Co ukazují data? Zájem o prodej a pronájem nemovitostí v říjnu 2026

Český realitní trh umíme popsat pomocí nabídkových cen, velikosti nabídky nebo délky inzerce. Tyto údaje však neodpovídají na otázku, jak se lidé u konkrétních nemovitostí skutečně chovají. Nová analýza projektu Realiťák roku využívá anonymizované souhrny aktivit na portálu Reality.iDNES.cz a porovnává dvě odlišné věci: zobrazení inzerátu a následné odeslání poptávkového formuláře.

Říjen 2026 v těchto ukazatelích ukazuje výrazný rozdíl mezi prodejem a pronájmem. U bytů k prodeji meziročně pokleslo prohlížení výrazněji než u nájemních bytů a ještě rychleji se propadly odeslané poptávky. Není to však automaticky důkaz poklesu počtu kupujících v celé České republice: sledujeme události na jednom portálu, jejichž objem mohou ovlivňovat marketing, skladba nabídky, způsob měření i uživatelské chování.

Co vlastně měří hledanost a poptávanost

Hledanost v této analýze používáme jako zkratku pro naměřená zobrazení inzerátů (metrika GA4 Items viewed, standardně odvozená z události view_item). Nejde o počet dotazů ve vyhledávacím políčku, počet unikátních uživatelů ani počet lidí, kteří si konkrétní nemovitost přidali do oblíbených. Jeden člověk může zobrazit řadu inzerátů i stejný inzerát opakovaně.

Poptávanost zde označuje metriku GA4 Items purchased, standardně odvozenou z události purchase. Podle metodiky dodané pro tuto analýzu používá Reality.iDNES.cz tuto metriku jako ukazatel odeslaných poptávkových formulářů na portálu; nejde o skutečné nákupy nemovitostí. Technické nastavení tohoto mapování nebylo při redakční kontrole nezávisle prověřeno. Nejde o koupi nemovitosti, sjednanou prohlídku, rezervaci ani uzavřenou nájemní smlouvu. Jeden zájemce může odeslat více formulářů; některé kontakty mohou navíc vznikat mimo měřené formuláře.

Pro srovnání používáme index říjen 2025 = 100. Veřejná analýza neuvádí přesné provozní počty Reality.iDNES.cz; zveřejňujeme pouze relativní pohyb a vybrané strukturované podíly. Agregace zahrnuje čtrnáct krajů České republiky, prodej a pronájem bytů a domů, nikoli zahraniční nabídky a dražby.

Metodická poznámka: V GA4 jsou Items viewed a Items purchased položkové metriky, nikoli názvy událostí. Výklad druhé z nich jako odeslaných formulářů platí jen za předpokladu správné a časově srovnatelné interní implementace na Reality.iDNES.cz. Předložený článek obsahuje indexy, ale nikoli původní absolutní export událostí, proto nelze nezávisle ověřit správnost jejich výchozích počtů ani případné změny měření.

Říjen proti říjnu: čtyři trhy, čtyři různé příběhy

Hodnota 100 odpovídá říjnu 2025, nikoli nějakému „normálnímu“ počtu zájemců. U prodejních bytů index 75 zobrazení a 65 odeslaných poptávek znamená přibližně čtvrtinový pokles první aktivity a zhruba třetinový pokles druhé. Prodej domů oslaboval mírněji; u nájemních bytů byla změna výrazně menší. Pronájem domů naopak vykázal více zobrazení, ale v přepočtu odeslané formuláře prakticky zůstaly na loňské úrovni.

Mezi prohlížením a odesláním formuláře proto vyniká zásadní rozdíl: pozornost se nemusí proměnit v aktivní kontakt stejným tempem. Růst či pokles poptávek není nutné vysvětlovat jediným faktorem – do hry vstupují ceny, kvalita inzerce, financování, konkurence i rozdílná motivace lidí hledajících domov nebo investici.

Prodej bytů 75/65, prodej domů 84/82, pronájem bytů 96/91 a pronájem domů 113/100 (index zobrazení / formulářů, říjen 2025 = 100). Zdroj: Reality.iDNES.cz – interní GA4, 10/2025 a 10/2026; indexový přepočet a redakční vizualizace projektu Realiťák roku.

Prodej bytů: pokles poptávek je hlubší než pokles zobrazení

Nejvýraznější odstup mezi oběma řadami je u bytů k prodeji. Index odeslaných formulářů odpovídá zhruba 65 bodům, ale index prohlížení je přibližně 75. Intenzita odeslání formuláře vůči zobrazení tak ve srovnání se stejným měsícem minulého roku klesla přibližně o 13 %. Takový poměr je pouze analytický ukazatel událostí; není to konverzní pravděpodobnost jednotlivého člověka.

Představme si dva inzeráty se stejným počtem zobrazení. Jeden vede k častějším dotazům, protože má přesněji nastavenou cenu, dobře vysvětluje právní stav a prezentuje skutečný technický stav. U druhého lidé mohou zůstat pouze u prohlížení, protože nedostanou informace o dispozici, nákladech nebo financování. To je příklad možných mechanismů, nikoliv příčinný důkaz z našich dat.

„Samotné prohlížení inzerátu je teprve první krok. Pro člověka, který prodává byt, je mnohem podstatnější, zda nabídka dokáže vyvolat důvěru a přivést relevantního zájemce k dalšímu jednání. Právě proto nestačí sledovat jen návštěvnost nebo počet zobrazení.“

Z pohledu vlastníka je proto důležité nečíst index 65 jako výrok „na českém trhu je o 35 % méně kupujících“. Data měří pouze jednu aktivitu na jedné platformě. Potvrdit celostátní změnu poptávky by vyžadovalo údaje z dalších portálů, realitních kanceláří, bank, katastru a případně o realizovaných cenách.

Pronájmy: stabilnější pozornost, odlišné rozhodování

U bytů k pronájmu se index zobrazení drží přibližně na 96 a index poptávek na 91 bodech. Ve srovnání s prodejními byty jsou tyto ukazatele podstatně stabilnější. Nájemce často řeší blízký termín stěhování, omezený rozpočet a konkrétní lokalitu; kupující naopak zpravidla rozhoduje o násobně vyšší dlouhodobé finanční závaznosti. Jde o možné ekonomické vysvětlení, nikoli o motivace přímo měřené GA4.

Při přepočtu formulářových událostí na zobrazení inzerátu vychází u nájemních bytů mnohonásobně vyšší intenzita než u prodeje bytů. Tento rozdíl není vhodné přenášet do formulace „nájemní bydlení má tolikrát více zájemců“. Uživatelé v těchto situacích pracují jinak: někdo si při koupi prohlíží desítky nabídek, někdo u pronájmu reaguje na několik podobných bytů během jediného dne.

Důležité je také oddělit pronájem bytů od pronájmu domů. U domů k pronájmu vzrostla meziročně prohlížení přibližně o 13 %, počet odeslaných poptávek se však podle indexu prakticky nezměnil. Vyšší počet zobrazení tedy automaticky neznamená více aktivních kontaktů.

Regionální pohled: Praha versus krajské rozdíly

Agregát celé republiky je užitečný pro první orientaci, ale jednotlivé lokální trhy se nevyvíjejí stejně. U bytů k prodeji například Praha vykázala relativně výraznější meziroční pokles odeslaných poptávek než některé další kraje. Naopak u nájemních bytů najdeme regiony, v nichž poptávková aktivita oproti loňsku vzrostla.

Tyto regiony nejsou žebříčkem „nejhoršího“ nebo „nejlepšího“ trhu. Jde o příklady odlišného meziročního vývoje. Pražský trh má jinou cenovou hladinu a nabídku než Jihočeský či Ústecký kraj; i podíl malých bytů, návštěvnické kanály nebo složení inzerátů může mít na indexy vliv. Bez znalosti počtu jednotlivých typů nemovitostí a lokálního ekonomického kontextu by bylo zavádějící označit jeden kraj za oblast s jednoznačně vyšší skutečnou poptávkou.

„Česko není jediný realitní trh. Jakmile začneme společně sledovat nabídku, ceny, zobrazení a skutečně odeslané kontaktní formuláře, objeví se rozdíly, které celorepublikový průměr skryje. Pro majitele i makléře má největší význam znalost konkrétní lokality.“

U odeslaných formulářů se meziroční vývoj liší podle regionu i druhu nabídky; indexy neukazují počet unikátních zájemců ani uzavřené obchody. Zdroj: Reality.iDNES.cz – interní GA4, 14 krajů ČR, 10/2025 a 10/2026; výběr a vizualizace projektu Realiťák roku.

Pohled na delší období: proč zůstáváme opatrní

Srovnání prvních šesti měsíců let 2025 a 2026 potvrzuje, že slabší poptávková aktivita u prodejních bytů není pouze jednorázovým říjnovým výkyvem. V období leden–červen 2026 dosáhly prodejní byty relativního indexu přibližně 83 u zobrazení a 77 u odeslaných formulářů vůči stejnému pololetí 2025. U pronájmů bytů zůstala zobrazení přibližně na úrovni minulého roku a formuláře mírně níže.

Proč nevyužíváme nekriticky celý měsíční průběh? Červenec až září 2026 mají v dodaném exportu GA4 podstatně jinou podrobnost kategorií než říjen nebo starší období. To vytváří riziko, že část meziměsíční změny je důsledkem struktury exportu, nikoli chování zájemců. Z tohoto důvodu stavíme hlavní grafy na srovnání stejného měsíce dvou let a první poloviny roku, nikoli na hladké křivce za všech 34 měsíců.

Širší ekonomický kontext: ceny a financování

Vývoj aktivit na portálu je zajímavé číst vedle ekonomických statistik, nikdy však jako jejich přímý důsledek. Podle aktualizovaného říjnového datového rozboru projektu Realiťák roku dosáhla v říjnu 2026 průměrná nabídková cena bytů 98 682 Kč/m², což bylo o 7,8 % meziročně více. Jde o nabídkový ukazatel z aktualizovaného exportu, nikoli o realizovanou kupní cenu. Podrobnou analýzu najdete v článku Byty za metr zdražily, ale celkové ceny téměř stojí.

Podle ČBA Hypomonitoru za září 2026 činila průměrná realizovaná sazba nových hypoték 5,10 %. Zároveň předběžný odhad ČSÚ zveřejněný 4. listopadu uvádí říjnovou meziroční inflaci 2,4 %; definitivní údaj má být publikován 10. listopadu 2026. Tyto veličiny pomáhají chápat finanční prostředí domácností, ale samy o sobě neříkají, proč se někdo rozhodl formulář neodeslat.

Bankovní rada ČNB dne 5. listopadu 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu na 4,00 % s účinností od 6. listopadu. Repo sazba ČNB není totéž jako realizovaná hypoteční sazba domácností. Její změna se do nabídek a realizovaných sazeb hypoték může promítat jinak a s časovým odstupem. Říjnové události GA4 navíc předcházejí listopadovému rozhodnutí, a není tedy možné jím vysvětlovat jejich říjnový vývoj.

Zajímavý je zdánlivý paradox: inzerované byty mohou cenově růst, nabídka se může proměňovat a současně mohou poptávkové formuláře na konkrétním portálu slábnout. Cena v inzerci je očekávání prodávajícího, zobrazení je aktivita návštěvníka a poptávka je odeslaný kontakt. Realizovanou kupní cenu získáme teprve po skutečné transakci. Právě oddělení těchto vrstev chrání před zjednodušenými závěry.

„Z analytického hlediska je důležité nepomíchat veličiny, které se podobají jen názvem. Nabídkové ceny, zobrazení, odeslané formuláře a realizované transakce měří různé fáze trhu. Až když je sledujeme společně a se stejnou metodikou, můžeme hledat věrohodné souvislosti.“

Jak data využít při prodeji i hledání bydlení

• Prodávající: měřte vedle návštěvnosti i počet skutečných reakcí, ptejte se na kvalitu kontaktů a nevyvozujte závěry z jediného týdne.
• Pronajímatelé: popisujte jednoznačně dispozici, podmínky nájmu, kauci, poplatky a dostupnost; pro nájemce je srovnatelnost informací zásadní.
• Kupující: ani častější prohlížení některých typů nabídek není důkazem správné ceny. Posuzujte lokalitu, stav, financování a srovnatelnou konkurenci.
• Makléři: sledujte vedle zobrazení také to, které dotazy vedou k prohlídce a jaké námitky se opakují. Tyto kroky nejsou součástí zde prezentovaného GA4 exportu a vyžadují vlastní evidenci.
• Redakce a veřejnost: pokud uvidíte velmi výrazný procentní růst či propad, zkontrolujte měřené období, velikost výchozí základny a případné změny systému.

Hlavní poselství: zobrazení inzerátu, odeslání formuláře a uzavřený obchod jsou odlišné údaje; jejich vývoj nemusí být stejný. Zdroj: Reality.iDNES.cz – interní GA4; metodický výklad a redakční vizualizace projektu Realiťák roku.

Úplně na závěr

Říjnová data Reality.iDNES.cz nepřinášejí snadnou odpověď na otázku, zda český realitní trh „roste“ nebo „klesá“. Přinášejí něco cennějšího: možnost rozlišit pouhé prohlížení od aktivního zájmu a sledovat, že různým segmentům se tyto dvě fáze mění odlišně. Právě u prodejních bytů se ukazuje, že zjištění o cenách nebo počtu inzerátů je nutné doplnit o chování návštěvníků.

Pro veřejnost z toho plyne především jednoduché pravidlo: rozhodovat se o prodeji, koupi nebo pronájmu podle jediného čísla je riskantní. Důležitější je sledovat celou cestu od přehledné a věrohodné nabídky přes relevantní dotaz až po bezpečnou transakci.

O projektu Realiťák roku. Projekt Realiťák roku vstoupil v roce 2026 do svého devátého ročníku. Pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu, klade důraz na profesionalitu a ověřování makléřů, vzdělávání, transparentnost i srozumitelné vysvětlování dat. Na odborném a datovém obsahu spolupracují Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy. Projekt má záštitu Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy. Tyto záštity nejsou zárukou konkrétní realitní transakce ani státním ověřením jednotlivých údajů.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku; e-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz. Pro dotazy veřejnosti: info@realitakroku.cz. Více informací: www.realitakroku.cz.