12.2.2026 6:44
Máte koupený byt s nájemníkem a místo klidného výnosu řešíte dluhy, stížnosti nebo poškozování bytu? Přinášíme praktický návod, jak jako pronajímatel postupovat krok za krokem při neplacení nájemného i dalších formách hrubého porušení povinností – včetně toho, kdy je možná výpověď, jak řešit vyklizení a proč se nikdy nepouštět do „svépomoci“.
Neplacení nebo opakované pozdní placení nájemného patří mezi nejčastější a současně nejvážnější problémy, se kterými se pronajímatel může setkat. Pokud s nájemcem není možná rozumná domluva, například o ukončení nájmu a stanovení splátkového kalendáře, přichází na řadu zákonem předpokládané postupy. Ty se liší podle závažnosti porušení povinností nájemce.
Pokud nájemce opakovaně a výrazně porušuje své povinnosti, například pravidelně platí nájemné se zpožděním nebo opakovaně hradí jen jeho část, může jít o hrubé porušení povinností nájemce. V takovém případě má pronajímatel právo ukončit nájem výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou.
Výpověď musí být písemná a musí v ní být přesně popsáno, v čem hrubé porušení spočívá, například kolik měsíců nebylo zaplaceno, v jaké výši a za jaké období. Kromě toho musí obsahovat poučení nájemce o Kromě toho musí výpověď obsahovat také poučení nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců od doručení návrh k soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi. Pokud by toto poučení chybělo, byla by výpověď neplatná.
Tip pro investora: Výpověď z nájmu bytu má celou řadu úskalí. I drobná chyba může vést k tomu, že soud výpověď zneplatní. Pokud se rozhodnete pro tento krok, doporučujeme obrátit se na advokáta, který zajistí správné zpracování a minimalizuje riziko sporu o platnost výpovědi.
Pokud nájemce nezaplatí nájemné a služby alespoň ve výši tří měsíčních plateb, jedná se o zvlášť závažné porušení jeho povinností. V takovém případě může pronajímatel ukončit nájem okamžitou výpovědí bez výpovědní doby. Nájemce je pak povinen byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Výpovědi musí předcházet výzva k nápravě, tedy k doplacení dlužné částky v přiměřené době.
Pokud nájemce na výzvu nereaguje nebo dluh neuhradí, může pronajímatel ukončit nájem okamžitou výpovědí bez výpovědní doby. Nájem v takovém případě zaniká okamžikem jejího doručení a nájemce má povinnost odevzdat pronajímateli byt bez zbytečného dokladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Pokud tak neučiní, může se pronajímatel domáhat vyklizení prostřednictvím žaloby.
Pokud nájemce neplatí včas, má pronajímatel ze zákona právo požadovat úrok z prodlení. Jeho výši stanovuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a uplatní se vždy, i když není ve smlouvě výslovně uveden.
Dříve platilo, že pronajímatel si nemohl sjednat vyšší smluvní úrok z prodlení ani smluvní pokutu, protože to zákon výslovně zakazoval. Po novele občanského zákoníku už tento zákaz odpadl. Dnes je možné si do nájemní smlouvy sjednat i smluvní pokutu za prodlení s platbou nájemného, případně i vyšší úrok z prodlení, než je zákonný. Je ale potřeba dbát na jeho přiměřenou výši.
Vedle neplacení nájemného může být důvodem pro výpověď z nájmu také jiné hrubé porušení povinností nájemce. Zákon tento pojem blíže nedefinuje, a proto je vždy nutné posuzovat konkrétní okolnosti případu, tj. zda intenzita porušení dosahuje hranice, kdy je již možné považovat chování nájemce za hrubé. Důležitou roli zde hraje míra zásahu do práv pronajímatele nebo ostatních obyvatel domu.
Za hrubé porušení povinností může být v praxi považováno například to, že nájemce užívá byt v rozporu s nájemní smlouvou (například podnajímá byt prostřednictvím AirBnb nebo jiných platforem bez souhlasu pronajímatele), nebo opakovaně obtěžuje ostatní nájemce nad míru přiměřenou poměrům – hlukem, zápachem či nečistotami. Dalšími příklady jsou opakované zanedbávání údržby a drobných oprav, provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele, neoznámení potřeby oprav, které brání obvyklému bydlení, nebo neoznámení zvýšení počtu osob žijících v bytě, pokud tím dojde k přetížení bytu nad rozumnou míru. Stejně tak může být hrubým porušením chov zvířete, který působí ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.
Výčet není uzavřený, rozhodující je vždy posouzení soudu, zda konkrétní chování naplnilo intenzitu hrubého porušení povinností. Pro pronajímatele z toho plyne důležitá povinnost: v případě výpovědi musí výpovědní důvod ve výpovědi jasně a konkrétně popsat a zároveň být připraven jej prokázat. V praxi lze prokázání zajistit například prostřednictvím písemných stížností sousedů nebo jejich svědeckých výpovědí, záznamů o zásahu policie či městské policie při rušení nočního klidu, fotodokumentace nepořádku ve společných prostorách nebo kopií písemných výzev, jimiž byl nájemce upozorněn na své závadné chování, ale nápravu nepřijal.
Pokud nájemce poškozuje byt takovým způsobem, že výše škody dosahuje hodnoty alespoň tří nájmů včetně nákladů na služby, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Pokud nájemce po skončení nájmu byt dobrovolně neodevzdá, nezbývá pronajímateli než se domáhat jeho vyklizení. Žalobu může podat vlastník, spoluvlastník (i s menšinovým podílem) nebo jeden z manželů v případě bytu ve společném jmění manželů. Na podání žaloby není stanovena žádná lhůta. Prakticky ale platí: čím dříve se řízení zahájí, tím dříve se situace vyřeší.
Žalobu na vyklizení je vhodné připravit s pomocí advokáta. Soudní řízení totiž může být časově náročné a formální chyby mohou celý proces zdržet. Pokud nájemce nesplní ani povinnost uloženou pravomocným rozsudkem, následuje exekuce vyklizením. Jejím cílem je, aby byl byt fyzicky vyklizen, tedy aby z něj byli vykázáni všichni, kdo jej obývají (včetně podnájemníků), odstraněny jejich věci a klíče předány zpět pronajímateli.
Pronajímatel má přitom právo požadovat náhradu za užívání bytu až do jeho faktického odevzdání. Vymožení dlužného nájemného či nákladů spojených s vyklizením ale může být problematické v případě, že nájemce není dostatečně solventní. Proto je dobré vždy realisticky zhodnotit, zda a v jakém rozsahu lze očekávat skutečné uspokojení těchto pohledávek.
Je dobré mít na paměti, že pronajímatel nesmí jednat na vlastní pěst. Svémocné vystěhování nájemce je nezákonné a může se pronajímateli vymstít. Pokud by vystěhoval nájemce násilím, hrozí mu trestní stíhání pro trestný čin porušování domovní svobody. Stejně tak je nepřípustné nepřímé vystěhování, například odpojením vody, plynu či elektřiny s cílem donutit nájemce byt opustit. Vniknutí do bytu je možné jen v případě, že jde o odvrácení bezprostřední škody (například při úniku plynu nebo požáru). Jakékoli další zásahy, třeba svévolné vystěhování nájemce a obsazení bytu jinou osobou, jsou protiprávní.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Investice do družstevního bytu"
------------------------------------------
Již vydané díly série "Investice do pronajatého bytu" najdete zde:
Investice do pronajatého bytu - Jak postupovat po koupi bytu
Investice do pronajatého bytu - Co si ověřit před koupí bytu s nájemníkem
Lukáš Slanina