23.9.2025 16:26

Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky

Kupní smlouva je klíčový dokument každého realitního obchodu. Přesto většina lidí netuší, co všechno v ní musí být, jaká rizika může skrývat a proč se vyplatí věnovat jí maximální pozornost. V článku vysvětlíme, co v roce 2025 kupní smlouva u nemovitostí obvykle obsahuje, na co si dát pozor a proč je vždy dobré mít právníka či makléře po ruce.

Na první pohled vypadá kupní smlouva jednoduše: prodávající převede nemovitost, kupující zaplatí. Ale v praxi jde o právní dokument, který musí řešit mnohem víc než jen „za kolik a komu“. Jedna nejasná formulace nebo opomenutý údaj může způsobit zpoždění zápisu, problémy s financováním, nebo dokonce soudní spor.

Základní náležitosti kupní smlouvy

Každá kupní smlouva na nemovitost musí obsahovat:

Přesnou identifikaci účastníků (jméno, RČ/IČO, adresa)
Přesný popis nemovitosti – podle katastru nemovitostí včetně parcelního čísla a jednotky
Kupní cenu – přesně uvedenou částkou, včetně měny
Způsob úhrady kupní ceny – termíny, bankovní účet, notářská či advokátní úschova
Prohlášení o bezdlužnosti a právní nezávadnosti
Povinnost podepsat návrh na vklad do katastru
Přechod nebezpečí škody a odpovědnosti – většinou dnem vkladu do katastru
Ustanovení o smluvních pokutách, odstoupení a řešení sporů

„Doporučuji klientům, aby si vždy dali zkontrolovat smlouvu odborníkem. I když ji připraví banka nebo právník druhé strany, nikdy by ji neměli podepisovat bez vlastní kontroly,“
upozorňuje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Doplňující ujednání, která chrání obě strany

Zkušení právníci a makléři doporučují doplnit i následující části:

Ujednání o předání nemovitosti (datum, stav, stav odečtů energií)
Závazky ohledně vyklizení, oprav nebo ponechání vybavení
Odpovědnost za vady – např. do kdy může kupující reklamovat skryté vady
Zvláštní podmínky při hypotéce – např. co se stane, pokud banka hypotéku neschválí

„Kupní smlouva je dnes nejen smlouvou, ale i strategií. Musí odpovídat tomu, jak bude probíhat financování, jak jsou nastavené bankovní úschovy a co se bude dít po podpisu. Nestačí použít vzor z internetu,“
doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Na co si dát pozor?

Zastaralé nebo obecné vzory smluv
Nejasné podmínky úhrady – např. „do 14 dní“ bez jasného začátku lhůty
Chybějící součinnost při vkladu – někdy protistrana úmyslně zdržuje
Nevyřešené věcné břemeno, exekuce nebo zástava
Nevyjasněné vybavení nebo změny v mezidobí

Role makléře a právníka při uzavření smlouvy

Makléř by měl umět identifikovat právní rizika ještě před podpisem a doporučit kvalitní právní servis. V ideálním případě:

spolupracuje s ověřenou advokátní kanceláří,
zajišťuje bezpečnou úschovu (advokátní/notářská/bankovní),
provází obě strany od podpisu po návrh na vklad,
vysvětluje laikům srozumitelně, co podepisují.

Proč využít makléře z Realiťák roku?

Makléři zapojení do projektu Realiťák roku pravidelně spolupracují s advokáty, mají zkušenosti s různými typy převodů (družstevní podíl, spoluvlastnictví, dědictví) a dokáží klientům:

připravit nebo zkontrolovat bezpečnou smlouvu,
upozornit na rizika, která laik nevidí,
předejít chybám, které by mohly zablokovat vklad do katastru.

Shrnutí

Kupní smlouva není jen formalita – je to dokument, na kterém stojí celá transakce. V roce 2025 se navíc zvyšuje důraz na správnou formulaci, soulad s katastrem a bezpečnost celé transakce. Největší chybou je spěch a snaha „to nějak udělat“.

Pokud si nejste jistí, obraťte se na makléře z projektu Realiťák roku – ušetří vám nejen starosti, ale často i značné finanční prostředky.

-----------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Proč se vaše nemovitost neprodává? Nejčastější chyby, které odrazují zájemce

Hypotéka 2025: Jaké podmínky dnes čekají kupující?

Když prodává více vlastníků: jak na spoluvlastnictví a rozdělení výnosu

Jak si vybrat realitního makléře? 10 otázek, které byste mu měli položit

Kdy prodávat a kdy kupovat? Jak načasování ovlivní cenu i rychlost obchodu

Převod družstevního bytu: Na co si dát pozor a kdy se vyplatí

Energetický štítek: Kdy ho potřebujete a co vám prozradí o nemovitosti

Zamlčené závady: Co dělat, když až po koupi zjistíte skryté problémy nemovitosti?