29.9.2026 7:58
Koupit vlastní byt, nebo zůstat v nájmu? Nové srovnání 13 českých měst ukazuje, jak výrazně se odpověď liší podle lokality. V Ostravě vzrostly nabídkové ceny bytů za tři roky téměř o 72 %, zatímco nájemné necelých 26 %. Praha 2 mezitím ukazuje jiný pohled na dostupnost bydlení: spravuje 2 970 obecních bytů a kombinuje sociální, služební a aukční nájemné.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Koupit, nebo zůstat v nájmu? Ostrava +72 % 2 970 obecních bytů Stavební novela Dopady na klienty
Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí domácnosti už nemá jednoduchou celorepublikovou odpověď. Dnešní článek iDNES.cz porovnává 13 velkých českých měst na základě dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Vývoj posledních tří let ukazuje, že v řadě měst rostly nabídkové ceny bytů podstatně rychleji než nájemné. To mění ekonomickou rovnováhu mezi vlastním a nájemním bydlením.
Jak to čte projekt Realiťák roku: otázka „koupit, nebo pronajmout“ se nedá rozhodnout pouze porovnáním měsíčního nájmu se splátkou hypotéky. Do rozhodnutí vstupují vlastní zdroje, úrok, fond oprav, pojištění, údržba, délka plánovaného bydlení, flexibilita domácnosti i alternativní využití kapitálu.
„Lidé často srovnávají nájem pouze se splátkou hypotéky. Jenže vlastní bydlení má další náklady a současně vytváří majetek. Správná odpověď proto není stejná pro každého. Jinak se rozhoduje rodina, která chce v lokalitě zůstat dvacet let, a jinak člověk, který neví, kde bude pracovat za tři roky,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Nejvýraznější rozdíl v novém srovnání vykazuje Ostrava. Od srpna 2023 do srpna 2026 zde nabídkové ceny bytů vzrostly téměř o 72 %, zatímco nájemné se zvýšilo o necelých 26 %.
Ostrava tak zároveň ukazuje jeden z nejzajímavějších trendů posledních let: rychlé cenové dohánění regionů, které začínaly na výrazně nižší cenové úrovni než Praha nebo Brno.
To ale neznamená, že koupě v Ostravě automaticky nedává smysl. Absolutní ceny zůstávají pod Prahou a Brnem a pro investora je důležité sledovat také dosažitelné nájemné, konkrétní část města, stav bytu, financování a dlouhodobý horizont.
„Procentní růst bez znalosti výchozí ceny může být zavádějící. Ostrava rostla mimořádně rychle i proto, že startovala z mnohem nižší úrovně. Pro kupujícího nebo investora proto nestačí sledovat procenta – potřebuje znát skutečnou cenu, nájemné, financování a konkrétní mikro-lokalitu,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Jak rychlý je současný realitní trh?
Nově zveřejněná srpnová data projektu Realiťák roku ukazují, že se doba nabízení výrazně zkrátila napříč všemi šesti sledovanými segmenty.
Druhou zajímavou zprávou dne je fungování obecního bytového fondu Prahy 2. Městská část vlastní 2 970 bytů, což podle zveřejněných informací představuje přibližně každý devátý byt na jejím území.
Každý rok se přibližně 150 jednotek uvolní a obdobný počet městská část opraví a vrátí zpět do nabídky.
Bytová politika stojí na třech hlavních pilířích. Sociální bydlení pracuje s nájemným začínajícím pod 100 Kč/m², služební byty s nájemným 177 Kč/m² a přibližně třetina bytů se obsazuje prostřednictvím elektronických aukcí.
Průměrné nájemné dosažené v aukcích v roce 2025 činilo podle zveřejněných údajů 348 Kč/m².
Jak to čte projekt Realiťák roku: dostupnost bydlení není pouze otázkou počtu nově postavených bytů. Ve městech s významným existujícím bytovým fondem může být stejně důležité, jak rychle se uvolněné jednotky opravují, jak se přidělují a zda obec využívá různé modely podle účelu bydlení.
Praha 2 navíc hledá nové kapacity uvnitř existující zástavby – prostřednictvím rekonstrukcí, nástaveb nebo půdních vestaveb. V plánovaném polyfunkčním domě v Bělehradské 50 má vzniknout dalších 35 bytů.
Hledáte bydlení nebo řešíte prodej nemovitosti?
Lokální znalost trhu je stále důležitější. Projekt Realiťák roku umožňuje vyhledávat makléře podle regionu a dalších dostupných informací.
Projekt Realiťák roku pokračuje v průběžné kontrole legislativního procesu velké stavební novely.
Senát návrh dne 20. srpna zamítl. Poslanecká sněmovna následně 9. září 2026 na původním návrhu setrvala a senátní zamítnutí přehlasovala. Prezident republiky zákon 17. září 2026 podepsal.
Oficiální historie sněmovního tisku 67, vedená aktuálně ke dni 28. září 2026, stále uvádí jako poslední zaznamenaný krok podpis prezidenta. Vyhlášení ve Sbírce zákonů proto v dnešním Realitním pulsu nepředbíháme.
Stav, který dnes bezpečně potvrzujeme:
Senát novelu zamítl → Poslanecká sněmovna 9. 9. na návrhu setrvala → prezident 17. 9. novelu podepsal → vyhlášení a účinnost ustanovení navázaných na vyhlášení zatím nepředbíháme.
Praktický dopad: podpis prezidenta, vyhlášení zákona a jeho účinnost jsou tři odlišné okamžiky. Pro stavebníky, developery, vlastníky i realitní makléře může být toto rozlišení zásadní při určování pravidel platných pro konkrétní případ.
Neporovnávejte pouze nájem a splátku hypotéky. Zahrňte vlastní kapitál, údržbu, fond oprav, pojištění, očekávanou délku bydlení a finanční rezervu.
Rychlost cenového růstu se mezi městy výrazně liší. Při ocenění proto pracujte s aktuálními lokálními daty, nikoli s celorepublikovým průměrem.
Rychlý růst ceny bytu nemusí znamenat stejně rychlý růst nájemného. Sledujte proto kupní cenu vůči skutečně dosažitelnému nájmu a kompletní náklady investice.
Rozdílný vývoj kupních cen a nájmů ovlivňuje ekonomiku projektů určených k prodeji i dlouhodobému nájemnímu bydlení. Městské modely současně ukazují další možnosti spolupráce veřejného a soukromého sektoru.
Nájem může být v některých městech krátkodobě výrazně levnější než financování srovnatelného vlastního bytu. To však samo o sobě neurčuje, která varianta je dlouhodobě výhodnější.
Klient stále více potřebuje vysvětlit nejen cenu nemovitosti, ale také alternativy. Kvalitní makléř by měl rozumět místním cenám, nájmům, financování a nákladům vlastnictví.
iDNES.cz – Vlastní byt, nebo nájemné? Ve kterých městech se koupě vyplatí a kde spíš nájem
Pražský patriot – Praha 2 a systém obecního bydlení
Poslanecká sněmovna – historie sněmovního tisku 67
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
Neexistuje jedna odpověď pro celé Česko. Rozhoduje konkrétní město, cena bytu, nájemné, úroková sazba, vlastní kapitál, délka plánovaného bydlení a další náklady vlastnictví.
Podle srovnání projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz vzrostly nabídkové ceny bytů v Ostravě mezi srpnem 2023 a srpnem 2026 téměř o 72 %.
Ne. Za stejné období vzrostlo nájemné necelých 26 %, tedy výrazně pomaleji než nabídkové ceny bytů.
Praha 2 podle zveřejněných údajů vlastní 2 970 bytů, přibližně každý devátý byt na svém území.
Bytový fond rozděluje mezi sociální bydlení, služební byty a veřejné elektronické aukce. Přibližně třetina bytů je obsazována prostřednictvím aukcí.
Prezident novelu 17. září 2026 podepsal. Podpis prezidenta ale není totéž co vyhlášení zákona ani automatická účinnost všech jeho ustanovení. U částí navázaných na datum vyhlášení proto konkrétní účinnost zatím nepředbíháme.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, že kvalitní realitní makléř by neměl klientovi pouze říci, kolik nemovitost stojí. Měl by znát lokální vývoj cen a nájmů, rozumět financování a pomoci klientovi posoudit, zda konkrétní koupě skutečně odpovídá jeho životní a finanční situaci.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Petr Makovský, 
Monika Lukášová