První Realitní fórum ČR pojmenovalo hlavní problémy trhu: odbornost, registr, vzdělávání i realitní zákon

Realitní fórum ČR – hlavní stránka

První setkání mělo najít témata. A našlo je

První Realitní fórum ČR se uskutečnilo 30. září 2026 v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky.

Na začátku byla položena velmi široká otázka:

Nešlo o legislativní seminář.

Nešlo ani o konferenci zaměřenou pouze na vývoj cen bydlení.

Cílem bylo umožnit lidem z různých částí realitního prostředí pojmenovat problémy, které z jejich pohledu stojí za další systematickou práci.

Od začátku bylo současně jasné, že fórum nebude přijímat žádné formální usnesení a že účastníci nemusejí na všech otázkách dojít ke shodě.

Úspěchem mělo být nalezení několika témat, která se budou v diskusi opakovat.

A právě to se stalo.

Přestože debata sahala od ochrany spotřebitele přes fungování realitních kanceláří až po bydlení, legislativu a data, několik problémů se vracelo znovu a znovu.

„První setkání ukázalo, že jsme otevřeli správné otázky. Překvapilo mě, jak často se lidé z různých částí trhu vraceli ke stejným problémům – odbornosti, odpovědnosti, registru, vzdělávání a srozumitelným pravidlům. Teď je důležité, aby diskuse neskončila zápisem, ale pokračovala konkrétní další prací.“

Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Ochrana spotřebitele nemusí znamenat jen další regulaci

Jedním z prvních témat byla ochrana klienta.

Pro realitního profesionála je prodej nebo koupě nemovitosti každodenní součástí práce. Pro běžného člověka může jít o transakci, kterou absolvuje pouze několikrát za život.

Často se navíc jedná o největší finanční rozhodnutí celé domácnosti.

Vzniká tím přirozená nerovnováha zkušeností a informací.

Diskuse ale současně otevřela důležitou otázku: musí vyšší ochrana klienta vždy znamenat jen nové zákazy a nové povinnosti?

Jedním z možných nástrojů může být také:

Tedy člověk, který předem ví:

• co kvalitní realitní služba zahrnuje,
• co má od makléře vyžadovat,
• jaké dokumenty mají být standardem,
• jak si realitního profesionála ověřit,
• jaké jsou varovné signály,
• koho makléř v konkrétní transakci zastupuje.

Veřejnost často neví, co má od makléře očekávat

Část veřejnosti stále vnímá práci realitního makléře velmi zjednodušeně:

nafocení nemovitosti – inzerce – prohlídka – provize.

Kvalitní realitní služba ale může zahrnovat mnohem širší soubor činností:

• správné ocenění nemovitosti,
• analýzu právního a technického stavu,
• přípravu nemovitosti,
• profesionální prezentaci,
• marketing,
• práci s poptávkou,
• komunikaci se zájemci,
• vyjednávání,
• koordinaci financování,
• smluvní dokumentaci,
• bezpečnou úschovu,
• katastrální řízení,
• řešení komplikací,
• předání nemovitosti,
• poprodejní servis.

Pokud klient neví, že má takovou službu očekávat, jen obtížně dokáže předem rozlišit její kvalitu.

„Pro mě z diskuse znovu vyplynulo, jak složité je pro běžného člověka poznat kvalitní realitní službu ještě předtím, než ji skutečně potřebuje. Nestačí vzdělávat jen makléře. Musíme zároveň veřejnosti vysvětlovat, co má od profesionála očekávat a podle čeho si ho vybírat.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Jak poznat kvalitního makléře?

Tato otázka se stala jednou z hlavních linií celého setkání.

A poměrně rychle se ukázalo, že jednoduchá odpověď neexistuje.

Nestačí značka.

Nestačí počet let na trhu.

Nestačí jednorázově složená odborná zkouška.

Nestačí počet sledujících na sociálních sítích.

A sama o sobě nemusí být dostatečná ani reference klienta, protože klient nemusí vědět, jak by stejná transakce dopadla při jiné strategii, cenotvorbě nebo vyjednávání.

Diskuse se proto posunula k otázce, zda kvalitu profesionála nelze lépe popsat prostřednictvím kombinace několika ověřitelných kritérií.

Jedno z nejsilnějších témat: vstup do profese

Velká část diskuse se opakovaně vracela k podmínkám, za kterých může člověk začít realitní služby poskytovat.

Zazníval názor, že odpovědnost realitního profesionála je vysoká a že je proto namístě znovu diskutovat také o požadavcích na vstup do profese.

Realitní transakce běžně pracují s majetkem v hodnotě milionů až desítek milionů korun.

Část účastníků proto porovnávala realitní prostředí například s finančním zprostředkováním a dalšími regulovanými profesemi.

Stačí odborná zkouška jednou za život?

Na podmínky vstupu do profese přímo navázala otázka dalšího vzdělávání.

Realitní praxe se průběžně mění.

Mění se například:

• zákony,
• stavební předpisy,
• AML pravidla,
• financování,
• technologie,
• marketing,
• požadavky klientů,
• judikatura,
• digitalizace,
• nástroje umělé inteligence.

Proto se opakovaně vracela otázka:

Diskutovány byly různé možné modely – například průběžné odborné vzdělávání nebo opakované ověřování znalostí v delším časovém intervalu.

Nešlo o přijetí konkrétního modelu, ale o další z témat, u kterých existoval výrazný zájem pokračovat v odborné debatě.

Co funguje uvnitř velkých sítí, nemusí fungovat na celém trhu

Zástupci větších realitních sítí popsali vlastní interní mechanismy kontroly kvality.

Mohou mezi ně patřit například:

• interní akademie,
• supervize,
• víceúrovňové zkoušky,
• průběžné vzdělávání,
• kariérní stupně,
• kontrola standardů,
• klientské reference,
• motivace propojená s absolvováním vzdělávání.

Diskuse ale současně odkryla systémový rozdíl.

Pokud člověk určitou síť opustí a začne působit samostatně, interní pravidla této organizace se na něj již nevztahují.

To otevřelo otázku, zda vedle interních standardů jednotlivých firem existuje dostatečně srozumitelné minimum pro celý trh.

Registr makléřů: jedno z nejčastěji vyslovovaných řešení

Velmi často se vracela potřeba umožnit klientovi jednoduché ověření realitního profesionála.

Česká republika již má veřejné registry, prostřednictvím kterých lze ověřit podnikatelské oprávnění.

Diskuse ale šla dál.

Měl by klient jednoduše zjistit také například:

• odbornou kvalifikaci,
• platnost oprávnění,
• pojištění,
• úroveň nebo historii profesního vzdělávání,
• příslušnost k odpovědnému zastřešujícímu subjektu?

Právě registr nebo jiný transparentní systém ověřování realitních profesionálů byl jednou z nejčastěji opakovaných konkrétních myšlenek prvního fóra.

Neznamená to, že fórum rozhodlo o podobě takového registru. Otázka jeho smyslu, rozsahu a případného provozovatele vyžaduje další práci.

Kdo má odpovídat za kvalitu práce – makléř, nebo realitní kancelář?

S tématem registru úzce souvisela odpovědnost.

Diskuse se dotkla otázky, zda má systém stát především na odpovědnosti jednotlivého podnikatele, nebo zda má větší úlohu nést také subjekt, pod jehož značkou realitní profesionál působí.

Jako jeden z příkladů byl zmiňován finanční trh, kde zastřešující subjekt v určitých modelech nese větší odpovědnost za osoby, které pod ním pracují.

Takový přístup může mít z pohledu klienta několik praktických vlastností:

• ví, na koho se obrátit,
• existuje subjekt se zájmem na kontrole kvality,
• profesionál funguje v jasnějším systému odpovědnosti.

Ani v této otázce nevznikl společný návrh konkrétního řešení.

Zákon o realitním zprostředkování svůj význam má. Otázkou je další krok

Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, je účinný od března 2020 a stanovil mimo jiné podmínky poskytování realitního zprostředkování, požadavky související s odbornou způsobilostí a pravidla některých smluvních vztahů.

Aktuální znění zákona č. 39/2020 Sb. v e-Sbírce

Na prvním fóru zazněly informace o probíhajícím vyhodnocování fungování současné právní úpravy a o oblastech, které stojí za další diskusi.

Jednou z hodnot Realitního fóra ČR může být právě poskytování praktické zpětné vazby z trhu pro další odbornou a institucionální debatu.

Rezervační smlouvy se vracely opakovaně

Jedním z nejkonkrétnějších legislativních témat byly rezervační smlouvy.

Na trhu existují různé modely jejich konstrukce.

Mohou být například:

• dvoustranné,
• třístranné,
• založené na různém právním mechanismu,
• s rozdílnými pravidly pro vracení rezervačního poplatku,
• s různou rolí realitní kanceláře.

Pro profesionála mohou být rozdíly mezi jednotlivými konstrukcemi srozumitelné.

Pro běžného kupujícího tomu tak být nemusí.

Přitom právě podpis rezervační smlouvy může spustit celou řadu navazujících rozhodnutí – od žádosti o hypotéku přes prodej jiné nemovitosti až po plánování stěhování.

V diskusi se proto objevovala otázka, zda by právě zde neměl být právní a smluvní rámec pro spotřebitele srozumitelnější.

Standardizace nemusí znamenat svazující regulaci

Další významnou linkou byl rozdíl mezi regulací a standardizací.

Zákon nemusí upravovat každý detail realitního obchodu.

Určitý srozumitelný výchozí rámec ale může snižovat právní nejistotu a současně ponechat realitním kancelářím prostor pro vlastní nadstandardní služby.

Právě hledání hranice mezi minimálním standardem a volným konkurenčním prostředím bude jedním z témat pro další diskusi.

Dostupnost bydlení: z 14,6 % téměř na 30 % čistých příjmů

První fórum nebylo pouze o fungování realitní profese.

Významnou část tvořila také otázka dostupnosti bydlení.

Datový balíček připravený pro účastníky prvního Realitního fóra ČR obsahoval 14 grafů věnovaných cenám, dostupnosti, nájemnímu trhu a realitním provizím.

Jeden z nejvýraznějších grafů modeluje zatížení domácnosti splátkou hypotéky u dvoupokojového bytu o ploše 50 m².

V rámci použité modelové metodiky se tedy zatížení domácnosti během deseti let přibližně zdvojnásobilo.

Je důležité dodat, že jde o modelový indikátor dostupnosti, nikoli tvrzení o situaci každé konkrétní domácnosti.

Co zhoršení dostupnosti způsobilo?

Další model v datovém balíčku rozkládá změnu na jednotlivé vlivy.

Výchozí zatížení v roce 2016 činí 14,6 %.

Model ukazuje:

• pokud by se změnila pouze úroková sazba, zatížení by dosáhlo přibližně 20,6 %,
• pokud by se změnily pouze ceny nemovitostí a příjmy, vychází přibližně 20,9 %,
• skutečný modelový výsledek roku 2026 činí 29,5 %.

Výsledek je důležitý hlavně proto, že ukazuje kombinaci více faktorů. Výrazné zhoršení dostupnosti nelze redukovat pouze na jeden z nich.

Nájem versus hypotéka: po roce 2021 se vztah otočil

Datová část se věnovala také porovnání nákladů nájemního a vlastnického bydlení.

V použitém modelu se po roce 2021 změnil vztah mezi měsíční splátkou hypotéky a nájemným u srovnatelného dvoupokojového bytu.

Ve většině sledovaných krajů vychází v roce 2026 měsíční splátka modelové hypotéky výše než nájem srovnatelného bytu.

To samozřejmě neznamená, že lze rozhodování mezi nájmem a vlastnictvím zredukovat pouze na jednu měsíční platbu.

Vlastnictví vytváří majetek. Nájem poskytuje větší flexibilitu a nevyžaduje stejný počáteční kapitál.

Porovnání ale velmi názorně ukazuje, jak kombinace cen nemovitostí a nákladů financování změnila okamžitou finanční dostupnost koupě.

Jedna Česká republika, velmi rozdílná dostupnost bydlení

Celostátní průměr zároveň skrývá výrazné regionální rozdíly.

Datový balíček proto porovnává zatížení příjmu splátkou podle jednotlivých krajů a zároveň modeluje situaci domácnosti s jedním příjmem.

Nejvyšší zatížení je v prezentovaném modelu spojeno zejména s Prahou a částí ekonomicky silných regionů.

Rozdíly mezi kraji ukazují, proč při debatě o dostupnosti bydlení nestačí pracovat pouze s jedním celostátním číslem.

Cena stejného typu nemovitosti, příjmy domácností i výše nájmů se napříč republikou výrazně liší.

Problém není jen v tom, kolik si domácnost může půjčit

Diskuse o dostupnosti bydlení se proto neomezila pouze na hypotéky.

Pokud se zvýší finanční možnosti kupujících, ale současně neroste nabídka bydlení, může silnější poptávka vytvářet další tlak na ceny.

Debata se proto vracela také k:

• rychlosti povolování,
• nové výstavbě,
• rekonstrukcím,
• využití stávajícího bytového fondu,
• obecnímu bydlení,
• družstevnímu bydlení.

Dostupnost bydlení tak není jediným problémem s jednou příčinou ani jedním řešením.

Českému realitnímu trhu stále chybějí některá základní data

Jedním z méně viditelných, ale velmi důležitých témat prvního fóra byla kvalita dat.

Například:

• Kolik je skutečně aktivních realitních makléřů?
• Jaký podíl transakcí probíhá přes realitní kanceláře?
• Kolik nemovitostí se prodává bez zprostředkovatele?
• Jaký je skutečný podíl jednotlivých obchodních modelů?
• Kolik lidí vykonává profesi pouze příležitostně?

Bez přesnějších odpovědí na podobné otázky se obtížně hodnotí fungování celého trhu i možné dopady změn jeho pravidel.

AI mění otázku, za co vlastně klient makléři platí

Umělá inteligence nebyla hlavním tématem prvního setkání, ale v diskusi se opakovaně objevovala.

Dnes může klient pomocí AI například:

• připravit první verzi inzerátu,
• analyzovat základní dokument,
• získat orientační pohled na cenu,
• připravit si otázky,
• vyhledávat informace,
• porovnávat nabídky.

To automaticky neznamená, že mizí role realitního profesionála.

Může se ale měnit důvod, proč jej klient potřebuje.

Stále větší význam mohou mít schopnosti jako:

• komunikace,
• vyjednávání,
• strategie,
• odpovědnost,
• řešení konfliktů,
• koordinace lidí a institucí,
• bezpečné vedení celé transakce.

Měl by mít kupující vlastního odborníka?

Jednou z dalších otázek bylo postavení kupujícího.

Na českém trhu bývá realitní makléř zpravidla vybrán prodávajícím a jeho role vychází z konkrétního smluvního vztahu.

Kupující přitom může do transakce vkládat celoživotní úspory a současně přijímat dlouhodobý hypoteční závazek.

Diskuse proto otevřela také otázku, zda veřejnost dostatečně rozumí rozdílu mezi profesionálem zastupujícím prodávajícího a vlastním odborným zastoupením kupujícího.

Ani toto téma nebylo uzavřeno a může být předmětem některého z dalších setkání.

Co vlastně znamená kvalitní realitní služba?

V závěru se jednotlivá témata začala spojovat do širší otázky.

Jednotlivé realitní sítě a kanceláře mají vlastní systémy vzdělávání, úrovní a interních standardů.

Pro spotřebitele ale nejsou vždy jednoduše porovnatelné.

Jedním z možných budoucích úkolů Realitního fóra ČR proto může být vytvoření srozumitelného rámce, který veřejnosti vysvětlí základní standard profesionální realitní služby bez ohledu na značku konkrétní společnosti.

Ne jako cenový nebo obchodní standard.

Ale jako rámec kvality, odbornosti, transparentnosti a odpovědnosti vůči klientovi.

Fórum má smysl jen tehdy, pokud po diskusi něco následuje

První setkání nepřineslo recept na celý český realitní trh.

A nebylo to jeho cílem.

Nevzniklo jednotné stanovisko.

Nevznikl seznam požadavků na stát.

Nevzniklo formální usnesení.

Vznikla ale mapa problémů, které se při pohledu různých částí trhu opakují.

Některé mohou souviset s legislativou.

Některé s větší odpovědností samotného trhu.

Některé se vzděláváním.

Některé s lepšími daty.

A některé s tím, že veřejnost potřebuje lépe rozumět tomu, co má od profesionální realitní služby očekávat.

Další krok: legislativa, regulace a odpovědnost

Druhé Realitní fórum ČR je naplánováno na 26. listopadu 2026.

Jeho hlavním tématem má být:

Na základě prvního setkání se nabízejí například témata:

• podmínky vstupu do profese,
• odborná způsobilost,
• průběžné vzdělávání,
• případné další ověřování znalostí,
• registr realitních profesionálů,
• odpovědnost realitních kanceláří,
• rezervační smlouvy,
• úschovy,
• AML,
• smluvní standardy,
• kontrola dodržování současného zákona.

Stručně řečeno

První Realitní fórum ČR nepotvrdilo, že český realitní trh potřebuje jedno jednoduché opatření.

Naopak ukázalo, jak jsou jednotlivá témata propojena.

Odbornost makléřů souvisí se vzděláváním. Vzdělávání s možností ověřování kvality. Kvalita s odpovědností kanceláří. Ochrana spotřebitele s informovaností klienta. Dostupnost bydlení s cenami, sazbami, příjmy i nabídkou.

Prvním výsledkem fóra tak není recept, ale mapa problémů, které je možné v dalších setkáních postupně rozpracovat.

Co si z článku odnést

• První fórum nepřijalo žádné formální usnesení.
• Jedním z nejsilnějších témat byly podmínky vstupu do realitní profese.
• Opakovaně se vracela otázka průběžného vzdělávání.
• Silným tématem byl registr nebo jiný jednoduchý způsob ověření profesionála.
• Diskutovala se odpovědnost jednotlivého makléře i realitní kanceláře.
• Rezervační smlouvy patřily mezi konkrétní legislativní témata.
• Datový model ukazuje růst zatížení příjmu financováním z 14,6 % na 29,5 %.
• Dostupnost bydlení se výrazně liší mezi regiony.
• Trhu stále chybějí některá základní data o jeho vlastním fungování.
• Další fórum bude zaměřeno především na legislativu, regulaci a odpovědnost.

Nejčastější otázky

Co bylo hlavním výsledkem prvního Realitního fóra ČR?

Nevzniklo formální usnesení ani jednotný návrh změn. Fórum identifikovalo několik opakujících se problémů, které mají být dále odborně rozpracovány.

Jaká témata se opakovala nejčastěji?

Především podmínky vstupu do profese, odborná způsobilost, průběžné vzdělávání, možnost ověřit realitního profesionála, odpovědnost realitních kanceláří, realitní legislativa, ochrana klienta a kvalita dat.

Rozhodlo fórum o zavedení registru makléřů?

Ne. Registr nebo jiný transparentní systém ověřování profesionálů byl jedním z často zmiňovaných námětů. O konkrétní podobě ani zavedení registru fórum nerozhodovalo.

Navrhlo fórum povinné přezkušování makléřů?

Ne. Diskutovala se otázka průběžného vzdělávání a různých forem dalšího ověřování odbornosti, ale nebyl přijat konkrétní model.

Co ukázala data o dostupnosti bydlení?

V modelu prezentovaném účastníkům prvního fóra vzrostlo zatížení čistého příjmu domácnosti splátkou financování dvoupokojového bytu z 14,6 % v roce 2016 na 29,5 % v roce 2026.

Je dnes nájem levnější než hypotéka?

V použitém modelu vychází v roce 2026 ve většině krajů měsíční nájem srovnatelného dvoupokojového bytu níže než modelová splátka hypotéky. Samotná měsíční platba ale není jediným kritériem při rozhodování mezi nájmem a vlastnictvím.

Kdy proběhne další Realitní fórum ČR?

Druhé setkání je naplánováno na 26. listopadu 2026 a má se zaměřit především na legislativu, regulaci a odpovědnost realitních kanceláří.

Jsou veřejné výstupy přepisem uzavřené diskuse?

Ne. Veřejně shrnujeme především témata a názorové průniky. Konkrétní výroky jednotlivých účastníků zveřejňujeme pouze s jejich souhlasem.

Úplně na závěr

Projekt Realiťák roku ve svém devátém ročníku pokračuje v hledání a představování kvalitních realitních profesionálů v jednotlivých regionech České republiky.

Realitní fórum ČR k tomu přidává další rovinu: systematickou diskusi o prostředí, ve kterém realitní profesionálové, klienti, veřejné instituce a další odborníci fungují.

První setkání ukázalo, že některé problémy nelze vyřešit jedním opatřením.

Právě proto chceme jednotlivá témata postupně rozpracovávat, pracovat s daty a převádět relevantní závěry také do vzdělávání a praktických informací pro veřejnost.

Realitní fórum ČR má být místem, kde diskuse nezačíná a nekončí jedním setkáním, ale pokračuje konkrétní další prací.

Další informace a články

• Realitní fórum ČR – hlavní stránka
• Vzniklo Realitní fórum ČR: nový pracovní prostor pro realitní trh, stát, data i veřejnost
• Projekt Realiťák roku
• Aktuality projektu Realiťák roku
• Praktické informace pro veřejnost
• Nejlepší realitní makléři v České republice