22.8.2026 7:21
Máte zájemce, který souhlasí s cenou a chce nemovitost rezervovat. Ještě to ale neznamená, že se prodej skutečně dokončí. Pokud kupující potřebuje hypotéku, banka neposuzuje jen jeho příjmy a závazky, ale také hodnotu a právní stav konkrétní nemovitosti. Nižší bankovní odhad, nedostatek vlastních peněz nebo problém se zástavou mohou celý obchod zastavit i několik týdnů po dohodě. Podívejte se, jak před rezervací prověřit připravenost kupujícího, co musí řešit rezervační smlouva a proč není vždy nejbezpečnější vybrat zájemce, který nabídne nejvyšší cenu.
Máte zájemce, který chce vaši nemovitost koupit a souhlasí s cenou. Skvělá zpráva. Jenže mezi větou „beru to“ a skutečně dokončeným prodejem může být ještě dlouhá cesta. Pokud kupující potřebuje hypotéku, je pro prodávajícího zásadní vědět, zda je jeho financování reálné – a co se stane, když banka úvěr nakonec neschválí.
O seriálu
Tento článek je druhým dílem série Prodávám nemovitost: 20 situací, ve kterých se nevyplatí udělat chybu. V jednotlivých dílech se věnujeme praktickým situacím, které mohou rozhodnout o ceně, rychlosti i bezpečnosti celého prodeje.
Rychlá odpověď
Než prodávající stáhne nemovitost z trhu a odmítne další zájemce, měl by mít rozumnou míru jistoty, že vybraný kupující dokáže kupní cenu skutečně zaplatit.
U kupujícího s hypotékou je potřeba prověřit dvě věci: zda je financovatelný samotný kupující a zda je pro banku přijatelná také konkrétní nemovitost.
01
Prověřte financování ještě před rezervací
02
Předschválení není totéž co finální hypotéka
03
Rezervační smlouva musí počítat i s problémem
Prověřený makléř umí před rezervací zjistit, jak je kupující připravený, nastavit realistické termíny a koordinovat financování, smlouvy i další kroky prodeje.
Pro prodávajícího je velmi příjemné slyšet po prohlídce větu: „Byt se nám líbí, bereme ho.“ V tu chvíli ale ještě není vyhráno. Emocionální rozhodnutí na prohlídce a schopnost skutečně zaplatit několik milionů korun jsou dvě různé věci.
Kupující může být o koupi naprosto přesvědčený a přesto nemusí hypotéku získat. Může špatně odhadovat svou bonitu, mít jiné úvěrové závazky, nedostatek vlastních prostředků nebo předpokládat vyšší bankovní ocenění nemovitosti, než jaké nakonec vznikne.
Jindy je financování kupujícího v pořádku, ale problém objeví banka na straně nemovitosti. Komplikací může být právní stav, nestandardní charakter nemovitosti, problém s dokumentací nebo hodnota zástavy.
„Pro prodávajícího není rozhodující, kdo na prohlídce projeví největší nadšení. Potřebujeme vědět, kdo má reálnou možnost obchod dokončit. Proto se na financování ptám dřív, než se nemovitost skutečně zablokuje pro ostatní zájemce.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Není nutné každého zájemce s hypotékou považovat za rizikového. Důležité je rozlišit, v jaké fázi financování se skutečně nachází.
Úroveň 1
„Hypotéku určitě dostanu“
Kupující zatím vychází pouze ze svého předpokladu nebo internetové kalkulačky. Pro prodávajícího jde o nejslabší úroveň jistoty.
Úroveň 2
Orientační konzultace
Kupující už mluvil s bankou nebo hypotečním specialistou a zná přibližný rozpočet. Stále ale může chybět důkladnější prověření.
Úroveň 3
Prověřená bonita
Banka nebo zkušený finanční specialista už posoudil příjmy, závazky a reálnou výši úvěru. Riziko se výrazně snižuje, ale ještě se neposuzovala konkrétní nemovitost.
Úroveň 4
Konkrétní úvěr a nemovitost
Banka už pracuje s konkrétní koupí, cenou, nemovitostí a její hodnotou. Ani zde není vhodné považovat obchod za dokončený, dokud nejsou splněny podmínky čerpání.
Pozor na jednu větu
„Mám hypotéku schválenou“ může pro různé lidi znamenat něco úplně jiného. Prodávající nebo jeho makléř by se proto měl vždy doptat, co přesně už banka schválila a co ještě zbývá.
Předběžné posouzení bonity je velmi užitečné. Ukazuje, že se kupující financováním skutečně zabýval a že jeho očekávání mají reálný základ. Prodávající by ho ale neměl zaměňovat za definitivní souhlas banky s konkrétním obchodem.
Banka totiž neposuzuje pouze člověka. Posuzuje také konkrétní nemovitost, která má úvěr zajišťovat, kupní cenu, vlastní prostředky kupujícího, smluvní dokumentaci a splnění svých podmínek pro čerpání.
Banka posuzuje kupujícího
Příjmy, zaměstnání nebo podnikání, existující úvěry, další závazky, vlastní prostředky a celkovou schopnost úvěr splácet.
Banka posuzuje nemovitost
Její hodnotu, právní stav, vhodnost zástavy, dokumentaci a další parametry důležité pro financování konkrétní koupě.
Kupující může jednat férově a přesto se objeví problém, který obchod zkomplikuje. Právě proto je nebezpečné postavit celý prodej pouze na osobním dojmu.
Nejčastější rizikové situace
Jedním z nejčastěji podceňovaných bodů je rozdíl mezi kupní cenou a hodnotou, kterou pro účely financování stanoví banka.
Pokud kupující souhlasí například s vyšší cenou, ale bankovní ocenění vyjde níže, může banka počítat maximální úvěr z nižší hodnoty. Kupující pak musí rozdíl dorovnat z vlastních prostředků, najít jiné řešení financování nebo se pokusit znovu jednat o podmínkách obchodu.
Co to znamená pro prodávajícího?
Vyšší nabídka kupujícího není automaticky nejlepší nabídka, pokud nemá dostatečné vlastní prostředky pro případ, že bankovní ocenění vyjde níže. Proto je při více zájemcích rozumné porovnávat nejen nabízenou cenu, ale také kvalitu financování.
„Když má prodávající několik nabídek, není vždy nejbezpečnější automaticky vybrat nejvyšší částku. Rozhoduje také způsob financování, vlastní zdroje kupujícího, časový plán a počet podmínek, na kterých je obchod závislý.“
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Vlastní bydlení
LTV 80 %
U žadatelů mladších 36 let financujících vlastní bydlení může dosahovat až 90 %.
Investiční hypotéky
LTV 70 % · DTI 7
Od 1. dubna 2026 jde o obezřetnější hranice doporučené Českou národní bankou.
Pro běžné financování vlastního bydlení zůstává v roce 2026 horní hranice ukazatele LTV stanovená Českou národní bankou na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. U žadatelů mladších 36 let, kteří financují vlastní bydlení, může dosahovat 90 %.
Od 1. dubna 2026 Česká národní banka zároveň doporučuje bankám u investičních hypoték uplatňovat obezřetnější hranici LTV 70 % a DTI 7. V praxi tak může být důležité také to, zda kupující pořizuje nemovitost pro vlastní bydlení, jako investici nebo zda jde o jeho třetí či další obytnou nemovitost.
Konkrétní banka však vždy používá také vlastní úvěrová pravidla a posuzuje konkrétního klienta i obchod. Ani splnění obecného regulatorního limitu proto samo o sobě neznamená automatické schválení úvěru.
Podrobněji se změnám věnujeme v článku Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB.
Prodávající potřebuje mít jistotu, že kupující dokáže obchod dokončit. To ale neznamená, že by měl od zájemce sbírat výplatní pásky, bankovní výpisy nebo jiné citlivé osobní dokumenty.
Úplně postačí, když financování vhodným způsobem ověří banka, hypoteční specialista nebo jiný odborník, který s kupujícím pracuje. Makléř pak může zjistit, v jakém stavu financování skutečně je a zda odpovídá ceně kupované nemovitosti.
Před rezervací potřebujete znát hlavně odpovědi na tyto otázky:
Právě tady se bezpečný prodej nejvíce liší od prodeje postaveného na dobrém slovu. Nestačí napsat, že kupující zaplatí rezervační poplatek a do určitého data uzavře kupní smlouvu.
Pokud má být kupní cena financována hypotékou, mělo by být ve smluvní dokumentaci jasné, jak se s financováním pracuje a jaké jsou důsledky, pokud se obchod nepodaří dokončit.
Smlouva by měla podle konkrétní situace řešit zejména:
Důležité
Neexistuje jedna univerzální odpověď na otázku, zda při neschválení hypotéky kupující automaticky přijde o rezervační poplatek. Rozhoduje konkrétní smluvní ujednání a okolnosti případu. Proto by smlouvu měl připravit nebo zkontrolovat odborník.
Více o nastavení rezervace najdete v článku Jak funguje rezervační smlouva a co do ní (ne)patří.
Prodávající často udělá jednu zásadní chybu: po prohlídce přijde sympatický zájemce, ústně potvrdí koupi a majitel okamžitě přestane komunikovat s ostatními.
Pokud následně kupující několik dní řeší hypotéku, další zájemci mezitím odejdou jinam. A když se první obchod nepodaří dokončit, prodávající se vrací na začátek.
Proto by měla skutečná blokace nabídky nastat až ve chvíli, kdy je proces dostatečně vážný a smluvně nastavený. Konkrétní okamžik se může podle způsobu prodeje lišit, ale samotná věta „já to určitě koupím“ nestačí.
První reakcí by neměla být panika ani automatické prodlužování všech termínů. Nejdříve je potřeba zjistit, proč financování selhalo a zda je problém řešitelný.
Řešitelný problém
Například chybějící dokument, potřeba delší lhůty, doplnění vlastních zdrojů nebo jiné financování. Pak může dávat smysl krátké, jasně písemně potvrzené prodloužení.
Zásadní problém
Kupující nemá potřebné vlastní zdroje, jeho bonita nestačí nebo financování stojí na podmínce, kterou nedokáže splnit. Pak může být další čekání pro prodávajícího zbytečným rizikem.
Každé prodloužení by mělo mít jasný důvod, nový termín a písemnou podobu. Prodávající by neměl zůstávat několik týdnů v nejistotě jen proto, že kupující opakovaně říká, že „banka už to skoro má“.
Zvláštní kategorií jsou zájemci, jejichž koupě závisí na úspěšném prodeji jiného bytu nebo domu. Takový obchod nemusí být špatný, ale obsahuje další článek řetězce.
Prodávající potřebuje vědět, v jaké fázi je navazující prodej. Je rozdíl, zda kupující teprve plánuje svou nemovitost nafotit, nebo už má podepsanou kupní smlouvu a čeká pouze na uvolnění peněz z úschovy.
Čím více podmínek, tím větší riziko řetězové reakce
Pokud je koupě vaší nemovitosti závislá na hypotéce kupujícího a ta je současně závislá na prodeji jeho současného bydlení, musí být celý harmonogram nastaven podstatně opatrněji.
Nejlepší kupující není jen ten, kdo nabídne dobrou cenu. Je to člověk, u kterého existuje reálný plán, jak a kdy bude kupní cena zaplacena.
Stáhnout nemovitost z trhu, odmítnout další zájemce a teprve potom začít zjišťovat, zda vybraný kupující vůbec dokáže nákup financovat.
Kvalitní makléř neřeší jen prohlídku a cenu. Pomáhá prověřit připravenost zájemce, koordinuje jeho financování a hlídá návaznost rezervace, smluv, úschovy a katastru.
Stoprocentní jistotu před dokončením bankovního procesu mít nelze. Výrazně ale pomůže, pokud má kupující ještě před rezervací odborně prověřenou bonitu, zná své vlastní zdroje a banka nebo hypoteční specialista už pracuje s reálnou výší potřebného financování.
Je velmi dobrým signálem, ale není totéž co dokončené financování konkrétní koupě. Banka ještě může posuzovat konkrétní nemovitost, její hodnotu, dokumentaci a další podmínky čerpání.
Kupující může potřebovat více vlastních prostředků nebo jiné řešení financování. Pokud dostatečnou rezervu nemá, může se obchod zkomplikovat. Proto je dobré tuto možnost řešit ještě před podpisem rezervace.
Neexistuje univerzální pravidlo pro všechny obchody. Záleží na konkrétním znění smlouvy, důvodu, proč financování nevyšlo, a dalších okolnostech. Podmínky je proto potřeba nastavit předem a srozumitelně.
Samotný ústní příslib je pro prodávajícího velmi slabá jistota. Skutečná rezervace by měla mít jasně nastavené podmínky, termíny a další kroky, zejména pokud kupující potřebuje hypotéku.
Je legitimní chtít rozumnou míru jistoty, že kupující obchod dokáže financovat. Není však nutné, aby prodávající shromažďoval citlivé bankovní nebo příjmové dokumenty. Financování může vhodným způsobem potvrdit banka nebo finanční specialista kupujícího.
Takový obchod může fungovat, ale je potřeba znát stav navazujícího prodeje a správně nastavit termíny. Čím více na sobě závislých transakcí vzniká, tím důležitější je profesionální koordinace.
Najít zájemce je důležitý okamžik, ale z pohledu prodávajícího není cílem mít podepsanou rezervaci. Cílem je bezpečně dokončit prodej a dostat sjednanou kupní cenu.
Proto se vyplatí ještě před blokací nemovitosti vědět, jak chce kupující financovat, zda má prověřenou bonitu, kolik potřebuje vlastních prostředků a zda jeho koupě nezávisí na dalších nejistých podmínkách.
Pokud je financování správně připravené a smlouvy obsahují realistický harmonogram i pravidla pro případ komplikací, výrazně se snižuje riziko, že se prodávající po několika týdnech vrátí na úplný začátek.
Příště v seriálu
Podíváme se na úschovu kupní ceny, hypotéku kupujícího, vklad do katastru a přesný okamžik, kdy mohou být peníze bezpečně vyplaceny prodávajícímu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v podpoře kvalitních, odborných a etických realitních služeb v České republice. Projekt pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na realitním trhu a najít prověřené makléře podle regionu, zkušeností a výsledků.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Kontakt pro média a odborné dotazy
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Poznámka: Informace v článku jsou obecného charakteru. Konkrétní podmínky hypotéky stanovuje financující banka a konkrétní smluvní nastavení realitního obchodu je vhodné konzultovat s odborníkem na právo a financování.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
