17.9.2026 6:37
Český realitní trh dál zrychluje. Byty k prodeji se v srpnu nabízely v průměru jen 63 dní oproti 145 dnům před rokem a u rodinných domů se doba nabídky zkrátila z 209 na 82 dní. Zároveň průměrná realizovaná sazba nových hypoték vzrostla na 5 %. Pozornost dnes míří také k nájmům: iDNES.cz zveřejnil článek založený na datech projektu Realiťák roku, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz, podle nichž studentská poptávka v univerzitních městech výrazně omezuje dostupnou nabídku bydlení.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Trh výrazně zrychlil Hypotéky na 5 % Data projektu na iDNES.cz Stavební novela Dopady na trh Co si odnést
Nejdůležitější změnou, kterou ukazují nově zveřejněná srpnová data, není pouze další růst nabídkových cen. Velmi výrazně se změnila také rychlost českého realitního trhu.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že byty k prodeji dosáhly v srpnu 2026 průměrné nabídkové ceny 98 756 Kč/m². Meziročně jsou tak o 10,4 % dražší.
Ještě zajímavější je ale doba nabízení. Zatímco v srpnu 2025 se byt nabízel v průměru 145 dní, letos je to pouze 63 dní. To představuje meziroční zkrácení o více než polovinu.
Podobný vývoj je patrný u rodinných domů. Jejich průměrná nabídková cena dosáhla 49 477 Kč/m² a meziročně vzrostla o 4,8 %. Doba nabízení se přitom zkrátila z loňských 209 na pouhých 82 dní.
Celou srpnovou analýzu najdete v článku Realitní trh v srpnu 2026: ceny dál rostou, byty se nabízejí 63 dní a domy 82 dní.
Velmi zajímavé je spojení rychlosti trhu s množstvím nabízených nemovitostí. U bytů totiž počet nabídek meziročně neklesl. Naopak vzrostl o 16,4 %.
Přesto se doba nabízení snížila ze 145 na 63 dní. Samotný vyšší počet inzerovaných nemovitostí proto automaticky neznamená slabší poptávku. Srpnová data ukazují, že trh dokáže větší nabídku absorbovat výrazně rychleji než před rokem.
Jak to čte projekt Realiťák roku: rychlost trhu je pro kupující i prodávající prakticky stejně důležitá jako samotná cena. Kupující má na atraktivní nemovitost méně času a prodávající naopak menší prostor napravovat zásadní chyby v ceně, prezentaci nebo přípravě prodeje až po zveřejnění nabídky.
„Rychlost trhu je pro klienta stejně důležitá jako cena. Pokud se dobře připravené nabídky prodávají podstatně rychleji než před rokem, prodávající má menší prostor napravovat chyby po spuštění inzerce a kupující má méně času na improvizaci. O to důležitější je mít předem připravené financování, dokumentaci i samotnou strategii obchodu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Chcete vidět celý srpnový realitní trh?
Byty, rodinné domy, nájmy, garáže i pozemky – ceny, počet nabídek a doba nabízení na jednom místě.
Další důležitá zpráva přichází z hypotečního trhu. Nová data ČBA Hypomonitoru ukazují, že banky a stavební spořitelny poskytly v srpnu nové hypotéky bez refinancování v objemu 26,8 miliardy korun.
Ve srovnání s červencem jejich objem klesl přibližně o 13 %. Česká bankovní asociace upozorňuje, že tentokrát nemusí jít pouze o běžný sezónní letní výkyv.
Současně pokračoval růst skutečně realizovaných hypotečních sazeb. Průměrná sazba nových hypoték vzrostla z červencových 4,9 % na srpnových 5,0 %.
Kompletní výsledky zveřejnil ČBA Hypomonitor.
Při sledování hypoték je důležité rozlišovat mezi sazbou, kterou banka prezentuje v ceníku nebo reklamě, a průměrnou sazbou úvěrů, které byly skutečně sjednány.
Právě ČBA Hypomonitor pracuje s realizovanými hypotečními úvěry. Srpnových 5 % proto představuje důležitý pohled na skutečnou cenu financování domácností, které v daném období hypotéku získaly.
Jak to čte projekt Realiťák roku: kombinace rychlejšího realitního trhu a financování, které zatím výrazně nezlevňuje, zvyšuje význam přípravy kupujícího. Čekat s řešením hypotéky až na okamžik, kdy se objeví ideální nemovitost, může být na rychlejším trhu problém.
„Dnešní trh vysílá dva zdánlivě protichůdné signály. Nemovitosti se prodávají rychleji, ale financování současně nezlevňuje. Kupující proto potřebuje mít ještě před výběrem konkrétní nemovitosti jasno v tom, jaký úvěr skutečně získá, jakou má rezervu a jak vysokou měsíční splátku bezpečně unese,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Kupujete nemovitost?
Na rychlejším trhu je dobré znát možnosti financování ještě před tím, než najdete konkrétní byt nebo dům.
Situace na nájemním trhu v univerzitních městech získala další mediální pozornost. iDNES.cz se aktuálně věnuje dopadu začátku akademického roku na dostupnost nájemního bydlení a pracuje přitom s daty projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
V článku Nájemní byty si rozebrali studenti, ceny to zvedá všem. Lídr zdražování už není Praha přináší iDNES.cz širší pohled na aktuální situaci nájemního trhu.
Pro projekt Realiťák roku je důležitý především jeden závěr: studentská sezóna se na trhu projevuje mnohem výrazněji v počtu dostupných bytů než v krátkodobém růstu jejich nabídkové ceny.
Mezi květnem a zářím se ve 12 sledovaných krajských městech nabídka nájemních bytů snižuje v průměru o 8,1 %. Nabídkové nájemné přitom ve stejném období roste v průměru pouze o 0,79 %.
V některých významných univerzitních městech je změna nabídky ještě silnější. V Brně mezi květnem a zářím mizí přibližně 14,7 % nabídek, v Olomouci přibližně 12 %.
Podrobná původní data a širší srovnání najdete v analýze projektu Studenti české nájmy hlavně „vybírají“.
Jak to čte projekt Realiťák roku: pro člověka, který hledá nájemní byt před začátkem akademického roku, nemusí být největším problémem dramatické zdražení. Podstatnější může být skutečnost, že z trhu rychle mizí zajímavé dispozice, lokality a cenově dostupnější nabídky.
„U studentských nájmů je dobře vidět, proč nestačí sledovat pouze průměrnou cenu. Pro člověka, který hledá bydlení, může být stejně důležité, zda má na výběr ze sta bytů, nebo jen z osmdesáti. Právě dostupnost nabídky může v konkrétní chvíli rozhodovat více než několik korun rozdílu v ceně za metr čtvereční,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Co skutečně dělají studenti s nájemním trhem?
Podívejte se na původní data projektu Realiťák roku. Vývoj nabídky a nájemného ve 12 krajských městech ukazuje, že největší změnou není cena, ale rychle mizející výběr.
U nejvýznamnějšího realitního legislativního tématu posledních dnů zatím nedošlo k dalšímu ověřenému posunu.
Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 po zamítavém stanovisku Senátu setrvala na původním návrhu stavební novely. Podle oficiální historie sněmovního tisku 67 byl zákon následně 11. září 2026 doručen prezidentovi.
V okamžiku přípravy dnešního Realitního pulsu není v oficiální historii sněmovního tisku zaznamenán podpis prezidenta.
Novelu proto nelze označovat za podepsanou, vyhlášenou ve Sbírce zákonů ani jako celek účinnou.
Legislativní stav k 17. 9. 2026:
Sněmovna setrvala na návrhu 9. 9. 2026 → prezidentovi doručeno 11. 9. 2026 → podpis prezidenta zatím není v oficiální historii zaznamenán → vyhlášení zatím není doloženo → účinnost nelze zaměňovat s parlamentním schválením.
Aktuální legislativní postup lze sledovat přímo v oficiální historii sněmovního tisku 67.
Jak to čte projekt Realiťák roku: u významných změn stavebního práva je důležité přesně rozlišovat jednotlivé fáze legislativního procesu. Parlamentní schválení samo o sobě ještě neznamená, že nové pravidlo již platí nebo je účinné.
Rychlejší trh znamená méně času na rozhodování. Financování, vlastní zdroje a základní představa o lokalitě by proto měly být připravené ještě před tím, než se objeví konkrétní nemovitost.
Rychlejší trh není důvodem podcenit přípravu prodeje. Naopak – první dny nabídky získávají ještě větší význam. Chybné nacenění, slabá prezentace nebo nekompletní dokumentace mohou zbytečně promarnit nejsilnější fázi nabídky.
Vyšší náklady hypotečního financování zpřísňují kalkulaci investičního výnosu. Současně ale data o rychlosti prodejního trhu a omezené nabídce nájmů v některých lokalitách ukazují, že poptávka po kvalitních nemovitostech nezmizela.
Rychlost absorpce nabídky je důležitým ukazatelem reálné poptávky. Pro další plánování je současně nutné sledovat vývoj financování domácností a další legislativní postup stavební novely.
V univerzitních městech je v tomto období klíčová především dostupnost nabídky. Nájemci mají menší výběr, zatímco pronajímatelé kvalitních a správně naceněných bytů mohou očekávat rychlou reakci trhu.
Rychlejší trh zvyšuje význam profesionální přípravy obchodu. Správné ocenění, dokumentace, ověření financování kupujícího a rychlá komunikace mohou být rozhodujícími faktory úspěšného obchodu.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na rychlejším trhu je kvalitní příprava ještě důležitější než dříve. Vyberte si prověřeného makléře nebo si projděte praktické informace projektu Realiťák roku.
V srpnu 2026 činila průměrná doba evidence nabídky bytu k prodeji 63 dní. V srpnu 2025 to bylo 145 dní.
Průměrná doba nabízení rodinných domů se podle srpnových dat zkrátila z 209 dní v roce 2025 na 82 dní v roce 2026.
Podle ČBA Hypomonitoru vzrostla průměrná realizovaná sazba nových hypoték v srpnu 2026 na 5 % z červencových 4,9 %.
Data projektu Realiťák roku ukazují, že výraznější krátkodobý efekt studentské poptávky je patrný na dostupnosti nabídky. Mezi květnem a zářím ve 12 sledovaných krajských městech klesá nabídka v průměru o 8,1 %, zatímco nabídkové nájemné roste o 0,79 %.
Nájemce má menší možnost vybírat mezi lokalitami, dispozicemi, stavem bytu a cenovými úrovněmi. I při relativně malém pohybu průměrného nájemného tak může být nalezení vhodného bydlení podstatně obtížnější.
Ne. Podle oficiální historie sněmovního tisku byl zákon 11. září 2026 doručen prezidentovi. V okamžiku přípravy tohoto článku není v oficiální historii zaznamenán prezidentův podpis. Parlamentní schválení proto nelze zaměňovat s vyhlášením ani účinností zákona.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že role kvalitního realitního makléře se neomezuje na samotnou inzerci nemovitosti. Na trhu, kde se nabídky pohybují výrazně rychleji, hypoteční financování nezlevňuje a některé nájemní segmenty mají sezónně omezenou nabídku, je stále důležitější správná příprava obchodu, znalost lokality, práce s daty a schopnost klientovi vysvětlit širší souvislosti.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský