Nový standard transparentní AI inzerce: jak by mohl vypadat v Česku?

Projekt Realiťák roku · Aktuality · Pro veřejnost · Nejlepší makléři

Kupující si otevře nabídku bytu a vidí krásně zařízený interiér. Jeden snímek vznikl fotoaparátem, druhý AI stagingem a třetí představuje možnou rekonstrukci. Pokud galerie rozdíly neoznačuje, musí je zájemce odhadovat sám. Kvalita prezentace se přitom stává stále důležitější pro rozhodování o koupi, pronájmu i hodnotě nemovitosti.

AI Act nastavuje některá pravidla transparentnosti a český trh současně podléhá ochraně spotřebitele, GDPR a u relevantních služeb i pravidlům digitálních platforem. Ani jejich součet však nedává makléři jednoduchý univerzální návod, kam v realitní galerii umístit štítek, zda archivovat původní snímek nebo jak veřejnosti vysvětlit virtuálně doplněný nábytek. Projekt Realiťák roku proto navrhuje dobrovolný oborový Standard férové AI prezentace nemovitostí.

Důležité upozornění: následující standard je redakční návrh projektu určený k odborné diskusi, nikoli již přijatá právní norma, schválená certifikace ani oficiální označení souladu s AI Actem.

Co již ukládá právo a co by bylo dobrovolné

Pravý sloupec je nadstavbou a neměl by být vydáván za doslovnou zákonnou povinnost. Tím se zároveň vyhneme marketingově zavádějícímu dojmu, že registrace v soukromém standardu poskytuje zákonnou imunitu.

Navrhujeme pět jednotných označení obrázků

Tato pětice vzniká jako návrh oborové taxonomie, nikoli jako povinný seznam z evropského nařízení.

Jedno pravidlo, které má stát nad všemi štítky

AI může nemovitost vysvětlit a ukázat její potenciál, ale nesmí vydávat nerealizovaný stav za současnou realitu.

Prakticky to znamená zákaz používat digitálně odstraněné praskliny, plíseň, vlhkost, zásadní vady či změněné dispozice jako dokumentární fotografii. Stejně tak není přijatelné vytvářet falešný výhled nebo měnit orientaci místnosti. Je-li předmětem obrázku budoucí stav, musí se výslovně prezentovat jako budoucí a jeho proveditelnost se nesmí slibovat bez podkladu.

Co by standard požadoval od makléře při každém novém inzerátu

Fáze 1 – převzetí podkladů. Makléř získá originální snímky, ověří oprávnění k jejich použití a domluví s vlastníkem rozsah přípustných úprav. Důležité je vědět, zda je fotografie vůbec aktuální.

Fáze 2 – výroba prezentace. Každý obraz dostane odpovídající interní označení. Významné úpravy budou dohledatelné. Při přípravě virtuálního stagingu zůstávají dispoziční a stavební atributy zachované.

Fáze 3 – věcná kontrola. Odpovědná osoba prověří plochu, dispozici, právní omezení, cenu, stav nemovitosti a energetické parametry. Generovaný text nesmí být vydáván za ověřenou informaci pouze proto, že zní přesvědčivě.

Fáze 4 – publikace. Štítek je viditelný v galerii i při samostatném sdílení obrázku, pokud je to technicky možné. Zájemce má vědět, kde požádat o originál nebo vysvětlení.

Fáze 5 – archiv a reklamace. Kancelář uchová přiměřenou záznamovou stopu o podstatných úpravách, schválení a opravách. Je stanoven jednoduchý postup pro nahlášení sporné prezentace.

Pro malou realitní kancelář může být takový postup jediným krátkým interním checklistem, nikoliv rozsáhlým compliance systémem. Rozsah evidence je třeba přiměřeně nastavit vzhledem k riziku a právním povinnostem.

Co mohou udělat inzertní portály

Portály mohou zvýšit důvěru jednoduchým produktem: polem „Typ zobrazení“ u každé nahrané fotografie. Makléř zvolí odpovídající kategorii a portál ji zobrazí u obrázku. Pokud je snímek virtuálně upraven, může být nabídnuto dobrovolné přidání původního záběru a stručného popisu zásahu.

Velmi užitečné je, když se štítek přenese i do menšího náhledu galerie a pokud možno při sdílení mimo portál. Jinak může do sociálních sítí odejít obrázek bez kontextu, přestože v původním inzerátu byl správně označen.

Dalším krokem je hlášení sporné fotografie a proces její opravy. Zde se však musí respektovat konkrétní právní postavení portálu: pravidla DSA se liší podle toho, zda poskytuje hosting, online platformu, reklamu nebo další samostatnou službu.

Připravovaný nástroj „Původní stav versus vizualizace“

Představme si při prohlížení nabídky jednoduchý přepínač. Na jedné straně stojí originální dokumentární fotografie, na druhé virtuálně zařízená varianta. Kupující okamžitě chápe, které prvky jsou fyzicky přítomné a které představují pouze možnost.

Na úrovni inzertního formuláře by mohlo stačit pět položek: typ zobrazení, potvrzení zachování stavebních atributů, volitelný originál, stručný seznam významných změn a jméno odpovědné osoby. Veřejná galerie pak předává srozumitelnou informaci bez zahlcení čtenáře právními texty.

Návrh se hodí také pro prodej staršího bytu s plánovanou rekonstrukcí, developerský projekt nebo prezentaci pronájmu. Zásadní je zachovat rozdíl mezi již existujícím stavem a investičním příslibem.

Nezapomeňme na chatboty, AI texty a ochranu dokumentů

Standard by neměl končit u obrázků. Chatbot komunikující přímo s klienty má u relevantních AI interakcí jasně informovat o své povaze. V praxi je vhodné zahájit konverzaci větou: „Jsem AI asistent realitní kanceláře. Pomohu s běžnými dotazy a termíny prohlídek; právní a smluvní otázky předám makléři.“

Pokud AI připravuje popis nabídky, někdo musí věcně ověřit údaje. U veřejně informativních článků o zákonech, hypotékách či trhu je navíc relevantní článek 50 odst. 4 AI Actu. Podle výkladu Evropské komise může skutečná odborná lidská kontrola a redakční odpovědnost založit výjimku z konkrétní označovací povinnosti, nikoli pouhá kontrola pravopisu.

Kanceláře by současně neměly nekontrolovaně vkládat občanské průkazy, bankovní výpisy, rodná čísla, celé smlouvy nebo citlivé osobní údaje klientů do veřejných AI služeb. GDPR platí nezávisle na tom, zda jde o vysoce rizikovou AI podle evropského nařízení.

Bude existovat značka „Transparentní prezentace“?

Jednou z možných navazujících aktivit projektu Realiťák roku je dobrovolné označení konkrétní nabídky „Transparentní prezentace“. Smyslem by nebylo tvrdit, že se jedná o státní certifikaci nebo garantovanou shodu s AI Actem. Šlo by o informaci, že makléř dodržel zveřejněná oborová pravidla pro typy fotografií, zásadní úpravy a věcnou kontrolu popisu.

Před případným spuštěním je potřeba dohodnout způsob kontroly, pravidla použití označení, řešení stížností i jeho odebrání. Bez těchto pojistek by se dobrý záměr mohl změnit v prázdný marketingový symbol.

Co navrhujeme pro odbornou diskusi Realitního fóra ČR

1. Dohodu makléřů a portálů na srozumitelných pěti kategoriích obrázků.
2. Jednotný způsob zobrazování popisků na detailu nabídky a v galerii.
3. Technický postup archivace originálů s přiměřenou ochranou dat.
4. Minimální obsah krátkého školení o AI a pravdivé inzerci.
5. Mechanismus nahlášení a opravy zjevně klamavých úprav.
6. Příklady správného označení virtuálního stagingu a rekonstrukcí.
7. Samostatné právní posouzení scoringu zájemců a předávání osobních údajů.
8. Pravidla, jak standard pravidelně aktualizovat podle praxe a výkladu regulátorů.

Diskuse by měla zahrnout malé i velké realitní kanceláře, inzertní portály, právní odborníky, zástupce spotřebitelů a podle možností také relevantní veřejné instituce. Jde o návrh diskuse a výstupů, nikoliv o tvrzení, že již existuje sjednaná dohoda.

Pohled projektu Realiťák roku

„Lidé dnes často nepoznají, zda na fotografii vidí skutečný byt, vizualizaci rekonstrukce nebo interiér doplněný umělou inteligencí. Chceme otevřít debatu o jednoduchých pravidlech, která pomohou veřejnosti a současně nebudou zbytečnou administrativní zátěží pro poctivé makléře.“ — Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

„Jednotné označování může být užitečné nejen pro spotřebitele, ale také pro inzertní portály a kvalitu dat. Důležité však je, aby štítek nesloužil jako náhrada za přesné údaje o nemovitosti. Na trhu potřebujeme obojí: transparentní obraz a ověřený obsah.“ — Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Úplně na závěr

AI Act stanovuje část povinností, ale důvěra v realitní nabídku vzniká také každodenním rozhodováním makléřů, vlastníků a provozovatelů portálů. Dobrovolný standard férové AI prezentace má být pozvánkou ke spolupráci, nikoli další nepřezkoumatelnou značkou.

Projekt Realiťák roku v rámci svého 9. ročníku podporuje profesionální služby, průběžné vzdělávání a informovanost veřejnosti. Projekt probíhá pod záštitami Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny, Senátu a hlavního města Prahy.

Oficiální zdroje a metodika

Právní výklad vychází z evropské legislativy a výkladových podkladů Evropské komise. Praktické scénáře, doporučené štítky a návrhy procesů jsou redakčním doporučením projektu Realiťák roku, pokud není výslovně uvedeno jinak.

• Evropská komise – AI Act, konsolidovaný text k 27. 7. 2026
• Nařízení (EU) 2026/1744 – novela AI Actu
• Evropská komise – časová osa AI Actu
• AI Act Service Desk – článek 50, transparentnost
• Evropská komise – FAQ k transparentnosti AI
• Evropská komise – pokyny k čl. 50 ze dne 20. 7. 2026
• GDPR – nařízení (EU) 2016/679
• Evropská komise – Digital Services Act
• AI Act Service Desk – článek 4, AI gramotnost

Stav analyzovaných právních zdrojů: 26. října 2026. Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétního nástroje, firmy nebo případu.

Nejčastější otázky (FAQ)

Je Standard férové AI prezentace nemovitostí již závazný?

Ne. Jde o návrh dobrovolného oborového standardu projektu Realiťák roku pro odbornou diskusi.

Je označení Transparentní prezentace oficiální certifikací?

Ne. Uvažované označení nesmí být vydáváno za státní certifikaci nebo obecnou garanci souladu s AI Actem.

Kolik kategorií fotografií standard navrhuje?

Pět: skutečná fotografie, AI upravená fotografie, virtuální staging, vizualizace budoucího stavu a plně generovaný obrázek.

Musí se vždy zveřejnit originální fotografie?

Plošný požadavek v této podobě AI Act nestanoví. Uchovávání a možnost porovnání originálu je doporučená dobrá praxe.

Mohou se do přípravy zapojit realitní portály?

Ano. Návrh počítá s jednotným polem pro typ obrázku, viditelnými štítky a postupem pro opravu sporných inzerátů.

Může štítek omluvit zamlčení vady?

Ne. Pravdivost realitní nabídky je samostatná povinnost a označení AI klamavý obsah samo neospravedlňuje.

Kdo má kontrolovat faktické údaje v AI textu?

Odpovědná osoba na straně vydavatele nebo makléře, která ověří důležité údaje a nese redakční odpovědnost.

Co bude dalším krokem projektu?

Návrhem je odborná diskuse s makléři, portály a právníky, upřesnění kritérií a případný pilotní provoz; nejsou prezentovány jako již schválené kroky.