16.9.2026 5:45
Česko staví v přepočtu na obyvatele výrazně méně bytů než sousední Polsko – rozdíl v dokončené výstavbě za rok 2025 dosahuje podle nové analýzy přibližně 83 %. Praha mezitím dostane dalších 224 bytů v nové čtvrti Šárka ve Vokovicích a hypoteční trh znovu otevírá otázku, zda se kupujícím skutečně vyplatí čekat na nižší sazby. Stavební novela zůstává u prezidenta a její legislativní stav se od včerejška nezměnil.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Česko vs. Polsko 224 bytů v Praze Hypotéky Legislativa Dopady Shrnutí
Jedno z nejzajímavějších nových srovnání se tentokrát netýká samotných cen, ale množství nových bytů, které se daří dostávat na trh.
Podle zveřejněné analýzy bylo v Polsku během roku 2025 dokončeno téměř 209 tisíc bytů, zatímco v České republice přibližně 33,4 tisíce. Samotné absolutní číslo samozřejmě zkresluje rozdílná velikost obou zemí. Podstatnější je proto přepočet na počet obyvatel.
V Polsku připadalo přibližně 5,6 dokončeného bytu na tisíc obyvatel, v Česku pouze 3,1. Intenzita dokončené bytové výstavby tak byla podle analýzy přibližně o 83 % vyšší.
Rozdíl je vidět také u zahájených bytů. V Polsku se během roku 2025 začalo stavět zhruba 212,4 tisíce bytů, v Česku přibližně 35,8 tisíce.
Jak to čte projekt Realiťák roku: toto srovnání je zajímavější než další izolovaná informace o růstu cen. Dlouhodobá dostupnost bydlení závisí také na tom, zda nabídka dokáže reagovat na poptávku. Pokud se nové byty připravují a povolují pomalu, tlak se může přelévat do cen existujících nemovitostí i nájmů.
„Debata o dostupnosti bydlení se často zúží na cenu hypoték nebo na to, zda jsou byty příliš drahé. Jenže stejně důležitá je nabídka. Pokud neumíme dlouhodobě dostávat na trh dostatek nových bytů tam, kde po nich lidé skutečně poptávají, samotné levnější financování problém dostupnosti bydlení nevyřeší,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Co z toho plyne pro kupující?
Dostupnost bydlení není pouze otázkou hypotéky. Sledujte také nabídku, novou výstavbu a dlouhodobý vývoj konkrétní lokality.
Developerská skupina Crestyl společně s investičním partnerem WOOD & Company představila novou podobu rezidenčního projektu Šárka v pražských Vokovicích.
Na místě původního průmyslového a logistického areálu má vzniknout 18 viladomů s celkem 224 byty, čtyři rodinné domy, mateřská škola a prostory pro služby a obchody.
Podstatné je, že nejde pouze o ranou vizualizaci budoucího záměru. Podle informací WOOD & Company má projekt platné stavební povolení a demolice původního areálu je dokončována.
První etapa má přinést 98 bytů. Zahájení výstavby je plánováno na přelom roku a kolaudace na rok 2029. Celková investice má přesáhnout čtyři miliardy korun.
Jak to čte projekt Realiťák roku: 224 bytů samo o sobě pražský problém s bydlením nevyřeší. Důležitější je, že jde o transformaci již využívaného území uvnitř města a projekt se nachází za jednou z nejproblematičtějších fází developmentu – má platné stavební povolení.
„U pražského bydlení je dobré rozlišovat projekty, o kterých se zatím pouze mluví, od těch, které už prošly povolováním a skutečně se přibližují výstavbě. Pro budoucí nabídku bytů jsou právě druhé jmenované podstatně důležitější,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Nová tisková zpráva realitní kanceláře Philip & Frank znovu otevírá otázku, kterou řeší mnoho kupujících: má smysl nákup nemovitosti odkládat a čekat na nižší hypoteční sazby?
Materiál pracuje se zářijovou průměrnou nabídkovou hypoteční sazbou 5,51 % a upozorňuje, že případnou budoucí úsporu na úroku může zejména v Praze částečně nebo úplně vykompenzovat další růst pořizovací ceny.
Je důležité dodat, že jde o komentář realitní společnosti a scénář, nikoli o prognózu České národní banky ani jistotu dalšího vývoje cen.
Jak to čte projekt Realiťák roku: správná otázka proto nezní jen „budou sazby za půl roku nižší?“. Kupující by měl současně počítat cenu konkrétní nemovitosti, vlastní zdroje, měsíční splátku, rezervu, délku plánovaného bydlení a alternativní náklady nájmu.
Rozhodujete se, zda koupit teď, nebo čekat?
Neřešte pouze sazbu hypotéky. Důležitá je celková ekonomika konkrétní koupě a vaše životní situace.
U nejdůležitějšího realitního legislativního tématu posledních dnů dnes nedošlo k ověřenému posunu.
Poslanecká sněmovna 9. září 2026 setrvala na původním návrhu stavební novely poté, co ji Senát zamítl. Podle oficiální historie sněmovního tisku 67 byl zákon 11. září doručen prezidentovi k podpisu.
V okamžiku přípravy dnešního vydání není v oficiální historii zaznamenán prezidentův podpis. Novelu proto nelze označovat za podepsanou, vyhlášenou ani jako celek účinnou.
Legislativní stav 16. 9. 2026: schváleno Parlamentem → doručeno prezidentovi 11. 9. 2026 → podpis prezidenta zatím neověřen → vyhlášení zatím neověřeno → účinnost nelze zaměňovat s parlamentním schválením.
Praktické dopady schválené novely jsme podrobněji rozebrali v článku Kolaudaci vyřídí i inspektor. Proč stavební novela začne měnit obchody dříve než stavební úřady.
Nerozhodujte se pouze podle jedné proměnné. Cena nemovitosti, sazba hypotéky, nabídka v lokalitě a délka plánovaného bydlení se musí hodnotit společně.
Nová výstavba vytváří konkurenci existujícím bytům. V lokalitách s novými projekty bude stále důležitější správné ocenění a prezentace výhod starší nemovitosti.
Výstavba a připravovaná nabídka jsou důležitými indikátory budoucího vývoje lokality. U investice je potřeba sledovat nejen dnešní cenu, ale také to, kolik nové konkurence může přijít na trh.
Srovnání s Polskem znovu ukazuje význam rychlosti přípravy a povolování projektů. Projekt Šárka současně ukazuje hodnotu záměrů, které už mají platné povolení a mohou přejít do realizace.
Pomalejší bytová výstavba může dlouhodobě vytvářet tlak také na nájemní segment, pokud domácnosti nedokážou přejít do vlastnického bydlení.
Role makléře stále více zahrnuje schopnost klientovi vysvětlit vztah mezi cenou, financováním, novou výstavbou a budoucím vývojem konkrétní lokality.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Správné rozhodnutí dnes vyžaduje spojit znalost lokality, ceny, financování i aktuálních pravidel.
Ano. Podle zveřejněné analýzy připadlo za rok 2025 v Polsku přibližně 5,6 dokončeného bytu na 1 000 obyvatel, v Česku 3,1.
Projekt v pražských Vokovicích počítá s 224 byty v 18 viladomech a dalšími čtyřmi rodinnými domy.
Nelze to rozhodnout pouze podle očekávaného vývoje sazeb. Je nutné současně zohlednit pořizovací cenu, vlastní kapitál, měsíční splátku, nájemní alternativu a délku plánovaného bydlení.
Podle oficiálního legislativního stavu ověřeného při přípravě článku byl zákon prezidentovi doručen 11. září 2026. Prezidentův podpis zatím není v historii sněmovního tisku zaznamenán.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní makléř musí umět zasadit konkrétní nemovitost do širšího kontextu – od nové výstavby v lokalitě přes dostupnost financování až po legislativní změny. Právě schopnost propojit tyto informace může klientovi pomoci udělat rozhodnutí, které obstojí nejen dnes, ale i za několik let.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský