Obava č. 3: Neumím správně nacenit – co když cenu nastavím špatně?

Správně stanovená cena je alfou a omegou každého prodeje. Pokud nemovitost nadhodnotíte, zájemci se vám budou vyhýbat. Pokud ji podhodnotíte, připravíte se o desítky až stovky tisíc korun. V tomto článku se podíváme, jaké chyby dělají prodávající při odhadu ceny, co je tržní cena, proč nestačí podívat se „kolik chtějí sousedi“ a jak vám pomůže profesionální realitní makléř.

Proč lidé často cenu nastaví špatně?

Jedním z nejčastějších přístupů je tzv. pocitové nacenění:

• „Dali jsme do toho novou kuchyň, takže si řekneme víc.“
• „Soused dal za svůj byt 5,2 milionu, tak to dáme taky.“
• „Za méně to prodávat nebudeme, to radši neprodáme vůbec.“

Jenže takto trh nefunguje. Tržní cena nevzniká z přání prodávajícího, ale z rovnováhy mezi poptávkou a nabídkou, lokalitou, stavem nemovitosti, obdobím roku a finanční situací kupujících.

Co hrozí při špatném nacenění?

Pokud je cena příliš vysoká:

• nemovitost nezaujme v prvních dnech, kdy je největší šance oslovit zájemce,
• inzerát začne „ležet“ a ztratí důvěryhodnost,
• zájemci začnou spekulovat na masivní slevu,
• často to končí nižší prodejní cenou, než by byla při správně nastaveném startu.

„Lidé často nastaví cenu podle inzerátů, ale ty ukazují přání, ne realitu. Skutečné ceny se liší. Bez dat o reálných prodejích se dá tržní cena jen těžko určit,“ vysvětluje Ondřej Hon, zakladatel projektu CeMap.cz, který se zabývá cenovými mapami nemovitostí.

Co je to vlastně tržní cena?

Tržní cena je částka, za kterou je v danou chvíli ochoten reálný kupující koupit vaši nemovitost. Ovlivňuje ji mnoho faktorů:

• lokalita a její aktuální atraktivita,
• technický stav nemovitosti,
• občanská vybavenost, dopravní dostupnost,
• dispozice, orientace, výhled, parkování,
• aktuální trh (úroky, sezóna, konkurence v okolí).

„Setkávám se často s tím, že lidé chtějí „neprodat pod cenou“, ale tím, že cenu přestřelí, přijdou o zájemce. Po dvou měsících bez poptávky jim nezbude než slevit – často víc, než by museli, kdyby začali realisticky,“ říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Jak na správné nacenění – praktický postup:

1. Nespoléhejte jen na inzerci – nabídky nejsou prodeje.
2. Zajímejte se o cenové mapy a reálné prodeje – můžete si je nechat zpracovat nebo požádat makléře.
3. Zohledněte specifika vaší nemovitosti – patro, výtah, dispozice, výhled, technický stav.
4. Stanovte si cenový rámec a minimální akceptovatelnou cenu.
5. Využijte odborníka, který zná lokalitu – makléř by měl umět porovnat vaši nemovitost s jinými v okolí, ideálně včetně historie prodejů.

„Kvalitní makléř vám poskytne analýzu trhu a vysvětlí, proč je navržená cena rozumná. Cílem není prodat levně – cílem je prodat rychle a za maximum, které je trh ochoten zaplatit,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Příklad z praxe: Když o 200 tisíc přišli zbytečně

Majitelé bytu v Hradci Králové požadovali 5,5 milionu korun. Makléř navrhl 5,2 milionu – na základě dat z okolí. Majitelé trvali na svém. Po 6 týdnech bez zájmu snížili na 5,3 a nakonec prodali za 5,1 milionu. Kdyby začali na doporučené ceně, prodali by rychleji a za více. Makléř přišel o šanci vytvořit aukční prostředí.

Shrnutí: Správná cena není kompromis – je to strategie

• Přestřelená cena znamená ztrátu času i důvěryhodnosti.
• Příliš nízká cena znamená přímou ztrátu.
• Profesionál pracuje s daty – a chrání vás před oběma extrémy.

Cenová strategie není jednorázový odhad, ale proces, který se vyvíjí a pracuje s reakcí trhu. Využijte makléře nejen jako zprostředkovatele, ale jako analytika a vyjednavače, který vám pomůže prodat chytře a bezpečně.

V příštím článku se podíváme na obavu č.4:
„Právní chyby – co všechno se může pokazit ve smlouvách?“

------------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Již vydané díly série "Prodej nemovitosti bez obav aneb 20 obav z prodeje nemovistosti" najdete zde:

Obava č. 2: Co když se moje nemovitost vůbec neprodá? Jak poznat chybu a co s tím dělat

Obava prodávajících č. 1: Co když prodám pod cenou? Praktické rady a zkušenosti odborníků

Prodej nemovitosti bez obav? Jde to. A já vám ukážu jak.

Rozhovor o celém seriálu Prodej nemovitosti bez obav, 20 obav z prodeje nemovitosti