Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
Nový byt může vonět novotou, mít moderní kuchyň, podzemní garáž a nízkou energetickou náročnost. Přesto může skrývat vady, nejasné právní vztahy nebo rozdíl mezi tím, co kupující slyšel při prodeji, a tím, co skutečně získá.
U novostavby se často kupuje nejen hotový byt, ale také příslib budoucího standardu: konkrétní materiály, výhled, parkovací místo, společné prostory, termín dokončení nebo technologické vybavení. Každý důležitý slib proto musí být dohledatelný v dokumentech, ne pouze v reklamním letáku nebo ústním sdělení.
Zvláštní pozornost vyžadují dřevostavby, parkovací stání, technické standardy a samotné převzetí bytu. Právě tam se nejčastěji ukazuje rozdíl mezi hezkou prezentací a bezpečně připravenou koupí.
Rychlá odpověď
Novostavba není automatickou zárukou bezvadného bytu. Kupující by měl prověřit technický stav jednotky i společných částí domu, přesný standard vybavení, způsob větrání, akustiku, okna, terasy, odvodnění, přístupové cesty, dokumentaci a právní režim parkovacího stání.
U dřevostavby je mimořádně důležitá ochrana konstrukce před vlhkostí, kvalita detailů, vzduchotěsnost, provedení prostupů a návaznost střechy, oken a fasády. Vady mohou zůstávat skryté uvnitř konstrukce, proto dává smysl odborná technická kontrola.
Všechny podstatné sliby developera nebo prodávajícího mají být zachyceny ve smlouvě a jejích přílohách. Byt se má převzít s podrobným protokolem, fotodokumentací, seznamem vad a konkrétními termíny jejich odstranění.
Kupujete novostavbu a chcete znát skutečná rizika?
Prověřený makléř pomůže zkontrolovat dokumenty, vyjasnit rozsah nabídky, koordinovat technickou kontrolu a upozornit na to, co musí být před rezervací nebo koupí písemně potvrzeno.
Proč může mít problém i úplně nový byt
Novostavba vzniká v časovém tlaku, v návaznosti mnoha profesí a často v době, kdy se současně dokončují desítky jednotek. I kvalitní projekt proto může mít vady a nedodělky. Některé jsou pouze estetické, jiné ovlivňují komfort, provozní náklady nebo dlouhodobou životnost stavby.
Bytová jednotka
Podlahy, stěny, okna, dveře, rozvody, zařizovací předměty, větrání, vytápění, balkon, terasa a přesnost provedení.
Společné části domu
Garáže, sklepy, výtahy, chodby, střecha, fasáda, odvodnění, pozemky, přístup a technologie domu.
Smlouvy a přílohy
Standardy, půdorysy, změny klienta, termíny, parkování, sklep, společné vybavení, sankce a reklamační proces.
Kupující by proto neměl přejímat byt pouze pohledem na čerstvě vymalované stěny. Potřebuje porovnat skutečné provedení s půdorysem, technickým standardem, smlouvou a všemi schválenými klientskými změnami.
„Kupující často platí za novostavbu vyšší cenu právě kvůli očekávané jistotě. Tuto jistotu ale nevytváří slovo novostavba. Vytváří ji kvalitní dokumentace, důkladné převzetí a jasná odpovědnost za vady.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Co prověřit ještě před rezervací
Největší vyjednávací prostor má kupující před podpisem rezervace, smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy. V této fázi je potřeba zjistit, co přesně kupuje a které části nabídky jsou právně závazné.
- Identifikaci jednotky a příslušenství. Číslo bytu, podlaží, podlahovou plochu, balkon, terasu, sklep, komoru a parkování.
- Technický standard. Materiály, značky nebo minimální parametry podlah, oken, dveří, sanity, vytápění, chlazení a větrání.
- Možnost změn. Co může developer nahradit „srovnatelným“ výrobkem a podle jakých parametrů se srovnatelnost posuzuje.
- Termíny. Dokončení, kolaudaci, podpis kupní smlouvy, předání a sankce při prodlení.
- Financování projektu. Zástavní práva, podmínky banky financující výstavbu a způsob výmazu zástav u převáděné jednotky.
- Budoucí provoz domu. Předpokládané zálohy, správa, technologie, výtahy, garáže, společné prostory a pravidla užívání.
Pozor na slovo „orientační“
Vizualizace, rozměry nábytku, výhled, zeleň, vybavení domu nebo umístění prvků mohou být v materiálech označeny jako orientační. Kupující musí zjistit, které parametry jsou pouze ilustrací a které jsou závazným předmětem smlouvy.
Technická kontrola: co se při běžné prohlídce snadno přehlédne
Drobné škrábance nebo oděrky jsou viditelné. Horší je to s nerovnostmi, netěsnostmi, vlhkostí, nefunkční regulací, chybami odvodnění nebo akustikou. Tyto problémy se mohou naplno projevit až po nastěhování.
Kontrolní okruhy při převzetí bytu
- rovnost podlah, stěn, obkladů a návazností jednotlivých povrchů,
- otevírání, zavírání a těsnost oken, balkonových a vstupních dveří,
- spád balkonů, teras, sprch a dalších ploch odvádějících vodu,
- funkčnost zásuvek, osvětlení, rozvaděče, datových rozvodů a domovního telefonu,
- vytápění, termostaty, chlazení, rekuperaci nebo jiné větrání,
- tlak a odtok vody, těsnost spojů a funkčnost zařizovacích předmětů,
- vlhkost konstrukcí, známky zatékání a stav silikonových či dilatačních spár,
- hluk technologií, výtahu, garážových vrat a přenos zvuku z okolních jednotek,
- sklep, parkovací místo, garáž, společné chodby a přístupové trasy.
Odborná přejímka nemůže zaručit, že odhalí každou skrytou vadu. Výrazně ale zvyšuje šanci, že se problém zachytí ještě před převzetím nebo před doplacením poslední části ceny, pokud to smluvní nastavení umožňuje.
Dřevostavba: nový vzhled neukazuje stav uvnitř konstrukce
Moderní dřevostavba může být velmi kvalitní, energeticky úsporná a komfortní. Je ale citlivější na chyby, které umožní pronikání vlhkosti do konstrukce nebo naruší její vzduchotěsnost.
Vlhkost a zatékání
Riziková jsou napojení oken, parapetů, střechy, terasy, soklu a všechny prostupy obálkou budovy.
Vzduchotěsnost
Netěsnosti mohou vést ke kondenzaci uvnitř konstrukce, zhoršení komfortu a postupné degradaci materiálů.
Akustika a detaily
Rozhoduje skladba konstrukcí, kvalita provedení, návaznosti, instalační prostupy a oddělení jednotlivých částí.
U dřevostavby má velkou hodnotu projektová a prováděcí dokumentace, fotografie z výstavby, protokoly z kontrol, revize a informace o způsobu větrání a údržby. Kupující by měl vědět, zda jde o rámovou konstrukci, panelový systém nebo jinou technologii a kdo za její provedení odpovídal.
Podrobnější technická rizika dřevostaveb rozebírá samostatný článek Dřevostavba není zděný dům: rizika, která makléř nesmí ignorovat.
„Novostavba se často prodává prostřednictvím obrazu budoucího bydlení. Profesionální služba ale musí tento obraz převést do konkrétních parametrů, dokumentů a odpovědností, které lze skutečně zkontrolovat.“
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Parkovací stání: nekupujete jen obdélník namalovaný na podlaze
Parkování může být samostatnou nebytovou jednotkou, spoluvlastnickým podílem na garáži spojeným s právem výlučně užívat konkrétní místo, součástí společných částí nebo samostatně smluvně upraveným právem užívání. Konkrétní režim musí vyplývat z listu vlastnictví, prohlášení vlastníka a smluvní dokumentace.
Prohlášení vlastníka je důležité právě proto, že vymezuje jednotky, společné části a související práva. ČÚZK uvádí, že tuto listinu lze dohledat ve Sbírce listin podle údajů uvedených na listu vlastnictví. Proto nestačí pouze fotografie stání v nabídce nebo číslo napsané na plánku.
Co ověřit u parkování
- co se právně převádí a na jakém listu vlastnictví je právo evidováno,
- zda je konkrétní místo přiřazeno kupovanému podílu nebo právu užívání,
- skutečné rozměry stání, šířku průjezdu, polohu sloupů a možnost otevřít dveře,
- výšku vjezdu, poloměr zatáčení a obsluhu garážových vrat,
- náklady na správu, údržbu, osvětlení a technologie garáže,
- přípravu nebo pravidla pro nabíjení elektromobilu,
- zda lze stání samostatně převést, pronajmout nebo užívat osobou, která v domě nebydlí.
Stání, které je formálně součástí nabídky, může být v praxi obtížně použitelné pro větší vůz. Kupující by si proto měl místo osobně vyzkoušet, ideálně vozidlem obdobných rozměrů, jaké bude skutečně používat.
Sliby při prodeji: co není v dokumentech, může se obtížně vymáhat
Při prodeji projektu se často mluví o klidném vnitrobloku, zelené střeše, komunitní místnosti, recepci, přípravě na klimatizaci, konkrétním výhledu, vybaveném dětském hřišti nebo budoucím dopravním spojení.
Marketingové materiály, e-maily a komunikace mohou mít důkazní význam. U zásadních vlastností bytu nebo projektu ale kupující nemá spoléhat na to, že budou dohledávány až ve sporu. Podstatné parametry mají být součástí smlouvy, standardu, výkresu nebo jiné výslovně závazné přílohy.
Slib
„Bude zde příprava na klimatizaci.“ „Stání bude vhodné i pro větší auto.“ „Výhled zůstane zachovaný.“
Dokument
Přesný rozsah přípravy, technický výkres, rozměry, právní režim, závazný standard a podmínky případné změny.
Zvláštní pozornost si zaslouží ustanovení, která developerovi umožňují měnit materiály, dispozici společných částí, výměry nebo harmonogram. Taková ustanovení musí být posouzena v kontextu celé smlouvy a významu změny pro kupujícího.
Předávací protokol: vady popište konkrétně
Při převzetí bytu se nespoléhejte na obecnou formulaci „drobné vady budou odstraněny“. Každá vada nebo nedodělek má být popsán tak, aby nebylo pochyb, kde se nachází a co má být napraveno.
- Označte místnost a přesné místo. Například „ložnice, levé křídlo okna, netěsnost v horním rohu“.
- Přiložte fotografii. Ideálně očíslovanou a propojenou s bodem protokolu.
- Uveďte způsob nápravy. Nestačí pouze „opravit“, pokud má být něco vyměněno nebo nově provedeno.
- Stanovte termín. Zapisujte i následné kontroly a skutečné datum odstranění.
- Zaznamenejte předané dokumenty. Návody, revize, záruční listy, klíče, čipy a přístupy do aplikací.
Když se vada projeví až po nastěhování
Kupující by měl vadu co nejdříve zdokumentovat a písemně uplatnit u prodávajícího. V oznámení je vhodné popsat projev vady, datum zjištění, dotčenou část bytu a požadovaný způsob řešení. Před rozsáhlejším zásahem je vhodné dát prodávajícímu možnost stav prohlédnout, pokud nejde o naléhavou havárii.
ČOI u nákupu bytu nebo domu od podnikatele upozorňuje, že pokud není sjednána dobrovolná záruka za jakost, zůstává zákonná odpovědnost za skryté vady stavby. U stavby spojené se zemí pevným základem se uplatňuje nejzazší pětiletá lhůta, současně však kupující nemá po zjištění vady bezdůvodně otálet s jejím oznámením.
V typickém spotřebitelském vztahu s developerem může být relevantní také třicetidenní reklamační lhůta podle pravidel ochrany spotřebitele. Konkrétní postup ale vždy závisí na typu smlouvy, postavení stran a povaze uplatňované vady.
Nejdříve důkazy, potom oprava
Při zatékání, vlhkosti, prasklinách nebo poruše technologie pořiďte fotografie, video, časový záznam a podle závažnosti odborné vyjádření. Neodkladnou škodu samozřejmě omezte, ale původní stav dokumentujte dříve, než zmizí.
Jaké dokumenty si vyžádat
K bytu
- půdorys a výměry,
- technický standard,
- klientské změny,
- návody a záruční dokumenty,
- revize a protokoly podle vybavení.
K domu
- prohlášení vlastníka,
- pravidla správy a užívání,
- informace o technologiích,
- předpokládané zálohy,
- rozsah společných částí a pozemků.
K převodu
- list vlastnictví a smlouvy,
- podmínky úhrady a úschovy,
- výmaz zástavních práv,
- předávací protokol,
- reklamační postup a kontakty.
Nejčastější chyby kupujících
- Považují novostavbu za automaticky bezvadnou.
- Podepíší rezervaci dříve, než dostanou smlouvy a technický standard.
- Nevědí, koho makléř nebo prodejce zastupuje.
- Spoléhají na vizualizace a ústní sliby.
- Neprověří právní režim parkování a sklepa.
- Převezmou byt bez technika, fotodokumentace nebo přesného protokolu.
- Nezkontrolují společné části domu.
- Po objevení vady začnou opravovat bez zachování důkazů.
Jakou roli má kvalitní realitní makléř
Makléř není technický inspektor ani advokát. Měl by ale rozpoznat situace, ve kterých kupující potřebuje dalšího odborníka, a nesmí vydávat marketingový popis za právní nebo technickou jistotu.
Kvalitní makléř pomáhá zejména:
- vyjasnit, koho zastupuje a jaká je jeho odpovědnost,
- získat smlouvy, standardy a dokumentaci ještě před rezervací,
- upozornit na nejasnosti v parkování, sklepě nebo společných částech,
- doporučit technickou kontrolu nebo právní prověření,
- oddělit závazné parametry od marketingových vizualizací,
- koordinovat bezpečné převzetí a evidenci vad.
Než podepíšete rezervaci, mějte jasno v tom, co skutečně kupujete
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti vyhledat zkušené makléře, kteří dokážou koordinovat dokumenty, technické prověření i bezpečný postup celé koupě.
Stručně řečeno
- Novostavba může mít vady i nedodělky stejně jako jiná nemovitost.
- Technický standard a přílohy smlouvy jsou důležitější než vizualizace.
- U dřevostavby je zásadní ochrana před vlhkostí, vzduchotěsnost a provedení detailů.
- Parkovací stání je nutné prověřit právně i prakticky.
- Podstatné sliby mají být písemně a konkrétně zachyceny.
- Převzetí bytu má proběhnout s protokolem, fotodokumentací a termíny oprav.
- Po zjištění vady je potřeba rychle dokumentovat a písemně ji oznámit.
Checklist: co udělat před rezervací, před převzetím a po nastěhování
Před rezervací
- Získejte návrhy smluv.
- Porovnejte půdorys a standard.
- Prověřte parkování a sklep.
- Zjistěte možnosti změn projektu.
- Nechte si vysvětlit financování a zástavy.
Před převzetím
- Přizvěte technika.
- Porovnejte provedení s dokumenty.
- Zkontrolujte byt i příslušenství.
- Fotografujte vady.
- Trvejte na termínech oprav.
Po nastěhování
- Sledujte vlhkost a větrání.
- Evidujte opakované poruchy.
- Vadu ihned dokumentujte.
- Reklamujte písemně.
- Před opravou uchovejte důkazy.
Nejčastější otázky
Je novostavba automaticky bez vad?
Není. Nový byt může mít estetické vady, nedodělky i závažnější technické problémy. Proto je vhodná odborná kontrola před převzetím a přesný předávací protokol.
Na co si dát pozor u dřevostavby?
Především na vlhkost, zatékání, vzduchotěsnost, prostupy konstrukcí, napojení oken, střechy a fasády, akustiku a dostupnou dokumentaci z výstavby.
Jak zjistím, co přesně kupuji jako parkovací stání?
Zkontrolujte list vlastnictví, prohlášení vlastníka a kupní smlouvu. Parkování může mít několik právních režimů a samotný plánek nebo číslo stání nestačí.
Je reklamní brožura pro developera závazná?
Může mít důkazní význam, ale kupující by neměl nechávat zásadní parametry pouze v marketingovém materiálu. Důležité vlastnosti mají být uvedeny ve smlouvě nebo závazné příloze.
Mohu převzít byt s vadami?
Záleží na závažnosti vady a smlouvě. Drobné vady se často zapisují do protokolu s termínem odstranění. U závažných problémů je vhodné právně posoudit, zda převzetí neodmítnout nebo nepodmínit nápravou.
Jak dlouho lze řešit skrytou vadu novostavby?
U skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem se uplatňuje nejzazší pětiletá lhůta. Vadu je ale nutné oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl zjistit.
Platí u koupě od developera třicetidenní reklamační lhůta?
V typickém vztahu podnikatel–spotřebitel může být třicetidenní lhůta relevantní. Konkrétní režim je však nutné posoudit podle typu smlouvy, postavení stran a uplatňované vady.
Právní a praktická poznámka
Kupní smlouva k nemovitosti musí být písemná a má přesně identifikovat převáděnou nemovitost. U jednotky je proto nutné ověřit také návaznost na katastr, společné části a prohlášení vlastníka. ČÚZK umožňuje dohledat prohlášení vlastníka ve Sbírce listin podle údajů z listu vlastnictví.
K právům z vad novostavby je vhodné vycházet z občanského zákoníku, konkrétní smlouvy a podle postavení stran také ze zákona o ochraně spotřebitele. U závažnějšího problému doporučujeme včasnou konzultaci s advokátem a nezávislým technickým odborníkem.
Upozornění: Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní, technické, stavební, finanční ani daňové poradenství.
Závěr
Novostavba může být skvělým bydlením, ale pouze tehdy, když kupující nekupuje jen dobře zpracovanou prezentaci. Musí vědět, co přesně je součástí jednotky, jaký standard bude dodán, jak je vyřešeno parkování, jaké dokumenty existují a co se stane, pokud se objeví vada nebo zpoždění.
U dřevostavby je potřeba větší důraz na technické detaily a ochranu konstrukce. U parkovacího stání se musí potkat právní titul s praktickou použitelností. A u všech slibů platí jednoduché pravidlo: co je pro koupi zásadní, má být písemně, konkrétně a kontrolovatelně zachyceno.
Nejdůležitější okamžik není až podpis kupní smlouvy. Je jím chvíle před rezervací, kdy má kupující ještě možnost vyžádat si dokumenty, položit nepříjemné otázky a nastavit podmínky tak, aby nekupoval budoucí spor.
Úplně na závěr
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby.
Koupě novostavby ukazuje, proč profesionální makléř nemůže být pouze organizátorem prohlídky. Musí rozumět dokumentům, umět rozpoznat technické a právní nejasnosti, doporučit správné odborníky a pomoci klientovi oddělit marketing od skutečně závazných podmínek.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Potřebujete pomoci s koupí, prodejem nebo prověřením realitního procesu? Ozvěte se mi.
Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud kupujete novostavbu, řešíte dokumentaci, parkování, technickou kontrolu nebo nejasný slib v nabídce, ráda vám pomohu udělat první bezpečný krok a určit, které odborníky je vhodné zapojit.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
