14.10.2026 6:33
Developeři očekávají další zdražování nových bytů, tempo růstu by ale podle jejich odhadů mělo být mírnější než v první polovině roku. Nový průzkum CEEC Research představený 13. října ukazuje, že 89 % oslovených developerských společností počítá s růstem cen, v průměru o 6,2 %. Český statistický úřad současně zveřejnil podrobná zářijová data: nájemné meziročně vzrostlo o 6,1 %, náklady vlastnického bydlení o 5,1 % a celková inflace dosáhla 2,5 %. Dnešní Realitní puls vysvětluje, co tato čísla skutečně znamenají pro kupující, prodávající, investory, pronajímatele i realitní makléře.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Rychlá odpověď Očekávání developerů Nájemné a inflace Co říkají data společně Praktické dopady Nejčastější otázky
Dnešní nejdůležitější zprávy se týkají vývoje cen nových bytů a nákladů na bydlení. Průzkum CEEC Research představený 13. října 2026 ukazuje, že 89 % z 56 oslovených představitelů developerských společností očekává ve druhé polovině letošního roku růst cen nových bytů. Průměrný očekávaný růst činí 6,2 %.
Ve stejný den Český statistický úřad zveřejnil podrobnou statistiku spotřebitelských cen za září 2026. Nájemné meziročně vzrostlo o 6,1 %, imputované nájemné vyjadřující náklady vlastnického bydlení o 5,1 % a celková inflace činila 2,5 %.
Jde o dvě různé informace: developeři vyjadřují očekávání budoucího vývoje cen vlastních projektů, zatímco ČSÚ měří již proběhlé změny spotřebitelských cen. Oba ukazatele jsou důležité, ale nelze je přímo srovnávat ani zaměňovat.
Dnešní čísla v souvislostech
89 % – podíl oslovených developerů očekávajících zdražování nových bytů.
6,2 % – průměrný očekávaný růst cen podle developerského průzkumu.
6,1 % – meziroční růst nájemného za bydlení v září podle ČSÚ.
5,1 % – meziroční růst imputovaného nájemného.
2,5 % – celková meziroční spotřebitelská inflace v září 2026.
Dne 13. října 2026 se v prostorách České národní banky uskutečnilo Setkání lídrů developmentu 2026/H2 organizované společností CEEC Research.
Konference se zaměřila na vývoj rezidenčního trhu, ceny nemovitostí, financování bydlení, nájemní projekty a praktické dopady změn stavebního práva.
Významnou součástí byly výsledky nového průzkumu mezi 56 vedoucími představiteli českých developerských společností. O výsledcích informovala 13. října Česká tisková kancelář; zprávu převzal například zpravodajský server N1.cz.
Podle zveřejněných výsledků očekává 89 % respondentů další zdražování nových bytů ve druhé polovině roku 2026. Průměrný očekávaný růst činí 6,2 %.
V předchozím průzkumu z první poloviny roku očekávalo zdražování 92 % společností a průměrný odhad růstu činil 7,8 %. Nová očekávání jsou tedy mírnější, ale stále ukazují převahu společností počítajících s vyššími cenami.
Zbývajících 11 % respondentů nyní podle průzkumu počítá se zachováním cen. Žádná z oslovených společností neuváděla očekávání zlevňování vlastních projektů.
Tato informace vyžaduje správnou interpretaci. Hodnota 6,2 % nepředstavuje naměřený růst cen nových bytů ani závazný výhled pro všechny české nemovitosti.
Jde o souhrn očekávání oslovených developerských společností. Skutečný vývoj se může lišit podle regionu, konkrétního projektu, fáze výstavby, financování i poptávky.
Průzkum také nelze automaticky vztahovat na starší byty. Ty mají jinou strukturu nabídky, jiné prodávající a často i odlišnou citlivost na úrokové sazby a vyjednávání.
Na cenu nového bytu působí více faktorů současně. Patří mezi ně cena pozemku, stavební náklady, financování projektu, délka povolovacích procesů a nabídka vhodných lokalit.
Developer navíc rozhoduje o ceně v okamžiku, kdy musí zohlednit nejen dosavadní náklady, ale také rizika spojená s dokončením projektu a jeho prodejem.
Vyšší očekávané ceny proto nemusí znamenat stejně silnou poptávku. Některé projekty mohou prodej zvládat bez větších problémů, zatímco jiné mohou vyžadovat individuální obchodní pobídky, úpravy platebních kalendářů nebo delší dobu prodeje.
Podle zveřejněných výsledků průzkumu pozoruje 61 % oslovených developerských společností selektivní oslabení zájmu investičních kupujících.
To neznamená plošné zastavení investičních nákupů. Ukazuje to však na větší význam pořizovací ceny, nákladů financování a očekávaného nájemního výnosu.
Pro investora je zásadní, zda výnos z pronájmu odpovídá pořizovací ceně a nákladům držení nemovitosti. Samotné očekávání dalšího růstu cen nemusí být dostatečným důvodem k nákupu.
„Očekávání developerů je důležitým signálem, ale kupující by je neměli zaměňovat za jistotu budoucího zdražení. U novostavby je potřeba hodnotit nejen cenu za metr čtvereční, ale také lokalitu, standard, harmonogram dokončení, podmínky financování a skutečnou konkurenci. Rozdíl mezi kvalitním a problematickým projektem může být zásadní.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku – odborný redakční komentář.
Kupující by měl porovnat více projektů v podobné lokalitě a podobné fázi výstavby. Důležité je sledovat nejen inzerovanou cenu, ale také to, co je v ní zahrnuto.
Rozdíl mohou představovat parkovací stání, sklep, vybavení, energetický standard, možnost klientských změn, termín dokončení nebo platební kalendář.
Před podpisem rezervační či kupní smlouvy je vhodné prověřit povolovací stav projektu, smluvní zajištění termínů, sankce za prodlení a podmínky financování.
Kupujete byt nebo novostavbu?
Než podepíšete závaznou smlouvu, prověřte nejen cenu a financování, ale také právní stav nemovitosti, dokumentaci a podmínky předání.
Druhým zásadním tématem dnešního vydání jsou nová podrobná data Českého statistického úřadu o spotřebitelských cenách za září 2026, zveřejněná 13. října.
Celková meziroční inflace dosáhla 2,5 %, což představuje zrychlení ze srpnových 1,9 %. Proti srpnu zůstala celková cenová hladina beze změny.
Samotná hodnota celkové inflace byla známa již z předběžného odhadu ze 6. října. Novou informační hodnotu nyní přináší podrobné členění jednotlivých výdajů domácností, včetně bydlení.
Podle ČSÚ byly ceny nájemného za bydlení v září 2026 meziročně vyšší o 6,1 %.
Jde o významný rozdíl proti celkové meziroční inflaci 2,5 %. Pro domácnosti v nájemním bydlení to znamená, že jedna z nejdůležitějších pravidelných výdajových položek rostla rychleji než celkový spotřebitelský koš.
Je však nutné upozornit, že statistika ČSÚ neměří totéž jako průměrná nabídková cena nově inzerovaných nájemních bytů.
Index spotřebitelských cen zachycuje vývoj nájemného v rámci statistického šetření. Nabídkové nájemné z realitních portálů naopak popisuje aktuální ceny, za které pronajímatelé nemovitosti nabízejí. Tyto ukazatele mohou vykazovat rozdílné tempo růstu.
ČSÚ zároveň uvádí meziroční růst imputovaného nájemného o 5,1 %. V srpnu činil růst tohoto ukazatele 5,4 %.
Imputované nájemné je statistický ukazatel nákladů vlastnického bydlení. Není to skutečně placené nájemné vlastníka ani průměrná splátka hypotéky.
Podle ČSÚ se na jeho vývoji podílejí zejména ceny stavebních prací a nových nemovitostí.
To je důležitá souvislost s očekáváním developerů. Stavební náklady a ceny nových nemovitostí ovlivňují ekonomiku vlastnického bydlení, zatímco nájemné představuje přímý pravidelný výdaj nájemních domácností.
Podrobná statistika ukazuje rozdílný vývoj jednotlivých složek nákladů bydlení.
Z těchto hodnot nelze jednoduše vypočítat, o kolik se změnily celkové měsíční náklady každé domácnosti. Rozhoduje konkrétní spotřeba, způsob vytápění, smlouva s dodavatelem energií, velikost nemovitosti a další okolnosti.
V realitní praxi se často používá jedna souhrnná částka za bydlení. Ta ale může obsahovat samotné nájemné, zálohy na služby, energie nebo další platby.
Pro nájemce je důležité vědět, která část platby představuje nájemné a která zálohy na služby. Pro pronajímatele je zase zásadní správně nastavit nájemní smlouvu, způsob vyúčtování a případnou úpravu nájemného.
Meziroční inflace sama o sobě neznamená, že se nájemné v každé existující smlouvě automaticky zvýší o stejnou hodnotu. Rozhodují smluvní podmínky a příslušná zákonná pravidla.
Tématu se věnovala také hlavní zpravodajská relace Události České televize ze 13. října 2026.
V reportáži o inflaci zaznělo, že lidé platí více také za bydlení, zejména za nájemné. Televizní zpracování tak potvrzuje veřejný význam statistiky ČSÚ, nepředstavuje však samostatné měření nájemního trhu.
„Při hodnocení dostupnosti bydlení je potřeba sledovat nejen cenu bytu, ale také nájemné, financování a provozní náklady. Pokud nájemné roste rychleji než celková inflace, může to zvyšovat tlak na domácnosti, které už dnes vydávají významnou část příjmů za bydlení. Zároveň je důležité nezaměňovat statistiku skutečně placeného nájemného s cenami nově nabízených bytů.“
Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz – odborný redakční komentář.
Pronajímáte byt nebo hledáte nájemní bydlení?
Sledujte nejen výši nájemného, ale také podmínky smlouvy, služby, energie, jistotu a pravidla případného zvyšování nájemného.
Obě hlavní zprávy ukazují pokračující tlak na náklady bydlení, ale každá zachycuje jinou část trhu.
Průzkum CEEC Research popisuje očekávání developerů ohledně budoucích cen nových bytů. Statistika ČSÚ zachycuje již proběhlé změny nákladů domácností v září 2026.
Z těchto údajů nelze automaticky vyvozovat, že se ceny všech bytů zvýší o 6,2 % nebo že nájemné v každé lokalitě zdražilo přesně o 6,1 %.
Pro širší srovnání je užitečné připomenout zářijová data projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP.
Podle této analýzy činila v září 2026 průměrná nabídková cena bytů v ČR 98 545 Kč/m². Meziročně byla vyšší o 9,3 %, zatímco proti srpnu prakticky stagnovala.
Tato čísla však vycházejí z nabídkových cen nemovitostí na realitním trhu. Nejde o stejný ukazatel jako očekávání developerů ani o index nákladů bydlení ČSÚ.
Podrobná krajská analýza projektu Realiťák roku zveřejněná 12. října ukázala, že průměrné nabídkové ceny bytů rostly v září meziročně nejrychleji na Vysočině o 18,6 %, v Ústeckém kraji o 16,0 % a ve Zlínském kraji o 15,7 %.
Praha přitom zůstává nejdražším krajem s průměrnou nabídkovou cenou 165 590 Kč/m², její meziroční růst však činil 7,3 %.
Jde o starší zveřejněná data použitá pouze jako kontext. Nejsou novou zprávou dnešního vydání.
Vedle ceny a financování má význam také bezpečnost samotné transakce.
Nový odborný článek projektu Realiťák roku Kolaudace, dokumentace a skutečný stav nemovitosti, zveřejněný 12. října 2026, upozorňuje na rizika nesouladu mezi skutečným provedením stavby, stavební dokumentací, povoleným účelem užívání a katastrem.
Takový problém může v konkrétním případě ovlivnit ocenění nemovitosti, financování hypotékou nebo dokončení obchodu.
Proto ani v prostředí rostoucích cen není vhodné rozhodovat pouze podle atraktivity nabídky nebo očekávání dalšího zdražení.
„V prostředí vysokých cen je každá chyba při koupi nebo prodeji dražší. Pokud kupující přehlédne právní či stavebně-technický problém, nemusí mu pomoci ani případný budoucí růst hodnoty nemovitosti. Kvalitní realitní služba proto musí spojovat správné ocenění, kontrolu dokumentace a bezpečný smluvní postup.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku – odborný redakční komentář.
Očekávané zdražování novostaveb není důvodem k unáhlenému podpisu smlouvy. Porovnejte konkrétní projekty, financování, lokalitu, technický standard a právní dokumentaci. Důležité je vědět, kolik bude bydlení skutečně stát.
Očekávání developerů nelze automaticky přenést na cenu staršího bytu nebo rodinného domu. Správné nacenění vyžaduje místní srovnání, posouzení konkurence a skutečné poptávky.
Vedle možného růstu hodnoty nemovitosti sledujte nájemní výnos, náklady financování, opravy, daně, pojištění a riziko neobsazenosti. Růst pořizovacích cen nemusí automaticky znamenat růst investičního výnosu.
Nový průzkum potvrzuje očekávání dalšího růstu cen, současně však naznačuje opatrnější chování části investorů. Pro úspěch projektu budou důležité náklady výstavby, financování, lokalita a skutečná kupní síla zákazníků.
ČSÚ potvrdil meziroční růst nájemného o 6,1 %. Pronajímatelé by měli odlišovat tržní vývoj od smluvních možností změny nájemného. Nájemci by měli sledovat také služby, energie a celkové měsíční náklady bydlení.
Klientům je potřeba správně vysvětlovat rozdíly mezi očekáváním developerů, nabídkovými cenami, realizovanými cenami a statistickými indexy. Stejně důležitá je kontrola právního a technického stavu nemovitosti a realistické vyhodnocení financování.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se v cenách nemovitostí, financování, právních rizicích a kvalitě realitních služeb. Při důležitém rozhodnutí se vyplatí spojit aktuální data se zkušeností odborníka, který zná konkrétní lokalitu.
Podle průzkumu CEEC Research představeného 13. října 2026 činí průměrný očekávaný růst cen nových bytů ve druhé polovině roku 6,2 %. Jde o očekávání oslovených developerů, nikoli o skutečně naměřené zdražení.
Růst cen očekává 89 % oslovených společností. Průzkumu se zúčastnilo 56 vedoucích představitelů českých developerských společností.
Podle indexu spotřebitelských cen ČSÚ vzrostlo nájemné za bydlení meziročně o 6,1 %. Tento ukazatel není totožný s růstem nabídkových cen nově inzerovaných nájemních bytů.
Celková meziroční inflace v České republice dosáhla 2,5 %. Proti srpnu se celková cenová hladina nezměnila.
Imputované nájemné je statistický ukazatel nákladů vlastnického bydlení. V září 2026 meziročně vzrostlo o 5,1 %. Nejde o skutečně placené nájemné ani o průměrnou splátku hypotéky.
Ne. Zvýšení nájemného v konkrétním nájemním vztahu závisí na smluvních ujednáních a příslušných zákonných pravidlech. Samotná hodnota inflace automaticky nemění každou nájemní smlouvu.
Ne. Rozhodnutí by mělo vycházet z ceny konkrétní nemovitosti, lokality, financování, technického a právního stavu, smluvních podmínek a dlouhodobých potřeb kupujícího. Očekávání developerů není zárukou budoucího růstu hodnoty.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní zprávy ukazují, proč je při rozhodování o bydlení důležité spojovat více zdrojů informací. Očekávání developerů, skutečný vývoj nájemného, náklady financování a regionální cenové rozdíly mohou vytvářet odlišný obraz trhu. Kvalitní realitní makléř by měl klientovi pomoci tato data správně interpretovat, vyhodnotit konkrétní nemovitost a bezpečně projít celou transakcí.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
