28.6.2026 14:22
Provize realitního makléře patří mezi nejčastější otázky, které lidé řeší při prodeji, koupi i pronájmu nemovitosti. Na první pohled může působit jako vysoká částka. Ve skutečnosti ale záleží hlavně na tom, co všechno je v realitní službě zahrnuto, jakou odpovědnost makléř přebírá a jaký výsledek klientovi přinese. Kolik tedy stojí realitní makléř, kdo provizi platí a podle čeho poznat, zda cena odpovídá kvalitě služby?
Realitní makléř obvykle stojí tolik, kolik si s klientem smluvně sjedná za zprostředkování prodeje, koupě nebo pronájmu nemovitosti. Provize může být stanovena procentem z kupní ceny, pevnou částkou nebo jiným dohodnutým způsobem. Důležité není jen samotné číslo, ale především rozsah služby: ocenění nemovitosti, příprava prodeje, marketing, inzerce, prohlídky, jednání se zájemci, prověření kupujícího, koordinace smluv, úschovy, katastru a předání nemovitosti.
Nejlevnější makléř nemusí být nejvýhodnější. Kvalitní a prověřený realitní makléř může správnou cenou, prezentací, vyjednáváním a bezpečným vedením obchodu klientovi ušetřit čas, snížit rizika a často pomoci dosáhnout lepšího výsledku.
Provize realitního makléře by neměla být jen číslo ve smlouvě. Důležité je vědět, co všechno služba zahrnuje — od správného ocenění nemovitosti přes přípravu inzerce, komunikaci se zájemci, vyjednávání, právní koordinaci až po bezpečné dokončení obchodu.
Projekt Realiťák roku vám pomůže udělat první bezpečný krok. Můžete si nechat doporučit prověřeného makléře, zjistit orientační cenu nemovitosti nebo začít řešit prodej s někým, kdo umí vysvětlit nejen výši provize, ale hlavně hodnotu své práce.
Při dnešních cenách nemovitostí se i několik procent z kupní ceny může rovnat vysoké částce. Není proto divu, že se prodávající i kupující ptají, za co přesně realitní makléř bere provizi a zda se jeho služba skutečně vyplatí.
Část veřejnosti si stále představuje, že práce makléře znamená hlavně vložení inzerátu na realitní portál, pár telefonátů a účast na prohlídkách. Taková představa ale odpovídá spíše velmi zjednodušenému pohledu na realitní obchod.
Kvalitní realitní služba začíná mnohem dříve než inzercí a nekončí podpisem rezervace. Zahrnuje přípravu nemovitosti, cenovou strategii, dokumenty, marketing, komunikaci se zájemci, vyjednávání, právní koordinaci, úschovu kupní ceny, katastr, banku, předání nemovitosti i řešení komplikací.
„Provize sama o sobě není problém. Problém nastává ve chvíli, kdy klient neví, co za ni dostává, nebo když makléř nedokáže svou práci srozumitelně vysvětlit. Kvalitní makléř musí umět ukázat, jakou hodnotu do obchodu přináší,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Největší omyl je vnímat provizi jako odměnu za zveřejnění nabídky. Samotná inzerce je pouze jedna část celého procesu.
Profesionální realitní makléř by měl klientovi pomoci zejména s tímto:
To vše vyžaduje čas, odbornost, zkušenost, odpovědnost i schopnost řešit nečekané situace. Právě zde se ukazuje rozdíl mezi makléřem, který pouze „nabere zakázku“, a profesionálem, který klienta skutečně provede celým obchodem.
Výše provize není pevně daná jedním univerzálním pravidlem. Jde o smluvní dohodu mezi klientem a realitním makléřem nebo realitní kanceláří.
V praxi se provize může sjednat například:
Důležité je, aby byla provize sjednána jasně, srozumitelně a písemně. Klient by měl před podpisem vědět:
Pokud makléř neumí provizi vysvětlit nebo se vyhýbá písemnému ujednání, je to varovný signál.
Otázka, kdo platí provizi realitní kanceláři, závisí na konkrétní situaci a smluvním nastavení.
U prodeje nemovitosti provizi často platí prodávající, pokud si makléře najal k prodeji své nemovitosti. V některých případech může být odměna nastavena jinak, například jako součást celkové kupní ceny nebo podle dohody mezi stranami.
U pronájmu se provize často řeší mezi pronajímatelem, nájemcem a realitní kanceláří podle toho, kdo službu objednal, jak je nastavena nabídka a jaké podmínky jsou předem komunikovány.
Zásadní pravidlo je jednoduché: klient má předem vědět, kdo je objednatelem služby, kdo koho zastupuje, kdo platí provizi a jaký zájem má makléř hájit.
To je důležité zejména u situací, kdy makléř komunikuje s oběma stranami. Pokud kupující chce, aby někdo hájil výhradně jeho zájmy, může dává smysl využít vlastního makléře kupujícího. Pokud prodávající zadává makléři prodej, měl by zase vědět, že makléř pracuje primárně v jeho zájmu.
Ne každá realitní služba má stejný rozsah. Proto nelze porovnávat pouze výši provize, ale vždy i to, co za ni klient dostane.
U kvalitní služby by měla provize obvykle pokrývat minimálně tyto oblasti:
Dobrý makléř nezačíná slibem, ale analýzou. Měl by umět vysvětlit, proč doporučuje konkrétní cenu, jaká je situace v lokalitě, jaké jsou srovnatelné nabídky, jaká je poptávka a jaký je očekávaný postup.
Správná cena je zásadní. Příliš vysoká cena může způsobit, že nemovitost bude na trhu zbytečně dlouho. Příliš nízká cena může prodávajícího připravit o peníze.
Makléř by měl umět poradit, co před prodejem upravit, opravit, vyklidit nebo zdůraznit. Někdy stačí drobné změny. Jindy má smysl profesionální homestaging, lepší osvětlení, úklid, zahrada nebo doplnění dokumentace.
Fotografie, video, půdorys, text inzerátu, popis lokality, práce s portály a správné načasování nabídky mají zásadní vliv na zájem kupujících. Slabá prezentace může dobrou nemovitost zbytečně poškodit.
Makléř by měl vědět, kde a jak nemovitost nabídnout. Nestačí jen vložit inzerát. Je potřeba sledovat reakce trhu, pracovat se zájemci, upravovat strategii a vyhodnocovat, co funguje.
Organizace prohlídek, odpovědi na dotazy, filtrování vážných zájemců a zpětná vazba prodávajícímu jsou časově náročné. Dobrý makléř nevodí do nemovitosti každého, ale snaží se pracovat s relevantními zájemci.
Vyjednávání o ceně není jen otázka slevy. Řeší se termíny, financování, vybavení, předání, případné vady, hypotéka, úschova a další podmínky. Zkušený makléř může výrazně pomoci udržet obchod stabilní.
Makléř nemá nahrazovat advokáta, ale měl by vědět, kdy ho zapojit a jak koordinovat rezervační smlouvu, kupní smlouvu, úschovu kupní ceny, návrh na vklad do katastru a předání nemovitosti.
Kvalitní služba nekončí podpisem rezervace. Naopak právě potom často přichází nejcitlivější fáze: banka, odhad, advokát, katastr, úschova, předání, přepis energií a řešení detailů.
Je pochopitelné, že prodávající chtějí mít náklady pod kontrolou. Provize je viditelná položka, a proto svádí k jednoduchému porovnání: kdo si řekne méně, je levnější.
Jenže realitní obchod se nedá hodnotit pouze podle ceny služby. Důležitý je čistý výsledek pro klienta.
Představme si dvě situace. Jeden makléř nabídne nízkou provizi, ale špatně nastaví cenu, použije slabé fotografie, nepracuje se zájemci a nemovitost se prodává dlouho. Druhý makléř má vyšší provizi, ale připraví kvalitní strategii, osloví správné kupující, vyjedná lepší podmínky a pomůže bezpečně dokončit obchod.
Levnější služba pak nemusí být ve skutečnosti levnější. Rozhodující je, kolik klient získá po odečtení všech nákladů, jak dlouho prodej trvá a jaká rizika musí nést.
„U realitní služby se nevyplatí dívat jen na provizi. Klient by se měl ptát, jak makléř stanoví cenu, co přesně udělá pro prodej, jak bude komunikovat, jaké má reference a jak ohlídá bezpečnost celé transakce. Teprve potom lze posoudit, zda je odměna přiměřená,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Přiměřená provize není nutně nejnižší. Je to taková provize, která odpovídá rozsahu služby, náročnosti obchodu, odpovědnosti, marketingovým nákladům, zkušenosti makléře a výsledku, kterého má klient dosáhnout.
Při posuzování provize se ptejte hlavně:
Pokud na tyto otázky dostanete jasné odpovědi, můžete provizi posuzovat férověji. Pokud je odpověď neurčitá, je lepší být opatrný.
Nabídky typu „prodáme bez provize“ mohou znít lákavě. Prodávající má pocit, že za službu nic neplatí. V praxi je ale potřeba vždy zjistit, jak je model nastaven.
Někdy je provize skryta v kupní ceně. Někdy ji formálně platí kupující. Někdy je cena nemovitosti nastavena tak, aby se odměna zprostředkovatele promítla jiným způsobem. Důležité je proto vždy sledovat nejen to, kdo provizi „papírově“ platí, ale jaký je celkový ekonomický výsledek pro prodávajícího i kupujícího.
Transparentnost je základ. Klient by měl vědět, komu makléř poskytuje službu, kdo ho platí a čí zájem má primárně hájit.
K tomuto tématu se podrobněji věnuje článek Prodej nemovitosti bez provize makléře: jaké jsou skutečné výhody a proč odborníci projektu Realiťák roku doporučují opatrnost.
Seriózní spolupráce s makléřem stojí na písemné smlouvě. Právě tam má být provize popsána tak, aby obě strany věděly, co platí.
Ve smlouvě by mělo být zřejmé:
Před podpisem smlouvy má klient právo si text v klidu přečíst, zeptat se na nejasnosti a případně se poradit s právníkem. Seriózní makléř by to měl respektovat.
K tématu smluvních podmínek doporučujeme také článek Může mě makléř nutit podepsat nevýhodnou smlouvu? Jak poznat, co je ještě férové a co už ne.
Informační poznámka: Tento článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční posouzení konkrétní situace. U složitějších smluvních vztahů je vhodné obrátit se na advokáta nebo jiného odborníka.
Výhradní smlouva s makléřem bývá někdy vnímána negativně, protože se prodávající bojí, že se zaváže jednomu člověku nebo jedné realitní kanceláři. Dobře nastavená výhradní smlouva ale může dávat smysl právě proto, že makléř má jistotu spolupráce a může do prodeje investovat více času, energie i marketingových nákladů.
Pokud je smlouva férová, časově omezená, s jasně popsanými službami, výší provize, možností kontroly práce a pravidly ukončení, může být pro prodávajícího výhodná. Brání chaosu v inzerci, sjednocuje komunikaci, chrání cenu nemovitosti a motivuje makléře k aktivní práci.
Důležité ale je, aby exkluzivita nebyla jednostranně nevýhodná. Klient musí vědět, co za ni získává.
Více k tématu najdete v článku Proč se nebát výhradní smlouvy s realitním makléřem? Kdy pomáhá a kdy si dát pozor.
Dobrý makléř se otázce provize nevyhýbá. Naopak ji vysvětlí otevřeně.
Měl by umět klientovi říct:
Makléř, který neumí svou službu popsat, často neumí dobře obhájit ani svou provizi. Naopak makléř, který má jasný plán, dokáže vysvětlit strategii a ukázat reference, dává klientovi mnohem větší jistotu.
Projekt Realiťák roku právě proto dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v realitních službách a vybírat si prověřené realitní makléře, kteří dokážou svou práci obhájit výsledky, referencemi i odborným přístupem.
Než podepíšete smlouvu s realitním makléřem, zeptejte se:
Pokud makléř odpovídá jasně, srozumitelně a bez tlaku, je to dobrý signál. Pokud odpovědi uhýbají, je vhodné zpozornět.
Realitní makléř nestojí jen tolik, kolik je uvedeno jako provize. Skutečná hodnota služby se pozná podle toho, co všechno za odměnu klient dostane a jaký výsledek mu makléř přinese.
Provize může zahrnovat cenovou analýzu, přípravu nemovitosti, prezentaci, marketing, prohlídky, vyjednávání, smluvní koordinaci, úschovu, katastr i předání nemovitosti. Proto není dobré vybírat makléře jen podle nejnižší ceny.
Nejlepší realitní makléř je ten, který umí svou provizi obhájit konkrétní prací, jasným plánem, referencemi, lokální znalostí a férovým přístupem. Právě takové odborníky pomáhá veřejnosti hledat projekt Realiťák roku.
Cena realitního makléře závisí na dohodě mezi klientem a makléřem nebo realitní kanceláří. Provize může být stanovena procentem z kupní ceny, pevnou částkou nebo jiným smluvním způsobem. Důležité je, aby byla výše provize i rozsah služby jasně uvedeny ve smlouvě.
Provize může zahrnovat ocenění nemovitosti, přípravu prodeje, marketing, inzerci, fotografie, prohlídky, komunikaci se zájemci, vyjednávání, koordinaci smluv, úschovu kupní ceny, katastr a předání nemovitosti. Rozsah se ale vždy liší podle dohody.
Záleží na smluvním nastavení. U prodeje ji často platí prodávající, pokud si makléře objednal k prodeji nemovitosti. V jiných případech může být provize nastavena odlišně. Důležité je, aby klient předem věděl, kdo službu objednává, kdo ji platí a čí zájem makléř hájí.
Ne vždy. Nízká provize může být lákavá, ale pokud makléř špatně nastaví cenu, nepřipraví kvalitní prezentaci nebo neohlídá rizika, může klient ve výsledku přijít o více peněz, než kolik by ušetřil na provizi.
Férová provize je jasně sjednaná, srozumitelně vysvětlená a odpovídá rozsahu služby. Makléř by měl umět říct, co za provizi udělá, kdy mu vzniká nárok na odměnu a jak bude klient průběžně informován o průběhu obchodu.
Otázka „kolik stojí realitní makléř“ nemá jednu univerzální odpověď. Zásadní je vědět, co všechno je v realitní službě zahrnuto, jak je provize nastavena a jakou hodnotu makléř klientovi skutečně přináší.
Dobrá realitní služba není jen o inzerátu. Je o správné ceně, strategii, prezentaci, vyjednávání, bezpečných smlouvách, úschově, katastru, předání a schopnosti řešit komplikace. Právě proto se vyplatí vybírat makléře nejen podle výše provize, ale hlavně podle odbornosti, referencí, transparentnosti a výsledků.
Na webu projektu Realiťák roku najdete přehled prověřených realitních makléřů, kteří mohou pomoci s bezpečnějším prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Cílem projektu je nejen oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice, ale také pomáhat veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí.
Projekt Realiťák roku propojuje odborné hodnocení, zkušenosti z praxe, regionální znalost a osvětu pro veřejnost. Díky tomu pomáhá lidem vybírat si prověřené realitní makléře a předcházet chybám, které mohou při realitních transakcích vzniknout.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Pokud řešíte výběr realitního makléře, provizi, smlouvu nebo bezpečný prodej nemovitosti, mohou se vám hodit i další praktické články z webu projektu Realiťák roku:
Monika Lukášová, 
Petr Makovský