Realitní trh v říjnu 2026: byty zdražily o 8,9 %, garáže o 16,4 %

Analýza projektu Realiťák roku vychází z říjnového datového exportu nabídek portálu Reality.iDNES.cz. Číselné výpočty a metodický výklad připravujeme ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy. Jde o nabídkové údaje, nikoli o evidenci skutečně uzavřených kupních nebo nájemních smluv.

Říjen 2026 v šesti číslech

Rozdíl mezi cenovým růstem bytů a domů není drobný. Nabídkové ceny bytů meziročně vzrostly přibližně dvojnásobným tempem proti domům. Je to agregovaný výsledek všech lokalit a všech nabízených velikostí; nelze z něj usuzovat, že každý byt zdražil rychleji než každý dům. Podstatná je také proměna toho, jaké nemovitosti se v jednotlivých měsících na portálu objevují.

Prodejní ceny: byty, domy i garáže

U prodeje bytů se na úrovni ČR zvýšil exportovaný ukazatel z 91 573 na 99 688 Kč/m². Při čistě ilustrativní ploše 60 m² to znamená rozdíl přibližně 486 900 Kč v nabídkové hodnotě. Nejde o cenu jednoho konkrétního bytu ani o dosaženou prodejní cenu; model pouze ukazuje řád, v němž se změnila plošná cenová hladina.

U rodinných domů se celostátní ukazatel posunul z 47 879 na 50 027 Kč/m². U garáží z 30 745 na 35 774 Kč/m². U menších a specifických segmentů mohou být hodnoty ovlivněny odlišným geografickým složením nabídky, a proto je vhodnější hledat vysvětlení v krajích a okresech než jen v celostátním průměru.

Garáže rostly nejrychleji; ceny bytů a domů rostly různým tempem.

Zdroj: Datový export Reality.iDNES.cz pro projekt Realiťák roku (Export_202610.xlsx), odborný datový partner CEMAP – cenové mapy.

„U říjnových cen je důležité, aby lidé nezaměnili celorepublikový průměr za hodnotu vlastní nemovitosti. Stejný byt může mít v různých ulicích i domech úplně jinou tržní pozici. Správný postup začíná srovnáním skutečně podobných nabídek, nikoli automatickým navýšením loňské ceny o republikové procento.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Nájemní trh: růst s odlišným významem

Byty nabízené k pronájmu mají v říjnu celostátní ukazatel 330 Kč/m² za měsíc, meziročně +7,1 %. Měsíční nájem bytu o 60 m² by při pouhém násobení tímto plošným ukazatelem odpovídal 19 800 Kč bez energií, služeb a dalších plateb. Skutečný nájem závisí na dispozici, velikosti, lokalitě a výbavě; celostátní průměr neslouží jako přímá cenová nabídka pro konkrétní byt.

U rodinných domů k pronájmu činí plošný ukazatel 268 Kč/m² měsíčně. Změna nabídky pronajímaných domů je přitom metodicky méně stabilní než u bytů, protože jde o podstatně menší segment s různými plochami a typy bydlení. Hodnota za metr není totéž co celkové měsíční nájemné a u větších domů může působit zavádějícím dojmem.

Kolik je na trhu nabídek

Bytů k prodeji je v exportu 35 089 proti 28 488 před rokem (+23,2 %). Samotný nárůst počtu nabídek nelze vydávat za důkaz převahy nabídky nad poptávkou. Větší počet může znamenat vyšší přísun nových inzerátů, delší životnost části nabídky, změny v prezentaci nebo odlišné pokrytí dat.

U domů k prodeji je počet nabídek 33 179 a meziročně se změnil o -3,5 %. Pro vyhodnocení konkrétního trhu je proto užitečné kombinovat cenu, počet nabídek, dobu nabízení a okresní detail, nikoli vytrhnout jediný ukazatel z kontextu.

V některých segmentech nabídka přibyla, jinde mírně ubyla.

Zdroj: Datový export Reality.iDNES.cz pro projekt Realiťák roku (Export_202610.xlsx), odborný datový partner CEMAP – cenové mapy.

„Vedle ceny musíme číst také počet nabídek a jejich strukturu. Pokud se mění zastoupení novostaveb, lokalit nebo cenových kategorií, posouvá se i agregovaná cena za metr. Proto v datových analýzách rozlišujeme dlouhodobou tendenci od jednorázových změn skladby aktuální nabídky.“

Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku

Doba nabízení: významný pohyb, ale i otazník

Exportovaný ukazatel doby nabízení bytů k prodeji klesl ze 144 na 58 dní. U domů ze 214 na 92 dní. Podobný posun vidíme i u garáží, pozemků a pronájmů. To je redakčně důležitá informace, ale ne důkaz, že všechny nemovitosti skutečně našly kupujícího rychleji.

Ukazatel inzerce se výrazně změnil, nejde ale přímo o dobu uskutečnění prodeje.

Zdroj: Datový export Reality.iDNES.cz pro projekt Realiťák roku (Export_202610.xlsx), odborný datový partner CEMAP – cenové mapy.

Desetiletá perspektiva mění interpretaci

Během deseti let vzrostl celostátní plošný ukazatel cen bytů z 33 692 na 99 688 Kč/m², tedy o +195,9 %. U stavebních pozemků činí změna +218,6 %. Tyto podíly jsou nominální a nezohledňují inflaci, změny standardu bydlení ani proměnu lokalit zastoupených v nabídce. Srovnání desetiletí tak ukazuje proměnu nabídkového trhu, nikoli čisté zhodnocení identické nemovitosti.

Jak data využít při vlastním rozhodování

Prodávající by měl sledovat, s jakou cenou vstupují do nabídky skutečně srovnatelné nemovitosti, nikoli jen o kolik procent se změnila republiková hladina. Kupující by měl porovnat cenu na metr s celkovou plochou, technickým stavem, náklady na rekonstrukci a financováním. U pronájmu je vedle inzerované sazby klíčové, co se platí na službách a jaké jsou podmínky smlouvy.

Širší kontext mimo dataset: hypotéky, nová výstavba a skutečná dostupnost bydlení

Říjnový export zachycuje ceny, za které se nemovitosti nabízejí. Nezachycuje však, kolik domácností na kupní cenu skutečně dosáhne a jaké mají náklady financování. Podle zářijového ČBA Hypomonitoru zveřejněného 14. října 2026 dosáhl objem nových hypoték za září 28 miliard korun a průměrná sazba nových úvěrů činila přibližně 5,1 %. Jde o jinou statistiku než nabídkové ceny, ale vysvětluje, proč stejná cenovka může být pro různé domácnosti velmi rozdílně dostupná.

Také nová bytová výstavba působí na trh s časovým odstupem. Český statistický úřad zveřejňuje zahájené a dokončené byty samostatně, zatímco nabídka Reality.iDNES.cz kombinuje novostavby, starší byty a další druhy inzerovaných nemovitostí. Není proto správné z říjnového růstu ceny přímo odvozovat počet nově postavených bytů nebo nedostatek dokončených staveb.

Když rodina zvažuje koupi oproti nájmu, musí vedle ceny za metr srovnat vlastní kapitál, očekávanou splátku, energie, údržbu, pojištění a dopravní náklady. Tyto položky v říjnovém cenovém exportu nejsou. Naše procentní změny jsou nominální; samy o sobě nepředstavují růst očištěný o inflaci ani vývoj reálných příjmů.

„Říjnová čísla ukazují, že český realitní trh nelze popsat jediným tempem růstu. Pro prodávajícího je rozhodující kvalita inzerce, příprava dokumentů a správné ocenění, pro kupujícího vedle ceny také financování a technický stav. Právě kombinace dat a odborné praxe pomáhá lidem vyhnout se drahým rozhodnutím.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Co budeme sledovat v dalších měsících

Pro listopad bude důležité zejména to, zda se říjnový růst nabídky bytů promítne do cen, jestli zůstane olomoucký pokles bytových cen regionální výjimkou a zda se výrazně nižší doba nabízení udrží i při stabilním způsobu evidence. Jeden měsíc je krátký čas na vyhlašování nového trendu; sílu vysvětlení zvyšuje opakované měření a porovnání v totožném výpočtovém rámci.

Úplně na závěr

Projekt Realiťák roku již devátým rokem pomáhá veřejnosti lépe rozumět realitnímu trhu, pracovat s daty a vyhledávat kvalitní odbornou pomoc. Nabídkové statistiky jsou užitečným výchozím bodem, ale pro skutečné rozhodnutí o prodeji, koupi či pronájmu je nutné doplnit informace o lokalitě, konkrétním stavu nemovitosti, právních souvislostech a financování. Smyslem pravidelných měsíčních analýz není jen popsat růst či pokles, ale upozornit také na to, co samotná tabulka ještě neříká.

Říjnová čísla proto vnímáme jako pozvánku k přesnějšímu lokálnímu srovnání. Týž cenový růst nemusí platit pro konkrétní nemovitost a jeho ekonomický význam určuje také financování, časový horizont a kvalita přípravy obchodu.

Kontakt pro veřejnost a média