedle samotného znění zákona stále důležitější sledovat také metodiky a skutečnou praxi úřadů.

Co si z toho odnést

• Od října začínají školení úřadů, nikoliv okamžité přepnutí celého systému.
• MMR naplánovalo 14 školení od října do prosince po celé ČR.
• Velká pozornost se věnuje povolování, dokumentaci, zrychlenému řízení a kolaudaci.
• U probíhajících projektů budou zásadní přechodná ustanovení.
• Pro kupující a prodávající zůstává klíčové ověřit skutečný stavebněprávní stav nemovitosti.
• Praktický výsledek reformy bude záviset i na jednotném výkladu, kapacitách úřadů a kvalitě implementace.

Nejčastější otázky k praktické přípravě nové stavební úpravy

Začíná nový stavební systém fungovat 1. října 2026?

Ne. Od října začíná intenzivní série školení úředníků. Reforma stavební správy má více etap a jednotlivá ustanovení novely mají vlastní pravidla účinnosti.

Kolik školení MMR připravilo?

Ministerstvo oznámilo 14 odborných školení probíhajících od října do prosince 2026 v jednotlivých regionech České republiky.

Co se budou úředníci učit?

Program zahrnuje územní plánování, soustavu stavební správy, druhy staveb, požadavky na výstavbu, povolení záměru, dokumentaci, zrychlené řízení, autorizované inspektory, kolaudaci, rekolaudaci, odstraňování staveb, odvolání a další přezkumné postupy.

Znamená „jeden úřad – jedno řízení“ konec všech dalších stanovisek?

Smyslem reformy je větší integrace a koordinace veřejných zájmů v rámci jednoho procesu. Neznamená to, že ochrana životního prostředí, památkové péče, infrastruktury nebo práv sousedů přestává existovat.

Bude každá stavba povolena rychleji?

Nelze to obecně zaručit. Novela má podle MMR vytvořit podmínky pro předvídatelnější a rychlejší řízení, ale konkrétní délka bude záviset na druhu stavby, úplnosti dokumentace, účastnících řízení a dalších okolnostech.

Má význam podat kvalitně připravenou žádost?

Ano. Kvalita dokumentace a úplnost podkladů zůstává zásadní a novela současně zdůrazňuje odpovědnost odborných osob, které dokumentaci připravují.

Co když už mé stavební řízení probíhá?

Je nutné ověřit konkrétní přechodné ustanovení vztahující se na daný typ řízení. Nelze automaticky předpokládat, že každé starší řízení bude až do konce vedeno podle stejných pravidel jako při jeho zahájení.

Co novela znamená pro koupi stavebního pozemku?

Nemění potřebu důkladně prověřit územní plán, regulativy, přístup, infrastrukturu, ochranná pásma a další omezení pozemku. Rychlejší řízení samo o sobě nezaručuje možnost postavit na pozemku zamýšlenou stavbu.

Co mám zkontrolovat před prodejem domu?

Zejména to, zda skutečný stav domu odpovídá dostupné stavební dokumentaci a zda byly přístavby, změny dispozic, garáže, půdní vestavby nebo změny užívání řádně řešeny.

Oficiální zdroje

MMR – série školení k novele stavebního zákona, 29. 9. 2026

MMR – termíny a program školení

MMR – co se mění pro stavebníky

MMR – harmonogram implementace

Poslanecká sněmovna – historie sněmovního tisku 67

Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, stavebně-technické ani projektové posouzení konkrétního záměru. U konkrétní stavby je vždy potřeba vycházet z aktuální právní úpravy a okolností daného projektu.

Úplně na závěr

Projekt Realiťák roku ve svém devátém ročníku nejen hledá a oceňuje nejlepší realitní makléře v České republice, ale také pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v pravidlech, která ovlivňují nákup, prodej, výstavbu a vlastnictví nemovitostí.

Stavební právo je pro realitní obchod zásadní. Nevyřešená přístavba, chybějící kolaudace, nesoulad dokumentace nebo špatně prověřený pozemek mohou ovlivnit cenu nemovitosti, její financovatelnost i bezpečnost celé transakce.

Proto projekt Realiťák roku sleduje nejen samotné schvalování legislativních změn, ale také jejich následnou implementaci a praktické dopady na stavebníky, vlastníky, kupující, prodávající a realitní profesionály.

Kontakt

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: info@realitakroku.cz

Další články

• Kolaudaci vyřídí i inspektor. Proč stavební novela začne měnit obchody dříve než stavební úřady
• Drobné stavby podle nového stavebního zákona: co si můžete postavit bez klasického povolení
• Praktické informace pro kupující, prodávající a vlastníky nemovitostí
• Najděte prověřeného realitního makléře