Obava č. 4: Právní chyby – co všechno se může pokazit ve smlouvách?

Prodej nemovitosti je právní úkon s mnoha nástrahami. Chyby ve smlouvách, špatně provedený návrh na vklad do katastru nebo nezajištěná úschova kupní ceny mohou vést k vážným následkům – ztrátě peněz, zablokovanému převodu nebo dokonce k soudním sporům. V tomto článku se podíváme na nejčastější právní chyby, které prodávající dělají, a na to, jak jim předejít s pomocí ověřeného makléře.

 Co všechno se může pokazit?

1. Rezervační smlouva bez pojistek

• není závazná pro obě strany
  • neřeší lhůty ani sankce za odstoupení
  • často zcela chybí právní dohled

„Lidé často berou rezervační smlouvu na lehkou váhu. Přitom právě zde se tvoří základ jistoty celého obchodu.“
— Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

Rezervační smlouva by měla být srozumitelná, vyvážená a právně závazná. Např. bez stanovené lhůty pro uzavření kupní smlouvy nebo bez ujednání o následcích nedodržení podmínek nemá právní váhu a může vést ke zklamání a finanční ztrátě.

2. Kupní smlouva „z internetu“

• bez aktuální právní úpravy
  • chybějící údaje o vlastnictví, příslušenství, termínech
  • žádná ochrana pro prodávajícího nebo kupujícího

„Největším rizikem je nekonzultovaná smlouva stažená z internetu. Každý obchod má jiná specifika a je potřeba to právně správně uchopit.“
— Radek Šitera, porotce projektu Realiťák roku

Zkušenosti z praxe ukazují, že i malý formální nedostatek – například chybějící dohoda o předání nemovitosti – může vyústit ve zdlouhavé dohady. Někdy může dojít i k tomu, že si kupující začne nemovitost užívat dříve, než vůbec dojde k úhradě celé částky. Pokud není smlouva jasná, není vymahatelná.

3. Úschova bez jistoty

• úhrada přímo mezi stranami bez smlouvy
  • úschova u osoby bez oprávnění
  • špatně nastavené podmínky výplaty

„Pokud není peněžní tok pod kontrolou, riskujete, že přijdete o nemovitost i o peníze.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Osvědčeným řešením je úschova u advokáta, notáře nebo v bance. Někdy se ale lidé domluví, že peníze "pošle rovnou", protože se s kupujícím znají, nebo proto, že jim bylo líto platit pár tisíc za úschovu. Výsledkem může být ztráta peněz, které nelze dohledat, nebo jejich zadržení po dobu právních sporů.

4. Chybný návrh na vklad do katastru

• chybné identifikační údaje
  • neověřené podpisy
  • neplatné přílohy
  • porušení časové posloupnosti (např. vyplacení peněz před vkladem)

Podání návrhu na vklad není pouhá formalita – nesprávný nebo neúplný návrh znamená přerušení řízení, návrat dokumentace a zbytečné prodlení. Zvlášť u prodeje na hypotéku to může znamenat zmeškání bankovní lhůty a zánik úvěrového příslibu.

 Co z těchto chyb reálně hrozí?

• prodejní proces se může protáhnout o týdny až měsíce,
  • riskujete ztrátu kupujícího, který to vzdá,
  • v případě zadržených peněz hrozí exekuce nebo insolvence,
  • při neplatné smlouvě může být celý prodej anulován.

Zásadní je, že většina těchto chyb není vidět na první pohled. Zákonné požadavky se mění a laické dohody často neodpovídají aktuální realitní a právní praxi.

 Jak právním chybám předejít?

1. Využijte makléře, který má právní zázemí a spolupracuje s advokáty.
2. Trvejte na právní kontrole každé smlouvy – i té rezervační.
3. Zajistěte bezpečnou úschovu peněz – ať už advokátní, notářskou, nebo bankovní.
4. Nechte návrh na vklad zpracovat odborníkem – včetně kontroly příloh.
5. Při každé změně podmínek si nechte poradit – nejen kvůli sobě, ale i kvůli protistraně.

 Příklad z praxe: Drahá „úspora“ na advokátovi

Prodávající pan J. si stáhl vzorovou smlouvu z internetu. Kupující složil peníze na jeho účet ihned po podpisu. Katastr vklad zamítl – kupní smlouva neodpovídala předpisům. Mezitím prodávající utratil část peněz, a když měl vracet, neměl z čeho. Spor se táhl přes rok a skončil u soudu.

 Shrnutí: Právní podcenění se nevyplácí

• Jediná chyba ve smlouvě může zničit celý obchod.
  • Úschova bez pravidel je nebezpečná.
  • Odborník vám zajistí nejen kupce, ale i bezpečný průběh.
  Makléři projektu Realiťák roku pracují vždy s právníkem – a chrání obě strany.

„Kvalitní makléř vždy přizve ověřeného právníka a garantuje bezpečný průběh. To je přístup, který v projektu Realiťák roku vyžadujeme.“
— Monika Lukášová

V příštím článku se podíváme na obavu č.5:
„Co když mi kupující nezaplatí? Strach z finanční ztráty?“

------------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Již vydané díly série "Prodej nemovitosti bez obav aneb 20 obav z prodeje nemovistosti" najdete zde:

Obava č. 3: Neumím správně nacenit – co když cenu nastavím špatně?

Obava č. 2: Co když se moje nemovitost vůbec neprodá? Jak poznat chybu a co s tím dělat

Obava prodávajících č. 1: Co když prodám pod cenou? Praktické rady a zkušenosti odborníků

Prodej nemovitosti bez obav? Jde to. A já vám ukážu jak.

Rozhovor o celém seriálu Prodej nemovitosti bez obav, 20 obav z prodeje nemovitosti