25.9.2026 19:52
Kupujete dům, ale prodávající chce po převodu ještě několik měsíců využívat garáž, sklep nebo jinou část nemovitosti pro své věci? Na první pohled může jít o drobnou laskavost. Pokud ale nejsou přesně nastavené termíny, přístup do domu, odpovědnost za škody a způsob definitivního vyklizení, může se z ní stát nepříjemný problém. Vysvětlujeme, co má být ve smlouvě, jak pomůže předávací protokol a kdy dává smysl ponechat část kupní ceny v úschově.
Na projekt Realiťák roku se obracejí čtenáři i s otázkami, které přicházejí těsně před samotným dokončením obchodu. Tentokrát řešíme situaci, kdy je kupní smlouva připravená nebo už podepsaná, ale prodávající požaduje, aby mohl v prodané nemovitosti ještě několik měsíců ponechat svůj nábytek, krabice a další osobní věci. Na první pohled může jít o drobnou laskavost. Pokud ale není přesně písemně ošetřena, může se z ní stát velmi nepříjemný problém.
Dotaz čtenáře
„Kupujeme rodinný dům. Prodávající se odstěhuje, ale chce si v garáži, sklepě a jedné místnosti nechat část nábytku a osobních věcí ještě asi půl roku, než si vyřeší nové bydlení a sklad. Tvrdí, že je to běžné a že si pro věci bude postupně jezdit. Nechceme mu komplikovat situaci, ale zároveň se bojíme, že dům nebude skutečně náš a že se pak věcí nezbavíme. Máme na to přistoupit?“
Rychlá odpověď
Nemusíte na to přistoupit. Pokud ale chcete prodávajícímu vyjít vstříc, musí být přesně písemně určeno, co v domě zůstane, kde to bude uloženo, do kdy musí být vše odvezeno, kdo smí do domu vstupovat, kdo odpovídá za škodu a co se stane při prodlení. Bezpečné je také sjednat smluvní pokutu a případně uvolnit část kupní ceny z úschovy až po řádném vyklizení a předání. Nejhorší varianta je ústní dohoda typu „nějak se domluvíme“.
V článku najdete
→ Vlastnictví a předání nejsou totéž
→ Co musí být ve smlouvě, když věci zůstávají
→ Jak pomůže úschova části kupní ceny
→ Co uvést do předávacího protokolu
„Lidsky je pochopitelné, že prodávající někdy potřebuje několik týdnů navíc. Pro kupujícího ale musí být od první chvíle jasné, co přesně dovoluje. Rozdíl je mezi pár označenými krabicemi v garáži do konkrétního data a situací, kdy má prodávající půl roku volný přístup do celého domu. Co není přesně napsané, se později velmi špatně dokazuje.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
U nemovitosti zapsané v katastru se vlastnické právo nabývá zápisem do veřejného seznamu. Kupní smlouva zároveň zakládá prodávajícímu povinnost nemovitost kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost ji převzít.
V praxi to znamená, že okamžik, kdy se kupující stane vlastníkem, a okamžik fyzického předání domu nemusí být totožný. Strany si mohou sjednat, že prodávající dům předá až několik dní po zápisu vlastnického práva, například proto, že potřebuje dokončit stěhování.
To samo o sobě není chyba. Problém vzniká, pokud se tato mezifáze nechá neurčitá.
Jestliže se kupující už stal vlastníkem, ale prodávající má stále klíče, nechává v domě věci nebo dokonce část nemovitosti dál užívá, musí být přesně jasné, z jakého právního důvodu a do kdy. Jinak se kupující může dostat do situace, kdy vlastní dům, ale nemůže jej plně používat.
Důležité rozlišení: Něco jiného je, když prodávající v zamčeném koutě garáže ponechá deset přesně vyjmenovaných krabic. A něco jiného je, když si ponechá klíče a chce kdykoliv chodit do domu, používat sklep, garáž nebo v nemovitosti dokonce dál přespávat. Druhá varianta už vyžaduje podstatně důkladnější smluvní úpravu.
Jestliže kupující souhlasí s tím, že část věcí v nemovitosti dočasně zůstane, měl by být režim co nejkonkrétnější. Není potřeba z běžné situace dělat desítky stran právního textu, ale základní parametry musí být jednoznačné.
Co má být písemně ošetřeno
1. Přesný seznam věcí.
Ne „část nábytku“, ale například skříň, pracovní stůl, deset označených krabic a zahradní technika. Ideální je fotodokumentace jako příloha.
2. Přesné místo uložení.
Například levá část garáže nebo konkrétní sklepní místnost. Prodávající by neměl mít automaticky právo využívat celý dům.
3. Konečný termín vyklizení.
Nikoli „až si prodávající zajistí sklad“, ale konkrétní datum a ideálně i hodina.
4. Režim vstupu.
Má prodávající vlastní klíč? Nebo si věci vyzvedává jen po předchozí dohodě za přítomnosti kupujícího? Bez tohoto bodu může vzniknout velmi nepříjemný spor o přístup do už cizího domu.
5. Odpovědnost za věci a případné škody.
Musí být jasné, kdo nese riziko poškození ponechaného majetku a kdo odpovídá například za poškození podlahy při pozdějším stěhování.
6. Náklady.
Pokud prodávající několik měsíců využívá prostor kupujícího, lze sjednat úhradu za užívání, skladování, energie nebo zvýšené náklady.
7. Následky prodlení.
Smluvní pokuta, úhrada nákladů na skladování nebo jiný předem dohodnutý mechanismus motivuje k dodržení termínu.
Ponechat několik krabic v přesně vymezeném prostoru je jedna věc. Ponechat prodávajícímu klíče od celého domu na několik měsíců je něco úplně jiného.
Kupující by měl vědět, kdo má po předání přístup do jeho nemovitosti. Pokud má prodávající chodit pro věci postupně, bezpečnější je sjednat, že termín návštěvy musí být předem potvrzen a vstup proběhne po dohodě s kupujícím.
Je vhodné přesně evidovat také počet předaných klíčů, dálkových ovladačů, čipů a přístupových kódů. Po definitivním vyklizení by kupující měl mít jistotu, že nemovitost nemůže bez jeho souhlasu nikdo další odemykat.
„Vlastnické právo a faktické předání nemovitosti jsou dvě rozdílné věci. Bezpečný obchod musí mít jasný harmonogram: kdy se podává návrh na vklad, kdy se uvolňuje kupní cena, kdy se předávají klíče a kdy musí být nemovitost skutečně vyklizená. Jakmile některý z těchto bodů zůstane otevřený, vzniká zbytečné riziko.“
— Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Pokud prodávající požaduje významný odklad vyklizení, je možné transakci smluvně nastavit tak, aby část kupní ceny zůstala v bezpečné úschově až do řádného předání a vyklizení nemovitosti.
Nejde o to, aby kupující po podpisu smlouvy svévolně zadržoval část ceny. Podmínka musí být předem přesně sjednána v kupní smlouvě a ve smlouvě o úschově.
Princip může být jednoduchý: většina kupní ceny se prodávajícímu uvolní po splnění hlavních podmínek převodu, ale předem dohodnutá částka se uvolní až ve chvíli, kdy prodávající doloženě vyklidí všechny sjednané prostory a předá zbývající klíče.
Proč je to účinnější než pouhý slib?
Po úplném vyplacení kupní ceny může být motivace prodávajícího k rychlému odvozu posledních věcí výrazně menší. Pokud je část ceny smluvně navázaná na řádné vyklizení, je zájem obou stran na dodržení termínu mnohem lépe vyvážený.
Konkrétní výše zadržované částky by měla odpovídat významu rizika. U několika krabic v garáži může být režim jednodušší. Pokud však prodávající několik měsíců blokuje celou místnost, garáž nebo větší část domu, je na místě důkladnější smluvní zajištění.
Související článek
→ Smlouvy, úschova a katastr: Jak prodat bezpečně a nepřijít o peníze
Předávací protokol není formalita. Pokud v domě zůstávají věci prodávajícího, měl by to protokol výslovně zaznamenat.
V protokolu doporučujeme uvést stav nemovitosti, stavy měřidel, počet předaných klíčů a ovladačů, stav vybavení, případné zjištěné vady a také přesný seznam věcí, které zůstávají dočasně na místě.
Velmi praktická je fotodokumentace. Jednoduché fotografie jednotlivých prostor při předání mohou později vyřešit spor o to, co v domě zůstalo, zda byla poškozená podlaha už při předání nebo zda škoda vznikla až při pozdějším odvozu nábytku.
Při předání si pohlídejte hlavně
✓ přesný stav měřidel a fotky displejů,
✓ počet klíčů, čipů a dálkových ovladačů,
✓ místnosti, které jsou už vyklizené,
✓ seznam a fotografie věcí, které dočasně zůstávají,
✓ termín jejich definitivního odvozu,
✓ potvrzení, kdo a za jakých podmínek může do nemovitosti znovu vstoupit.
Podrobnější návod najdete také v článku Předání nemovitosti a přepis energií: Jak to udělat správně a bez sporů.
Odložené vyklizení komplikuje i několik praktických věcí, které by se neměly přehlédnout.
Pokud prodávající ještě využívá část domu, například garáž se světlem, vytápěný sklep nebo jiný prostor, je vhodné předem určit, kdo nese náklady na energie. U několika krabic je tato otázka marginální, u několikaměsíčního používání větší části domu už nikoli.
Stejně tak je vhodné zkontrolovat pojistné podmínky. Pojištění nemovitosti nového vlastníka nemusí automaticky znamenat, že jsou pojištěny i movité věci bývalého vlastníka ponechané v domě. Prodávající by proto neměl automaticky předpokládat, že jeho majetek je po převodu chráněn pojistkou kupujícího.
Smlouva by měla řešit také situaci, kdy při odvozu věcí dojde například k poškození podlahy, schodiště, dveří nebo omítky.
Právě tady se ukáže, zda byla původní dohoda dobře připravená.
Pokud smlouva stanoví přesný termín, smluvní pokutu, případně vazbu na uvolnění části kupní ceny, má kupující mnohem silnější pozici. Pokud existuje jen ústní slib, začíná mnohem složitější dokazování.
Kupující by měl prodávajícího nejprve písemně vyzvat k bezodkladnému vyklizení a připomenout mu smluvní povinnost. Pokud prodávající dál nereaguje, přichází podle okolností v úvahu právní vymáhání povinnosti nemovitost vyklidit a odevzdat.
Nedoporučujeme bez dalšího cizí věci vyhodit, prodat nebo si je ponechat. Vlastnictví k movitým věcem se automaticky nemění jen proto, že zůstaly v domě nového vlastníka. U hodnotnějšího majetku je před jakýmkoliv jednostranným postupem vhodná právní konzultace.
Pozor: Výměna zámků může být po řádném předání logickým bezpečnostním krokem. Sama o sobě ale neřeší právní otázku věcí, které v domě zůstaly, ani případné sjednané právo prodávajícího na jejich vyzvednutí. Proto musí být režim přístupu a vyklizení stanoven předem.
Nemusí. Strany si mohou sjednat i bezplatné dočasné ponechání věcí. Záleží na rozsahu, době a jejich vzájemné dohodě.
Pokud ale prodávající blokuje garáž, sklep nebo pokoj například půl roku, je naprosto legitimní bavit se o úhradě za užívání prostoru. Čím déle a ve větším rozsahu prodávající nemovitost po převodu používá, tím méně situace připomíná drobnou sousedskou výpomoc a tím více potřebuje vlastní jasný smluvní režim.
Ještě výraznější je to v situaci, kdy prodávající nechce pouze skladovat věci, ale chce v domě po převodu dál bydlet. Pak už by nemělo jít o jednu větu v předávacím protokolu. Podmínky dalšího užívání domu by měly být řešeny samostatně a přesně.
Kvalitní realitní makléř by měl podobné požadavky otevřít dříve, než se podepíše kupní smlouva. Pokud prodávající potřebuje pozdější předání nebo chce v domě dočasně ponechat věci, kupující by se to neměl dozvědět až ve chvíli, kdy stojí s klíči přede dveřmi.
Úlohou makléře není nahrazovat advokáta při právním nastavení složité dohody. Měl by ale problém včas identifikovat, vysvětlit oběma stranám praktická rizika a zajistit, aby se požadavek dostal k osobě, která připravuje smluvní dokumentaci.
„Dobrý makléř nemá na konci obchodu jen předat klíče. Má pohlídat, aby kupující i prodávající přesně věděli, kdy se nemovitost předává, v jakém stavu, co v ní zůstává a co se stane, pokud některá strana svůj závazek nesplní. Právě na detailech při předání se často pozná kvalita celé realitní služby.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Kupní smlouva musí řešit víc než cenu
Datum předání, způsob vyklizení, smluvní sankce i návaznost na úschovu mohou být pro bezpečný konec transakce stejně důležité jako samotná kupní cena.
→ Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky
Pokud má v domě půl roku zůstat nábytek a další věci prodávajícího, doporučili bychom kupujícímu souhlasit pouze tehdy, pokud mu to skutečně nevadí a podmínky budou předem jasně písemně nastavené.
Doporučený postup
1. Přesně určit, které věci a v jakých prostorách zůstávají.
2. Stanovit jednoznačný konečný termín vyklizení.
3. Neponechat prodávajícímu neomezený přístup do celého domu.
4. Sjednat odpovědnost za škody a náklady.
5. Sjednat přiměřenou smluvní pokutu při nedodržení termínu.
6. Zvážit ponechání části kupní ceny v úschově do úplného vyklizení.
7. Vše zachytit v předávacím protokolu a na fotografiích.
Pokud prodávající odmítá takto jednoduchá pravidla přijmout a trvá pouze na ústní dohodě, je to pro kupujícího varovný signál.
Předání nemovitosti a přepis energií: Jak to udělat správně a bez sporů
Smlouvy, úschova a katastr: Jak prodat bezpečně a nepřijít o peníze
Máte vlastní problém s koupí, prodejem nebo bydlením? Napište nám
Řešíte nevyklizenou nemovitost, problém s předáním, sousedský spor, skrytou vadu, nájem, SVJ nebo práci realitního makléře? Pošlete nám svůj příběh a napište, co se stalo, co jste už zkusili a na co potřebujete odpověď.
Vybrané dotazy zpracujeme do dalších praktických článků projektu Realiťák roku tak, aby odpověď pomohla nejen konkrétnímu tazateli, ale i dalším lidem v podobné situaci.
Dotaz můžete poslat na monika.lukasova@realitakroku.cz.
Ano, pokud s tím kupující souhlasí. Taková dohoda by ale měla být písemná a měla by přesně určit, které věci zůstávají, kde budou uloženy, do kdy musí být odvezeny a jak bude probíhat přístup prodávajícího do nemovitosti.
Ne nutně. Vlastnictví a fyzické předání nemovitosti mohou nastat v rozdílných okamžicích, pokud si to strany smluvně nastaví. Kupující by ale měl přesně vědět, kdy získá plnou dispozici s nemovitostí a kdy musí být vše vyklizeno.
Pouze pokud s tím kupující výslovně souhlasí a je jasně stanoven režim dalšího vstupu. Z bezpečnostního hlediska je vhodnější, aby prodávající neměl neomezený přístup a jednotlivé návštěvy kvůli odvozu věcí byly předem dohodnuté.
Ano, pokud je takový mechanismus předem sjednán v kupní smlouvě a ve smlouvě o úschově. Jde o praktický způsob, jak motivovat prodávajícího k včasnému splnění povinnosti nemovitost řádně vyklidit.
Kupující by ho měl písemně vyzvat k vyklizení a postupovat podle smlouvy. Pokud prodávající nereaguje, může být nutné právní vymáhání. Bez právního posouzení není vhodné cizí věci jednoduše vyhodit nebo prodat.
Měl by zachytit stav nemovitosti, stavy měřidel, počet klíčů, případné vady, seznam ponechaných věcí, jejich umístění, fotografie a přesný termín jejich odvozu. Čím konkrétnější protokol je, tím menší je prostor pro pozdější spor.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Případ ponechaných věcí po prodeji dobře ukazuje, že bezpečný obchod nekončí zápisem vlastnického práva do katastru. Stejně důležité je jasně nastavit samotné předání, vyklizení, přístup do nemovitosti a odpovědnost obou stran.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek má obecný informační charakter. U konkrétního převodu nemovitosti, odloženého předání, vyklizení nebo sporu doporučujeme individuální právní posouzení smluvní dokumentace.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský