28.4.2025 10:36
Nejvyšší soud ČR se ve svém aktuálním rozhodnutí podrobně zabýval otázkou, zda musí být ve výpovědi nájmu prostor určených k podnikání obsaženo poučení o právu nájemce vznést námitky či podat žalobu. Toto téma je zásadní jak pro pronajímatele, tak pro nájemce, proto je dobré znát jasný právní výklad, který přineslo nové rozhodnutí soudu. Odborníci ocenění v projektu Realiťák roku proto radí, jak správně postupovat, aby byly výpovědi právně nenapadnutelné.
Předmětem sporu, kterým se zabýval Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 106/2024 ze dne 10. 12. 2024, byla výpověď nájmu nebytových prostor určených k podnikání, kterou podala pronajímatelka své nájemkyni již v roce 2019. Nájemkyně tuto výpověď napadla žalobou na určení její neplatnosti, přičemž se odvolávala zejména na skutečnost, že ve výpovědi chybělo poučení o jejím právu podat proti výpovědi námitky a žalobu na soudní přezkum její oprávněnosti.
Soudy nižších instancí původně rozhodly ve prospěch pronajímatelky, protože výpověď byla posouzena jako platná i bez poučení. Nájemkyně však případ dovedla až k Nejvyššímu soudu s argumentací, že její práva byla touto absencí poučení zkrácena a že by se na ni měla vztahovat zvýšená ochrana podobně jako u nájmu bytů.
Nejvyšší soud proto musel jasně rozhodnout, zda absence poučení způsobuje neplatnost výpovědi nájmu u prostor k podnikání, což by výrazně ovlivnilo praxi pronajímatelů po celé ČR.
Nejvyšší soud ČR ve svém zásadním rozhodnutí jasně uvedl, že pronajímatel prostor sloužících k podnikání nemá zákonnou povinnost nájemce ve výpovědi poučovat o možnosti vznést námitky nebo podat žalobu na přezkum její oprávněnosti. Důvodem je skutečnost, že nájemní vztahy mezi podnikateli jsou založeny na rovném postavení obou smluvních stran. Nejedná se tedy o vztah, kde by jedna strana byla výrazně slabší, jako je tomu například u nájemců bytů.
Podle soudu tedy platí, že absence tohoto poučení nemá za následek ani absolutní, ani relativní neplatnost výpovědi. Tím se pronajímatelům výrazně ulevilo od rizika, že jejich výpovědi budou zpětně napadnutelné jen kvůli chybějící formální informaci.
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená makléřka společnosti ReDeMa, situaci komentuje takto:
„Toto rozhodnutí přináší větší právní jistotu pronajímatelům komerčních prostor, kteří již nemusí řešit riziko neplatnosti výpovědi kvůli absenci poučení. Přesto doporučuji výpovědi vždy konzultovat s odborníkem, aby byly jasně formulované a nebyly snadno napadnutelné jiným způsobem.“
Nejvyšší soud kromě uvedeného také upozornil na význam pečlivého výkladu smluv. Zdůraznil, že při posuzování oprávněnosti výpovědi je vždy nutné přihlédnout k obsahu samotné nájemní smlouvy. Smluvní podmínky by měly být formulovány co nejpřesněji, aby se předešlo odlišným interpretacím.
Nájemce, který chce úspěšně napadnout výpověď, musí přesvědčivě prokázat, že pronajímatel měl v úmyslu sjednat užší podmínky pro výpověď, než jaké uvádí zákon. Soudy pak musí pečlivě zdůvodnit, proč konkrétní důkazy provádějí či opomíjejí.
Monika Lukášová dodává:
„Makléři ocenění v projektu Realiťák roku důrazně doporučují, aby obě smluvní strany věnovaly zvýšenou pozornost samotnému znění nájemní smlouvy. Jasně definované podmínky jsou nejlepší prevencí budoucích sporů a komplikací, a to nejen u výpovědi.“
Pronajímatelé komerčních prostor nyní vědí, že výpověď nemusí obsahovat poučení o právu nájemce na námitky a žalobu. Přesto by měli dbát na jasnou formulaci, aby byla výpověď vždy srozumitelná a právně nezpochybnitelná.
Naopak nájemci musí být aktivní, znát svá práva a v případě nesouhlasu s výpovědí včas vznést námitky či podat žalobu. Toto aktivní chování je klíčové k ochraně jejich podnikání.
Experti projektu Realiťák roku doporučují oběma stranám nechat smlouvy i výpovědi vždy posoudit zkušenými realitními makléři nebo právníky, kteří jim pomohou předejít rizikům a komplikacím.
Závěr:
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR přinesl jasný a důležitý výklad pro praxi. Pronajímatelé již nemusí řešit hrozbu neplatnosti výpovědi kvůli absenci poučení nájemce. Přesto se vyplatí nepodceňovat formální náležitosti dokumentů a vždy spolupracovat s odborníky, jako jsou makléři ocenění projektem Realiťák roku.
Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:
Stavební dokumentace: Klíčová povinnost pro vlastníky nemovitostí
Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?
Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?
Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?
Trvalé bydliště: Jak na něj správně a co byste měli vědět?
Při nákupu nemovitosti nezapomeňte zkontrolovat povodňovou zónu
Smluvní pokuty u podnájmu bytu: Co říká aktuální judikatura?
Drobné stavby a rekonstrukce: Co můžete postavit bez povolení a kdy ho budete potřebovat?
Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí?
Pojištění při převodu nemovitosti: Na co si dát pozor?
Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?
Jak vystěhovat neplatícího nájemce: Praktické rady a právní postupy
Geometrický plán: Klíčový nástroj pro úspěšnou práci s nemovitostmi
Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona: Co přináší nová pravidla?
Koupě nemovitosti za trvání manželství: Na co si dát pozor při společném jmění manželů?
6 klíčových zásad při prodeji luxusních nemovitostí: Jak uspět na prestižním trhu?
Atypické byty: Lofty, mezonety a penthousy – co znamenají a proč lákají?
Specifika institucionálních smluv při pronájmu prostor v administrativních a obchodních centrech
Komplexní průvodce prodejem a nákupem stavebních pozemků
Koupě nemovitosti a význam pojmu rodinná domácnost
Šest nástrah, na které si dát pozor při řešení hypotéky
Jakou stavbu můžete mít ve svém lese? Rady a doporučení od makléřů projektu Realiťák roku
Realitní zprostředkování: Podrobný pohled na každodenní činnosti makléře
Monika Lukášová