13.10.2026 21:41
Růst cen bydlení se často vysvětluje zdražováním stavebních prací a materiálů. Data Realitního fóra ČR ale ukazují, že samotné stavební náklady celý cenový vývoj nevysvětlují. Od ledna 2017 do srpna 2026 vzrostl index nabídkových cen dvoupokojových bytů z hodnoty 100 na 251, tedy přibližně o 151 %. Index stavebních prací se zvýšil na 155 a materiálových vstupů na 162. Rozdíl ukazuje, že konečná cena bydlení odráží vedle nákladů na stavbu také cenu pozemků, financování, délku přípravy projektů, nabídku, poptávku a lokalitu.
Zdrojová základna: ČSÚ, ČBA, DataStat, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz . Indexy jsou převedeny na společnou základnu leden 2017 = 100. Více o projektu: Realitní fórum ČR .
Index cen dvoupokojových bytů dosáhl v srpnu 2026 hodnoty 251,3, stavební práce 155,1 a materiály 162,0.
Jinými slovy: od společné základny v lednu 2017 vzrostly ceny bytů zhruba 2,51×, stavební práce 1,55× a materiály 1,62×.
Společná základna všech tří řad je nastavena na leden 2017 = 100. Díky tomu lze porovnat jejich relativní vývoj, přestože každý index měří jinou část trhu.
V srpnu 2026 dosahuje index nabídkových cen dvoupokojových bytů hodnoty 251,3. Index stavebních prací je na hodnotě 155,1 a materiálových vstupů na 162,0.
Cenová křivka bytů se od stavebních nákladů postupně vzdálila a zejména od období 2020–2022 je rozdíl velmi výrazný.
Rozdíl je výrazný už při pohledu na konečné indexy. U dvoupokojových bytů jde o růst přibližně 151,3 %, u stavebních prací o 55,1 % a u materiálových vstupů o 62,0 %.
Ceny bytů tedy nerostly jen o něco rychleji než stavební náklady – jejich tempo bylo v souhrnu za sledované období výrazně vyšší.
Největší rozevírání nůžek je vidět v období 2020–2022, kdy ceny bytů prudce vystřelily. Poté přišla korekce a stagnace, ale od roku 2024 se cenová křivka bytů znovu vzdaluje nákladovým indexům.
Index cen stavebních prací měří cenu stavebních výkonů. Nezahrnuje cenu pozemku, projektovou přípravu, povolování, financování, marketing ani podnikatelské riziko developera.
Materiálový index zase zachycuje ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví.
Důležité: z rozdílu mezi indexem cen bytů a indexem stavebních nákladů nelze vyvozovat, že celý rozdíl představuje „marži“ developera. Porovnávané řady měří rozdílné ekonomické veličiny.
Konečná cena bytu vzniká na trhu, kde se potkává nákladová strana s nabídkou a poptávkou.
Pokud se nové byty staví pomalu, pozemků je málo a poptávka zůstává silná, prodejní cena může růst rychleji než samotné stavební náklady.
„Když se snažíme vysvětlit růst cen bydlení jen zdražením stavebních prací, chybí nám velká část obrazu. V ceně bytu je lokalita, půda, financování, čas potřebný pro přípravu projektu, nabídka a poptávka i očekávání trhu.“
Ondřej Hon , majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: tato část není součástí datového modelu Realitního fóra ČR. Jde o aktuální vnější kontext.
ČSÚ za srpen 2026 uvádí, že ceny stavebních prací byly meziročně vyšší o 4,4 % a ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví o 6,8 %.
Nákladový tlak tedy nezmizel. Jeho aktuální meziroční tempo je ale výrazně nižší než kumulativní růst cen bytů za celé období 2017–2026.
ČSÚ: Indexy cen výrobců – srpen 2026
„Pro veřejnost je důležité odlišovat cenu výstavby od konečné ceny bytu. Když kupujete byt, neplatíte jen cihly a práci na stavbě. Platíte také místo, čas, kapitál a rizika, která jsou s projektem spojená.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
„Nejdůležitější je nenechat se svést jednoduchou kauzalitou. Trh bydlení je součet několika vrstev. Nákladová stránka je podstatná, ale stejně důležité jsou nabídka, poptávka, financování a lokalita.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Porovnání cen bytů se stavebními pracemi a materiály je užitečné právě proto, že rozbíjí zjednodušenou představu, podle níž by se prodejní cena nového bydlení měla pohybovat podobně jako cena cihel, oceli nebo práce na stavbě.
Stavební náklady jsou podstatnou částí projektu, nikoli ale jedinou.
Do konečné ekonomiky vstupuje cena a příprava pozemku, projektová dokumentace, povolovací proces, financování, infrastruktura, marketing, daňové a právní náklady, čas a riziko, že se podmínky trhu během několikaleté přípravy změní.
Čím delší je příprava projektu, tím větší význam získává čas. Kapitál je vázaný ještě před zahájením prodeje a developer nese náklady i rizika v období, kdy nezná finální sazby, prodejní tempo ani cenu konkurenčních projektů.
Proto nelze rozdíl mezi indexem bytů a indexem stavebních prací mechanicky přeložit jako „zisk“.
Datová řada cen bytů není pouze příběhem nové výstavby.
Sekundární trh reaguje na změny dostupnosti financování, očekávání domácností, nedostatek nabídky a cenu nových projektů.
Když novostavby zdražují, může se část poptávky přesunout ke starším bytům a tlačit vzhůru jejich ceny.
Naopak výrazné ochlazení financování může zpomalit oba trhy současně.
To je důvod, proč může index cen bytů růst rychleji než stavební vstupy i v období, kdy materiály nerostou dramaticky.
Cena existujícího bytu je primárně tržní cena aktiva v konkrétní lokalitě. Náklad jeho původní výstavby před desítkami let není pro dnešní nabídkovou cenu rozhodující.
Tři indexy mají společnou základnu, a proto dobře ukazují relativní tempo.
Neříkají ale, že jeden ukazatel přímo „způsobil“ druhý.
Cena bytu může růst kvůli:
Stavební vstupy do tohoto procesu vstupují spolu s dalšími faktory.
Metodicky důležité: index stavebních prací popisuje obecné stavebnictví, zatímco cenová řada bytů se vztahuje ke konkrétní části rezidenčního trhu. Korektní je proto mluvit o rozdílu dynamiky, nikoliv o přesném účetním rozkladu ceny bytu.
Teoreticky mohou nastat tři základní cesty.
Pro veřejnost je důležité vědět, že žádný z těchto scénářů nevzniká přes noc.
Nabídka bydlení reaguje s velkým zpožděním, protože projekty mají dlouhou přípravnou fázi. Změny v povolování, cenách materiálů nebo sazbách se proto mohou do finálních cen propisovat postupně a odlišně podle regionu.
Kupující by neměl očekávat, že pokles ceny některého stavebního materiálu automaticky zlevní byty v jeho městě.
Prodávající staršího bytu by naopak neměl svou cenu odvozovat od nákladů na novostavbu.
U obou je rozhodující:
Právě proto jsou podobné indexy nejcennější jako makroekonomický kontext.
Pomáhají vysvětlit, proč ceny bydlení nelze redukovat na jednu vstupní položku a proč se mohou od obecné nákladové inflace dlouhodobě odchylovat.
Od ledna 2017 do léta 2026 se ceny dvoupokojových bytů posunuly z indexu 100 na více než 251.
Stavební práce skončily kolem 155 a materiály kolem 162.
To je jeden z nejdůležitějších závěrů datového balíčku Realitního fóra ČR: cena hotového bydlení se vyvíjela podstatně rychleji než samotné stavební vstupy.
Rozdíl neznamená, že stavební náklady nejsou důležité. Naopak, jsou jednou z překážek levnější výstavby.
Data ale současně ukazují, že k pochopení cen bydlení musíme sledovat také cenu půdy, dostupnost financování, délku přípravy a povolování, objem nové nabídky a kupní sílu domácností.
Pro kupujícího je praktický závěr jednoduchý: pokles nebo stagnace cen stavebních materiálů se nemusí automaticky propsat do ceny bytu.
Pro developera zase platí opak: vyšší prodejní ceny samy o sobě neříkají nic o skutečné ekonomice konkrétního projektu.
Index nabídkových cen dvoupokojových bytů vzrostl z hodnoty 100 na 251,3, tedy přibližně o 151 %.
Index stavebních prací vzrostl na 155,1, tedy přibližně o 55 % oproti společné základně v lednu 2017.
Index materiálových vstupů dosáhl 162,0, tedy přibližně o 62 % více než v lednu 2017.
Ne. Index stavebních prací nezahrnuje například cenu pozemku, projektovou přípravu, povolování, financování ani další části ekonomiky projektu. Cenu hotového bytu navíc ovlivňují nabídka, poptávka a lokalita.
Ne. Jde o rozdílné statistické řady. Rozdíl mezi nimi nelze mechanicky interpretovat jako marži nebo zisk konkrétního projektu.
Datové modely pomáhají pochopit trh, ale konkrétní rozhodnutí musí vycházet z lokality, stavu nemovitosti, aktuální konkurence a situace konkrétního klienta.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat kvalitní realitní profesionály.
Realitní fórum ČR tuto činnost rozšiřuje o odbornou diskusi nad dostupností bydlení, fungováním realitního trhu a dalšími tématy, která mají dopad na veřejnost, realitní profesionály i stát.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky, Hlavního města Prahy a Hospodářské komory hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Porovnání společně indexovaných řad ukazuje rozdíl v jejich vývoji, nikoliv přímou příčinnou souvislost nebo účetní rozklad ceny konkrétní nemovitosti. Cenová řada bytů a indexy stavebních prací a materiálů mají rozdílnou metodiku a ekonomický význam.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon