15.6.2025 6:41
Nový stavební zákon upravuje kategorizaci staveb, která má přímý dopad na to, jaký povolovací proces je pro daný záměr vyžadován, a tím i na posouzení, zda se v případě absence povolení jedná o černou stavbu.
Stavby do 40 m² zastavěné plochy a 5 m výšky, nepodsklepené, bez obytných/pobytových místností, hygienických zařízení a vytápění, které neslouží k výrobě/skladování hořlavin (např. kůlny, zahradní domky za určitých podmínek). Zdůrazňujeme, že stavby pro bydlení a garáže se nepovažují za drobnou stavbu dle stavebního zákona, i kdyby splňovaly rozměrová kritéria.
Drobné stavby jsou definovány v příloze č. 1 k NSZ. Patří sem například:
skleníky do 40 m² a 5 m výšky,
stavby do 55 m² pro hospodářská zvířata,
bazény do 40 m² u rodinných domů nebo rekreačních objektů,
oplocení do výšky 2 m (nehraničící s veřejným prostranstvím),
opěrné zdi do 1 m.
Povolení: Drobné stavby obecně nevyžadují povolení záměru od stavebního úřadu (§ 171 NSZ) a nemusí být ani ohlašovány. Toto je zjednodušení oproti starému zákonu.
Klíčová podmínka: I drobné stavby však musí být v souladu s územně plánovací dokumentací (např. územním plánem obce). Pokud nejsou, jsou považovány za černé stavby a stavební úřad může nařídit jejich odstranění (§ 250 odst. 1 písm. h) NSZ). Rovněž mohou být odstraněny, pokud jsou provedeny v rozporu s jinými právními předpisy (§ 250 odst. 1 písm. d) NSZ).
Jednoduché stavby jsou definovány v příloze č. 2 k NSZ. Zahrnují zejména:
Podzemní stavby do 300 m² zastavěné plochy a 3 m hloubky.
Garáže a další stavby do 55 m² zastavěné plochy a 7 m výšky.
Stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci s maximálně dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím a podkrovím (tedy většina běžných rodinných domů a chat).
Zemědělské stavby do 1000 m² zastavěné plochy a 15 m výšky.
Povolení: Jednoduché stavby vyžadují povolení záměru od stavebního úřadu. NSZ však pro ně stanoví zrychlený postup s kratší lhůtou pro vydání rozhodnutí (zpravidla 30 dnů). Důležité je, že NSZ znovu zavedl povinnost kolaudace pro rodinné domy a stavby pro rekreaci, i když spadají do kategorie jednoduchých staveb.
Vyhrazené stavby jsou definovány v příloze č. 3 k NSZ. Jedná se o velké infrastrukturní projekty, jako jsou:
Civilní letecké stavby.
Stavby jaderných zařízení.
Dálnice, silnice I. třídy, celostátní a regionální dráhy.
Velké výrobny elektřiny, přenosové soustavy, zásobníky plynu, ropovody.
Povolení: Vyhrazené stavby vyžadují povolení záměru, které vydává specializovaný Dopravní a energetický stavební úřad. Pro běžné realitní makléře mají menší přímý význam, ale dokreslují systém kategorizace.
Jde o zbytkovou kategorii – všechny stavby, které nespadají ani do jedné z předchozích kategorií (drobné, jednoduché, vyhrazené). Patří sem například větší bytové domy, komerční budovy atd.
Povolení: Ostatní stavby vyžadují povolení záměru. Lhůta pro vydání rozhodnutí je standardní (zpravidla 60 dnů).
JUDr. Lukáš Slanina,
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Jak odhalit černou stavbu"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde: