27.2.2026 10:42

Nemovitost s věcným břemenem: kdy ji lze darovat nebo prodat a na co si dát zásadní pozor

Věcné břemeno je institut, se kterým se realitní praxe setkává poměrně často – zejména u rodinných domů, starších bytů nebo nemovitostí převáděných v rámci rodiny. Přesto kolem něj panuje řada nejasností. Mnoho vlastníků si klade otázku, zda je možné nemovitost s věcným břemenem prodat nebo darovat, případně za jakých podmínek.

Odpověď zní: ano, je to možné, ale jen při splnění určitých pravidel a s plným vědomím důsledků, které z věcného břemene vyplývají.

Co je věcné břemeno a jak omezuje vlastníka

Věcné břemeno představuje právní omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby. Nejčastěji se jedná o:

právo doživotního užívání bytu nebo domu,
právo bydlení konkrtní osoby,
právo průchodu či průjezdu přes pozemek.

Zásadní je, že věcné břemeno je zapsáno v katastru nemovitostí a váže se k samotné nemovitosti, nikoliv ke konkrtnímu vlastníkovi.

„Věcné břemeno zásadně omezuje dispoziční právo vlastníka. Nový nabyvatel musí s tímto omezením počítat, ať už jde o darování nebo prodej,“ vysvětluje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka.

Prodej nemovitosti zatížené věcným břemenem

Nemovitost s věcným břemenem lze prodat, ale s několika důležitými důsledky:

nový vlastník přebírá nemovitost včetně břemene,
oprávněná osoba má nadále svá práva,
hodnota nemovitosti je zpravidla nižší než u nezatížené nemovitosti,
okruh potenciálních kupujících se výrazně zužuje.

Kupující musí být o existenci věcného břemene prokazatelně informován. Zamlčení této skutečnosti může vést k vážným právním sporům.

„V praxi se setkáváme s tím, že věcné břemeno může snížit tržní cenu i o desítky procent. Záleží na jeho rozsahu a zejména na tom, zda jde o doživotní užívání,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Darování nemovitosti s věcným břemenem

Darování nemovitosti s věcným břemenem je v realitní praxi velmi časté, zejména v rodinných vztazích. Typickým případem je situace, kdy rodiče darují nemovitost dětem a současně si zřídí právo doživotního bydlení.

Takový postup je zcela legitimní, pokud:

je věcné břemeno jasně vymezeno v darovací smlouvě,
je řádně zapsáno do katastru nemovitostí,
obě strany rozumí svým právům a povinnostem.

„Darování s věcným břemenem je často využíváno jako forma majetkového zajištění na stáří. Právě proto musí být smlouva formulována maximálně přesně,“ doplňuje Lukáš Slanina, člen odborné poroty projektu Realiťák roku.

Lze věcné břemeno zrušit?

Věcné břemeno lze zrušit pouze za splnění zákonných podmínek. Nejčastější možnosti jsou:

dohoda oprávněné osoby a vlastníka,
smrt oprávněné osoby (u osobních břemen),
rozhodnutí soudu, pokud břemeno ztratilo smysl nebo je v hrubém nepoměru k zatížení vlastníka.

Bez souhlasu oprávněné osoby však věcné břemeno zpravidla jednostranně odstranit nelze.

Dopad věcného břemene na financování

Nemovitosti zatížené věcným břemenem jsou problematické i z pohledu financování. Banky:

často odmítají přijmout takovou nemovitost jako zástavu,
případně výrazně snižují její zástavní hodnotu,
požadují odstranění břemene před čerpáním úvěru.

To může zásadně ovlivnit možnosti kupujícího i samotný průběh transakce.

Nejčastější chyby při převodu nemovitosti s břemenem

Mezi nejčastější chyby patří:

podcenění dopadu břemene na cenu nemovitosti,
nedostatečné smluvní vymezení práv oprávněné osoby,
absence odborné právní kontroly smlouvy,
spoléhání se na „ústní dohody“.

„Právě u nemovitostí s věcným břemenem je odborná pomoc klíčová. Chyba ve smlouvě se může projevit až po letech a mít velmi nepříjemné důsledky,“ upozorňuje Pavel Tomek, člen odborné poroty projektu Realiťák roku.

Závěr: věcné břemeno není překážkou, ale závazkem

Prodat nebo darovat nemovitost s věcným břemenem možné je, ale vždy je nutné postupovat obezřetně a s plným vědomím právních následků. Správně nastavené smlouvy, otevřená komunikace a odborný dohled jsou základem bezpečného převodu.

„Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že informovaný vlastník je chráněný vlastník. U věcných břemen to platí dvojnásob,“ uzavírá Monika Lukášová.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Každá nemovitost může být vyvlastněna: kdy, proč a jak? Průvodce pro veřejnost i realitní profesionály

Počítá se garáž do „obytné plochy“ domu? A hlavně: co se počítá do limitu 350 m² pro DPH

Shell & Core, White Wall, Fit Out: rozumíte skutečně tomu, co si pronajímáte nebo kupujete?

Okna nejsou jen vaše: Kde končí byt a začíná dům? Pravidla, která musí znát každý kupující i profesionální makléř

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř