Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
15. října 2026 | Redakční přehled projektu Realiťák roku
Sledujte také projekt Realiťák roku, aktuální články, rady pro veřejnost, nejlepší makléře a nabídky na Reality.iDNES.cz.
Rychlá odpověď: Co se právě děje na realitním trhu?
Nejdůležitější novinkou jsou výsledky zářijového hypotečního trhu zveřejněné 14. října Českou bankovní asociací. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky bez refinancování za 28 miliard korun, o 5 % více než v srpnu. Průměrná realizovaná sazba vzrostla na 5,10 %.
Investiční skupina RSJ a společnost Na Jelenách současně oznámily přípravu nové nájemní čtvrti na pražském Chodově. Počítají přibližně s 5 500 byty a investicí přesahující 50 miliard korun. Jde však o připravovaný projekt, nikoli o již dokončenou nebo plně povolenou výstavbu.
Důležitý dlouhodobý kontext doplňuje analýza Realitního fóra ČR: od ledna 2017 do srpna 2026 vzrostly sledované nabídkové ceny dvoupokojových bytů přibližně o 151 %, zatímco index stavebních prací o 55 % a materiálových vstupů o 62 %.
1. Hypotéky: nové úvěry za 28 miliard korun. Sazba vzrostla na 5,10 %
Česká bankovní asociace zveřejnila 14. října 2026 výsledky zářijového ČBA Hypomonitoru. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky bez refinancování v objemu 28 miliard korun. Ve srovnání se srpnem to znamená růst přibližně o 5 %.
Celkový objem hypoték včetně refinancování a navýšení dosáhl 35,4 miliardy korun. Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték vzrostla ze srpnových 5,00 % na zářijových 5,10 %.
Počet skutečně nových hypoték činil 5 995. Průměrná výše nové hypotéky se zvýšila na 4,67 milionu korun. Podle ČBA odpovídá ilustrativní průměrná měsíční splátka nové hypotéky přibližně 26,5 tisíce korun.
Trh zůstává aktivní, financování ale zdražuje
Výsledky ukazují zajímavou kombinaci. Počet i objem nových úvěrů proti srpnu vzrostly, přestože průměrná úroková sazba mírně stoupla.
Vyšší objem poskytnutých hypoték ovšem sám o sobě neznamená, že se vlastní bydlení stalo dostupnějším. Významnou roli hraje také rostoucí průměrná výše úvěru.
Kupující proto musí posuzovat především celkový rozpočet domácnosti, vlastní úspory, výši splátky, délku fixace a finanční rezervu.
Proč se uvádí sazba 5,10 %, když Hypoindex ukazuje 5,79 %?
Protože jde o dva odlišné ukazatele. ČBA Hypomonitor sleduje skutečně sjednané sazby nových hypoték, zatímco Swiss Life Hypoindex zachycuje průměrné nabídkové sazby bank.
Říjnová hodnota Swiss Life Hypoindexu 5,79 % proto není v rozporu se zářijovou realizovanou sazbou 5,10 %. Liší se metodika i sledované období.
Koho se to týká: Kupujících, lidí před refixací, prodávajících, realitních makléřů a finančních poradců.
Zdroj, zveřejněno 14. 10. 2026: ČBA Hypomonitor – září 2026 .
2. Praha chystá novou nájemní čtvrť: 5 500 bytů za více než 50 miliard korun
Investiční skupina RSJ a společnost Na Jelenách oznámily 14. října 2026 dlouhodobé strategické partnerství při přípravě rozsáhlé nové čtvrti na jihu Prahy.
V lokalitě Na Jelenách na Chodově má podle zveřejněného záměru vzniknout přibližně 5 500 nájemních bytů pro až 16 000 obyvatel. Celková hodnota projektu má přesáhnout 50 miliard korun.
Zásadní je jeho zaměření na dlouhodobé nájemní bydlení. Investoři nepočítají pouze s jednotlivými bytovými domy, ale s rozsáhlejším městským celkem propojujícím bydlení, služby, vzdělávání, veřejný prostor a další občanskou vybavenost.
Kdy se začne stavět?
Podle oznámení investorů by první fáze mohla začít v roce 2027. První dvě etapy však v době zveřejnění zprávy ještě čekaly na potřebná povolení. Celý projekt má vznikat postupně v horizontu přibližně deseti let.
Je proto důležité rozlišovat mezi oznámeným investičním záměrem, povolenou stavbou, zahájenou výstavbou a dokončenými byty. Samotné oznámení projektu zatím neznamená, že se na trhu okamžitě objeví tisíce nových nájemních jednotek.
Co to může znamenat pro nájemní trh?
Projekt ukazuje rostoucí význam institucionálního nájemního bydlení, tedy bytů vlastněných a dlouhodobě spravovaných profesionálními investory.
Pokud se záměr podaří realizovat, může v konkrétní části Prahy významně rozšířit nabídku. To ale samo o sobě nezaručuje nízké nájemné. Rozhodující budou ceny, dispozice bytů, provozní náklady, dopravní dostupnost a skutečné tempo dokončování.
Koho se to týká: Nájemců, investorů, developerů, správců nemovitostí a realitních makléřů.
Zdroj, zveřejněno 14. 10. 2026: Oficiální tisková zpráva investiční skupiny RSJ .
3. Ceny bytů vzrostly o 151 %, stavební práce o 55 %. Co tento rozdíl znamená?
Důležitý kontext dnešního vývoje přináší analýza projektu Realiťák roku a Realitního fóra ČR , která byla veřejně zveřejněna 13. října 2026 ve 21:41.
V předchozím denním přehledu tato významná analýza chyběla, proto ji dnes doplňujeme. Nejde o novou statistiku vydanou 14. října, ale o dříve publikovaný odborný materiál, který přímo souvisí s aktuální diskusí o cenách bydlení.
Co ukazují data za období 2017–2026?
Při společné indexové základně leden 2017 = 100 dosáhl v srpnu 2026 index nabídkových cen dvoupokojových bytů hodnoty 251,3.
Index stavebních prací dosáhl hodnoty 155,1 a index materiálových vstupů hodnoty 162,0.
V přepočtu to znamená kumulativní růst:
- Byty: přibližně +151 %.
- Stavební práce: přibližně +55 %.
- Stavební materiály: přibližně +62 %.
Proč ceny bytů rostly rychleji?
Cena hotového bytu není pouze součtem stavebních prací a materiálů. Ovlivňuje ji také cena pozemku, projektová příprava, povolování, infrastruktura, financování, délka výstavby, nabídka, poptávka a lokalita.
Při nedostatku vhodných pozemků a nové nabídky může tržní cena bydlení růst výrazně rychleji než samotné stavební vstupy.
Zásadní metodická poznámka: porovnávané indexy měří rozdílné ekonomické veličiny. Rozdíl mezi nimi proto nelze interpretovat jako ziskovou marži developerů. Stejně tak nelze z tohoto srovnání samotného určit přesný podíl jednotlivých příčin zdražování.
„Pro veřejnost je důležité odlišovat cenu výstavby od konečné ceny bytu. Když kupujete byt, neplatíte jen cihly a práci na stavbě. Platíte také místo, čas, kapitál a rizika, která jsou s projektem spojená.“
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Pro kupující z toho plyne důležitý závěr: ani stagnace nebo pokles cen některých stavebních materiálů automaticky neznamená, že zlevní hotové byty v jejich lokalitě.
Prodávající by naopak neměli cenu staršího bytu odvozovat pouze od současných nákladů na novostavbu. Rozhodující jsou srovnatelné nabídky, lokalita, technický stav, dispozice a aktuální poptávka.
Zdroj: Projekt Realiťák roku, Realitní fórum ČR. Veřejné zveřejnění 13. 10. 2026 ve 21:41. Kompletní analýza a metodika .
4. Povolování staveb zůstává problémem. Upozorňuje na něj 93 % developerů
Dne 14. října 2026 byly zveřejněny výsledky průzkumu CEEC Research, realizovaného ve spolupráci s Ministerstvem pro místní rozvoj a Iniciativou pro dostupné bydlení.
Průzkum proběhl v září mezi 110 stavebními a 41 developerskými společnostmi. Délku a nepředvídatelnost povolovacích procesů označilo za zásadní problém 80 % stavebních firem a 93 % developerů.
Firmy upozorňují také na nejednotný výklad pravidel, administrativní náročnost a množství požadovaných podkladů.
Rychlejší výstavba nepřijde automaticky
Výsledky průzkumu ukazují, že samotná změna právních předpisů nemusí okamžitě odstranit dosavadní průtahy.
Stavební firmy očekávají zrychlení povolování nejčastěji za jeden až dva roky. Developeři jsou opatrnější a častěji počítají s horizontem tří až pěti let.
Jde o očekávání respondentů, nikoli o závazné termíny státu nebo oficiální lhůty jednotlivých stavebních řízení.
Právě zde se propojují dnešní zprávy: velké nájemní projekty mohou nabídku bydlení rozšířit, ale pouze tehdy, pokud projdou přípravou, získají potřebná povolení a budou skutečně postaveny.
Zdroj, článek zveřejněn 14. 10. 2026: Výsledky průzkumu CEEC Research .
5. Kupujete stavební pozemek? Barva v územním plánu nestačí
Projekt Realiťák roku zveřejnil 14. října 2026 ve 21:20 nový praktický článek Územní plán před koupí pozemku: 20 věcí, které musíte ověřit .
Článek upozorňuje na častý omyl: pokud je parcela v inzerátu označena jako stavební a územní plán připouští bydlení, ještě to neznamená, že na ní lze postavit libovolný rodinný dům.
Rozhodující mohou být konkrétní regulativy, přípustné a nepřípustné využití, výška a charakter zástavby, zastavitelnost pozemku, dopravní napojení, územní studie, regulační plán nebo ochranná omezení.
Kupující by měl tyto podmínky prověřit před podpisem rezervace, nikoli až po složení rezervační zálohy.
Praktický závěr: Hodnota pozemku závisí také na tom, co na něm lze právně a technicky skutečně realizovat.
Co dnešní zprávy říkají společně o českém realitním trhu?
Dnešní vývoj ukazuje několik souběžných trendů. Hypoteční trh zůstává aktivní, přestože financování není levné. Institucionální investoři připravují nové rozsáhlé nájemní projekty. Současně přetrvávají problémy, které komplikují rychlé rozšiřování bytové nabídky.
Dlouhodobá data navíc potvrzují, že vývoj cen hotových bytů nelze vysvětlovat pouze stavebními náklady. Rozhodující je širší fungování trhu.
„Nejdůležitější je nenechat se svést jednoduchou kauzalitou. Trh bydlení je součet několika vrstev. Nákladová stránka je podstatná, ale stejně důležité jsou nabídka, poptávka, financování a lokalita.“
Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Co to znamená pro kupující?
Při rozhodování o koupi je potřeba posuzovat cenu konkrétní nemovitosti, financování, technický a právní stav, lokalitu a dlouhodobé potřeby domácnosti. Samotné očekávání dalšího růstu cen není dostatečným důvodem ke koupi.
Co to znamená pro prodávající?
Správně nastavená nabídková cena musí vycházet z konkrétního trhu a srovnatelných nemovitostí. Celorepublikové indexy jsou důležitým kontextem, ale nenahrazují lokální ocenění.
Co to znamená pro nájemce a pronajímatele?
Rozšiřování institucionálního nájemního bydlení může postupně měnit strukturu nabídky. Důležitá však zůstává výše nájemného, délka smlouvy, provozní náklady a podmínky případného zvyšování plateb.
Co to znamená pro realitní makléře?
Klienti potřebují stále přesnější vysvětlení rozdílů mezi nabídkovými a realizovanými cenami, nabídkovými a sjednanými hypotečními sazbami i mezi oznámeným developerským záměrem a skutečně dokončeným projektem.
Kvalitní realitní služba musí spojovat práci s daty, znalost lokality, bezpečný smluvní postup a kontrolu právního i technického stavu nemovitosti.
Řešíte prodej, koupi nebo ocenění nemovitosti?
Čísla o celém trhu jsou důležitá, ale konkrétní nemovitost vyžaduje individuální posouzení. Záleží na lokalitě, stavu, právních souvislostech, aktuální nabídce a možnostech financování.
Projekt Realiťák roku vám pomůže najít zkušeného realitního profesionála.
Nejčastější otázky
Jaká byla průměrná hypoteční sazba v září 2026?
Podle ČBA Hypomonitoru činila průměrná realizovaná sazba nových hypoték v září 2026 5,10 %. V srpnu dosahovala 5,00 %.
Kolik nových hypoték banky poskytly?
V září 2026 poskytly banky a stavební spořitelny 5 995 skutečně nových hypoték bez refinancování v celkovém objemu 28 miliard korun.
Kolik nájemních bytů se plánuje na pražském Chodově?
Investiční skupina RSJ a společnost Na Jelenách oznámily přípravu projektu přibližně 5 500 nájemních bytů pro až 16 000 obyvatel. Jde o připravovaný záměr, nikoli o dokončenou výstavbu.
Proč ceny bytů rostou rychleji než stavební náklady?
Protože cenu hotového bytu ovlivňují nejen stavební práce a materiály, ale také pozemky, financování, povolování, lokalita, nabídka a poptávka. Rozdíl mezi indexy sám o sobě nedokazuje konkrétní příčinu ani výši marže developera.
Stačí při koupi pozemku ověřit územní plán?
Nestačí pouze zjistit, že pozemek leží v ploše určené pro bydlení. Je nutné prověřit také konkrétní regulativy, dopravní napojení, ochranná omezení a další podmínky využití pozemku.
Další zajímavé články
Úplně na závěr
Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti orientovat se na českém realitním trhu, bezpečně prodávat a kupovat nemovitosti a vybírat kvalitní realitní profesionály.
V roce 2026 probíhá již 9. ročník projektu. Projekt současně prostřednictvím odborných analýz a Realitního fóra ČR přispívá k diskusi o dostupnosti bydlení, financování, kvalitě realitních služeb a fungování realitního trhu.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.
Kontakt pro veřejnost a média
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
ČBA Hypomonitor, září 2026, zveřejněno 14. 10. 2026; oficiální tisková zpráva RSJ, 14. 10. 2026; průzkum CEEC Research o povolování staveb, výsledky publikované 14. 10. 2026; datová analýza projektu Realiťák roku a Realitního fóra ČR, zveřejněná 13. 10. 2026 ve 21:41; odborný článek projektu Realiťák roku o územním plánování, zveřejněný 14. 10. 2026 ve 21:20.
U hypoték rozlišujeme skutečně sjednané a nabídkové sazby. U bytů rozlišujeme nabídkové a realizované ceny. U developerských projektů rozlišujeme oznámený záměr, povolenou stavbu, zahájení a dokončení. Indexové porovnání cen bytů a stavebních nákladů nepředstavuje účetní rozklad ceny nemovitosti.
