25.9.2026 8:07
Od 1. října se změní superdávka a náklady na bydlení se budou přesněji zohledňovat podle jednotlivých okresů. Brno mezitím fakticky zahájilo výstavbu 280 družstevních bytů na Kamenném vrchu a z hypotečního trhu přicházejí další signály, že rychlé plošné zlevňování úvěrů není samozřejmostí. Realitní puls zároveň znovu kontroluje stavební novelu: prezident ji podepsal, její vyhlášení ale zatím nepředbíháme.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Superdávka od října 280 družstevních bytů Tlak na hypotéky Stavební novela Dopady na trh
Jednou z nejpraktičtějších zpráv dne pro domácnosti v nájemním bydlení je aktualizace pravidel superdávky. Podle aktuálních informací Úřadu práce ČR vstoupí změny v platnost od 1. října 2026.
Nové nastavení má přesněji zohledňovat náklady na bydlení podle jednotlivých okresů. Do výpočtu se současně promítne zvýšení životního minima.
Změní se také ochrana samoživitelů. Dosud se zvýšená ochrana vztahovala na samoživitele pečující o dítě do sedmi let, nově se hranice posouvá až na 15 let věku dítěte.
Pro stávající příjemce je prakticky důležité, že kvůli změně nemusejí podávat novou žádost. Nová pravidla se mají promítnout při pravidelném přehodnocení nároku.
Jak to čte projekt Realiťák roku: větší regionální rozlišení dává u podpory bydlení smysl, protože stejné příjmy domácnosti mají při rozdílné úrovni nájmů v Praze, Brně, Ostravě nebo menším okresním městě zcela jinou reálnou hodnotu.
„U dostupnosti bydlení nestačí sledovat jen průměrný nájem za celou republiku. Domácnost se stejným příjmem může být v jednotlivých regionech v úplně jiné situaci. Přesnější zohlednění lokálních nákladů na bydlení proto může být pro část nájemníků velmi podstatné,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jak rychlý je dnes český realitní trh?
Srpnová data projektu Realiťák roku ukazují nejen růst cen, ale také výrazné zkrácení doby nabízení bytů, domů, nájmů, garáží i pozemků.
Projekt Kamenný vrch II se posunul do další zásadní fáze. Podle tiskového servisu statutárního města Brna byly 24. září symbolickým poklepáním základního kamene zahájeny stavební práce.
Jde o 280 družstevních bytů. O den dříve město informovalo o definitivním zajištění úvěrového financování projektu ve výši 1,71 miliardy korun. Včerejší událost je proto důležitým posunem: projekt už není pouze ve fázi příprav a financování, ale přechází do fyzické realizace.
Jak to čte projekt Realiťák roku: u nové bytové výstavby je důležité rozlišovat mezi oznámeným záměrem, povoleným projektem, zajištěným financováním a skutečným zahájením stavebních prací. Teprve poslední krok významně zvyšuje pravděpodobnost, že se plánované byty skutečně promítnou do budoucí nabídky.
„Pro trh je rozdíl mezi projektem na papíře a zahájenou stavbou zásadní. Kamenný vrch je navíc zajímavý tím, že kombinuje novou výstavbu s družstevním modelem financování, tedy s alternativou ke klasické individuální koupi bytu na hypotéku,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Na hypotečním trhu se objevují další signály, že prostor pro rychlý pokles sazeb zůstává omezený. Čerstvá tisková zpráva společnosti Půjčka.co zveřejněná prostřednictvím PROTEXTu pracuje se scénářem, podle kterého by při pokračování současných podmínek mohly průměrné hypoteční sazby v dalších měsících překročit šest procent.
Důležité upozornění: jde o firemní analýzu a prognózu, nikoli o prognózu České národní banky. Hranici šesti procent proto nelze vydávat za očekávaný nebo jistý vývoj.
Zajímavým praktickým signálem je informace citovaná v této analýze od Komerční banky, podle které klienti v posledních týdnech více vyhledávají kratší, jednoleté a dvouleté fixace.
Současně se na trhu zvýšila cena delších peněz, ze kterých banky při oceňování hypoték vycházejí. To je další důvod, proč nelze automaticky očekávat, že stabilní nebo nižší základní sazba ČNB okamžitě přinese levnější hypotéky.
Jak to čte projekt Realiťák roku: kupující by měl rozhodnutí o koupi nemovitosti stavět především na vlastní finanční rezervě, ceně konkrétní nemovitosti a bezpečně zvládnutelné splátce. Čekání pouze na předpokládaný budoucí pokles sazeb je spekulací.
Co ukazují aktuální data projektu Realiťák roku?
Byty se v srpnu nabízely průměrně 63 dní místo loňských 145. Rychlejší trh znamená, že kupující má na rozhodnutí často méně času než před rokem.
Projekt Realiťák roku pokračuje v průběžné kontrole nejvýznamnější legislativní změny pro stavebnictví a reality.
Senát novelu stavebního zákona zamítl. Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 na návrhu setrvala a zamítavé stanovisko Senátu přehlasovala. Prezident Petr Pavel následně zákon 17. září 2026 podepsal, což potvrzuje Pražský hrad.
Ministerstvo pro místní rozvoj na svém aktuálním informačním webu pracuje s obecnou účinností novely od 1. ledna 2027 a s další etapou reorganizace stavební správy od roku 2028.
Legislativní stav, který dnes bezpečně potvrzujeme:
Senát zamítl → Poslanecká sněmovna 9. 9. na návrhu setrvala → prezident 17. 9. zákon podepsal → vyhlášení konkrétní novely dnes nepředbíháme.
To je důležité také kvůli ustanovením, jejichž účinnost je navázána na první den kalendářního měsíce následujícího po vyhlášení. Dokud není datum vyhlášení spolehlivě ověřeno, nelze jejich účinnost automaticky dopočítávat.
Stavební novela a realitní obchody
Podrobně jsme rozebrali změny kolem kolaudací, autorizovaných inspektorů, SVJ a jejich možné dopady na kupující novostaveb i developery.
Nespoléhejte při rozhodování o koupi pouze na předpoklad budoucího zlevnění hypoték. U nové výstavby současně sledujte, zda je projekt pouze oznámený, nebo už skutečně ve výstavbě.
Financování zůstává jedním z klíčových faktorů poptávky. Rychlý trh ale zároveň ukazuje, že dobře připravená a správně oceněná nemovitost může najít kupujícího výrazně rychleji než před rokem.
Vyšší cena financování mění výnosovou kalkulaci investičních nemovitostí. Družstevní výstavba současně ukazuje, že na rezidenčním trhu existují i jiné modely financování než individuální hypotéka.
Kamenný vrch potvrzuje význam zajištěného financování a skutečného zahájení stavby. U stavební novely je stále nutné přesně sledovat datum vyhlášení a účinnost jednotlivých ustanovení.
Od října může být pro část domácností významná změna superdávky a přesnější regionální zohlednění nákladů na bydlení.
Klienti potřebují stále více vysvětlovat souvislosti mezi cenou nemovitosti, financováním, podporou bydlení a legislativou. Právě schopnost převést obecnou změnu do praktického dopadu na konkrétní domácnost nebo obchod je důležitou součástí kvalitní realitní služby.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Od 1. října se má přesněji zohledňovat výše nákladů na bydlení podle jednotlivých okresů, do výpočtu se promítne nové životní minimum a rozšíří se také ochrana samoživitelů.
Podle Úřadu práce ČR ne. Změny se mají promítnout při pravidelném přehodnocení nároku.
Projekt Kamenný vrch II počítá s 280 družstevními byty. Stavební práce byly symbolicky zahájeny 24. září 2026.
Ne. Šestiprocentní hranice je scénář zveřejněný v aktuální firemní analýze, nikoli oficiální prognóza České národní banky ani jistý budoucí vývoj.
Prezident ji 17. září 2026 podepsal. Podpis prezidenta ale nelze zaměňovat s vyhlášením zákona ani s účinností jednotlivých ustanovení. Projekt Realiťák roku proto konkrétní účinnost odvozenou od vyhlášení zatím nepředbíhá.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní realitní makléř musí umět klientovi vysvětlit nejen cenu nemovitosti, ale také dopad financování, nové bytové výstavby, změn podpory bydlení a legislativy. Právě propojení těchto informací s konkrétní lokalitou a situací klienta může zásadně ovlivnit správné rozhodnutí.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský