29.6.2025 6:44
Vzhledem ke zpřísněné legislativě a zvýšeným rizikům je pro realitní makléře klíčové osvojit si systematický postup při prověřování a řešení problematiky černých staveb. Tento postup by měl být standardní součástí přípravy každé nemovitosti k prodeji.
Porovnání skutečnosti s katastrem: Základem je důkladné porovnání aktuálního fyzického stavu nemovitosti (všech staveb na pozemku – domů, garáží, kůlen, přístaveb, plotů atd.) s údaji v katastru nemovitostí. Zkontrolujte snímek katastrální mapy, výpis z listu vlastnictví (LV) a letecký (ortofoto) snímek pozemku.
TIP: Hledejte jakékoli nesrovnalosti. Jsou všechny existující stavby zobrazeny na mapě? Odpovídá jejich půdorys a umístění? Jsou správně zapsány na LV (např. jako budova s číslem popisným/evidenčním, nebo jako součást pozemku)? Není na LV záznam o dalším řízení, což může signalizovat problém?
Kontrola stavební dokumentace: Vyžádejte si od vlastníka veškerou dostupnou stavební dokumentaci. To zahrnuje zejména územní rozhodnutí (pokud bylo vydáno samostatně), stavební povolení / oznámení stavby se souhlasem / povolení záměru dle NSZ, projektovou dokumentaci ověřenou stavebním úřadem, kolaudační rozhodnutí / kolaudační souhlas / doklad o povoleném užívání, případná povolení změn stavby před dokončením nebo povolení změn v užívání a geometrické plány pro zaměření staveb.
TIP: Ověřte, zda dokumentace odpovídá skutečně provedené stavbě. Zkontrolujte data vydání a platnost povolení. Povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému stavu má každý vlastník.
Dotaz na stavební úřad: Kontaktujte místně příslušný stavební úřad. Můžete (ideálně písemně, např. na základě zákona o svobodném přístupu k informacím) požádat o informaci o vydaných povoleních a kolaudacích pro všechny stavby na pozemku, o souladu staveb s platnou územně plánovací dokumentací a o případných probíhajících řízeních (o odstranění stavby, o dodatečném povolení) nebo evidovaných podnětech týkajících se dané nemovitosti.
Fyzická prohlídka a indicie černé stavby: Při prohlídce nemovitosti si všímejte podezřelých znaků: viditelně nové části u starších domů, přístavky s odlišnou architekturou nebo materiály, nedokončené konstrukce, známky nedávných úprav, které nejsou v dokumentaci. Zeptejte se vlastníka na historii úprav.
TIP: Ověřte si povolený účel užívání stavby. Informujte vlastníka o zjištěných nesrovnalostech a potenciálních rizicích. Vysvětlete důsledky dle NSZ (hrozba odstranění, pokuty, problémy s prodejem a financováním).
Transparentní komunikace s vlastníkem: Buďte sami nebo spolu s vlastníkem v kontaktu s odborníky – architektem nebo projektantem (pro posouzení technického stavu a souladu s předpisy, přípravu dokumentace) a právníkem specializujícím se na stavební právo (pro posouzení právních možností, rizik a vedení komunikace s úřady).
Spolupráce se stavebním úřadem: Podpořte vlastníka v navázání komunikace se stavebním úřadem tak, aby bylo jasné, jaké podklady a kroky úřad požaduje pro případnou legalizaci nebo pro řízené odstranění stavby.
Pokud se vlastník rozhodne usilovat o legalizaci, pomozte mu (nebo koordinujte práci odborníků) při shromažďování veškeré potřebné dokumentace (projektové dokumentace, pasportu, stanovisek dotčených orgánů, vyjádření správců sítí, případných souhlasů sousedů atd.).
Rozhodnutí vlastníka o dalším postupu: Na základě zjištěných informací a odborných doporučení se vlastník musí rozhodnout, jak bude postupovat:
Pokus o legalizaci: podání žádosti o dodatečné povolení (pokud je reálná šance na splnění podmínek NSZ),
Aktualizace katastru: pokud vlastník pouze opomněl legální stavbu ohlásit katastrálnímu úřadu, dodatečně zapsat stavbu do katastru nemovitostí,
Odstranění stavby: dobrovolná demolice černé stavby a uvedení pozemku do souladu se zákonem,
Prodej „jak stojí a leží“: pokus o prodej nemovitosti se zjištěnou černou stavbou, avšak s plným a transparentním informováním všech zájemců.
Role makléře v transakci s černou stavbou:
Transparentnost: Pokud se vlastník rozhodne pro prodej “as is”, je nezbytné plně a prokazatelně (ideálně písemně) informovat všechny potenciální kupující o existenci černé stavby, jejím právním statusu (např. probíhající řízení o odstranění) a všech souvisejících rizicích (finančních, právních, technických).
Smluvní ošetření: Zajistěte, aby kupní smlouva (nebo rezervační smlouva / smlouva o smlouvě budoucí) explicitně uváděla existenci černé stavby a jasně definovala, která strana nese odpovědnost a náklady za její případnou legalizaci nebo odstranění. Doporučuje se zahrnout prohlášení prodávajícího o stavu povolení a případné sankce za nepravdivé prohlášení.
Řízení očekávání kupujících: Jasně komunikujte kupujícím obtíže se získáním hypotečního financování, nejistotu ohledně výsledku případné legalizace a potenciální budoucí náklady a problémy.
Proaktivní due diligence již ve fázi náboru nemovitosti se stává pro realitní makléře naprostou nutností. Vzhledem k přísnosti NSZ a zvýšené odpovědnosti makléře je spoléhání se pouze na tvrzení vlastníka nebo předpoklad, že “vše je v pořádku”, profesně neudržitelné a rizikové. Odhalení černé stavby až znalcem banky při odhadu pro hypotéku, nebo dokonce až po prodeji, může vést ke zmaření obchodu, finančním ztrátám a poškození reputace makléře, nemluvě o možných právních následcích.
Probíhající revize katastru nemovitostí fungují jako další spouštěč problémů. Katastrální úřady aktivně porovnávají mapové podklady se skutečností a evidovanými údaji. Pokud odhalí nesrovnalost (např. nezakreslenou budovu), informují stavební úřad, který je pak povinen zahájit řízení o odstranění. To znamená, že riziko odhalení černé stavby se zvyšuje i bez aktivního podnětu souseda nebo snahy o prodej. Pro vlastníky a makléře to představuje další důvod k urgentnímu řešení známých problémů.
Institut promlčení hraje v kontextu černých staveb specifickou a často nesprávně chápanou roli. Je zásadní rozlišovat mezi promlčením práva státu uložit sankci (pokutu) za přestupek a (ne)promlčením práva nařídit odstranění samotné stavby.
Právo stavebního úřadu nařídit odstranění černé stavby se nepromlčuje. To znamená, že stavební úřad může zahájit řízení o odstranění stavby a případně nařídit její demolici kdykoli poté, co zjistí její nelegální existenci, bez ohledu na to, jak dlouhá doba uplynula od jejího postavení. I desítky let stará černá stavba může být předmětem takového řízení. Cílem této úpravy je zabránit tomu, aby se nelegální stavby pouhým plynutím času staly legálními.
Na druhou stranu, samotný akt nelegální výstavby (provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním) je přestupkem podle stavebního zákona (§ 301 a násl. NSZ). Odpovědnost za přestupek, a tedy i právo státu (stavebního úřadu) uložit za něj pokutu, podléhá promlčení.
Promlčecí doba: Délka promlčecí doby se řídí obecným zákonem č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky. Pro většinu závažnějších přestupků podle stavebního zákona (kde horní hranice pokuty přesahuje 100 000 Kč) platí promlčecí doba 3 roky. U méně závažných přestupků je to 1 rok.
Počátek běhu promlčecí doby: Promlčecí doba začíná běžet dnem následujícím po dni spáchání přestupku. U tzv. trvajících přestupků (kde je protiprávní stav udržován po delší dobu, např. neoprávněné užívání stavby nebo samotné provádění stavby bez povolení, dokud není dokončena nebo zastavena) začíná promlčecí doba běžet až dnem následujícím po dni, kdy byl protiprávní stav odstraněn. U jednorázového aktu “provedení” stavby bez povolení (jak je formulováno v některých skutkových podstatách) by doba běžela od dokončení stavby. Přesné určení počátku běhu může být v praxi složité a závisí na konkrétní skutkové podstatě přestupku.
Provázání úhrady pokuty s možností legalizace v NSZ (§ 256 odst. 1 písm. c) lze vnímat jako další nástroj státu k posílení tlaku na vlastníky černých staveb. I v případech, kdy by samotné uložení pokuty bylo kvůli promlčení již problematické, může být vlastník fakticky donucen k její úhradě, pokud chce odvrátit hrozbu demolice (která promlčení nepodléhá) cestou dodatečného povolení. Tím se oslabuje praktický význam promlčení přestupku pro ty, kdo usilují o zachování stavby.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Lukáš Slanina