11.2.2026 6:48

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Dřevostavby dnes patří mezi nejrychleji rostoucí segment obytné výstavby v České republice. Nabízejí moderní design, výborné tepelně-technické vlastnosti i rychlou realizaci, což je činí atraktivními pro mladé rodiny i investory. Přesto je nutné zdůraznit jednu zásadní věc: dřevostavba není totéž co zděný dům. Konstrukčně jsou to zcela odlišné typy staveb, které se jinak chovají, jinak stárnou a nesou i jiná rizika. Realitní makléř, který chce poskytovat profesionální služby, musí tato specifika znát, umět je správně vysvětlit klientovi a včas identifikovat varovné signály.

Právě v tomto článku podrobně rozebíráme, jaká rizika dřevostavby přináší, co je nutné prověřovat při prodeji, jaké chyby vznikají při posuzování vad, a proč může drobný konstrukční detail způsobit zásadní technický problém. Text je určen pro odbornou veřejnost, realitní zprostředkovatele i klienty, kteří hledají jistotu při koupi nemovitosti.

1. Praktický příklad z praxe: Stejná závada, úplně jiný problém

U zděných domů je mnoho chyb sice nepříjemných, ale ne fatálních. Typickým příkladem je špatně vyspádovaný parapet, který umožní zatékání vody do zdiva. Není to ideální, ale většinou se jedná:

o estetickou vadu,
zvýšenou vlhkost pod omítkou,
problém, který lze sanovat bez zásahu do nosné konstrukce.

U dřevostaveb však stejná chyba znamená zásadní problém. Pokud voda proniká k dřevěným prvkům, dochází ke:

skryté hnilobě,
plísním,
korozi spojovacích prvků,
narušení statické únosnosti celé konstrukce.

Zatímco u zděné stavby je vlhkost nepříjemnost, u dřevostavby může být počátkem systémové destrukce.

„U dřevostaveb má každý detail dvojnásobnou váhu. Co je u zděného domu kosmetická závada, může být u dřevostavby problém ohrožující konstrukci.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka

2. Technický pohled: Nejčastější rizika dřevostaveb

Dřevostavba je moderní, ale zároveň velmi citlivá konstrukce. Makléř, který ji nabíz í, se musí zaměřit zejména na následující oblasti:

■ Vlhkost a zatékání

Dřevo je organický materiál a jeho degradace probíhá mnohem rychleji než degradace zdiva. Každá netěsnost může během měsíců způsobit podstatné zhoršení stavu konstrukce.

■ Nedostatečná vzduchotěsnost

Netěsnosti v obálce budovy způsobují:

kondenzaci uvnitř stěn,
plesnivění,
narušení parozábran,
degradaci dřevěných prvků.

Tento typ vad je pro dřevostavby typický a často skrytý.

■ Skryté vady (hniloba, plísně, dřevokazný hmyz)

Tyto vady nebývají viditelné při běžné prohlídce.
Objeví se často až:

po odkrytí konstrukcí,
při technické inspekci,
nebo až po několika měsících užívání domu.

■ Kvalita provedení detailů

U dřevostaveb jsou detaily klíčové:

napojení stěn,
průchodky instalací,
těsnění oken,
ochrana proti vlhkosti,
provedení střechy a parapetů.

Špatný detail = zásadní vada.

■ Statická únosnost

Dřevo pracuje.
Zatížení, vlhkost a klimatické podmínky mají na konstrukci mnohem větší vliv než u zděných staveb. Proto i menší chyba může znamenat rozsáhlou rekonstrukci.

„Názor odborníka na dřevostavby je neocenitelný. Technická kontrola dokáže odhalit problémy, které laik ani makléř bez specializace neuvidí.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3. Právní pohled: Uplatnění vad u dřevostaveb

Z právního hlediska se dřevostavby posuzují stejně jako zděné domy:

kupující může reklamovat skrytou vadu do 5 let od koupě,
musí prokázat, že vada existovala už v době převodu,
může požadovat opravu nebo slevu z kupní ceny.

Judikatura Nejvyššího soudu

Příklad:
V rozsudku 23 Cdo 1207/2023 soud řešil výši přiměřené slevy.
Nižší soudy přiznaly slevu 800 000 Kč, což odpovídalo 58 % hodnoty stavby – a to Nejvyšší soud odmítl jako nepřiměřené.

Hlavní princip:
➡ Sleva má dorovnat rozdíl mezi tím, co kupující zaplatil, a tím, co skutečně obdržel.
Nesmí být likvidační pro prodávajícího.

4. Proč je technická inspekce klíčová?

U dřevostaveb je riziko skrytých vad výrazně vyšší než u zděných staveb.
Inspekce nemovitosti může včas odhalit:

nedostatečnou izolaci,
netěsnosti,
chyby v konstrukčních detailech,
vlhkostní problémy,
defekty střechy či oken.

Pokud by byla inspekce provedena v příkladu se špatně spádovaným parapetem, problém by byl zachycen včas a předešlo by se rozsáhlému poškození.

5. Jakou roli hraje realitní makléř?

Profesionální makléř — zejména makléř oceněný v projektu Realiťák roku — musí:

znát základní technická rizika dřevostaveb,
upozornit klienty na nutnost inspekce,
identifikovat podezřelé prvky už při prohlídce,
doporučit odborné techniky,
správně nastavit očekávání kupujících i prodávajících,
předejít budoucím sporům.

Makléř nenahrazuje inspektora, ale chrání klienta tím, že rizika včas identifikuje a doporučí další prověření.

Závěr

Dřevostavby jsou výbornou volbou, pokud jsou kvalitně postavené a pravidelně udržované. Prodej i nákup však vyžadují mnohem větší obezřetnost než u zděných domů. Makléři musí myslet na specifická rizika konstrukce, doporučit technickou inspekci a správně komunikovat odpovědnost všech stran.

„Profesionalita makléře se nejvíce ukazuje v tom, jak zvládá rizikové situace. Téma dřevostaveb je jedním z nich — správný makléř musí umět klienta provést procesem bezpečně.“
— Monika Lukášová

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti