6.10.2026 6:45
Rozdíl mezi nájmem a hypotékou se v Česku výrazně rozevřel. U modelového bytu o ploše 50 m² vychází v roce 2026 splátka hypotéky v průměru o 5 904 Kč měsíčně dráž než nájem, v Praze je rozdíl přes 11 tisíc korun. Dnešní Realitní puls přináší také nový praktický krok stavební reformy – metodiku pro budoucí převod spisů stavebních úřadů – a představuje TOP 30 semifinalistů projektu Realiťák roku 2026.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Nájem vs. hypotéka Velké rozdíly mezi kraji Převod stavebních spisů TOP 30 makléřů Legislativní kontrola Dopady na trh
Nová analýza projektu Realiťák roku a Realitního fóra ČR, která se 5. října dostala do médií, ukazuje výraznou změnu ekonomiky bydlení v České republice.
Nájem, nebo hypotéka v roce 2026? Splátka je v ČR o 5 900 Kč vyšší, v Praze o více než 11 tisíc
Model pracuje s dvoupokojovým bytem o ploše 50 m², hypotékou při 80% LTV, splatností 30 let a dvěma mediánovými čistými příjmy domácnosti.
Pro celou Českou republiku vychází modelový měsíční nájem na 16 256 Kč, zatímco splátka hypotéky na 22 159 Kč. Rozdíl činí 5 904 Kč měsíčně, tedy přibližně 70 800 Kč za rok.
Model vychází z datového podkladu kombinujícího data ČSÚ, ČBA, DataStat, CEMAP – cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz.
Jak to čte projekt Realiťák roku: nižší měsíční nájem automaticky neznamená, že nájem je dlouhodobě ekonomicky výhodnější. Vlastník část splátky používá ke splácení jistiny a vytváří majetek. Zároveň ale potřebuje vlastní kapitál, rezervu na opravy a nese dlouhodobé riziko spojené s nemovitostí a financováním.
„Rozdíl mezi nájmem a splátkou hypotéky je dnes viditelný na první pohled, ale rozhodování domácnosti nesmí skončit jen u jedné měsíční částky. Vlastník splácí jistinu a vytváří majetek, současně ale potřebuje vlastní kapitál, rezervu na opravy a nese dlouhodobé riziko. Nájemník má nižší vstupní bariéru a větší flexibilitu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jak se český realitní trh změnil za deset let?
Ceny bytů vzrostly o více než 200 %, garáží téměř o 372 % a současně se zásadně změnil vztah mezi cenou nemovitosti, nájemným a financováním.
Celorepublikový průměr skrývá mimořádně velké regionální rozdíly.
V Praze vychází modelový nájem na 22 528 Kč měsíčně a splátka hypotéky na 33 825 Kč. Rozdíl činí 11 297 Kč.
V Jihomoravském kraji je rozdíl 6 526 Kč, ve Středočeském 5 217 Kč a v Moravskoslezském kraji 2 243 Kč.
Ústecký kraj je jedinou výjimkou. Modelový nájem zde činí 10 778 Kč a splátka hypotéky 10 135 Kč. Hypoteční splátka tedy vychází o 643 Kč měsíčně níže než nájem.
Velmi zajímavý je také desetiletý vývoj. V roce 2016 vycházel modelový nájem v celé ČR přibližně na 9 292 Kč, zatímco splátka hypotéky pouze na 5 625 Kč. V roce 2021 se obě částky téměř vyrovnaly. Zlom přišel v roce 2022 a od té doby zůstává modelová splátka nad nájemným.
„Celorepublikový průměr je užitečný pro orientaci, ale dokáže zakrýt obrovské regionální rozdíly. Praha a Ústecký kraj jsou v tomto modelu dva úplně jiné světy. Proto je nutné pracovat současně s lokální cenou nemovitosti, lokálním nájemným a příjmy domácnosti,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo 5. října novou metodiku takzvané spisové rozluky. Ta řeší budoucí převod dokumentace a rozpracovaných agend při změně soustavy stavebních úřadů.
MMR – Spisová rozluka při přechodu agend na Úřad rozvoje území
Podle zveřejněné metodiky má k 1. lednu 2027 vzniknout Úřad rozvoje území České republiky. Posledním dnem roku 2027 mají skončit obecní a krajské stavební úřady a od 1. ledna 2028 jejich stavební agendu převezme nová soustava.
Samotný převod dokumentace nebude jednoduchým přestěhováním archivů. Každý spis, dokument a evidence bude muset být zařazen podle věcné příslušnosti.
Spisy stavebního řízení mají směřovat k novému Úřadu rozvoje území, část agendy územního plánování přejde na kraj nebo obec a některé další dokumenty zůstanou obci.
Jak to čte projekt Realiťák roku: právě kontinuita rozpracovaných řízení bude jedním z prakticky nejcitlivějších míst celé reformy. Pro stavebníky a developery je důležité, aby reorganizace nezpůsobila ztrátu dokumentace, nejasnost o příslušném úřadu nebo zbytečné prodloužení již zahájených řízení.
Stavební novela v praxi
Projekt Realiťák roku sleduje nejen legislativní hlasování, ale také to, jak se na nová pravidla připravují stavební úřady.
Do dnešního Realitního pulsu vědomě zařazujeme také článek projektu Realiťák roku zveřejněný 4. října. V předchozím vydání už byl článek publikovaný, proto jej přinášíme dnes jako důležité oborové téma.
Projekt Realiťák roku 2026: známe TOP 30 semifinalistů a krajské nominace
Do další fáze celorepublikového hodnocení postoupilo 30 semifinalistů. Současně bylo zveřejněno 66 krajských nominací ve všech 14 krajích České republiky.
Čelo průběžného pořadí k rozhodnému okamžiku tvořili Petr Roták, Ivan Horňák a Karolína Žárská.
Důležité je správně číst význam tohoto výsledku. TOP 30 ani krajské nominace nejsou konečnými výsledky devátého ročníku. Výsledky finálového odborného testu se do hodnocení projektu Realiťák roku 2026 započítávají až od prosince.
Současně zůstává okresní soutěž otevřená až do 31. prosince 2026. Makléři, kteří nejsou mezi TOP 30 nebo krajskými nominovanými, tedy mohou dál bojovat o titul Realiťák roku svého okresu.
Hodnocení ročníku 2026 tvoří z 50 % odborná porota, z 20 % hlasy veřejnosti, z 20 % školení a certifikáty a z 10 % obrátkovost.
Pro veřejnost je regionální část mimořádně důležitá. Realitní trh je lokální a kvalitní makléř by měl znát cenovou hladinu, typickou poptávku, strukturu nabídky i praktická specifika konkrétního okresu.
Hledáte makléře ve svém kraji nebo okrese?
Porovnejte realitní makléře podle regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších dostupných informací.
Před dnešním vydáním jsme znovu samostatně kontrolovali stav velké novely stavebního zákona.
Senát návrh zamítl. Poslanecká sněmovna 9. září 2026 na návrhu setrvala a zamítavé stanovisko Senátu přehlasovala. Prezident republiky novelu 17. září 2026 podepsal.
Schválení Parlamentem, podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost jednotlivých ustanovení jsou ale různé právní okamžiky.
Ministerstvo pro místní rozvoj u zveřejněného pracovního konsolidovaného textu nadále výslovně uvádí, že nejde o oficiální znění zákona a že závazné je vždy znění vyhlášené ve Sbírce zákonů.
Proto ani dnešní zveřejnění praktické metodiky nepoužíváme jako důkaz účinnosti celé rozsáhlé novely.
Současně je potřeba nezaměňovat zářijovou rozsáhlou novelu se zákonem č. 91/2026 Sb. Ten byl vyhlášen již 10. června 2026, účinnosti nabyl 11. června a řešil jinou dílčí změnu stavebního zákona.
Co dnes bezpečně potvrzujeme
Sněmovna 9. září přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu → prezident 17. září rozsáhlou novelu podepsal → MMR již připravuje praktickou implementaci a zveřejňuje metodiky. Podpis prezidenta ale automaticky nezaměňujeme za účinnost všech ustanovení.
Jako první jsme znovu prošli nové články a aktuality přímo na webu projektu Realiťák roku. Do dnešního vydání proto zařazujeme také TOP 30 semifinalistů a krajské nominace, které jsme po předchozí publikaci vědomě ponechali na dnešek.
Následovala samostatná kontrola Poslanecké sněmovny, Senátu, Ministerstva pro místní rozvoj, legislativních zdrojů, České národní banky, Finanční správy a Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Kontrolou prošly také nové výstupy realitních kanceláří, developerských společností, finančního trhu a relevantních médií.
Do výběru nezařazujeme starší zprávy bez nového vývoje jen proto, abychom zvýšili počet témat.
Nesrovnávejte pouze nájem a hypoteční splátku. Započítejte vlastní kapitál, budoucí náklady na údržbu, rezervu, délku plánovaného bydlení a lokální vývoj cen.
Vyšší náklady financování mohou ovlivnit rozpočet kupujících. Správné nacenění nemovitosti a znalost reálné kupní síly v konkrétní lokalitě proto zůstávají zásadní.
Regionální rozdíly mezi kupní cenou, nájemným a financováním jsou mimořádně velké. Investiční byt je proto nutné posuzovat podle konkrétní lokality a čistého výnosu.
Nová metodika spisové rozluky je prvním konkrétním signálem, jak se úřady připravují na budoucí organizační transformaci. Kontinuita rozpracovaných řízení bude pro development klíčová.
Současný rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky pomáhá vysvětlovat pokračující atraktivitu nájemního bydlení, zejména v drahých regionech.
Makléř musí umět klientovi vysvětlit lokální trh, možnosti financování i skutečné náklady bydlení. TOP 30 a krajské nominace zároveň připomínají význam odbornosti, vzdělávání a regionální znalosti.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti orientovat se na realitním trhu a vybírat prověřené realitní profesionály.
V použitém celorepublikovém modelu vychází nájem dvoupokojového bytu o ploše 50 m² na 16 256 Kč měsíčně a splátka hypotéky na 22 159 Kč. Nájem je tedy z pohledu měsíčního cash-flow levnější přibližně o 5 904 Kč.
V tomto modelu v Praze, kde činí rozdíl 11 297 Kč měsíčně ve prospěch nájmu.
Ano. Ústecký kraj je jedinou výjimkou, kde modelová splátka hypotéky vychází o 643 Kč měsíčně níže než nájem.
Jde o proces formálního roztřídění a předání spisů a dokumentace při budoucím převodu stavební agendy na novou soustavu Úřadu rozvoje území.
Ne. Jde o semifinalisty postupující do další fáze. Finálový odborný test se do hodnocení ročníku 2026 započítává až od prosince a okresní soutěž pokračuje do 31. prosince 2026.
Projekt zveřejnil 66 krajských nominací ve všech 14 krajích České republiky.
Podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a účinnost jsou rozdílné právní okamžiky. Prezident rozsáhlou novelu podepsal 17. září 2026; účinnost konkrétních ustanovení proto nelze odvozovat pouze z podpisu prezidenta.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls ukazuje, proč se role kvalitního makléře stále více posouvá od samotného zprostředkování nabídky k širšímu poradenství. Klient potřebuje rozumět lokálním cenám, rozdílu mezi nájemním a vlastnickým bydlením, možnostem financování i právním a stavebním souvislostem transakce. Právě odbornost, lokální znalost a schopnost bezpečně provést klienta celým procesem jsou důvody, proč má smysl kvalitu realitních profesionálů dlouhodobě sledovat a porovnávat.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský