26.9.2026 6:18
Pražský nájemní trh vstupuje do podzimní špičky s nájemným kolem 460 Kč za metr čtvereční a s vysokou finanční bariérou už při samotném stěhování. Tříčlenná rodina může jen za první nájem, dvě kauce a stěhování vydat 105 až 115 tisíc korun. Český realitní trh zároveň testuje další novinku: generativní AI už v pražské novostavbě pomáhá zájemcům vybírat konkrétní byty a sjednávat schůzky.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Pražské nájmy Stěhování přes 100 tisíc AI prodává byty Stavební novela Dopady na trh
Podzimní špička nájemního trhu přichází v Praze v době, kdy jsou náklady na bydlení opět výše. Podle aktuálního přehledu iDNES.cz zveřejněného 25. září dosahuje zářijové nájemné v Praze přibližně 460 Kč/m² a ve Středočeském kraji 358 Kč/m².
Současně v hlavním městě výrazně vzrostla zahajovaná bytová výstavba. Ve druhém čtvrtletí 2026 začala podle údajů ČSÚ výstavba 2 788 bytů, meziročně o 59,2 % více.
To ale zatím neznamená okamžité zlepšení dostupnosti. Nové byty se do skutečné nabídky dostávají se zpožděním a podzim je tradičně obdobím vysoké poptávky po nájemním bydlení.
Jak to čte projekt Realiťák roku: růst zahájené výstavby je pozitivní signál pro budoucnost, ale současný nájemník řeší dnešní nabídku. Právě tento časový rozdíl vysvětluje, proč mohou současně růst počty zahájených bytů i nájemné.
„U nájemního trhu je důležité oddělit dobrou zprávu pro budoucí nabídku od reality dnešního nájemníka. To, že se dnes začne stavět více bytů, se do dostupnosti bydlení nepromítne během několika týdnů. Domácnosti proto stále řeší velmi vysoké nájemné a zároveň mimořádně vysoké počáteční náklady,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Ještě zajímavější než samotná cena za metr čtvereční je praktický propočet nákladů při změně bydlení. Podle stejného aktuálního přehledu pražského trhu vychází modelový náklad tříčlenné rodiny za první nájem, dvě kauce a stěhovací firmu přibližně na 105 až 115 tisíc korun.
Ve Středočeském kraji jde přibližně o 83 až 93 tisíc korun. Do těchto částek přitom nejsou započítány zálohy na služby a energie ani případná provize realitní kanceláři.
Jak to čte projekt Realiťák roku: dostupnost nájemního bydlení už nelze hodnotit pouze podle poměru měsíčního příjmu a nájemného. Pro část domácností může být zásadní překážkou právě jednorázová hotovost potřebná na začátku nájmu.
Co ukazují vlastní data projektu Realiťák roku?
Celorepublikové nabídkové nájemné u bytů dosáhlo v srpnu 332 Kč/m² a meziročně vzrostlo o 6,4 %. Nájemní nabídky přitom zůstávaly na trhu průměrně jen 23 dní.
Technologie umělé inteligence se v českých realitách posouvá do další fáze. Podle informací e15 z 25. září nasadil developer Cresco Real Estate u pražského projektu Yards Žižkov virtuálního asistenta založeného na generativní AI.
Zájemce mu může přirozeným jazykem popsat, jaký byt hledá – například dispozici, rozpočet, požadavek na lodžii nebo podlaží. Systém následně pracuje s aktuální nabídkou projektu a vyhledá odpovídající jednotky.
Asistent má zároveň odpovídat na otázky týkající se standardů, parkování, klimatizace, lokality nebo termínů dokončení a pomáhat se sjednáním osobní schůzky.
Developer technologii prezentuje jako pilotní projekt a nikoli jako náhradu člověka. Jejím úkolem je především odbavit první dotazy zájemce kdykoli během dne.
Jak to čte projekt Realiťák roku: tohle je pro realitní obor důležitější než další obecná zpráva o AI. Technologie zde už nevytváří pouze text nebo obrázek, ale vstupuje přímo mezi nabídku nemovitosti a potenciálního klienta.
„Umělá inteligence může výrazně zrychlit první orientaci klienta v nabídce, ale realitní obchod tím nekončí. U rozhodnutí za miliony korun zůstává zásadní odpovědnost, ověření informací, smlouvy, financování, vyjednávání a schopnost člověka pochopit konkrétní situaci klienta. Pro kvalitního makléře proto AI nemusí být konkurentem, ale velmi silným pracovním nástrojem,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Rychlejší trh znamená méně času na rozhodování
V srpnu se byty k prodeji v České republice nabízely průměrně 63 dní oproti 145 dnům před rokem. Technologie může první fázi hledání urychlit ještě více.
Projekt Realiťák roku dál sleduje také nejvýznamnější legislativní změnu posledních týdnů. Senát novelu stavebního zákona zamítl, Poslanecká sněmovna však dne 9. září 2026 na návrhu setrvala a zamítavé stanovisko Senátu přehlasovala.
Prezident Petr Pavel následně novelu 17. září podepsal. Při dnešní kontrole ale stále nepředbíháme okamžik vyhlášení zákona ve Sbírce zákonů ani účinnost ustanovení, která jsou právě na vyhlášení navázána.
Stav, který dnes bezpečně potvrzujeme:
Senát zamítl → Poslanecká sněmovna 9. 9. na návrhu setrvala → prezident 17. 9. novelu podepsal → datum vyhlášení a z něj odvozenou účinnost vybraných ustanovení zatím nepředbíháme.
Jak to čte projekt Realiťák roku: u realitních obchodů je přesný legislativní okamžik důležitý například u změn týkajících se kolaudací nebo zastupování vlastníků prostřednictvím SVJ. Nestačí proto informace, že zákon „prošel“ nebo že jej prezident podepsal.
Co může stavební novela změnit v realitních obchodech?
Podrobně jsme rozebrali kolaudace, autorizované inspektory, developerské obchody, hypotéky a SVJ.
Vyšší výstavba v Praze je pozitivní signál pro budoucí nabídku. Současně ale rychlý trh a nové digitální nástroje mohou ještě zkracovat dobu mezi nalezením vhodné nabídky a rozhodnutím.
AI nástroje mohou postupně měnit způsob, jakým zájemci vyhledávají nemovitosti. Kvalita dat, popisu a strukturovaných informací o nabídce proto bude ještě důležitější.
Pražské nájemné potvrzuje silnou poptávku, ale investiční rozhodnutí musí vedle výše nájmu počítat také s pořizovací cenou, financováním, náklady a reálným výnosem.
Generativní AI otevírá další cestu k automatizaci prvního kontaktu se zájemci. Současně však zvyšuje nároky na přesnost a aktuálnost dat, ze kterých systém odpovídá.
Pro nájemce se stále větším problémem stává nejen měsíční nájemné, ale také kauce a další jednorázové náklady při stěhování. Pronajímatelé naopak působí na trhu s velmi silnou sezónní poptávkou.
AI pravděpodobně převezme část rutinního vyhledávání a odpovídání na základní dotazy. Hodnota makléře se proto bude ještě více přesouvat k odbornému posouzení, vyjednávání, bezpečnosti transakce, lokální znalosti a osobní odpovědnosti.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Aktuální zveřejněná data uvádějí přibližně 460 Kč za metr čtvereční měsíčně. Jde o tržní údaj, konkrétní nájem závisí na lokalitě, stavu, dispozici a dalších vlastnostech bytu.
Modelový propočet prvního nájemného, dvou kaucí a stěhovací firmy činí přibližně 105 až 115 tisíc korun. Nezahrnuje přitom energie, služby ani případnou provizi.
Ano. Ve druhém čtvrtletí 2026 byla v Praze zahájena výstavba 2 788 bytů, což představuje meziroční nárůst o 59,2 %. Vyšší počet zahájených bytů se ale do skutečné nabídky promítá až s časovým odstupem.
Dnešní příklad ukazuje především automatizaci prvního kontaktu, vyhledávání a základních dotazů. Odpovědnost za odborné posouzení, smlouvy, vyjednávání, bezpečnost obchodu a individuální doporučení zůstává samostatnou částí realitní služby.
Prezident novelu 17. září 2026 podepsal. Podpis prezidenta ale není totéž co vyhlášení zákona ani automatická účinnost všech jeho ustanovení. U částí navázaných na datum vyhlášení proto projekt Realiťák roku konkrétní datum účinnosti zatím nepředbíhá.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že role kvalitního realitního makléře se mění. Klient potřebuje rozumět nejen ceně bytu nebo nájmu, ale také celkovým nákladům transakce, lokální nabídce, nové výstavbě, legislativě a stále častěji i informacím, které mu předkládají automatizované digitální nástroje. Schopnost informace ověřit, zasadit je do kontextu a převzít odpovědnost za odbornou radu proto bude ještě důležitější.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský