21.10.2026 19:34
Absolutní částka realitní provize může růst i tehdy, když procentní sazba zůstává stejná, protože jejím základem je cena nemovitosti. Model Realitního fóra ČR ukazuje, že u dvoupokojového bytu vzrostla modelová provize z 57,6 tisíce Kč v roce 2016 na 198,2 tisíce Kč v roce 2026. Z celkového přírůstku přibližně 140,6 tisíce Kč připadá větší část na růst hodnoty bytu, menší část na změnu modelové sazby. Článek vysvětluje, proč je nutné oddělovat procento provize od konečné částky v korunách a proč nejde o údaj o průměrné tržní sazbě.
Zdrojový model Realitního fóra ČR pracuje s krajními hodnotami 3,0 % pro rok 2016 a 3,7 % pro rok 2026. Sazby mezi roky 2017–2025 jsou pouze lineární interpolací.
Článek tedy netvrdí, že realitní kanceláře v roce 2026 běžně účtují provizi 3,7 %. Ukazuje, jak se při zadaných modelových sazbách a současně rostoucí ceně bytu mění absolutní částka provize v korunách.
To je přibližně 3,44násobek částky z roku 2016.
Kdyby v roce 2026 zůstala modelová sazba na 3,0 %, vycházela by provize přibližně na 160 705 Kč.
Přibližně tři čtvrtiny nárůstu proto v modelu vysvětluje růst hodnoty bytu. Menší část připadá na zvýšení zadané procentní sazby z 3,0 na 3,7 %.
V roce 2016 pracuje model s dvoupokojovým bytem v hodnotě přibližně 1,92 milionu Kč a se sazbou 3,0 %.
Výsledná modelová provize činí 57 585 Kč.
V roce 2026 dosahuje modelová hodnota stejného typu bytu přibližně 5,36 milionu Kč a modelová sazba je nastavena na 3,7 %.
Výsledná částka tak činí 198 202 Kč.
V korunovém vyjádření jde o velmi výrazný růst. Právě proto je ale důležité rozlišit, zda jej způsobilo zvýšení procenta, nebo především růst základu, ze kterého se procento počítá.
Modelová hodnota dvoupokojového bytu v celé ČR vzrostla z přibližně 1,92 milionu Kč v roce 2016 na přibližně 5,36 milionu Kč v roce 2026.
Už samotná původní tříprocentní sazba by proto v roce 2026 vytvářela provizi přibližně 160 705 Kč.
Proti výchozím 57 585 Kč v roce 2016 jde o nárůst přibližně 103,1 tisíce Kč, který je v modelu způsoben samotným růstem hodnoty bytu.
Zvýšení modelové sazby z 3,0 % na 3,7 % přidává dalších přibližně 37,5 tisíce Kč.
Z celkového nárůstu přibližně 140,6 tisíce Kč tak větší část připadá na růst hodnoty nemovitosti, nikoliv na změnu zadané procentní sazby.
„Absolutní částka provize může růst i bez změny procentní sazby, pokud výrazně roste cena nemovitosti. To je přesně to, co tento model názorně ukazuje. Je proto důležité oddělovat procento od částky v korunách.“
Ondřej Hon , majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Stejná modelová sazba vytváří v různých regionech velmi odlišnou korunovou částku, protože se zásadně liší hodnota samotného bytu.
V Praze vychází modelová provize u dvoupokojového bytu přibližně na 100 tisíc Kč v roce 2016 a 303 tisíc Kč v roce 2026.
V Jihomoravském kraji jde přibližně o 62 tisíc versus 212 tisíc Kč.
Ve Středočeském kraji přibližně o 50 tisíc versus 192 tisíc Kč.
Pokud se místo absolutní částky podíváme na násobek proti roku 2016, dostaneme jiný obrázek.
Největší násobek má v modelu Ústecký kraj, kde modelová provize roste přibližně z 16 tisíc Kč na 91 tisíc Kč, tedy zhruba 5,7×.
Moravskoslezský kraj je přibližně na 5,0násobku.
Hlavním důvodem je mimořádně silné relativní přecenění bytů v regionech, které v roce 2016 začínaly z výrazně nižší cenové základny.
„Klient by se neměl rozhodovat jen podle procenta. Potřebuje vědět, co je v provizi zahrnuto: příprava ceny, marketing, fotografie, prohlídky, právní servis, bezpečný průběh obchodu a další služby. Dvě stejné sazby mohou znamenat úplně jiný rozsah práce.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Důležité: následující část není součástí modelu Realitního fóra ČR. Jde o právní kontext podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
Zákon o realitním zprostředkování nestanovuje jednu univerzální procentní sazbu provize.
Konkrétní odměna realitního zprostředkovatele je otázkou smluvního ujednání.
Zákon ale upravuje mimo jiné její splatnost. Není-li stanoveno jinak za zákonem předvídaných podmínek, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.
Dřívější splatnost lze sjednat pouze tehdy, pokud smlouva o realitním zprostředkování obsahuje zákonem požadované poučení; v takovém případě může být splatnost navázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.
Spotřebitel: pokud je se zájemcem, který je spotřebitelem, sjednána záloha na provizi, nesmí přesáhnout dvě třetiny sjednané provize.
Modelových 3,7 % použitých v této analýze proto není:
Je to čistě vstupní hodnota datového modelu.
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
„Pro realitní trh je zajímavé, že růst absolutní provize je v tomto modelu z větší části vedlejším efektem zdražení samotných bytů. To je důležitý kontext pro debatu o ceně realitních služeb.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Debata o realitní provizi se často redukuje na samotné procento.
Pro klienta je ale stejně důležitá:
Pokud hodnota prodávané nemovitosti výrazně vzroste, může i stejná procentní sazba vytvořit výrazně vyšší absolutní odměnu.
Zdrojový model tuto mechaniku názorně ukazuje a umožňuje oddělit vliv růstu ceny nemovitosti od vlivu změny zadané sazby.
Stejně tak ale platí, že nižší procentní sazba nemusí automaticky znamenat nižší konečné náklady.
Nabídky realitních služeb se mohou lišit například:
Přesný rozsah vždy závisí na smlouvě, typu nemovitosti a složitosti konkrétní transakce.
U standardního prodeje může profesionální realitní služba zahrnovat například:
U komplikované nemovitosti může být rozsah práce podstatně širší.
Proto je problematické porovnávat dvě nabídky pouze podle procentní sazby, pokud nevíme, co všechno jednotlivé nabídky skutečně obsahují.
Více se tématu věnujeme také v článku Provize realitního makléře pod lupou: za co klient skutečně platí .
V regionech, kde ceny bytů za deset let rostly nejrychleji z nízké výchozí základny, roste v modelu také absolutní provize nejvyšším násobkem.
To ale neznamená, že se tam procentní sazba zvýšila více.
Je to především matematický důsledek toho, že výrazně vzrostl základ, ze kterého se procento počítá.
Praha je opačný příklad.
Může mít nejvyšší absolutní částku provize, i když násobek růstu proti roku 2016 není nejvyšší, protože už výchozí cena nemovitosti byla výrazně vyšší než v levnějších regionech.
Proto vždy rozlišujte tři čísla: procentní sazbu, hodnotu nemovitosti a výslednou částku provize v korunách.
Čím vyšší je cena nemovitosti, tím větší korunový rozdíl vytvoří i relativně malá změna procentní sazby.
To je čistá matematika, nikoliv tvrzení o obvyklé tržní sazbě.
U modelové nemovitosti v ceně přibližně 5,36 milionu Kč představuje rozdíl mezi 3,0 % a 3,7 % přibližně 37,5 tisíce Kč.
U ještě dražší nemovitosti by byl korunový rozdíl při stejné změně sazby ještě vyšší.
Právě proto je v tomto článku zásadní opakovaně připomenout, že 3,7 % je pouze zadaný modelový vstup.
Pro skutečnou analýzu běžných provizních sazeb na českém trhu by bylo potřeba samostatné reprezentativní šetření skutečně sjednaných smluv, včetně přesného rozsahu poskytovaných služeb.
Nejdůležitější není hledat jedno „správné procento“.
Klient by měl předem přesně vědět:
Transparentnost je při rozhodování důležitější než samotné jedno číslo v procentech.
Dvě nabídky se stejnou sazbou mohou znamenat úplně jiný rozsah služby.
A dvě nabídky s rozdílnou sazbou nemusí mít stejnou kvalitu, způsob práce ani výsledné náklady.
Tento model není ceníkem realitních služeb.
Je analytickým nástrojem, který ukazuje mechaniku procentní odměny v prostředí výrazně rostoucích cen nemovitostí.
U konkrétní nabídky je potřeba porovnat:
Stejně důležité je nezaměňovat nabídkovou hodnotu nemovitosti za skutečnou realizační cenu.
Model pracuje s datovým základem použitým pro Realitní fórum ČR. Konkrétní transakce může skončit na jiné cenové úrovni.
Částka téměř 198 tisíc Kč působí ve srovnání s přibližně 58 tisíci Kč v roce 2016 dramaticky.
Zdrojový rozklad ale ukazuje, že větší část změny nevzniká samotným zvýšením modelové procentní sazby.
Z celkového nárůstu přibližně 140,6 tisíce Kč připadá zhruba 103,1 tisíce Kč na vyšší hodnotu modelového bytu a přibližně 37,5 tisíce Kč na rozdíl mezi modelovými sazbami 3,0 % a 3,7 %.
To je důležitý kontext i pro veřejnou debatu.
Pokud cenu realitní služby hodnotíme pouze podle výsledné částky v korunách, můžeme přehlédnout, že základem výpočtu je dnes násobně dražší nemovitost.
Na druhé straně vyšší absolutní částka zcela logicky zvyšuje očekávání klienta na rozsah, transparentnost a kvalitu služby.
Ne. Jde o modelovou hodnotu zadanou pro datový podklad Realitního fóra ČR. Článek netvrdí, že jde o běžnou nebo průměrnou sazbu českého trhu.
Přibližně 57,6 tisíce Kč v roce 2016 a 198,2 tisíce Kč v roce 2026.
Růst hodnoty modelového bytu. Při nezměněné 3% sazbě by provize v roce 2026 činila přibližně 160,7 tisíce Kč.
Ne. Zákon o realitním zprostředkování nestanovuje jednu univerzální procentní sazbu provize. Konkrétní odměna je předmětem smluvního ujednání.
Pokud je se zájemcem, který je spotřebitelem, sjednána záloha na provizi, nesmí podle zákona přesáhnout dvě třetiny sjednané provize.
Ne nutně. Je potřeba porovnat konečnou částku, rozsah zahrnutých služeb, případné další náklady a kvalitu konkrétního realitního servisu.
Provize je jen jedna část rozhodování. Důležité je vědět, co za ni dostanete, jak bude stanovena cena nemovitosti a jak bude celý prodej veden.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na realitním trhu a vybírat kvalitní a prověřené realitní profesionály.
Realitní fórum ČR rozšiřuje tuto činnost o odbornou práci s daty a diskusi o fungování realitního trhu, dostupnosti bydlení a kvalitě realitních služeb.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky, Hlavního města Prahy a Hospodářské komory hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek neuvádí průměrnou nebo obvyklou tržní provizi v České republice. Hodnota 3,7 % je pouze vstupem modelu Realitního fóra ČR. Skutečná provize, způsob jejího výpočtu, rozsah zahrnutých služeb a podmínky splatnosti vycházejí z konkrétní smlouvy a musí respektovat platnou právní úpravu.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon