19.9.2026 6:34
Pražský bytový trh se stále výrazněji rozděluje podle konkrétní lokality. Zatímco v některých městských částech ceny během půl roku téměř stagnovaly, jinde rostly kolem devíti procent a místy už průměr překročil 200 tisíc korun za metr čtvereční. Nová data z developerských ceníků zároveň ukazují výrazný cenový rozdíl mezi novostavbami v Praze a Středočeském kraji. U stavební novely zůstává důležité rozlišovat jednotlivé legislativní kroky: prezident ji podepsal, její účinnost ale nelze zaměňovat se samotným podpisem.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Praha se cenově rozevírá Ceny novostaveb Stavební novela Dopady na trh Co si odnést
Jednou z nejzajímavějších nových zpráv posledních 24 hodin je detailnější pohled na ceny bytů v jednotlivých částech Prahy. Aktuální analýza Hospodářských novin ukazuje, že další zdražování v hlavním městě není zdaleka rovnoměrné.
Podle zveřejněných dat například v Praze 2 vzrostly ceny během posledního půlroku přibližně o 9 %, zatímco v Praze 7 pouze o 0,7 %. V některých částech metropole už přitom průměrná cena překročila hranici 200 000 Kč za metr čtvereční.
Pro kupujícího ani prodávajícího proto nestačí informace, že „byty v Praze zdražují“. Rozdíl mezi jednotlivými městskými částmi, ulicemi a dokonce i konkrétními domy může být velmi výrazný.
Jak to čte projekt Realiťák roku: čím větší jsou rozdíly uvnitř jednoho města, tím menší význam má obecný průměr při oceňování konkrétní nemovitosti. Správná cena musí vycházet z lokálního trhu, stavu domu a bytu, dispozice, patra, dopravní dostupnosti i skutečně srovnatelných nabídek a transakcí.
„Praha je typickým příkladem trhu, kde jeden průměr může skrýt obrovské rozdíly. Pro klienta není rozhodující, kolik stojí průměrný metr čtvereční v celé Praze, ale jakou hodnotu má konkrétní byt v konkrétním domě a lokalitě. Právě tady se ukazuje význam kvalitního lokálního makléře a práce s daty,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Prodáváte byt a řešíte jeho cenu?
Celoměstský průměr nestačí. Pro správné ocenění je zásadní konkrétní lokalita, stav nemovitosti a aktuální konkurence.
Druhým zajímavým pohledem jsou aktuální developerské ceníky. Databáze Kotulator, aktualizovaná 18. září 2026, pracuje podle vlastních údajů s 396 projekty a 14 770 konkrétními jednotkami. Jde o soukromý datový projekt, nikoli o oficiální statistiku trhu, proto je vhodné čísla číst jako aktuální snímek dostupných developerských ceníků.
V Praze začíná nejlevnější evidovaná novostavba přibližně na 4,3 milionu Kč a medián sledovaných jednotek činí 192 355 Kč/m². Ve Středočeském kraji začínají evidované jednotky přibližně na 3,4 milionu Kč a medián dosahuje 120 247 Kč/m².
Aktuální přehled je dostupný v databázi nejlevnějších novostaveb podle měst a dispozic.
Rozdíl v ceně může být pro domácnost dostatečně vysoký, aby začala zvažovat bydlení za hranicí Prahy. Samotná cena bytu ale není jediným nákladem. Do rozhodnutí vstupuje dojíždění, dopravní infrastruktura, školy, služby, čas strávený cestováním i budoucí rozvoj lokality.
Jak to čte projekt Realiťák roku: porovnávat pouze cenu za metr čtvereční může být stejně zavádějící jako porovnávat pouze hypoteční sazbu. Kupující by měl počítat celkovou cenu svého budoucího bydlení – finanční i časovou.
„Rozdíl mezi Prahou a jejím okolím může na první pohled vypadat jako jednoduchá příležitost ušetřit. Jenže kupující by měl vedle ceny bytu počítat také dopravu, čas, občanskou vybavenost a budoucí rozvoj lokality. Dobré rozhodnutí o bydlení není jen výběr nejlevnějšího metru čtverečního,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Kupujete nemovitost?
Vedle ceny porovnávejte také lokalitu, dopravu, právní stav, financování a budoucí náklady.
U nejdůležitějšího legislativního tématu posledních dnů dnes zachováváme přesné rozlišení jednotlivých kroků. Poslanecká sněmovna po zamítavém stanovisku Senátu na novele setrvala a prezident republiky ji 17. září 2026 podepsal.
Při dnešní kontrole veřejných autoritativních zdrojů jsme však ještě neověřili její vyhlášení v e‑Sbírce. Samotný podpis prezidenta proto nadále nelze zaměňovat s vyhlášením ani s účinností.
Oficiální informační web MMR k novému stavebnímu zákonu uvádí, že obecná účinnost novely je plánována od 1. ledna 2027. Současně počítá s přechodným obdobím a s integrací krajských a územních pracovišť od 1. ledna 2028.
Stav k 19. 9. 2026:
Senát novelu odmítl → Poslanecká sněmovna na návrhu setrvala → prezident novelu 17. 9. podepsal → při dnešní kontrole ještě neoznačujeme novelu za vyhlášenou ani účinnou.
Jak to čte projekt Realiťák roku: právě v této fázi vzniká největší prostor pro nepřesné titulky. Pro veřejnost i realitní profesionály je zásadní rozlišovat, zda je norma schválena Parlamentem, podepsána prezidentem, vyhlášena, nebo už skutečně účinná.
V Praze je stále důležitější porovnávat konkrétní lokality namísto jednoho celoměstského průměru. Při rozhodování mezi Prahou a jejím okolím je potřeba vedle pořizovací ceny započítat také dopravu, čas a budoucí rozvoj lokality.
Růst cen v jedné části města automaticky neznamená stejný vývoj v jiné. Správné ocenění musí vycházet z lokálních dat a skutečně srovnatelných nemovitostí.
Rozdílná cenová dynamika jednotlivých částí Prahy vytváří rozdílné vstupní ceny i potenciál dalšího zhodnocení. U novostaveb je potřeba porovnávat pořizovací cenu s dosažitelným nájemným a dlouhodobým rozvojem lokality.
Aktuální ceníky potvrzují výrazný cenový rozdíl mezi Prahou a jejím zázemím. Současně je nutné sledovat dokončení legislativního procesu stavební novely a její praktickou implementaci.
Vývoj prodejních cen se postupně promítá také do investičních kalkulací pronajímatelů. Pro nájemce může být důležitá nejen výše nájemného, ale také dopravní dostupnost levnějších lokalit mimo centrum.
Dnešní data znovu potvrzují význam lokální znalosti. Klient potřebuje více než celostátní nebo celoměstský průměr – potřebuje vysvětlení konkrétního trhu, konkurence a budoucího potenciálu lokality.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Správná cena, znalost konkrétní lokality a orientace v aktuálních pravidlech mohou rozhodnout o výsledku realitního obchodu.
Ne. Aktuální data ukazují výrazné rozdíly. Například v Praze 2 vzrostly ceny během posledního půlroku přibližně o 9 %, zatímco v Praze 7 pouze o 0,7 %.
Ano, v některých pražských částech už publikovaná data ukazují průměr přesahující 200 tisíc Kč za metr čtvereční.
Aktuální developerské ceníky ukazují výrazně nižší medián sledovaných jednotek ve Středočeském kraji. Při rozhodování je ale potřeba započítat také dopravu, čas a další náklady spojené s lokalitou.
Neoznačujeme ji zatím za účinnou. Prezident novelu 17. září podepsal, ale podpis prezidenta není totéž jako vyhlášení a účinnost. MMR uvádí obecnou účinnost novely od 1. ledna 2027.
Protože jednotlivé části Prahy, ulice i konkrétní domy se cenově vyvíjejí rozdílně. Přesnější ocenění vyžaduje lokální data a srovnání skutečně podobných nemovitostí.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls připomíná, že kvalitní realitní služba musí být stále více lokální a datová. Rozdíly mezi jednotlivými částmi jednoho města mohou být větší, než naznačuje celkový průměr, a do rozhodování vstupuje také budoucí rozvoj lokality, dostupnost financování a měnící se legislativa. Úkolem kvalitního makléře je tyto souvislosti převést do konkrétního doporučení pro klienta.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský