Petr Makovský 
Skončení smlouvy s realitním makléřem nemusí znamenat konec jeho nároku na provizi. Rozhodující je, co bylo sjednáno, zda makléř skutečně přispěl k uzavření pozdějšího obchodu a zda není dána zákonná výjimka chránící spotřebitele. Nejvyšší soud navíc v červenci 2026 potvrdil, že nezákonně dlouhá výhradnost sama o sobě nemusí zneplatnit celou zprostředkovatelskou smlouvu. Neznamená to však, že realitní kancelář může zákonný šestiměsíční limit ignorovat.
Proč je rozsudek důležitý: Prodávající i makléři často sledují pouze datum skončení smlouvy. Soudní rozhodnutí ale ukazuje, že je nutné oddělit platnost výhradnosti, trvání samotného zprostředkování a vznik a splatnost nároku na provizi. Jsou to související, nikoliv totožné otázky.
Provize 245 250 Kč: co se v případu skutečně stalo
V rozsudku ze dne 21. července 2026, sp. zn. 33 Cdo 2339/2025, rozhodoval Nejvyšší soud spor mezi realitní kanceláří a klientkou o zaplacení provize 245 250 Kč. Jádrem případu byl prodej části nemovitostí, u nichž původně existovala zprostředkovatelská smlouva s výhradním zastoupením. [1]
Výhradní smlouva byla uzavřena v prosinci 2020 do konce července 2021, tedy na dobu delší než zákonných šest měsíců. Vedle toho obsahovala mechanismus automatického prodlužování. Klientka později zpochybnila zákonnost takové výhradnosti a tvrdila, že z uvedené vady vyplývá neplatnost smlouvy jako celku.
Pro výsledek sporu byl ale podstatný také průběh obchodního případu: zájemkyně o koupi reagovala na nabídku realitní kanceláře 13. ledna 2022, prohlídka se uskutečnila 19. ledna 2022 a kupní smlouva byla uzavřena až 31. března 2022. Zprostředkovatelská smlouva mezitím skončila na konci ledna. Strany však umožnily, aby prohlídky během ledna pokračovaly. [1]
Nejvyšší soud dovolání klientky zamítl. Vysvětlil především právní následek chybně sjednané výhradnosti: k ujednání odporujícímu spotřebitelské ochraně se nepřihlíží, ale není tím bez dalšího zrušen celý smluvní vztah. Provozování realitní činnosti a případný nárok na odměnu je třeba posuzovat samostatně.
„Kvalita realitní služby nekončí tím, že se najde kupující. Stejně důležitá je správně připravená smlouva, průběžné informování klienta a jasná dohoda o tom, za jakou práci a kdy se platí provize. Právě transparentnost brání sporům, které pak trvají roky.“
Výhradní smlouva se spotřebitelem: maximálně šest měsíců
Výhradní realitní zprostředkování znamená, že se klient na sjednanou dobu omezuje v možnosti spolupracovat se stejnou nemovitostí s jinou realitní kanceláří nebo uzavřít obchod bez součinnosti zprostředkovatele v rozsahu výhradního ujednání.
Podle § 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb. lze se spotřebitelem sjednat výhradnost pouze na dobu určitou, nejdéle šest měsíců. Doba se může opakovaně prodlužovat, ale její prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dní před uplynutím stávající doby. [2]
Pozor: zákon hovoří o spotřebiteli. U podnikatelského klienta nelze automaticky použít stejný režim; je třeba posoudit, zda smlouvu uzavírá v postavení spotřebitele, a jaký právní rámec na vztah dopadá.
Co když kancelář limit poruší?
Nejvyšší soud dovodil, že ustanovení chrání spotřebitele. Proto se v souladu s § 1812 odst. 2 občanského zákoníku k ujednání, které se od ochranného pravidla odchyluje v jeho neprospěch, nepřihlíží. Ostatní smluvní povinnosti však mohou zůstat zachovány. Soud připomněl i zásadu, že je vhodné dávat přednost zachování právního jednání, je-li to zákonně možné. [1]
Důležitá hranice: Z rozhodnutí neplyne, že výhradní ujednání na sedm, osm nebo dvanáct měsíců je přípustné. Plyne z něj pouze to, že vada výhradnosti nemusí automaticky způsobit neplatnost celé zprostředkovatelské smlouvy.
Automatické prodlužování: lze ho používat?
Tady je potřeba být zvlášť přesný. Automatické pokračování spolupráce není totéž co automatické pokračování exkluzivity.
Ve sporu se řešilo také smluvní ustanovení o automatickém prodlužování o dva měsíce, pokud některá strana včas nesdělí, že chce spolupráci ukončit. Odvolací soud vycházel z toho, že automatické prodloužení nebylo navázáno na trvání výhradnosti; v konkrétním případě připustil takový mechanismus pro nevýhradní zprostředkování. Nejvyšší soud se soustředil na to, zda tato okolnost způsobuje neplatnost celé smlouvy. [1]
Bezpečnější postup při prodlužování výhradnosti
- Na začátku sjednat výhradnost se spotřebitelem nejvýše na šest měsíců.
- Potřebu prodloužení vyhodnotit před koncem sjednané doby.
- Dodatek o dalším období výhradnosti uzavřít až v zákonem dovoleném časovém okně, tedy nejdříve 30 dní před uplynutím aktuální doby.
- Jasně oddělit případné pokračování nevýhradní spolupráce od trvání výhradnosti.
- Nechat smluvní vzory průběžně revidovat advokátem se zkušeností s realitním a spotřebitelským právem.
Automatické dvouměsíční prodloužení výhradnosti naprogramované už při podpisu první smlouvy nedoporučujeme uvádět jako obecně bezpečný vzor. Samotný fakt, že určitý mechanismus obstál v konkrétním sporu o nevýhradní pokračování spolupráce, nevytváří všeobecnou výjimku ze zákonných pravidel pro exkluzivitu.
Provize po skončení smlouvy: rozhoduje skutečná souvislost s prací makléře
Pravidlo obsahuje § 2454 občanského zákoníku: pozdější uzavření nebo splnění zprostředkovávané smlouvy samo o sobě nebrání právu zprostředkovatele na provizi. Podstatné je, zda byly splněny podmínky pro její vznik a jak souvisí pozdější obchod s činností zprostředkovatele. [3]
Jestliže makléř během spolupráce přivedl konkrétního kupujícího, uspořádal prohlídku, umožnil stranám navázat jednání a obchod byl následně skutečně uzavřen díky této činnosti, nárok na provizi může přetrvat i po skončení smlouvy.
Neplatí však opačný extrém: každý, kdo kdy klikl na inzerát, automaticky nezakládá právo na provizi. Je potřeba vyhodnotit obsah smlouvy, skutečně vykonanou práci, identitu kupujícího, návaznost komunikace i časové okolnosti a zvláštní pravidla pro spotřebitele.
Rozsudek z roku 2024: podobný princip, jiný předmět zprostředkování
V rozsudku 33 Cdo 1879/2024 ze dne 17. prosince 2024 Nejvyšší soud řešil provizi po skončení zprostředkování při převodu obchodního podílu, nikoli při přímém prodeji nemovitosti. Potvrdil obecný výklad § 2454 občanského zákoníku: zánik zprostředkovatelské smlouvy sám o sobě nevylučuje pozdější vznik práva na provizi, pokud jsou splněny sjednané podmínky. Nelze jej však bez rozlišení považovat za rozsudek o realitní provizi v režimu zákona č. 39/2020 Sb. [3]
„Realitní kancelář by měla umět doložit nejen to, že měla nemovitost v nabídce, ale především svůj konkrétní přínos k uskutečněnému obchodu. Stejně jako klient potřebuje vědět, za co platí, musí mít makléř podklady k tomu, aby bylo zřejmé, jakou službu skutečně poskytl.“
Důležitá výjimka: kdy makléř provizi po skončení smlouvy požadovat nesmí
U realitních smluv se spotřebitelem je nezbytné vedle obecného § 2454 číst také § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování. Ten chrání klienta v situaci, kdy byla zprostředkovávaná smlouva uzavřena až po skončení spolupráce z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti samotného realitního zprostředkovatele. V takovém případě makléř po spotřebiteli provizi požadovat nesmí. [2]
To je důležitá protiváha ochrany zprostředkovatele. Pokud realitní kancelář obchod neodůvodněně zdržovala, neplnila své povinnosti nebo nedodala potřebnou součinnost, nelze se automaticky schovat za argument „kupce jsem přivedl“.
Vznik nároku není totéž co jeho splatnost
Další pravidlo obsahuje § 19 odst. 1 a 2. Provize je zpravidla splatná nejdříve při uzavření realitní smlouvy. Dřívější splatnost lze sjednat jen při dodržení zvláštních zákonných podmínek, mimo jiné s výslovným poučením ve zprostředkovatelské smlouvě; ani tehdy nemůže být splatná před obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy. [2]
Pro každou zakázku je proto dobré oddělit tři otázky: za jaký výsledek se provize sjednala, kdy vzniká právo na její úhradu a od kterého okamžiku je provize splatná.
Co by měl makléř archivovat, aby předešel sporu
V případném sporu nestačí obecně tvrdit, že se na zakázce „hodně pracovalo“. Podstatná je doložitelná návaznost konkrétních kroků na kupujícího a uzavřený obchod.
Kontrolní seznam realitní kanceláře
- Písemná zprostředkovatelská smlouva včetně dodatků a jasného ujednání o provizi.
- Datum a obsah zveřejnění nabídky, včetně vývoje inzerce.
- Poptávky přijaté přes realitní portály a jejich datum.
- E-maily a relevantní zprávy dokládající komunikaci se zájemci.
- Termíny prohlídek, předané informace a záznam o účastnících.
- Přiměřeně sestavené protokoly z prohlídek a potvrzení skutečného průběhu jednání.
- Komunikaci s prodávajícím o předložených nabídkách a průběhu zakázky.
- Doložení změn ceny, rozsahu nabídky a případných nových pokynů klienta.
- Předávací nebo závěrečný přehled probíhajících jednání při ukončení smlouvy.
- Doklady ukládané bezpečně, s přiměřenou dobou uchování a v souladu s pravidly ochrany osobních údajů.
Protokol o prohlídce může být cenným důkazem, není ale samospasitelný. Měl by věrně zachycovat konkrétní prohlídku a relevantní informace, nikoliv obsahovat skryté, nejasné či nepřiměřené povinnosti. Makléři by si neměli plést dokumentaci průběhu obchodu s pokusem vytvořit vůči každému návštěvníkovi automatický závazek k provizi.
Co si má ohlídat klient, než podepíše výhradní smlouvu
Z pohledu prodávajícího je nejdůležitější vědět, co realitní kanceláři skutečně svěřuje, jak dlouho ho smlouva omezuje a jak bude vypočtena odměna. Dobrá smlouva by měla být srozumitelná bez právního slovníku.
| Co kontrolovat | Na co se ptát |
|---|---|
| Doba a výhradnost | Je spolupráce výhradní? Kdy končí? Jak se prodlužuje? |
| Provize | Jaká je její výše, kdo ji platí a je včetně DPH? |
| Vznik a splatnost | Jaký výsledek spouští právo na provizi a kdy se má zaplatit? |
| Skončení smlouvy | Co se stane s rozjednanými kupujícími a již vykonanou prací? |
| Povinnosti makléře | Jaká prezentace, prohlídky, komunikace a reporting jsou dohodnuté? |
Pokud klient spolupráci ukončuje, měl by si nechat vysvětlit, zda ještě probíhají jednání s konkrétními zájemci. U sporných ustanovení je vhodné získat písemné právní posouzení. Stejně tak by klient neměl předpokládat, že ke dni skončení smlouvy automaticky zaniknou veškeré nároky související s již vykonanou činností.
Chcete prodat nemovitost a mít ve smlouvě jasno?
Vyberte si zkušeného realitního makléře, který umí předem vysvětlit rozsah služby, délku spolupráce i pravidla provize. Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti vyhledávat realitní profesionály podle kraje a okresu.
Vybrat makléře podle regionu Napsat Monice Lukášové
Čtyři situace z praxe: kdy provize může, a kdy nemusí náležet
Situace A: kupující přišel na prohlídku ještě během spolupráce
Makléř doloží první kontakt, prohlídku a následné jednání. Kupní smlouva je podepsána krátce po skončení zprostředkování. Provize může náležet, pokud je pozdější koupě výsledkem jeho činnosti, smlouva zakládá odpovídající nárok a neplatí zákonná překážka.
Situace B: po skončení spolupráce najde prodávající zcela nového kupujícího
Nový kupující nemá prokazatelnou souvislost s činností předchozí kanceláře. Pouhé tvrzení, že makléř nemovitost předtím inzeroval, obvykle nestačí jako důkaz nároku na provizi za tento pozdější obchod. Konkrétní smluvní situaci je ovšem nutné právně posoudit.
Situace C: realitní kancelář obchod sama neodůvodněně zdržela
Klient-spotřebitel uzavře kupní smlouvu až po skončení spolupráce právě proto, že realitní kancelář pochybila, byla nečinná nebo neposkytla odpovídající součinnost. Pak může dopadnout výluka podle § 19 odst. 4 a provizi po spotřebiteli nelze požadovat.
Situace D: výhradnost byla sjednána na devět měsíců
Takové ujednání se spotřebitelem odporuje zákonnému časovému limitu. Není však správné automaticky uzavřít, že je proto neplatná celá zprostředkovatelská smlouva nebo že zprostředkovatel nemůže mít žádný nárok. Je třeba odděleně vyhodnotit vadnou výhradnost, trvání závazku i podmínky provize.
Nejlepší prevence sporu: zákonná výhradnost, srozumitelná provize, průběžné zprávy klientovi a dobře zdokumentované kroky makléře.
Co z toho plyne pro realitní praxi
Červencový rozsudek je dobrou zprávou pro poctivou zprostředkovatelskou práci, ale není návodem, jak obcházet ochranu spotřebitele. Práce makléře má hodnotu a může vyústit v obchod i později. Současně platí, že klient musí dopředu rozumět smluvním podmínkám a nesmí nést důsledky pochybení realitní kanceláře.
Pro makléře je důležité mít kvalitu své práce podloženou nejen výsledkem, ale také komunikací, smluvními dokumenty a důkazy o tom, jak klienta přivedli ke konkrétnímu kupujícímu. Pro majitele nemovitostí zase platí jednoduchá zásada: před podpisem zprostředkovatelské smlouvy chtějte jasně vysvětlit také to, co se může stát, pokud se kupní smlouva podepíše až po skončení spolupráce.
Často kladené otázky
Může realitní kancelář chtít provizi po skončení zprostředkovatelské smlouvy?
Ano, pokud jsou splněny smluvní a zákonné podmínky a pozdější obchod souvisí s činností kanceláře. U spotřebitele je třeba zohlednit také výjimku podle § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování.
Je výhradní smlouva na osm měsíců platná?
Výhradnost sjednaná se spotřebitelem na více než šest měsíců odporuje § 17 odst. 4. Nejvyšší soud ale vysvětlil, že tato vada nemusí znamenat neplatnost celé zprostředkovatelské smlouvy.
Lze exkluzivitu automaticky prodlužovat o dva měsíce?
U spotřebitele nelze obejít zákonný režim tím, že se automatické pokračování výhradnosti sjedná předem. Prodloužení výhradnosti lze sjednat nejdříve 30 dnů před koncem dosavadní doby. Automatické pokračování nevýhradní spolupráce je právně odlišná otázka.
Stačí jako důkaz zprostředkování jen podpis na prohlídkovém protokolu?
Protokol může být užitečný, ale důležitý je celý průběh zakázky: poptávky, komunikace, prohlídky, jednání a jejich souvislost s uskutečněným prodejem.
Kdy makléř nesmí požadovat provizi, přestože obchod vznikl po skončení smlouvy?
Pokud pozdější uzavření zprostředkovávané smlouvy způsobila nečinnost, pochybení nebo nedostatečná součinnost realitního zprostředkovatele, § 19 odst. 4 zakazuje požadovat provizi po spotřebiteli.
Musí klient zaplatit provizi už při podpisu rezervace?
Ne automaticky. Zákon stanoví zvláštní podmínky splatnosti provize před uzavřením realitní smlouvy včetně požadovaného poučení ve zprostředkovatelské smlouvě. Každý případ je nutné posoudit podle obsahu dokumentů.
Co když mám spor s makléřem o provizi?
Uchovejte smlouvu, dodatky, komunikaci a doklady k průběhu prodeje. U sporného nároku si nechte konkrétní smluvní situaci posoudit advokátem. Projekt Realiťák roku může pomoci s orientací v realitní praxi a výběrem zkušeného makléře.
Další články, které se mohou hodit
- Kolik stojí realitní makléř a co má být zahrnuto v provizi
- Realitní provize 2016–2026: růst ceny bytu a modelové částky
- Nejlepší makléři projektu Realiťák roku podle krajů a okresů
Úplně na závěr
9. ročník projektu Realiťák roku pomáhá veřejnosti vyhledávat kvalitní realitní makléře a podporuje profesionalitu a transparentnost realitních služeb. Vedle hodnocení makléřů se věnuje také osvětě, datovým analýzám a vzdělávání realitních profesionálů.
Připomínáme, že dobrá realitní služba znamená nejen úspěšně zprostředkovaný prodej, ale také srozumitelnou smlouvu, férovou komunikaci, správné zacházení s klientskými informacemi a transparentní pravidla provize.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Kontakt pro veřejnost a média:
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Právní zdroje a metodická poznámka
- Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 21. 7. 2026, sp. zn. 33 Cdo 2339/2025 – spotřebitelská výhradnost, následek vadného ujednání a spor o provizi.
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování – zejména § 17 a § 19.
- Nejvyšší soud, rozsudek ze dne 17. 12. 2024, sp. zn. 33 Cdo 1879/2024 – obecný výklad § 2454 při zprostředkování převodu obchodního podílu.
- Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. – zejména § 1812, § 574, § 576 a § 2454.
Článek je odborným vysvětlením vybraných rozhodnutí a zákonných pravidel, nikoliv individuálním právním stanoviskem. V konkrétním sporu rozhodují okolnosti, smluvní dokumentace a platné právní předpisy. Redakční komentáře Moniky Lukášové a Petra Makovského slouží jako komentář projektu k praktickým dopadům judikatury.
