Druhé Realitní fórum ČR: odbornost makléřů, dohled nad trhem a profesní komora

Rychlá odpověď: Co přineslo druhé Realitní fórum ČR?

Druhé setkání posunulo odbornou diskusi od výčtu problémů k otázce, které změny mají šanci skutečně zlepšit kvalitu realitních služeb a kdo je může uskutečnit. Největší prostor pro další přípravu se ukázal u systému odborného vzdělávání, ověřování makléřů a variant profesního dohledu – včetně možné zákonné komory.

Fórum nepřijalo formální usnesení, nerozhodlo o založení komory a nedohodlo konkrétní návrh novely zákona. U rezervačních smluv zazněla možnost odborně připravit dobrovolný smluvní standard; u AML se otevřela otázka duplicit a rozdílného pokrytí převodů; návrh zvláštního řešení DPH nezískal potřebnou oporu pro další společné prosazování.

Od prvního fóra k druhému: méně obecných prohlášení, více konkrétních problémů

Český realitní trh se mění, ale některé problémy zůstávají: nejednotná kvalita služeb, obtížná orientace spotřebitelů, rozdílné podmínky odborné přípravy nebo pochybnosti, zda jsou existující zákonné povinnosti dostatečně kontrolovány. Právě proto projekt Realiťák roku inicioval Realitní fórum ČR jako pracovní prostor, v němž se mají potkávat lidé z realitních kanceláří, práva, dat, financování a veřejných institucí.

První setkání 30. září 2026 přineslo mapu témat, k nimž se různé části trhu vracely. Druhé se uskutečnilo 2. listopadu 2026 v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky, opět pod záštitou poslance Vojtěcha Munzara. Ten se tentokrát osobně zapojil do úvodní části jednání. Odbornou rovinu doplnili zástupci Ministerstva pro místní rozvoj a lidé z realitní praxe, práva a dalších oborů.

Program navázal i na podněty od menších a středních kanceláří a samostatných makléřů, které zazněly během říjnového FESTU projektu Realiťák roku v ORSINU. Organizátoři chtěli porovnat, co je opravdu legislativní problém, co je otázka správné smlouvy, lepšího vzdělávání nebo efektivnějšího dohledu a co lze vyřešit bez nového zákona.

„Pokud má fórum mít smysl, nestačí přinést další seznam toho, co komu vadí. Potřebujeme poznat, co už dnes zákon umožňuje, kde je problém ve vymahatelnosti a jaké podklady musíme připravit, abychom se mohli bavit o skutečně proveditelném řešení.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Jednání mělo uzavřený pracovní charakter. Veřejný článek proto zachycuje témata, odborné otázky a možné směry další práce, nikoli doslovný přepis diskuse nebo přiřazování jednotlivých neveřejných názorů konkrétním účastníkům.

Trh dává signály ochlazení, ale předpověď cen není hotová věc

Úvodní datový vstup připravil Ondřej Hon ze společnosti CEMAP. Zaměřil se na vývoj nabídky, poptávky, cen a realizovaných obchodů a na podobnost některých současných indikátorů se situací v roce 2022.

V prezentovaných průběžných datech upozornil zejména na oslabování poptávky, rostoucí nabídku starších bytů a větší podíl inzerátů, u nichž dochází ke snižování nabídkových cen. Nabídka starších bytů se podle uvedeného sledování pohybovala nad hranicí 20 tisíc a přibližně pětina sledované inzerce již prošla cenovou úpravou. Tyto údaje jsou orientačním signálem vývoje v použitých datech, nikoli všeobecnou statistikou všech prodejů či potvrzenou prognózou poklesu realizovaných cen.

Pro klienty i makléře z toho plyne praktická otázka: zda jsou očekávání prodávajících nastavena podle aktuální poptávky, nebo podle vrcholu předchozího období. Dlouhé setrvávání na nerealistické nabídkové ceně může zbytečně prodloužit prodej. Zároveň nelze z jediného ukazatele odvozovat vývoj všech lokalit a typů nemovitostí.

Širší datový kontext českého trhu nabízí také analýza realitního trhu 2016–2026 ve 14 grafech, publikovaná projektem Realiťák roku.

Rezervační smlouvy, § 14 a § 19: kde končí podnikatelské riziko a začíná právní nejistota?

Jedno z prvních legislativních témat se týkalo vztahu realitní kanceláře a jejího klienta. V praxi může nastat situace, kdy makléř připraví nabídku, zajistí propagaci, vyhledá kupujícího, ale prodávající nakonec odmítne prodej dokončit. Jindy dojde k obchodu až po skončení výhradní smlouvy nebo se strany přou o rezervační platbu a její vrácení.

§ 14 zákona č. 39/2020 Sb. chrání spotřebitele tím, že mu ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit povinnost uzavřít samotnou realitní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí. Současně § 19 obsahuje pravidla splatnosti provize, včetně možnosti sjednat ji za zákonem stanovených podmínek i před uzavřením realitní smlouvy. Neplatí tedy jednoduchá rovnice, že vykonaná práce je vždy bez právní ochrany, ani opačné tvrzení, že každé odmítnutí prodeje zakládá nárok na plnou provizi.

Diskuse ukázala rozdíl mezi legitimní ochranou rozhodnutí spotřebitele a právem realitního zprostředkovatele na odměnu či náhradu sjednaných nákladů. Zaznělo, že řadu situací lze řešit kvalitněji sestavenou zprostředkovatelskou smlouvou, přesnější dokumentací skutečně vykonané práce a prokazováním příčinné souvislosti mezi činností makléře a pozdějším obchodem. Nezazněla shoda, že by se měl § 14 bez dalšího rušit.

Samostatným problémem je rezervační smlouva. Na trhu existují dvoustranné i trojstranné modely, různá ujednání o rezervačních platbách a odlišné závazky kupujícího, prodávajícího a realitní kanceláře. Jejich právní posouzení se odvíjí od skutečného obsahu smlouvy a relevantní judikatury, nikoli pouze od jejího názvu.

Jednou z diskutovaných cest je dobrovolný, právně podložený standard rezervační dokumentace, který by srozumitelně vymezoval postavení stran, účel peněz, podmínky vrácení platby i řešení případného neuskutečnění obchodu. Nešlo o schválení jediné závazné smlouvy pro celý trh; konkrétní podoba, právní proveditelnost i ochota jednotlivých společností takový standard používat zůstávají otevřené.

Aktuální znění zákona o realitním zprostředkování je veřejně dostupné v e-Sbírce.

AML: klient někdy dokládá totéž opakovaně, část převodů má jiný režim

Další významné téma se týkalo pravidel proti praní peněz (AML). Při realitní transakci mohou plnit vlastní zákonné povinnosti realitní kancelář, advokát, notář i banka. Z pohledu klienta to někdy znamená opakované předkládání obdobných identifikačních a finančních informací, aniž by rozuměl tomu, proč každá instituce potřebuje vlastní postup.

V diskusi se opakovala dvě odlišná témata. Prvním je administrativní duplicita u regulovaných subjektů. Druhým je rozdílné pokrytí soukromých převodů, pokud se nemovitost prodává bez realitní kanceláře. To však neznamená, že samoprodej je vždy úplně mimo AML: do procesu mohou vstupovat banky či další povinné osoby se samostatnými povinnostmi.

Otevřela se možnost lepšího předávání již zákonně získaných údajů, bezpečnější digitalizace a srozumitelnějšího vysvětlení AML klientům hned na začátku obchodu. Výhodou by bylo méně překvapení během transakce, aniž by docházelo k oslabení potřebných kontrol.

Konkrétní návrh jednotného formuláře, univerzálního převzetí všech kontrol ani povinného zapojení určité profese schválen nebyl. Další debata by musela proběhnout s příslušnými orgány, zejména FAÚ, a posoudit právní možnost i skutečný přínos. Důležitá je také příprava na nový evropský AML rámec, jehož klíčová část se začne používat od 10. července 2027.

Pro makléře i klienty je už dnes prakticky důležité jedno: vysvětlit předem, jaké údaje budou vyžadovány, kdo je potřebuje a proč. Informace a metodické materiály zveřejňuje Finanční analytický úřad.

DPH: rozdílné podmínky plátců a neplátců, ale žádné jednoduché sektorové řešení

Jedním z předem zaslaných námětů byla také DPH u realitních služeb. Z pohledu zákazníka mohou mít služby poskytované plátcem a neplátcem odlišnou konečnou cenu. Zároveň však neplátce obecně nemůže uplatňovat odpočet DPH ze vstupů a současné nastavení plátcovství není zvláštností pouze realitního sektoru.

Podle pravidel účinných od roku 2025 se pro povinné plátcovství sleduje obrat za kalendářní rok, zejména hranice 2 000 000 Kč a 2 536 500 Kč. Tyto limity a jejich účinky jsou popsány v informacích Finanční správy.

Diskuse ukázala rozdílné pohledy na to, zda je daňová nerovnováha pro realitní trh natolik specifická, aby si zasloužila zvláštní řešení. Zazněly i argumenty, že podobné rozdíly existují v řadě dalších profesí a že případné sektorové osvobození či zvláštní registrace by narážely na širší český a evropský daňový rámec.

DPH se proto nestalo společně formulovanou prioritou pro další legislativní rozpracování. Z této debaty rovněž nelze dovozovat, že neplátcovství samo o sobě představuje nekalou soutěž nebo porušení zákona. Případné podezření na obcházení konkrétních povinností je jinou otázkou než legální rozdíl v daňovém režimu.

Profesní komora: silný podnět, ale bez analýzy pravomocí a přínosů vzniknout nemůže

Velký prostor získala otázka, zda má český realitní trh potřebovat jednotnou profesní komoru nebo jinou silnější instituci, která by pomáhala prosazovat odborné standardy a kontrolu. V debatě zaznívaly zkušenosti s roztříštěností trhu i s tím, že stávající profesní organizace nezastupují automaticky všechny realitní zprostředkovatele.

Možná zákonná komora by ale nebyla pouhým novým názvem nebo společným logem. Muselo by být jasně určeno, jaké veřejnoprávní kompetence by měla, kdo by jí podléhal, jak by byla financována a co by reálně přinesla spotřebitelům. Zvažovat by bylo nutné také její vztah k živnostenským úřadům, MMR a dalším existujícím kontrolním orgánům.

V úvahu připadalo několik koncepčně odlišných variant:

• Zákonná profesní komora s přesně vymezenými pravomocemi a povinnostmi členů, jejíž vznik by vyžadoval rozsáhlé právní a dopadové posouzení.
• Posílení nebo lepší propojení současného státního dohledu bez vzniku nové komorové instituce.
• Dobrovolná odborná samoregulace prostřednictvím profesních standardů, společné osvěty a spolupráce existujících organizací.

Zástupci veřejné správy v diskusi upozornili zejména na nutnost prokázat veřejný zájem, přiměřenost případné nové regulace a její personální i finanční dopady. Vznik zákonné komory by vyžadoval odpovídající právní proces; není to opatření, o němž by mohlo rozhodnout samotné fórum nebo jediná pracovní skupina.

Žádný konkrétní model komory schválen nebyl. Jako reálný další krok se rýsuje odborné srovnání variant: jaké problémy má instituce řešit, proč na ně nestačí současné nástroje, jaké by měla pravomoci, kolik by stála a podle čeho by se měřil její přínos. Stejně důležité je zachovat prostor pro názor, že samostatná komora vůbec není nejlepším řešením.

Jednotnější zkoušky a průběžné vzdělávání: nejkonkrétnější směr další práce

Právě odbornost realitních profesionálů se v závěru jednání ukázala jako téma, na kterém má smysl pokračovat v přípravě konkrétnějších variant. Realitní makléř pomáhá klientovi s rozhodnutím za miliony korun, zatímco právo, financování, stavební dokumentace, AML i digitální nástroje se mění.

Účastníci debatovali o jednotnějších vstupních zkouškách, průběžném vzdělávání a případném periodickém ověřování aktuálních znalostí. Zazněla i možnost vycházet z principů používaných u některých dalších regulovaných profesí, aniž by se jejich systémy mechanicky kopírovaly.

Podstatné je, že změnu nelze bez dalšího vyřešit jednou větou v živnostenském zákoně. Je třeba zohlednit další právní úpravu uznávání kvalifikací, roli autorizovaných osob, dohled nad průběhem zkoušek, přiměřenost požadavků i dostatečné ověřování praktických dovedností. Samotný online test s výběrem odpovědí nemusí pro některé kompetence stačit.

Užitečnou cestou by mohlo být srovnání tří modelů: pravidelné aktualizace znalostí bez nové zákonné zkoušky, povinného průběžného vzdělávání a širšího periodického ověřování odborné způsobilosti. U každého by bylo třeba popsat náklady, dopady na menší kanceláře a přínosy pro klienta.

„Z podnětů makléřů, které jsme sbírali i na podzimním FESTU, se opakovaně vrací stejná otázka: jak může veřejnost poznat, že makléř opravdu rozumí své práci a že své znalosti průběžně aktualizuje? Nestačí jen požadovat vyšší kvalitu. Potřebujeme ukázat, jak ji rozumně ověřovat a současně nevytvářet zbytečnou administrativu.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Co bude následovat: odborné varianty místo předčasného návrhu novely

Z druhého setkání nevzešel seznam schválených novel ani shoda na jediné profesní instituci. Vyplynul však prostor pro další odborné rozpracování především průběžné odbornosti realitních makléřů a možných modelů profesního dohledu. V rámci projektu Realiťák roku se nabízí příprava užšího pracovního podkladu, který porovná jednotlivé varianty a potřebné právní, personální a finanční předpoklady.

U rezervačních smluv může být užitečným samostatným výstupem odborně připravený otevřený standard. U AML je přirozenou cestou spolupráce s příslušnými orgány nad praktickými postupy a digitalizací. Nejde o úkoly, které by účastníci na místě závazně odhlasovali nebo které by MMR přislíbilo realizovat; jde o možné návazné práce, pro něž je teprve potřeba připravit podklady a ověřit zájem partnerů.

Další Realitní fórum ČR je plánováno na 24. února 2027 a má se věnovat standardům realitní služby a vzdělávání makléřů. Podrobnosti a další informace o platformě jsou na stránce Realitní fórum ČR.

Úplně na závěr: proč se tématům věnuje projekt Realiťák roku

O projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku dlouhodobě propojuje kvalitu realitních služeb, odborné vzdělávání, hodnocení makléřů a osvětu veřejnosti. Realitní fórum ČR vzniklo z jeho iniciativy jako nezávislý prostor pro pracovní dialog mezi praxí, odborníky a veřejnými institucemi. Není profesní komorou, dohledovým orgánem ani institucí, která by mohla přijímat závazná pravidla za celý trh. Jeho rolí je pomáhat pojmenovat problémy, shromažďovat praktické zkušenosti a vytvářet podklady, které mohou být dále odborně ověřovány.

V roce 2026 projekt Realiťák roku realizuje svůj devátý ročník a spojuje hodnocení profesionality makléřů, vzdělávání, transparentnost realitních služeb a osvětu veřejnosti. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy. Záštity projektu nelze zaměňovat za schválení konkrétního legislativního návrhu z jednání fóra.

Pro čtenáře, kteří chtějí lépe rozumět práci profesionálního makléře a možnostem bezpečného prodeje nebo koupě, je k dispozici také sekce Pro veřejnost a Nejlepší makléři.

Kontakt pro veřejnost a média