7.12.2025 8:46

Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování

Česká národní banka na konci listopadu 2025 oznámila, že chce od 1. dubna 2026 výrazně zpřísnit podmínky pro hypotéky na investiční byty. Bankám doporučuje, aby u tzv. investičních hypoték omezily maximální výši úvěru na 70 % hodnoty nemovitosti (LTV 70 %) a zároveň držely celkové zadlužení klienta pod hranicí DTI 7, tedy sedminásobku jeho čistého ročního příjmu.

Naopak pro úvěry na vlastní bydlení se nic nemění – limit LTV zůstává 80 %, pro žadatele do 36 let pak 90 %, ukazatele DTI a DSTI jsou i nadále deaktivované, takže jejich využití je v tuto chvíli pouze v rovině interních pravidel jednotlivých bank, nikoli povinných regulací.

Z pohledu realitního trhu jde o krok, který se sice týká relativně malé části hypoték, ale velmi citlivého segmentu – investičních nákupů bytů. Právě ti, kdo chcí kupovat „třetí a další byt“ nebo byt výhradně na pronájem, budou nově potřebovat více vlastních peněz a pečlivější přípravu financování. A tady začíná role kvalitních realitních makléřů, včetně těch, kteří prošli sítem projektu Realiťák roku.

„V datech Reality.iDNES.cz vidíme, že investiční nákupy bytů byly jedním z motorů růstu cen hlavně ve velkých městech. Zpřísnění parametrů pro investiční hypotéky proto dává smysl jako preventivní brzda – nemělo by však ohrozit běžné domácnosti, které řeší vlastní bydlení,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Co přesně ČNB mění: LTV 70 % a DTI 7 pro investory

ČNB se v posledních měsících opakovaně vyjadřuje k tomu, že:

aktivita na hypotečním trhu opět překračuje dlouhodobý průměr,
ceny bytů rostou dvouciferným tempem, zejména ve větších městech,
výrazně roste podíl hypoték na investiční nemovitosti, tedy byty určené k pronájmu nebo třetí a další byty v pořadí.

Právě u těchto úvěrů vidí centrální banka vyšší riziko – typicky jde o klienty, kteří používají vyšší „páku“ (větší podíl cizích zdrojů) a jsou citlivější na výkyvy úrokových sazeb nebo výpadky příjmů z nájmu.

Proto přichází doporučení:

LTV 70 % – banka by u investiční hypotéky měla financovat max. 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, zbylých 30 % musí investor dodat z vlastních zdrojů.
DTI 7 – celkové zadlužení klienta by podle doporučení nemělo překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Důležitý detail: nejde o znovuzavedení povinných limitů DTI a DSTI, ty zůstávají deaktivované. ČNB pouze vydává doporučení bankám, jak nastavit vlastní interní limity pro užší, rizikovější segment investorů. Cílem je, aby nebylo nutné znovu přitvrzovat i u hypoték na vlastní bydlení.

Co to znamená pro běžného kupujícího a co pro investora

Vlastní bydlení: režim se nemění, ale banky zůstávají obezřetné

Pokud kupujete první nebo druhé bydlení pro sebe či rodinu, platí stále „osvědčené“ parametry:

LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let a jen na vlastní bydlení),
DTI a DSTI nejsou regulací ČNB vynucované, ale většina bank se jich „v duchu doporučení“ stejně drží.

Pro klasického kupujícího se tedy změna zdánlivě netýká. Přesto je dobré vědět, že:

banky budou citlivější na to, jestli nákup opravdu slouží k vlastnímu bydlení,
kombinace více bytů v osobním vlastnictví + výraznější zadlužení může některé klienty už „posunout“ do režimu investiční hypotéky, na niž se vztahují přísnější limity.

Investiční nákup: více vlastních peněz a důraz na cashflow

Investor do nemovitostí bude muset po 1. 4. 2026 počítat s tím, že:

hypotéka už neudělá 80–90 % kupní ceny, ale maximálně 70 %,
při více úvěrech zároveň bude klíčový součet všech dluhů vůči ročnímu příjmu (DTI 7),
důležité bude reálné cashflow z nájmů, ale i záložní finanční rezerva na období výpadku nájemníka nebo růstu sazeb po fixaci.

„U klientů, kteří kupují byt jako investici, už dnes trváme na tom, aby počítali nejen s optimistickým scénářem plně obsazeného bytu, ale také s rezervou na prázdné měsíce, opravy a růst sazeb. Nové limity ČNB tento přístup v podstatě institucionalizují – bez kvalitního finančního plánu bude investiční hypotéka obtížně dosažitelná,“ zdůrazňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka společnosti ReDeMa.

Dopady na realitní trh: zpomalení spekulací, ne stopka pro nákupy

Otázka, která zajímá veřejnost i odborníky: Zdraží nebo zlevní kvůli tomuto kroku byty?

Pravděpodobný scénář:

v segmentech, kde hráli investoři zásadní roli (menší byty ve velkých městech, lokality u metra a univerzit), může čistě investiční poptávka částečně slábnout,
to může zbrzdit tempo růstu cen v těchto segmentech, nikoliv však nutně způsobit plošný pokles,
část investorů přesměruje zájem do větších vlastních vkladů, druhá část může zvolnit nebo odejít do jiných typů investic (akcie, fondy, komerční nemovitosti).

Na druhé straně stojí silná poptávka po nájemním bydlení, která v Česku dlouhodobě roste – zejména ve velkých městech a univerzitních centrech. To znamená, že dobře připravený investor s kvalitní lokalitou a realistickým finančním plánem bude mít o nájemníky nouzi málokdy, jen nebude moci všechno „zapákovat“ hypotékou tak výrazně jako dříve.

„Z pohledu projektu Realiťák roku je důležité, aby trh nebyl tažen čistě spekulativními nákupy na maximální páku. Když ceny bytů utíkají běžným domácnostem jen kvůli levným penězům pro investory, trpí dostupnost bydlení. Opatření ČNB vnímám jako pokus vybalancovat zájmy domácností a investorů, ne jako útok na investiční byty,“ komentuje situaci Petr Makovský.

Jak vám s orientací v nových pravidlech pomohou makléři projektu Realiťák roku

Nové limity ČNB staví na jedno – trh bude víc o kvalitě než o kvantitě. A stejné platí i pro služby realitních makléřů.

Nejlepší makléři projektu Realiťák roku jsou zvyklí:

pracovat s podrobnými finančními simulacemi pro klienty,
komunikovat s hypotečními poradci a bankami o nastavení LTV a DTI už ve chvíli, kdy klient teprve hledá vhodnou nemovitost,
zohlednit v doporučení strategii klienta – zda kupuje první vlastní bydlení, „druhé pro děti“ nebo už jde čistě o investici,
pomoci s nastavením realistického nájemného, aby investice vycházela i po zvýšení sazeb či nákladů na správu.

„Dobří makléři jsou dnes čím dál víc i průvodci financemi – ne nahrazují banku ani poradce, ale umí klientovi srozumitelně přeložit, co pro něj nové limity znamenají v praxi. Upozorní ho, že třetí byt už pravděpodobně spadne do režimu investiční hypotéky a že bude potřebovat větší vlastní kapitál,“ doplňuje Monika Lukášová.

Praktické tipy pro investory a zájemce o bydlení

Ať už plánujete vlastní bydlení nebo investici, nové prostředí má několik praktických důsledků:

Začněte finančním plánem, ne výběrem bytu
Nejdříve spočítejte, jakou výši úvěru vám reálně dovolí příjmy, stávající dluhy a vlastní úspory – teprve potom vybírejte konkrétní nemovitosti v odpovídající cenové hladině.
Rozlišujte „bydlení pro sebe“ a „investici“
Pokud máte dvě nemovitosti a třetí kupujete už čistě na pronájem, je velmi pravděpodobné, že na vás banka bude nahlížet jako na investora a použije přísnější parametry.
Počítejte s rezervou
U investičních hypoték není prostor „na doraz“ – rozpočet by měl zvládnout vyšší sazbu po skončení fixace, vyšší fond oprav i několik měsíců bez nájemníka.
Vyberte si makléře, který rozumí jak trhu, tak regulaci
Makléři zapojení do projektu Realiťák roku mají zkušenost s komplikovanějšími transakcemi a dokážou včas upozornit na limity bank i právní úskalí.

Závěrem: regulace není konec investičních bytů, ale test připravenosti

Rozhodnutí ČNB zpřísnit parametry pro investiční hypotéky neznamená konec investic do bytů. Je to spíš test, kdo má své finance i strategie skutečně promyšlené – a kdo jen spoléhal na vysokou páku a růst cen.

Pro běžné domácnosti, které kupují vlastní bydlení, se naopak nic zásadního nemění. Nadále platí stávající limity LTV a vypnuté DTI/DSTI, i když banky samozřejmě sledují celkové zadlužení klienta a celkový risk.

Pro realitní makléře je to další důkaz, že jejich práce už dávno není jen o „otevírání dveří na prohlídce“, ale o komplexním poradenství včetně financí, práva a strategie. A právě tuto úroveň služeb se snaží dlouhodobě podporovat a oceňovat projekt Realiťák roku.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Falešné reference na webech realitních makléřů: co je povoleno, co už je za čárou a jaké hrozí sankce

Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti

Jak poznat poctivého realitního makléře: 10 znaků, že jste v dobrých rukou

Jak vyřešit spoluvlastnictví: prodeje, výkupy a nejčastější konflikty mezi vlastníky

Jak správně načasovat prodej nemovitosti: sezónnost, ekonomika a strategie

Jak vybrat správného právníka nebo advokáta při prodeji nemovitosti

Když není vše na papíře: Rizika ústních dohod a neformálních slibů při koupi nemovitosti

Jak funguje energetický štítek budovy a proč ho při prodeji nemůžete ignorovat