6.10.2026 19:52
K domu vede krásná asfaltová cesta. Znamená to, že ji po koupi můžete bez problémů používat? Vůbec ne. Cesta může patřit sousedovi, několika spoluvlastníkům, obci nebo soukromé společnosti a právní přístup nemusí odpovídat tomu, co vidíte na místě. Rozdíl je také mezi právem chodit, jezdit autem, vést přes cizí pozemek sítě nebo přijet těžkou stavební technikou. Přinášíme 20 kontrol, které je vhodné udělat ještě před rezervací domu, chaty nebo stavebního pozemku.
Před koupí domu nebo pozemku potřebujete vědět, komu patří parcely pod cestou a na základě jakého právního titulu je můžete používat.
Bezpečné řešení může představovat například přímý přístup z vlastní nemovitosti na veřejnou komunikaci, spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě nebo řádně zřízená služebnost cesty. V některých případech může jít také o veřejně přístupnou účelovou komunikaci.
Nezbytnou cestu, kterou by případně povoloval soud, nepovažujte při nákupu za předem zajištěné řešení. Její povolení má zákonné podmínky a soud ji nemusí přiznat.
Nejdůležitější pravidlo: cesta zakreslená na mapě a cesta, po které dnes všichni jezdí, ještě sama o sobě není důkazem, že máte právně zajištěné právo po ní jezdit i po koupi nemovitosti.
„Při prohlídce člověk přijede autem až před dům, a tak má pocit, že přístup je vyřešený. Jenže až v katastru někdy zjistíme, že posledních padesát metrů vede přes cizí parcelu a nikde není zapsané právo průjezdu. Právě proto se přístup kontroluje právně, ne jen pohledem z auta.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Bezproblémový přístup ovlivňuje prakticky všechno:
U stavebního pozemku může špatně vyřešený přístup proměnit zdánlivě výhodnou parcelu ve velmi problematickou investici.
A u již stojícího domu může nový vlastník zjistit, že sice vlastní dům i zahradu, ale příjezd vede přes parcelu souseda, se kterým žádnou právně zajištěnou dohodu nemá.
Tohle je úplně první kontrola.
Otevřete katastrální mapu a sledujte celý úsek od nemovitosti až k veřejné komunikaci.
Cesta může ležet:
Neověřujte pouze parcelu před brankou.
Prověřte celou trasu až k veřejné komunikaci.
Katastrální mapa vám pomůže určit parcely a jejich hranice.
Samotné grafické zobrazení cesty ale neřeší právní titul jejího užívání.
Stejně tak skutečnost, že je parcela v katastru označena určitým způsobem, sama o sobě nemusí odpovědět na otázku, zda po ní můžete bez dalšího jezdit.
Proto kombinujte:
Existuje několik běžných variant.
Nejčastější modely
Jednotlivé varianty nejsou z pohledu kupujícího rovnocenné.
Nejjednodušší situace bývá tehdy, když pozemek přímo sousedí s komunikací a právní i faktické napojení odpovídá tomu, co kupující potřebuje.
Ani zde ale nekontrolujte pouze mapu.
U domu nebo pozemku si ověřte například:
Právě úzké pásy obecních, státních nebo soukromých pozemků mezi cestou a kupovanou parcelou mohou kupující snadno přehlédnout.
Velmi častý model u novějších lokalit a souborů rodinných domů.
Samostatnou parcelu komunikace vlastní například osm majitelů okolních domů a každý má určitý podíl.
Pokud je součástí obchodu také podíl na této parcele, zkontrolujte:
Častá chyba: kupní smlouva obsahuje rodinný dům a zahradu, ale podíl na přístupové komunikaci, který současný vlastník rovněž vlastní, v převodu chybí.
Občanský zákoník mezi těmito právy rozlišuje.
Je zaměřena především na možnost po stezce chodit nebo se dopravovat lidskou silou.
Neznamená automaticky právo jezdit k domu osobním autem.
Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek vozidly.
Právě proto je při koupi důležité přečíst přesný obsah zapsaného práva a zejména listinu, ze které vzniklo.
Nezůstávejte pouze u stručné věty na listu vlastnictví.
Velmi důležitý detail.
Zjišťujte, zda je právo nastaveno tak, aby skutečně chránilo užívání kupované nemovitosti i po změně vlastníka.
Prověřte zejména:
Pokud něčemu nerozumíte, vyžádejte si podkladovou listinu ze sbírky listin a nechte ji právně posoudit.
Právní přístup může existovat, ale prakticky nemusí odpovídat plánovanému využití.
Ověřte například:
Osobní automobil a nákladní vůz s betonem mají úplně jiné požadavky.
Tohle je zásadní zejména u stavebního pozemku.
Kupující může mít právo jezdit po cestě, ale jeho budoucí projekt může vyžadovat:
Z právního i praktického hlediska proto ověřujte, zda plánované užívání odpovídá obsahu práv a reálným parametrům komunikace.
→ Koupě stavebního pozemku: 25 věcí, které ověřit
Příjezdová cesta není bezúdržbová.
Časem může být potřeba řešit:
U služebnosti cesty občanský zákoník počítá s tím, že oprávněná osoba poměrně přispívá k udržování cesty, pokud ji užívá také vlastník služebného pozemku. Konkrétní režim je ale vždy potřeba posoudit podle obsahu služebnosti a okolností konkrétního případu.
U spoluvlastnické cesty se náklady řeší mezi jednotlivými spoluvlastníky podle příslušných pravidel nebo jejich dohody.
Proto se už před koupí ptejte:
Kolik stála poslední oprava a kdo ji zaplatil?
Vlastnictví pozemku a režim pozemní komunikace jsou dvě rozdílné otázky.
Zákon o pozemních komunikacích zná také účelové komunikace, které mohou sloužit ke spojení jednotlivých nemovitostí s ostatními komunikacemi.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu se při posuzování veřejně přístupné účelové komunikace zkoumá několik znaků současně, mimo jiné:
Taková komunikace může vzniknout naplněním zákonných znaků; případné správní rozhodnutí o její existenci má deklaratorní charakter.
Pozor na zjednodušení
To, že „tudy lidé jezdí už třicet let“, ještě není samo o sobě dostatečnou právní analýzou. Pokud je veřejný charakter cesty pro koupi zásadní, nechte její režim odborně ověřit.
To bývá pro kupující překvapivé.
Soukromé vlastnictví pozemku automaticky neznamená, že cesta nemůže mít určitý veřejnoprávní režim.
A naopak veřejné užívání cesty samo o sobě neznamená, že kupující získává:
Každou z těchto otázek řešte zvlášť.
Občanský zákoník umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která není dostatečně spojena s veřejnou cestou a nelze ji proto řádně užívat, žádat za určitých podmínek o nezbytnou cestu přes sousední pozemek.
Soud ale zvažuje mimo jiné:
Nezbytná cesta se navíc poskytuje za náhradu.
Zákon výslovně počítá například se situací, kdy:
Proto je velmi riskantní koupit špatně přístupný pozemek s myšlenkou:
„Kdyžtak si cestu vysoudíme.“
Kupující by měl chtít vyřešený přístup před koupí, nikoliv budoucí soudní spor jako náhradní plán.
Prodávající může říct:
„Se sousedem se známe dvacet let a normálně nás nechává jezdit.“
To může fungovat dnes.
Jenže po prodeji se může změnit:
Pokud je příjezd existenčně důležitý, spoléhejte na právně dostatečné a ověřitelné řešení, nikoliv pouze na dobré sousedské vztahy.
Další velmi častý omyl.
Pozemek může mít perfektně zajištěné právo příjezdu přes sousední parcelu.
To ale samo o sobě neznamená, že lze přes stejnou parcelu bez dalšího:
ČÚZK vede věcná břemena cesty, chůze a jízdy a věcná břemena vedení jako odlišné typy práv.
U stavebního pozemku proto kontrolujte zvlášť:
příjezd + sítě + právo jejich výstavby a údržby.
Nestačí dostat přípojku na pozemek.
Je potřeba myslet také na budoucnost.
Pokud například vodovodní potrubí vede přes soukromý pozemek, může být jednou nutné:
Proto má být právní řešení sítí nastavené tak, aby umožňovalo nejen jejich existenci, ale podle potřeby také údržbu a opravy.
Pokud kupujete parcelu pro výstavbu, přístup řešte dříve, než architekt začne kreslit vysněný dům.
Zajímat vás má:
Příjezd vhodný pro malou chatu nemusí odpovídat potřebám stavby rodinného domu.
Taková situace není výjimečná.
Získáte-li spoluvlastnický podíl, vstupujete také do vztahů s ostatními spoluvlastníky.
Před koupí se proto ptejte:
Právně zajištěný přístup je jedna věc. Každodenní fungování společné komunikace druhá.
Banku zajímá, zda je nemovitost dobře použitelná a zda představuje kvalitní zástavu.
Nejasný nebo právně nezajištěný přístup proto může ovlivnit:
Konkrétní postup se liší podle banky a konkrétního případu.
Pokud je přístup nestandardní, řešte ho s bankou ještě před podpisem nevratné rezervace.
Právní kontrola nenahrazuje fyzickou prohlídku.
Cestu si skutečně projeďte.
Ideálně se zaměřte na:
U rekreačních oblastí se ptejte i na zimní sjízdnost.
Stejná cesta může být dostatečná pro jednoho kupujícího a nevhodná pro druhého.
Jiné požadavky má:
Proto nekontrolujte jen to, zda existuje nějaké právo přístupu.
Ptejte se:
Je tento právní a faktický přístup dostatečný právě pro způsob, jakým chci nemovitost používat?
„Přístupová cesta je krásný příklad toho, proč nelze hodnotit nemovitost pouze podle ceny za metr. Dva podobné pozemky vedle sebe mohou mít úplně jinou hodnotu, pokud jeden má bezproblémový právní přístup a u druhého kupující vstupuje do nejistoty nebo budoucího sporu.“
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Každá podobná věta je důvodem získat dokumenty a situaci ověřit.
Kupující si vybral rodinný dům za 8 milionů korun.
Na prohlídku přijel po asfaltové cestě až před garáž.
Teprve při právní kontrole se zjistí:
To je úplně jiná situace, než jak působila při prohlídce.
Řešením může být například dohoda o zřízení odpovídající služebnosti ještě před dokončením koupě.
Konkrétní postup ale musí připravit právník podle skutečných okolností.
Pokud je přístup důležitou podmínkou koupě, musí transakční dokumentace odpovídat výsledku právní kontroly.
Může být potřeba upravit například:
→ Kupní smlouva na nemovitost: co zkontrolovat před podpisem
Makléř nemá nahrazovat advokáta ani silniční správní úřad.
Měl by ale ještě před rezervací zjistit základní fakta.
Například:
Problém s cestou by kupující neměl objevit až poté, co zaplatí rezervační jistotu.
Neřešte přístup až po rezervaci. Prověřený realitní makléř by měl umět identifikovat základní problém a zajistit, aby právní stav před podpisem posoudil správný odborník.
Pomocí katastrální mapy identifikujte parcelu nebo parcely, přes které příjezd vede, a následně zkontrolujte jejich vlastníky a právní vztahy v katastru nemovitostí. Prověřte celou trasu až k veřejné komunikaci.
Ne. Katastrální mapa pomáhá určit parcely a jejich hranice, ale samotná existence cesty v mapě automaticky nedokládá vaše soukromé právo průjezdu ani její konkrétní veřejnoprávní režim.
Služebnost stezky zakládá zejména právo chodit nebo se dopravovat lidskou silou. Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes zatížený pozemek vozidly. Při koupi je potřeba prověřit přesný obsah konkrétní služebnosti a její zakládací listinu.
Může být běžným a funkčním řešením. Kupující by ale měl ověřit, že se podíl skutečně převádí, jak se cesta užívá a jak spoluvlastníci řeší opravy, údržbu a související náklady.
Jde o kategorii pozemní komunikace podle zákona o pozemních komunikacích. Její existence se posuzuje podle několika zákonných a judikatorně rozvinutých znaků. Může se nacházet i na soukromém pozemku. Samotné dlouhodobé faktické ježdění ale není dostatečné pro bezpečný právní závěr v konkrétní transakci.
Za zákonných podmínek může vlastník nedostatečně přístupné nemovité věci žádat o nezbytnou cestu. Soud ale posuzuje konkrétní okolnosti a zákon stanoví také případy, kdy ji nepovolí. Kupující proto nemá při nákupu spoléhat na budoucí soudní řízení jako na jisté řešení.
Neberte to automaticky jako samozřejmost. Právo průchodu nebo průjezdu a práva potřebná pro vedení, provoz a údržbu inženýrských sítí je potřeba právně prověřovat odděleně.
Ano. Nestandardní nebo právně nejistý přístup může ovlivnit ocenění a přijatelnost nemovitosti pro konkrétní banku. Podmínky se liší, proto je vhodné nestandardní situaci konzultovat ještě před podpisem rezervace.
Identifikujte všechny parcely na trase a jejich vlastníky, zkontrolujte spoluvlastnické podíly a služebnosti, vyžádejte si potřebné listiny a ověřte faktické parametry cesty. Při nejasnostech má právní stav ještě před závaznou rezervací posoudit advokát.
Přístupová cesta patří mezi věci, které jsou při prohlídce téměř neviditelné, ale po koupi mohou zásadně ovlivnit hodnotu i použitelnost nemovitosti.
Kontrolujte tři různé roviny:
A u stavebního pozemku přidejte ještě čtvrtou otázku:
Stačí tento přístup nejen k bydlení, ale také k realizaci plánované stavby?
Asfalt před domem není právní dokument.
Cesta může vypadat dokonale, lidé ji mohou používat desítky let, a přesto může být její právní režim pro nového kupujícího zásadní otázkou.
Proto při koupi domu nebo pozemku projděte celou cestu od veřejné komunikace až k bráně – nejprve v terénu, potom v katastrální mapě a nakonec právně.
Dobře vyřešený přístup bývá samozřejmostí, dokud jej máte.
Když vyřešený není, může se stát jedním z největších problémů celé nemovitosti.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Kontrola přístupové cesty je typickým příkladem práce, kterou kupující při běžné prohlídce často nevidí. Profesionální makléř nemá nahrazovat advokáta ani silniční správní úřad, měl by ale umět porovnat faktický stav s katastrem, odhalit nestandardní přístup a zajistit jeho odborné prověření dříve, než klient přijme významný finanční závazek.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky, Hlavního města Prahy a Hospodářské komory hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek vychází z právního prostředí dostupného v září 2026. Právní režim konkrétní přístupové cesty může záviset na katastrálních zápisech, smlouvách, historii užívání i individuálních okolnostech.
Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení. Pokud přístup k nemovitosti vede přes cizí pozemek, není zřejmý právní titul jeho užívání nebo kupující spoléhá na režim veřejně přístupné účelové komunikace či budoucí nezbytnou cestu, doporučujeme situaci před rezervací posoudit s advokátem.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský