5.8.2026 11:53
Byt za sedm milionů korun může být férová koupě – a byt za šest a půl milionu může být ve skutečnosti drahý. Rozhoduje lokalita, stav, dispozice, právní jistota, provozní náklady i investice, které kupující bude muset zaplatit po převzetí. Druhý díl série Koupě nemovitosti bez nejistoty ukazuje, jak si cenu ověřit, vytvořit vlastní finanční limit a nenechat se strhnout emocemi ani tlakem rychlého trhu.
Seriál Koupě nemovitosti bez nejistoty – díl 2
Cenu nemovitosti nelze správně posoudit jen podle částky uvedené v inzerátu nebo podle ceny za metr čtvereční. Kupující by měl porovnat skutečně srovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě, zohlednit technický a právní stav, dispozici, provozní náklady, plánované opravy a cenu případné rekonstrukce.
Nemovitost je přiměřeně oceněná tehdy, když její cenu dokážou obhájit data, stav, lokalita a celkové náklady – nikoli pouze přání prodávajícího nebo tlak dalších zájemců.
Obava, že kupující nemovitost přeplatí, je naprosto pochopitelná. U koupě za několik milionů korun může rozdíl pouhých pěti procent znamenat stovky tisíc korun. Ještě větší problém ale vzniká tehdy, když kupující sleduje pouze kupní cenu a přehlédne náklady, které přijdou po převzetí.
Levnější byt může potřebovat kompletní rekonstrukci. Rodinný dům může mít vysoké provozní náklady, starou střechu nebo nevyhovující rozvody. Byt v atraktivní lokalitě může být zatížen vysokým úvěrem společenství vlastníků. A nemovitost po zdánlivě krásné rekonstrukci může mít nevyřešené právní nebo technické vady.
Otázka proto nezní jen: „Kolik stojí?“ Správná otázka je: „Co za tuto cenu skutečně kupuji a kolik mě bude nemovitost stát celkem?“
„Kupující nepřeplatí jen tehdy, když zaplatí příliš vysokou kupní cenu. Přeplatit může i zdánlivě levnější nemovitost, pokud podcení rekonstrukci, provozní náklady nebo právní rizika,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Částka uvedená v inzerátu je nabídková cena. Je to cena, kterou si prodávající přeje získat nebo kterou zvolil jako výchozí bod pro jednání. Nemusí však odpovídat částce, za kterou se nemovitost skutečně prodá.
Tržní cena je cena, kterou je ochoten zaplatit konkrétní kupující v konkrétním čase a za konkrétních podmínek. Vzniká střetem nabídky a poptávky. Ovlivňuje ji nejen velikost nemovitosti, ale také lokalita, technický stav, právní jistota, dispozice, možnosti financování, konkurence v nabídce a rychlost trhu.
Kupující proto nemůže jednoduše otevřít realitní portál, najít tři nejdražší byty v okolí a dojít k závěru, že požadovaná cena odpovídá trhu. V inzerci totiž mohou být:
Inzerce je důležitým zdrojem informací, ale sama o sobě nepředstavuje důkaz správné ceny.
Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla celorepubliková cena za metr čtvereční u bytů k prodeji z 74 512 Kč/m² v červnu 2024 na 98 553 Kč/m² v červnu 2026. Za dva roky tak vzrostla o 32,3 %.
Současně se trh výrazně zrychlil. V červnu 2025 byla doba nabízení bytů v České republice 123 dní, zatímco v červnu 2026 klesla na pouhých 59 dní. Meziročně se tak zkrátila o 52 %. Počet nabídek se zároveň snížil o 5,5 %.
Pro kupující to znamená méně času na rozhodování. Kvalitní, správně oceněné byty se mohou z nabídky ztratit rychle. To ale neznamená, že by kupující měl rezignovat na kontrolu ceny nebo podepsat rezervaci během několika minut.
Rychlost je výhodou pouze tehdy, když je kupující připravený. Má předjednané financování, zná svůj finanční limit, ví, jaké dokumenty potřebuje, a dokáže cenu konkrétní nemovitosti rychle porovnat s trhem.
„Celostátní průměr je mapa, nikoli cenovka konkrétního bytu. O jeho skutečné hodnotě rozhoduje mikrolokalita, stav, konkurence v nabídce a reálné chování kupujících,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Celorepubliková hodnota 98 553 Kč/m² je užitečná pro sledování trendu, ale při koupi konkrétního bytu nestačí. Regionální rozdíly jsou mimořádně výrazné.
V červnu 2026 dosahovala cena bytů:
Ani krajská hodnota ale není dostatečně přesná. Jinou cenu může mít byt v centru města, jinou na jeho okraji a jinou v obci vzdálené několik desítek kilometrů. Rozdíly mohou vznikat dokonce mezi sousedními ulicemi nebo jednotlivými domy.
Proto je potřeba porovnávat především:
Porovnávat zrekonstruovaný byt s původním stavem, byt s garáží s bytem bez parkování nebo klidnou ulici s bytem u rušné komunikace vede ke zkreslenému výsledku.
Začněte nemovitostmi stejného typu a podobné velikosti ve stejné lokalitě. U bytu porovnávejte dispozici, podlahovou plochu, stav jednotky, patro, výtah, balkon, sklep, parkování a stav domu.
Pokud je nabídka v jiné části města, v novostavbě nebo po zásadně odlišné rekonstrukci, její cena nemusí být relevantní.
Byt, který se nabízí šest měsíců, není stejným cenovým důkazem jako podobný byt rezervovaný během několika týdnů. Dlouhá doba nabízení může ukazovat na přestřelenou cenu, horší stav, problematickou lokalitu nebo právní komplikaci.
Důležité je sledovat také historii slev. Opakované snižování ceny často znamená, že původní očekávání prodávajícího trh nepřijal.
Nová kuchyň, výmalba a atraktivní fotografie dokážou zvýšit emoce, ale nemusí zvyšovat technickou hodnotu nemovitosti ve stejném rozsahu.
U bytu je potřeba ověřit například:
U rodinného domu mohou cenu zásadně změnit stav střechy, statika, izolace, vlhkost, zdroj vytápění, rozvody, okna, kanalizace nebo přístupová cesta.
Právní omezení může mít přímý dopad na cenu i možnost financování. Kupující by měl znát obsah listu vlastnictví a rozumět všem zástavním právům, věcným břemenům, zákazům zcizení, spoluvlastnickým vztahům nebo nájemním smlouvám.
Prověřit je potřeba také soulad skutečného stavu s dokumentací. U domu může být problémem nepovolená přístavba, chybějící kolaudace nebo stavba zasahující na cizí pozemek. U bytu může jít o změněnou dispozici, která nebyla řádně schválena.
Kupní cena je pouze první část celkových nákladů. Před rozhodnutím si připravte alespoň rámcový rozpočet oprav a přidejte rezervu na nepředvídané práce.
Do výpočtu mohou vstoupit:
Nemovitost za 6,5 milionu korun s rekonstrukcí za 1,2 milionu může být ve skutečnosti dražší než připravený byt za 7,3 milionu. Záleží také na tom, jak dlouho rekonstrukce potrvá a zda během ní budete platit jiné bydlení.
Dvě nemovitosti se stejnou kupní cenou mohou mít velmi rozdílné dlouhodobé náklady. U bytu sledujte zálohy, vytápění, fond oprav, úvěry SVJ, správu domu a plánované investice.
U domu je důležitá energetická náročnost, způsob vytápění, spotřeba vody, stav izolací, údržba pozemku a předpokládané opravy.
Rozdíl několika tisíc korun měsíčně představuje za deset let stovky tisíc korun. Provozní náklady proto patří do cenového rozhodnutí stejně jako samotná kupní cena.
Nejvyšší částku si určete předtím, než začne vyjednávání nebo aukce. Váš limit by měl vycházet z:
Maximální cena není to, co vám banka teoreticky půjčí. Je to částka, po jejímž zaplacení vám stále zůstane bezpečná rezerva a rozpočet nebude závislý na tom, že se nic nepokazí.
Prověřený lokální makléř může porovnat nabídku s aktuálním trhem, upozornit na rozdíly ve stavu a lokalitě a pomoci vám určit, zda je požadovaná cena obhajitelná.
Kupující někdy považuje bankovní odhad za definitivní potvrzení správné ceny. Tak jednoduché to ale není.
Banka posuzuje především hodnotu nemovitosti jako zajištění úvěru. Její odhad může být nižší než kupní cena, což znamená, že kupující bude potřebovat více vlastních prostředků. Pokud odhad vyjde na úrovni kupní ceny, stále to automaticky neznamená, že je koupě výhodná nebo že nemovitost nemá technická a právní rizika.
Bankovní odhad obvykle nenahrazuje:
Pokud bankovní odhad vyjde výrazně pod kupní cenou, měl by kupující zpozornět. Může jít o signál nadhodnocení, specifického rizika nebo příliš optimisticky nastavené nabídkové ceny. V takové chvíli je vhodné cenu znovu analyzovat a případně otevřít jednání s prodávajícím.
Více zájemců o nemovitost může být skutečnost, ale také obchodní tlak. Kupující by měl zachovat stejný postup bez ohledu na to, kolik dalších lidí se o nabídku údajně zajímá.
Před zvýšením nabídky si znovu odpovězte:
Poslední otázka je mimořádně důležitá. Pokud cenu zvyšujete pouze ze strachu, že „nemovitost získá někdo jiný“, může rozhodování začít řídit emoce místo faktů.
V aukci nebo při sběru nabídek vstupujte pouze s předem stanoveným maximem. Překročení limitu o sto nebo dvě stě tisíc korun může působit jako malý krok, ale při financování hypotékou jde o částku, kterou budete splácet dlouhé roky.
Podezřele nízká cena přitom může být stejným varováním jako cena příliš vysoká. Může skrývat právní problém, technickou vadu, nájemní vztah, nevyřešený přístup, exekuci, špatnou dokumentaci nebo nutnost rozsáhlé rekonstrukce.
Představme si dva byty o podobné výměře ve stejné části města.
Předpokládaná cena před nastěhováním: nejméně 7 600 000 Kč
Předpokládaná cena před nastěhováním: přibližně 7 350 000 Kč
Jde pouze o ilustrativní příklad, ale dobře ukazuje, proč se kupující nemá rozhodovat podle nejnižší nabídkové ceny. Rozhodující je celková ekonomika koupě.
Realitní makléř by neměl kupujícímu pouze sdělit, že „cena odpovídá trhu“. Měl by být schopen vysvětlit, z čeho toto tvrzení vychází.
Kvalitní cenová analýza by měla spojovat:
Pokud makléř zastupuje prodávajícího, jeho smluvním klientem je zpravidla prodávající. Přesto má profesionálně a transparentně předávat informace potřebné k bezpečnému obchodu. Kupující má zároveň právo přizvat si vlastního právníka, technika, hypotečního poradce nebo realitního konzultanta.
Na webu projektu Realiťák roku lze vyhledat prověřené realitní makléře podle regionu. Lokální znalost je při posouzení ceny mimořádně důležitá, protože dva byty ve stejném městě mohou mít zcela odlišnou tržní hodnotu.
Správnou cenu nemovitosti nelze určit podle jednoho inzerátu, celorepublikového průměru ani podle toho, kolik je kupujícímu ochotna půjčit banka.
Kupující musí spojit data s lokální znalostí, technickou kontrolou, právním stavem, rozpočtem rekonstrukce, provozními náklady a vlastní finanční rezervou. Teprve potom může posoudit, zda je cena přiměřená.
Přeplatit neznamená pouze zaplatit více než ostatní. Přeplatit znamená zaplatit cenu, kterou nedokážou obhájit vlastnosti nemovitosti, její stav, lokalita a celkové budoucí náklady.
Varováním může být výrazně vyšší cena než u skutečně srovnatelných nemovitostí, dlouhá doba nabízení, opakované slevy, nejasný způsob stanovení ceny, špatný technický stav, chybějící dokumentace nebo vysoké budoucí náklady.
Nestačí. Cena za metr je užitečná pro základní orientaci, ale je nutné zohlednit lokalitu, dispozici, patro, výtah, balkon, sklep, parkování, technický a právní stav, provozní náklady a stav domu.
Nemusí být. Nabídková cena je částka požadovaná prodávajícím. Tržní cena je částka, kterou je při konkrétních podmínkách ochoten zaplatit kupující a kterou dokáže obhájit trh.
Bankovní odhad slouží především k posouzení hodnoty zástavy pro úvěr. Nenahrazuje technickou inspekci, právní prověrku, cenovou analýzu ani rozpočet budoucích oprav.
Kupující by měl znovu prověřit cenu, zjistit důvod rozdílu a spočítat, kolik dalších vlastních prostředků by potřeboval. Nižší odhad může být také argumentem pro jednání o ceně.
Maximální cenu je potřeba stanovit předem podle tržního porovnání, financování, technického stavu, nákladů na opravy a finanční rezervy. Limit by kupující neměl překračovat pouze ze strachu, že nemovitost získá jiný zájemce.
Ano. Nízká cena může souviset s nutností rychlého prodeje, ale také s technickou vadou, právní komplikací, nájemníkem, exekucí, nevyřešeným přístupem, chybějící dokumentací nebo nákladnou rekonstrukcí.
Obava z přeplacení nemovitosti se nedá odstranit jedním číslem ani jednoduchou online kalkulačkou. Lze ji ale výrazně snížit dobrou přípravou.
Kupující by měl vědět, s čím nabídku porovnává, co se skrývá za prezentovaným stavem, jaké jsou budoucí náklady a jaká cena odpovídá jeho vlastní finanční situaci. Důležitá je také schopnost odejít, pokud se cenu nepodaří rozumně obhájit.
Nemovitost může být výjimečná a stále příliš drahá. Stejně tak může být dražší nabídka z dlouhodobého hlediska výhodnější než levnější nemovitost s rozsáhlými budoucími náklady.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na realitním trhu a vyhledávat prověřené realitní makléře, kteří znají konkrétní region a dokážou pracovat s daty, stavem nemovitosti i reálnou poptávkou.
Koupě nemovitosti bez nejistoty – díl 3
Ve třetím dílu se podíváme na to, proč je potřeba řešit financování ještě před rezervací, co ovlivňuje bankovní odhad a jak nastavit smlouvu, aby kupující při neschválení úvěru zbytečně nepřišel o rezervační poplatek.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Cílem projektu je nejen oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice, ale také pomáhat veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí.
Projekt Realiťák roku propojuje odborné hodnocení, zkušenosti z praxe, regionální znalost, data a osvětu pro veřejnost. Díky tomu pomáhá lidem vybírat si prověřené realitní makléře a předcházet chybám, které mohou při realitních transakcích stát čas, peníze i právní jistotu.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Na webu projektu Realiťák roku můžete získat orientační ocenění nemovitosti a vyhledat prověřené realitní makléře podle kraje, okresu nebo města.
Chci ocenit nemovitost Najít prověřeného makléře Rady pro veřejnost
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová