Realitní puls 11. 11. 2026: hypotéky na 5,96 %, nájemné roste rychleji než inflace

1. Nabídkové hypotéky jsou na 5,96 %. Rozpočet začíná konkrétní nabídkou

Listopadový Swiss Life Hypoindex zveřejněný 10. listopadu dosáhl 5,96 %. Proti říjnovým 5,79 % jde o zvýšení o 0,17 procentního bodu a osmý měsíční růst za sebou. Ukazatel popisuje průměrné nabídkové sazby úvěrů do 80 % hodnoty zástavy, nikoli průměr skutečně podepsaných smluv všech klientů.

Nová je listopadová hodnota indexu. Dřívější rozhodnutí ČNB zde slouží jako souvislost, nikoli další úterní událost. Swiss Life výslovně upozorňuje, že bankovní nabídky pro tento index vznikaly ještě před listopadovým zvýšením repo sazby. Připsat celý přírůstek mechanicky tomuto rozhodnutí by bylo chybné.

Kolik znamená rozdíl pro jednu domácnost

Vlastní orientační anuitní přepočet hypotéky 3,5 milionu Kč na 25 let vychází při 5,96 % přibližně na 22 464 Kč měsíčně. Při březnové indexové sazbě 4,89 % by stejný model činil asi 20 240 Kč, rozdíl tedy přibližně 2 224 Kč měsíčně. Model nezahrnuje poplatky a pojištění, předpokládá měsíční splácení a konstantní sazbu pro výpočet; není konkrétní bankovní nabídkou ani předpovědí sazeb po fixaci.

Pro kupujícího je užitečné nechat si spočítat úvěr ještě před podpisem rezervace a ověřit také náklady podmiňující případnou slevu. Prodávajícím zpráva připomíná, že vyšší finanční zátěž může zúžit okruh zájemců; sama o sobě ale nedokazuje pokles cen nemovitostí. Odhad analytiků, že se sazby mohou blížit vrcholu, zůstává výhledem, podle něhož nelze slíbit datum levnějšího refinancování.

„Před rezervací potřebuje klient vědět, jakou splátku bezpečně unese a kolik mu zůstane na služby, údržbu a běžný život. Průměrný index je užitečná orientace, ale rozhodnutí musí vycházet z konkrétní nabídky a vlastního rozpočtu.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Sestavení celkového rozpočtu vysvětluje naše poradna Kolik si můžete dovolit? Hypotéka začíná ještě před hledáním nemovitosti.

Zdroj: Swiss Life Select – listopadový Hypoindex · Hypoindex.cz – hodnota, metodika a datované vydání 10. 11. 2026.

2. Inflace 2,4 %, nájemné +6,4 %. Bydlení má vlastní tempo

ČSÚ 10. listopadu vydal podrobnou říjnovou statistiku: spotřebitelské ceny meziročně vzrostly o 2,4 %, meziměsíčně o 0,4 %. Celková meziroční hodnota navazuje na již zveřejněný předběžný odhad. Novou redakční hodnotu proto představuje především rozpad výdajů na bydlení, nikoli opakování samotného čísla inflace.

Nájemné za bydlení podle této statistiky stouplo meziročně o 6,4 % a proti září o 0,7 %. Materiály a služby pro drobné opravy a údržbu bydlení byly meziročně dražší o 5,2 %. Jednotlivé položky tedy rostou jinak než průměr spotřebního koše. Jde o cenové ukazatele ČSÚ, které nelze zaměnit za index právě vystavených inzerátů na pronájem ani za změnu výdajů každé jednotlivé domácnosti.

Nájemné a služby veďte v rozpočtu odděleně

Praktický dopad je dvojí. Nájemce potřebuje zvlášť sledovat smluvní nájemné a zvlášť zálohy na služby a energie. Vlastník pronajímaného bytu má do ekonomiky zahrnout také údržbu a rezervu na opravy. Samotný údaj 6,4 % neurčuje, o kolik se změní konkrétní nájemní smlouva; to vyžaduje kontrolu jejího ujednání a příslušného postupu.

Pohled projektu: menší zpomalení celkové inflace není důvodem automaticky snižovat rezervu na bydlení. Pro vyjednávání o nájmu nebo návratnosti investice mají větší váhu konkrétní místní podmínky, náklady domu a skutečný obsah smlouvy. Z podrobné statistiky zde neodvozujeme nové rozhodnutí ČNB ani budoucí cenu energií.

Zdroj: ČSÚ – Indexy spotřebitelských cen, říjen 2026; vydáno 10. 11. 2026.

3. P3 má pravomocný souhlas pro akvizici firem GLP ve třech lokalitách

ÚOHS 10. listopadu oznámil pravomocné povolení, aby P3 Czech HoldCo ze skupiny P3 Logistic Parks získala od GLP šest společností spojených s logistickými parky. Dotčenými lokalitami jsou Chrášťany u Prahy, Holubice na Vyškovsku a Plazy u Mladé Boleslavi. Úřad podle své zprávy neshledal obavy z podstatného narušení hospodářské soutěže.

Šest společností neznamená šest nově postavených parků. Zpráva se týká povolení změny kontroly nad firmami, které působí v pronájmu a výstavbě logistických a průmyslových prostor. Veřejné sdělení samo nepotvrzuje vypořádání transakce, cenu obchodu ani změny nájemného.

Co má ověřit nájemce skladu nebo provozovatel firmy

Pro firmy v dotčených areálech je důležité sledovat, kdo zůstává jejich smluvní protistranou, kam platí nájem a kdo zajišťuje správu. Ze samotného soutěžního souhlasu nelze dovodit, že se konkrétní nájemní smlouva mění. Doporučením projektu je požadovat každé oznámení o změně platebních údajů nebo správy písemně a ověřit je dosavadním kontaktním kanálem.

Regionálně jde o významný pohyb komerčního majetku u výrobních a dopravních uzlů. Bez dalších dat z něj ale nelze vyvozovat růst pracovních míst, novou bytovou poptávku nebo změnu cen okolních domů. Přečtena byla úřední zpráva se spisovou značkou S0737/2026; plné rozhodnutí ani transakční dokumenty zde nejsou analyzovány.

Zdroj: ÚOHS – povolení akvizice logistických parků, 10. 11. 2026.

4. Rokytnice získává hotelového operátora. Rok 2029 zůstává plánem

Trigema 10. listopadu oznámila podpis smlouvy s Falkensteiner Michaeler Tourism Group o správě plánovaného pětihvězdičkového resortu v areálu bývalé textilní továrny SEBA v Rokytnici nad Jizerou. Hotel má mít přibližně 150 pokojů, doplnit jej mají značkové rezidence. Novinkou je smluvně zajištěný operátor, nikoli otevřený hotel.

Podle developera má výstavba hotelu a apartmánů začít v roce 2027 a otevření se předpokládá v roce 2029. Jde o plán investora. Samotný podpis smlouvy o správě neprokazuje vydání všech stavebních povolení, zahájení prací ani splnění budoucího harmonogramu. Zpráva je původním firemním sdělením a projektový spis nebyl nezávisle auditován.

Značka operátora nenahrazuje investiční prověrku

Pro vlastníky okolních objektů může plán představovat budoucí změnu prostředí a služeb, ale příslib vyšší návštěvnosti není doloženým růstem hodnoty jejich nemovitosti. Zájemce o rekreační jednotku by měl oddělit kupní smlouvu, režim užívání, náklady správy a případné zapojení do pronájmu. Označení značkou samo neříká, jaké poplatky ponese majitel ani jaký čistý výnos získá.

Pohled projektu: využití brownfieldu má smysl posuzovat současně s dopravou, parkováním a celoročním provozem. Pro odhad hodnoty je podstatný skutečný stav přípravy a právní režim konkrétní jednotky. V tomto vydání proto nepoužíváme plánované kapacity jako dnešní volnou nabídku a nepočítáme z nich hypotetickou návratnost.

Zdroj: Trigema – smlouva o správě resortu Falkensteiner, 10. 11. 2026; firemní zpráva.

5. Hradecko +19,8 %, Olomoucko −2,2 %. Nabídka bytů se mezi kraji rozchází

Nová krajská analýza projektu zveřejněná 10. listopadu rozepisuje říjnové nabídkové údaje Reality.iDNES.cz ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy. V Královéhradeckém kraji vychází meziroční růst ceny bytů za m² na 19,8 %, v Olomouckém kraji naopak pokles o 2,2 %. Celkem vzrostla sledovaná hladina ve 13 ze 14 krajů.

Pražská hodnota činí 165 611 Kč/m², ústecká 46 534 Kč/m². Analýza pracuje s nabídkami, nikoli s cenami skutečně uzavřených kupních smluv. Proti předchozím Pulsům, které řešily celostátní průměr a rekreační objekty, je dnešním novým pohledem krajská rozdílnost. Není však vhodné prezentovat ji jako další nezávislou datovou sadu.

„Krajské srovnání ukazuje, kde se nabídka vyvíjí odlišně. Pro ocenění jednotlivého bytu ale musíme sestoupit na úroveň lokality, dispozice, stavu a srovnatelných nabídek. Celostátní ani krajský průměr není cenovkou každé nemovitosti.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Kupujícím regionální přehled pomůže vybrat, kde prověřovat konkrétní nabídky. Prodávající v rychle rostoucím kraji potřebuje doložit srovnatelnost svého bytu; vysoké krajské procento samo neospravedlňuje libovolnou přirážku. U olomouckého poklesu zase nelze bez rozboru skladby tvrdit, že zlevnil každý byt v kraji. Přečtena byla celá veřejná analýza a její metodická upozornění; původní XLSX v tomto běhu znovu přepočítán nebyl.

Zdroj: Projekt Realiťák roku – Ceny bytů v krajích, říjen 2026; publikováno 10. 11. 2026.

Co dalšího se píše o realitním trhu a souvisejících oborech

Podpora a pravidla bydlení

Energie a provoz nemovitostí

Regiony a stavební technologie

Technologie a realitní služby

Další články projektu Realiťák roku

Kolik si můžete dovolit? Hypotéka začíná ještě před hledáním nemovitosti
Přepis elektřiny a plynu při stěhování: postup, termíny a ochrana před dluhy

Úplně na závěr

Projekt Realiťák roku podporuje informované rozhodování veřejnosti, profesionalitu realitních služeb a průběžné vzdělávání. Jeho 9. ročník v roce 2026 probíhá podle aktuální kontaktní stránky projektu pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy.