29.7.2026 22:20
Moravskoslezský kraj patří mezi regiony, kde se za posledních deset let odehrála jedna z nejvýraznějších cenových proměn.
Podle červnových dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla cena bytů k prodeji z 14 752 Kč/m² v 06/2016 na 64 749 Kč/m² v 06/2026. To znamená růst o 338,9 %.
Rodinné domy ve stejném období zdražily z 14 085 Kč/m² na 41 226 Kč/m², tedy o 192,7 %. Nájemní bydlení rostlo také významně: u bytů k pronájmu se nájemné zvýšilo ze 132 Kč/m² na 237 Kč/m², tedy o 79,5 %.
Zásadní je i rychlost trhu. U bytů k prodeji se doba nabízení meziročně zkrátila ze 64 dní v 06/2025 na 48 dní v 06/2026. U domů k prodeji klesla ze 180 dní na 70 dní. U nájemních bytů se zkrátila z 57 dní na 22 dní.
„Moravskoslezský kraj ukazuje, že i regiony, které byly dlouho vnímány jako cenově dostupnější, dokážou růst velmi rychle. Nejde jen o Ostravu, ale i o města v Karvinsku, Frýdecko-Místecku, Opavsku nebo Novojičínsku,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
U bytů k prodeji byl vývoj v Moravskoslezském kraji velmi výrazný. V 06/2016 byla cena 14 752 Kč/m². V 06/2024 už dosahovala 44 981 Kč/m², v 06/2025 činila 58 131 Kč/m² a v 06/2026 vystoupala na 64 749 Kč/m².
Za deset let ceny bytů vzrostly o 338,9 %. Za poslední dva roky, tedy od 06/2024 do 06/2026, přidaly 43,9 %. Meziročně proti 06/2025 vzrostly o 11,4 %.
Důležité je, že růst ceny doprovází stále poměrně rychlý trh. Doba nabízení klesla z 64 dní na 48 dní, tedy o 25,0 %. Počet nabídek se meziročně mírně snížil z 2 253 na 2 163, tedy o 4,0 %.
Moravskoslezský kraj tak v červnových datech potvrzuje, že cenové dohánění dostupnějších regionů pokračuje. Absolutní cena je stále výrazně nižší než v Praze, Jihomoravském nebo Středočeském kraji, ale tempo růstu za poslední dva roky patří k nejvyšším v republice.
„U Moravskoslezského kraje je velmi důležité rozlišovat absolutní cenu a dynamiku. Kraj zůstává cenově dostupnější než nejdražší regiony, ale tempo růstu ukazuje, že levné bydlení v původním smyslu slova rychle mizí,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
U rodinných domů byla v 06/2016 cena 14 085 Kč/m². V 06/2024 dosáhla 31 907 Kč/m², v 06/2025 činila 35 800 Kč/m² a v 06/2026 už 41 226 Kč/m².
Za deset let domy zdražily o 192,7 %. Za poslední dva roky vzrostly o 29,2 % a meziročně o 15,2 %.
Nejvýraznější změnou je opět rychlost trhu. Doba nabízení u domů klesla ze 180 dní v 06/2025 na 70 dní v 06/2026, tedy o 61,1 %. Počet nabídek se meziročně snížil z 2 009 na 1 851, tedy o 7,9 %.
U domů v Moravskoslezském kraji je nutné velmi dobře rozlišovat lokalitu a technický stav. Jinak funguje příměstské zázemí Ostravy, jinak Opavsko, Frýdecko-Místecko, Beskydy, Karvinsko nebo Bruntálsko. Cena za m² proto nestačí sama o sobě. Rozhoduje stav domu, pozemek, energetická náročnost, dostupnost práce, dopravní spojení i náklady na případnou rekonstrukci.
Nájemní trh v Moravskoslezském kraji je v červnu 2026 velmi aktivní. V 06/2016 činilo nájemné 132 Kč/m². V 06/2024 bylo 200 Kč/m², v 06/2025 214 Kč/m² a v 06/2026 už 237 Kč/m².
Za deset let nájemné vzrostlo o 79,5 %. Za poslední dva roky o 18,5 % a meziročně o 10,7 %. Právě meziroční růst 10,7 % byl v červnovém krajském přehledu nejvyšší v České republice.
Současně se zrychlil i nájemní trh. Doba nabízení klesla z 57 dní na 22 dní, tedy o 61,4 %. Počet nabídek se meziročně snížil z 2 904 na 2 221, tedy o 23,5 %.
To je velmi silná kombinace: nájemné roste, nabídka klesá a byty se pronajímají rychleji. Moravskoslezský kraj zůstává v absolutní ceně nájmů dostupnější než Praha, Jihomoravský nebo Středočeský kraj, ale jeho dynamika je výrazná.
„Moravskoslezský kraj měl v červnových datech nejvyšší meziroční růst nájemného ze všech krajů. To je důležité, protože ukazuje, že tlak na nájemní bydlení se neomezuje jen na Prahu a Brno,“ říká Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.
Moravskoslezský kraj nelze ocenit jedním průměrem. Rozdíl mezi Ostravou, Frýdkem-Místkem, Opavou, Karvinou, Bruntálem nebo menšími městy může být zásadní. Proto se vyplatí pracovat s konkrétními daty, lokální znalostí a reálnou poptávkou.
Druhá část analýzy se zaměřuje na města evidovaná v datasetu u bytů k prodeji. Do žebříčků vstoupilo 19 měst s kompletními číselnými hodnotami v kontrolních bodech 06/2016, 06/2024, 06/2025 a 06/2026. Z žebříčků byla kvůli chybějícím cenám v některém kontrolním bodě vyloučena Kravaře, Vítkov a Odry.
V červnu 2026 byl nejdražší Frýdek-Místek, kde byla cena 72 583 Kč/m². Následovala Ostrava s 71 819 Kč/m² a Frýdlant nad Ostravicí se 70 993 Kč/m².
Ostrava má jednoznačně největší objem nabídky – 962 bytů k prodeji v 06/2026. Přesto nebyla v červnu 2026 nejdražším městem v žebříčku. Nad ní se dostal Frýdek-Místek a velmi blízko je Frýdlant nad Ostravicí i Opava.
U Frýdlantu nad Ostravicí je potřeba číst data opatrně. Meziročně zde cena klesla o 28,2 %, ale nabídka měla jen 11 bytů. U menších měst a menších objemů nabídky může výsledek výrazně ovlivnit skladba konkrétních inzerovaných nemovitostí.
Frýdek-Místek naopak vykazuje vysokou aktuální cenu i silný meziroční růst. Cena zde vzrostla z 60 072 Kč/m² v 06/2025 na 72 583 Kč/m² v 06/2026, tedy o 20,8 %.
Na opačné straně cenového žebříčku jsou města, která zůstávají výrazně dostupnější než krajská špička.
I nejdostupnější města ale za poslední roky výrazně rostla. Orlová měla v 06/2016 cenu 7 168 Kč/m², zatímco v 06/2026 už 34 484 Kč/m². Karviná vzrostla z 8 922 Kč/m² na 43 637 Kč/m² a Rýmařov z 8 392 Kč/m² na 39 013 Kč/m².
To je velmi důležité pro interpretaci trhu. Nízká aktuální cena neznamená slabý vývoj. Právě levnější města v Moravskoslezském kraji často ukazují nejvyšší procentní růsty za deset let.
V návaznosti na letošní standardní články je užitečné sledovat také období 06/2024 až 06/2026. Tento pohled ukazuje, kde byl růst v aktuální fázi trhu nejrychlejší.
Nejrychleji za poslední dva roky rostl Český Těšín, kde cena vzrostla z 29 094 Kč/m² na 48 836 Kč/m², tedy o 67,9 %. Druhý byl Bruntál s růstem o 62,9 % a třetí Třinec s růstem o 56,5 %.
U menších měst je nutné počítat s tím, že výsledky mohou být citlivé na skladbu nabídky. Například Jablunkov měl v červnu 2026 jen 2 nabídky a Hlučín 6 nabídek.
Při desetiletém pohledu od 06/2016 do 06/2026 je nejvýraznější růst vidět v městech, která měla velmi nízkou výchozí cenovou základnu.
Nejrychleji rostl Bohumín, kde cena vzrostla z 9 730 Kč/m² na 50 458 Kč/m², tedy o 418,6 %. Druhá byla Karviná, kde se cena zvýšila z 8 922 Kč/m² na 43 637 Kč/m², tedy o 389,1 %. Třetí byla Orlová, která vzrostla ze 7 168 Kč/m² na 34 484 Kč/m², tedy o 381,1 %.
Tento žebříček dobře ukazuje efekt nízké výchozí ceny. Bohumín, Karviná nebo Orlová stále nepatří mezi nejdražší města kraje, ale za deset let prošly velmi výrazným cenovým posunem.
Moravskoslezský kraj je realitně velmi různorodý. Ostrava je přirozeným centrem regionu, ale výraznou roli hrají také Opava, Frýdek-Místek, Karviná, Havířov, Nový Jičín, Třinec, Kopřivnice nebo města na Bruntálsku. Každá část kraje má jinou ekonomickou základnu, jinou dostupnost služeb, jinou strukturu bytového fondu a jiné vnímání kupujících.
Z pohledu bytů k prodeji je důležité, že kraj vycházel z velmi nízké cenové úrovně. V roce 2016 byla krajská cena 14 752 Kč/m². V roce 2026 už je 64 749 Kč/m². Tento posun mění i očekávání kupujících. Mnoho domácností, které dříve považovaly kraj za velmi dostupný, dnes musí počítat s výrazně vyššími cenami.
U domů se do cen promítá nejen poptávka, ale také technický stav a provozní náklady. V regionu je řada starších domů, kde je nutné počítat s rekonstrukcí, energetickou náročností, stavem střechy, vlhkostí nebo modernizací rozvodů. Zároveň ale existují lokality, kde kvalitní dům v dobrém stavu může být velmi žádaný, zejména v dostupnosti větších měst nebo v atraktivním přírodním zázemí.
Nájemní trh ukazuje, že poptávka po nájmech je silná i mimo nejdražší metropole. Moravskoslezský kraj měl v červnových datech nejvyšší meziroční růst nájemného ze všech krajů. To může souviset s dostupností vlastnického bydlení, mobilitou pracovní síly, zájmem o městské byty i tím, že část domácností koupi odkládá.
Data jsou pro prodávající příznivá. Ceny bytů i domů jsou výrazně výše než před deseti lety a trh se meziročně zrychlil. U bytů se doba nabízení zkrátila na 48 dní, u domů na 70 dní. Přesto je důležité nepřeceňovat nemovitost jen podle celokrajského růstu. Rozhoduje konkrétní město, lokalita, stav bytu nebo domu, nabídka v okolí a reálná kupní síla.
Hlavní zprávou je, že Moravskoslezský kraj už není tak levný jako dříve. Krajský průměr u bytů k prodeji se dostal na 64 749 Kč/m² a v některých městech překračuje 70 tisíc Kč/m². Současně však existují města, kde jsou ceny stále výrazně nižší. Kupující by proto měli porovnávat nejen cenu, ale i dlouhodobý vývoj, dostupnost služeb, pracovní příležitosti a budoucí likviditu nemovitosti.
Nájemní byty se v Moravskoslezském kraji v červnu 2026 nabízely v průměru 22 dní, zatímco před rokem to bylo 57 dní. To znamená, že kvalitní nabídky mizí rychleji a zájemci musí být připraveni reagovat včas. Pronajímatelé by zároveň měli správně nastavit nájemné, prověřit zájemce a ošetřit celý vztah kvalitní smlouvou.
Moravskoslezský kraj je regionem, kde je nutná skutečná lokální znalost. Rozdíly mezi Ostravou, Frýdkem-Místkem, Opavou, Karvinou, Havířovem, Třincem nebo Bruntálem jsou velké. Kvalitní makléř musí umět vysvětlit nejen aktuální cenu, ale i to, proč se konkrétní město vyvíjí jinak než zbytek kraje.
„V Moravskoslezském kraji se velmi dobře ukazuje, že data musí být vždy spojena s lokální znalostí. Stejné procento růstu může znamenat úplně jiný příběh v Ostravě, Karviné, Frýdku-Místku nebo na Bruntálsku,“ uzavírá Monika Lukášová.
Moravskoslezský kraj za posledních deset let výrazně změnil svou cenovou úroveň. U bytů k prodeji vzrostla cena z 14 752 Kč/m² v 06/2016 na 64 749 Kč/m² v 06/2026. U domů se zvýšila z 14 085 Kč/m² na 41 226 Kč/m². U nájemních bytů vzrostlo nájemné ze 132 Kč/m² na 237 Kč/m².
Nejde ale jen o růst cen. Trh se v posledním roce zrychlil. Byty k prodeji se v červnu 2026 nabízely v průměru 48 dní, zatímco před rokem to bylo 64 dní. Domy k prodeji se zrychlily ze 180 dní na 70 dní. U nájemních bytů klesla doba nabízení z 57 dní na 22 dní.
Městský detail ukazuje, že nejdražší jsou Frýdek-Místek, Ostrava a Frýdlant nad Ostravicí. Nejvyšší dvouletý růst cen bytů vykázaly Český Těšín, Bruntál, Třinec, Bohumín a Orlová. Nejvyšší desetiletý růst měly Bohumín, Karviná, Orlová, Rýmařov a Kopřivnice.
Pro veřejnost z toho plyne, že Moravskoslezský kraj nelze hodnotit jedním průměrem. Rozhoduje konkrétní město, technický stav nemovitosti, dostupnost práce, dopravní spojení, občanská vybavenost i dlouhodobá perspektiva lokality. Krajský průměr je důležitý pro orientaci, ale skutečná hodnota nemovitosti vzniká lokálně.
Pro prodávající je současný trh příležitostí, ale pouze při správném ocenění. Pro kupující je to prostředí, kde je nutné rozlišovat mezi levnější cenou a skutečnou hodnotou. Pro makléře je to region, kde se naplno ukazuje význam dat, lokální znalosti a schopnosti vysvětlit klientovi, co konkrétní čísla znamenají pro konkrétní nemovitost.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní realitní služba není jen o vložení inzerátu. Je o správném ocenění, ochraně klienta, znalosti trhu a schopnosti vysvětlit, co konkrétní data znamenají v praxi.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na trhu a vybrat si realitního makléře, který zná konkrétní lokalitu, pracuje s daty a umí bezpečně provést prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti. V Moravskoslezském kraji můžete vybírat také podle jednotlivých okresů.
Řešíte prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti v Moravskoslezském kraji? Podívejte se na přehled prověřených realitních makléřů podle výsledků projektu Realiťák roku. Vybrat si můžete makléře za celý kraj nebo přímo podle konkrétního okresu.
Nejlepší makléři v Moravskoslezském kraji
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte, kupujete nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje, koupě či pronájmu.
U nemovitostí v Moravskoslezském kraji vám mohu pomoci zejména s vyhodnocením tržní ceny, porovnáním s aktuální konkurencí, posouzením lokality, nastavením prodejní nebo nájemní strategie, přípravou prezentace a bezpečným vedením celého obchodu.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Byty k prodeji v Moravskoslezském kraji zdražily z 14 752 Kč/m² v 06/2016 na 64 749 Kč/m² v 06/2026. To znamená růst o 338,9 %.
V 06/2026 činila průměrná cena rodinných domů v Moravskoslezském kraji 41 226 Kč/m². Za deset let vzrostla o 192,7 %.
V červnu 2026 byla průměrná doba nabízení bytů k prodeji 48 dní. O rok dříve to bylo 64 dní, takže trh se meziročně zrychlil.
U bytů k pronájmu činilo nájemné v 06/2026 průměrně 237 Kč/m². Za posledních deset let se zvýšilo o 79,5 %.
Nejvyšší ceny bytů k prodeji v 06/2026 vykázaly Frýdek-Místek, Ostrava a Frýdlant nad Ostravicí. Všechna tato města se pohybovala okolo nebo nad hranicí 70 tisíc Kč/m².
Mezi nejdostupnější sledovaná města patřily v 06/2026 Orlová, Rýmařov, Krnov, Karviná a Bruntál. I tato města však za posledních deset let výrazně zdražila.
Moravskoslezský kraj je velmi různorodý. Cenu výrazně ovlivňuje konkrétní město, technický stav nemovitosti, dostupnost práce, dopravní spojení, občanská vybavenost, náklady na rekonstrukci i aktuální konkurence v nabídce.
