4.8.2025 6:02

Jak funguje rezervační smlouva a co do ní (ne)patří

Rezervační smlouva je dnes běžnou součástí realitního obchodu. Přesto jí mnozí nevěnují dostatečnou pozornost. A to je chyba – právě tento dokument rozhoduje o tom, zda se transakce vůbec uskuteční, jaké jsou sankce za nedodržení slibu a jakou právní ochranu mají jednotlivé strany. V roce 2025 se navíc důraz na správnou formulaci ještě zvyšuje.

Zájemce chce koupit byt, ale nemá ještě hotové financování. Prodávající dostal lepší nabídku, ale už jedná s makléřem. Právě pro tyto situace vznikla rezervační smlouva – krátkodobý právní závazek, že se nemovitost nebude nabízet jiným zájemcům a že kupující má určitou lhůtu na přípravu kupní smlouvy.

Co je to rezervační smlouva?

Jde o písemnou dohodu mezi:

realitní kanceláří a zájemcem (nejčastěji), nebo
prodávajícím a zájemcem (méně často),
která zajišťuje, že nemovitost nebude po určitou dobu nabízena jiným zájemcům a že kupující získá exkluzivní prostor pro přípravu smluvní dokumentace, financování atd.

Součástí je i úhrada rezervačního poplatku – obvykle ve výši 3–5 % z kupní ceny.

„Rezervační smlouva chrání obě strany. Kupujícímu dává jistotu, že mu byt nikdo 'nevyfoukne', prodávajícímu zase signalizuje vážný zájem a závazek k dalším krokům,“
vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Co by v rezervační smlouvě rozhodně nemělo chybět?

Z právního pohledu je klíčové, aby smlouva obsahovala tyto náležitosti:

Přesné označení nemovitosti dle katastru
Identifikaci stran včetně rodných čísel/IČ
Konkrétní výši kupní ceny a rezervačního poplatku
Doba rezervace a datum nejpozdějšího podpisu kupní smlouvy
Ujednání o následcích nedodržení – včetně sankcí a vrácení/nevrácení poplatku
Způsob financování – např. hypoteční úvěr
Záznam, kdo je oprávněn vrátit či zadržet rezervační poplatek

Nejasné formulace často vedou k soudním sporům, například když jedna strana odstoupí a druhá tvrdí, že na to neměla právo.

Nejčastější chyby a rizika

Chybějící souhlas všech spoluvlastníků nebo manželů
Rezervační poplatek bez právní úschovy – peníze mizí bez zajištění
Smlouva neurčuje, co se stane při neschválení hypotéky
Nejasné lhůty – např. kdy má být podepsána kupní smlouva

„Už jsme viděli případy, kdy klienti přišli o stovky tisíc jen kvůli nejasně formulované větě o tom, kdo má nárok na poplatek. To je přesně ta chvíle, kdy se vyplatí mít po boku profesionála,“
upozorňuje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Jak postupovat bezpečně?

Nechte si rezervační smlouvu připravit realitní kanceláří, která spolupracuje s právníkem
Ptejte se na všechny podmínky vrácení nebo zadržení poplatku
Trvejte na advokátní či bankovní úschově rezervační částky
Nespěchejte s podpisem – vždy si vezměte čas na přečtení a konzultaci

Pomoc s rezervací? Obraťte se na projekt Realiťák roku

Projekt Realiťák roku propojuje veřejnost s prověřenými realitními profesionály, kteří se ve světě smluv pohybují denně. Vědí, co do rezervační smlouvy patří, jak ji právně ošetřit a jak ji nastavit tak, aby byla férová pro obě strany.

„Smlouvy bývají podceňované. Přitom právě na nich celý obchod stojí. Realiťák roku pomáhá veřejnosti najít takové makléře, kteří staví kvalitu a bezpečnost vždy na první místo,“
dodává Petr Makovský

-----------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Koupě nemovitosti v roce 2025: Jak (ne)podcenit právní nástrahy

Zelené bydlení jako trend: Nízkoenergetické domy dobývají Česko

Revoluce v dražbách nemovitostí: Jak nový zákon chrání kupující

Airbnb pod kontrolou: Nová pravidla pro krátkodobé pronájmy

Daňové novinky 2025: DPH u novostaveb a změny daně z nemovitosti

Nájem nebo vlastní bydlení? Co se vyplatí v roce 2025

Ceny bytů opět rostou: Má ještě smysl čekat na zlevnění?

Hypotéky klesají pod 5 % – vrací se kupující na trh nemovitostí?