6.9.2026 5:49
Dostupnost bydlení zůstává jedním z největších problémů českého realitního trhu. Nová analýza ukazuje, že části domácností nestačí příjmy ani na základní životní náklady včetně nájmu. Stát současně připravuje podporu mladých rodin při pořízení bydlení, do Sněmovny se vrací stavební zákon a z Prahy přichází další příklad toho, jak důležitou roli v hodnotě nových čtvrtí hrají školy, doprava a služby.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
Nedělní zpravodajský provoz bývá v realitách slabší než během pracovního týdne. Přesto se během posledních hodin objevilo několik témat, která spojuje jedna zásadní otázka: jak v Česku zvýšit skutečnou dostupnost bydlení – nejen na papíře, ale v reálných rodinných rozpočtech a fungujících městských čtvrtích.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Nájmy a příjmy Podpora mladým Stavební zákon Školy a development
Jedním z nejzajímavějších víkendových signálů není klasická zpráva o cenách nemovitostí, ale analýza Výzkumného institutu práce a sociálních věcí – RILSA, o jejíchž výsledcích 5. září informovala také e15.
Analýza hodnotí situaci v roce 2025. Tehdejší hrubá minimální mzda činila 20 800 korun a čistý příjem přibližně 17 837 korun. Podle výsledků tato částka nestačila samostatně žijícímu člověku na základní životní potřeby včetně nájemního bydlení. Podle velikosti obce by musela být čistá minimální mzda přibližně o 7 až 24 procent vyšší, tedy zhruba o 1 250 až 4 280 korun měsíčně.
Pro realitní trh je podstatné hlavně to, že dostupnost bydlení nelze měřit pouze cenou za metr čtvereční. Stejně důležitá je schopnost domácnosti náklady na bydlení dlouhodobě financovat.
Tento závěr dobře zapadá i do našich vlastních dat o nájemním trhu. Podle červnových ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz dosáhlo průměrné nabídkové nájemné v České republice 327 Kč/m² a za dva roky vzrostlo o 12 %. Současně se trh výrazně zrychlil.
„Při debatě o dostupnosti bydlení často slyšíme jednu celorepublikovou cenu nebo jednu úrokovou sazbu. Jenže rodina ve skutečnosti řeší úplně jinou rovnici: kolik jí po zaplacení bydlení zůstane na běžný život. Právě poměr příjmů a nákladů je pro dostupnost bydlení klíčový,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jak se skutečně vyvíjí nájemní trh?
Podívejte se na ověřená data projektu Realiťák roku o vývoji nájemného, nabídky a rychlosti pronájmu v České republice.
Další důležité téma přinesl rozhovor iDNES.cz s ministryní pro místní rozvoj Zuzanou Mrázovou.
Ministryně v něm uvedla, že stát připravuje pilotní program zvýhodněných úvěrů pro mladé rodiny. Podpora by se měla týkat zejména akontace k hypotéce a pořízení družstevního podílu.
Podle aktuálně prezentovaného rámce se hovoří přibližně o 129 milionech korun v rozpočtu, úvěru až 800 tisíc korun a cílové skupině mladých rodin, kde je alespoň jeden z partnerů ve věku do 36 let a rodina vychovává minimálně jedno dítě.
Je ale důležité zdůraznit, že nejde o již spuštěný program ani právní nárok. Detaily má Ministerstvo pro místní rozvoj teprve řešit s Ministerstvem financí a konkrétní parametry se mohou změnit.
Z realitního pohledu je zajímavé především zaměření na počáteční vlastní zdroje. Právě nutnost složit část kupní ceny z vlastních peněz představuje pro mnoho domácností velmi vysokou bariéru, i když by samotnou měsíční splátku úvěru zvládly.
Druhou částí připravovaného programu má být družstevní bydlení. To může pro část domácností představovat alternativní cestu, ale právně i finančně funguje jinak než koupě bytu v osobním vlastnictví.
„Podpora vstupního kapitálu může některým domácnostem skutečně pomoci, ale sama o sobě nevytvoří další byty. Dlouhodobá dostupnost bydlení proto bude vždy kombinací financování, dostatečné nabídky, rychlosti výstavby a fungujícího nájemního trhu,“ komentuje Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Osobní, nebo družstevní vlastnictví?
Rozdíl není jen v ceně. Liší se vlastnictví, financování, práva k bytu i budoucí prodej.
Velmi důležitý bude také začátek příštího týdne. Aktuální přehled Poslanecké sněmovny k navrženým změnám stavebního zákona, aktualizovaný k 5. září, uvádí sněmovní tisk 67 jako Senátem zamítnutý a navržený na pořad 30. schůze Poslanecké sněmovny, která začíná 8. září 2026.
To ještě neznamená, že poslanci definitivně rozhodnou právě 8. září. Znamená to ale, že novela se vrací do bezprostřední legislativní hry.
Pro realitní trh je výsledek důležitý kvůli rychlosti a předvídatelnosti povolování. Každý rok přípravy navíc znamená pro developera finanční náklady, pro obec odklad nové infrastruktury a pro trh pozdější příchod nových bytů.
Zároveň není správné očekávat, že samotná změna zákona okamžitě zlevní bydlení. Nabídku ovlivňují také územní plány, kapacity stavebních úřadů, infrastruktura, ceny stavebních prací, financování a dostupnost vhodných pozemků.
Projekt Realiťák roku se praktickým dopadům stavebního zákona na vlastníky, kupující a prodávající podrobně věnuje v článku Nový stavební zákon: co se mění pro vlastníky, kupující a prodávající nemovitostí.
Z trochu jiného úhlu se na dostupnost a kvalitu bydlení můžeme podívat prostřednictvím aktuální zprávy developera Daramis.
Společnost 5. září informovala o otevření nového školského zařízení v Zeleném Městě v Praze 9. Podle developera pozemky o rozloze více než 10 000 m², které poskytl městské části Praha 9, nyní slouží nové základní a mateřské škole s kapacitou přes 200 dětí.
Budova nabízí jednu třídu mateřské školy a pět tříd prvního stupně základní školy. Developer zároveň uvádí, že od položení základové desky v prosinci 2025 do dokončení budovy uplynulo přibližně osm měsíců.
Protože jde o informace samotného developera, je správné je vnímat jako firemní zdroj. Přesto je praktický význam tématu širší: nová rezidenční lokalita nemůže dlouhodobě fungovat pouze jako soubor bytových domů.
Školy, školky, doprava, obchody, zdravotní péče, veřejný prostor a zeleň rozhodují o každodenní kvalitě života. A právě tato infrastruktura může být jedním z faktorů dlouhodobé atraktivity lokality.
Stejnému principu jsme se věnovali také ve včerejším Realitním pulsu o proměně Nákladového nádraží Žižkov.
Kupujete novostavbu?
Neprověřujte jen byt a smlouvu. Sledujte také okolní výstavbu, infrastrukturu, termíny a skutečný budoucí vývoj lokality.
Při rozhodování o vlastním bydlení počítejte nejen s kupní cenou a hypotékou. Sledujte i svůj dlouhodobý rodinný rozpočet, budoucí náklady na bydlení a skutečnou infrastrukturu lokality. U družstevního bydlení navíc důkladně prověřte právní a finanční pravidla konkrétního družstva.
Dostupnost financování kupujících se přímo promítá do toho, kdo na vaši nemovitost skutečně dosáhne. Pokud prodáváte v rozvíjející se lokalitě, může být důležitou součástí prezentace také potvrzená nová infrastruktura – nikoliv však neurčité budoucí sliby.
Nájemní poptávku je potřeba hodnotit společně s kupní cenou, příjmovou situací domácností a budoucí nabídkou bytů. Atraktivita lokality se navíc dlouhodobě odvíjí také od dopravy, škol a služeb.
Rychlost povolování zůstává jedním z nejdůležitějších témat trhu. Současně se stále více ukazuje, že úspěšný rezidenční projekt nemůže být izolovaným domem – kupující očekávají fungující okolí a občanskou vybavenost.
RILSA znovu připomíná, jak citlivá je část domácností na náklady na bydlení. Pro pronajímatele to znamená nutnost sledovat reálnou platební schopnost cílové skupiny, pro nájemce zase porovnávat celkové náklady včetně energií, dopravy a dalších výdajů.
Klient dnes potřebuje širší kontext než samotný inzerát. Profesionální makléř by měl umět vysvětlit rozdíly mezi osobním a družstevním vlastnictvím, upozornit na stavebně-právní rizika a orientovat se také v rozvoji konkrétní lokality.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace, které vám pomohou rozhodovat se bezpečněji.
Protože nerozhoduje pouze výše nájemného, ale především jeho poměr k příjmům domácnosti a ostatním životním nákladům. Část nízkopříjmových domácností má i při zaměstnání velmi omezený prostor pro úhradu tržního nájemného.
Ne. Ministerstvo pro místní rozvoj představilo základní rámec připravovaného pilotního programu, ale detaily se mají ještě řešit s Ministerstvem financí. Parametry se proto mohou změnit.
Podle aktuálně prezentovaného návrhu se hovoří až o 800 tisících korun na akontaci hypotéky nebo pořízení družstevního podílu. Nejde však zatím o definitivně schválené podmínky.
Novela je podle aktuálního přehledu Poslanecké sněmovny navržena na pořad schůze začínající 8. září 2026. Samotné zařazení na pořad ale neznamená, že právě tento den musí být definitivně rozhodnuto.
Školy, školky, doprava, služby, zeleň a veřejný prostor ovlivňují každodenní použitelnost lokality. Proto jsou důležité nejen pro kvalitu života, ale také pro dlouhodobou atraktivitu konkrétní nemovitosti.
Ne. U družstevního bytu kupující získává družstevní podíl spojený s právem užívat konkrétní byt. Nekupuje samotnou bytovou jednotku zapisovanou do katastru, což se promítá do financování, práv k bytu i budoucího převodu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Právě dnešní témata ukazují, že kvalitní realitní služba není jen o samotném zprostředkování transakce. Dobrý makléř by měl umět klientovi vysvětlit širší souvislosti – od dostupnosti financování a rozdílů mezi jednotlivými formami vlastnictví až po význam infrastruktury, legislativních změn a budoucího rozvoje lokality.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský