3.9.2026 15:32
Český realitní trh dnes ukazuje několik zdánlivě protichůdných signálů. Reálné mzdy rostou, ale financování bydlení zůstává drahé. Profesionální nájemní bydlení rychle nabírá na významu, developeři hledají nové cesty přes brownfieldy i flexibilnější dispozice a současně se znovu ukazuje, že úspěch nové výstavby není jen otázkou počtu bytů, ale také infrastruktury, vztahu s obcí a kvality celého projektu. Přinášíme komentovaný realitní radar projektu Realiťák roku k nejdůležitějším zprávám, které vyšly 2. a 3. září 2026.
Dnešní Realitní radar vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním radaru
Vyberte si téma, které vás zajímá, a přejděte rovnou na příslušnou část článku.
Mzdy a dostupnost Nájemní bydlení Brownfieldy Nové byty Development a infrastruktura Družstevní a městské bydlení Komerční reality Hypotéky
Český statistický úřad dnes zveřejnil údaje za 2. čtvrtletí 2026. Průměrná hrubá měsíční nominální mzda meziročně vzrostla o 6,4 % na 51 966 Kč. Po zohlednění růstu spotřebitelských cen se reálná mzda zvýšila o 4,3 %.
Z pohledu realitního trhu je růst reálných příjmů domácností pozitivním faktorem. Může zlepšovat schopnost části domácností zvládat náklady na bydlení, vytvářet vlastní zdroje pro hypotéku a absorbovat vyšší splátky. Neznamená to ale automaticky, že se vlastnické bydlení stává dostupným stejným tempem. Dostupnost je výsledkem současného vývoje cen nemovitostí, příjmů, úrokových sazeb, požadavků bank i konkrétní lokality.
To dobře doplňuje i naše nedávné pětileté srovnání. Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukázala, že mezi červencem 2021 a červencem 2026 se nabídka bytů k prodeji zvýšila o 93,3 %, ale jejich nabídková cena za m² současně vzrostla o 39,8 %. Samotný růst příjmů nebo nabídky proto nelze číst izolovaně.
„Růst reálných mezd je pro domácnosti určitě pozitivní signál. U koupě nemovitosti ale vždy rozhoduje konkrétní kombinace ceny, vlastních úspor, hypotéky a dlouhodobé rezervy. Kupující by neměl sledovat jen jeden ukazatel a z něj usuzovat, že je právě teď automaticky nejlepší nebo nejhorší chvíle ke koupi,“ komentuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Koupit teď, nebo ještě čekat?
Rozhodnutí nestavte jen na očekávání dalšího pohybu cen či sazeb. Důležitější je vlastní finanční limit, rezerva a kvalita konkrétní nemovitosti.
Hypoindex 2. září upozornil na rychlý růst segmentu Build to Rent. Podle citovaného Living Sector Market Reportu H1 2026 je v Praze v provozu 3 400 nájemních bytů ve 23 BTR projektech a celkový potenciál trhu včetně výstavby a přípravy dosahuje přibližně 15 000 jednotek.
Podstatná je také vysoká obsazenost stabilizovaných projektů a struktura nabídky. U pražských BTR tvoří přibližně 80 % jednotek dispozice 1+kk a 2+kk a průměrná velikost nájemního bytu je podle článku 49 m². To ukazuje na postupnou profesionalizaci nájemního trhu i na rostoucí význam menších, efektivně využitých bytů.
Pro investory a developery je BTR další samostatnou produktovou kategorií. Pro nájemce může znamenat větší výběr profesionálně spravovaného bydlení, ale nikoli nutně levnější nájem. Podle stejného zdroje dosáhlo skutečné nájemné v pražských BTR projektech v první polovině roku průměrně 562 Kč/m² měsíčně; vyšší cenu zdroj spojuje především s vyšším standardem projektů.
Trend navíc není jen pražský. Citovaný report pracuje také s připravovanými kapacitami v Brně a s projekty v dalších regionech. Vedle čistě komerčních projektů sleduje rovněž dostupné nájemní bydlení, kde významnou roli hrají města.
„Pro realitní trh je důležité, že se nabídka bydlení nerozšiřuje jen počtem jednotek, ale také formou, ve které se k lidem dostává. Vedle vlastnického bydlení sílí profesionální nájem, družstevní modely a další varianty. Pro klienta to znamená větší možnost volby, ale zároveň nutnost mnohem lépe porovnávat celkové náklady, smluvní podmínky a kvalitu konkrétního produktu,“ doplňuje Monika Lukášová.
Jak se za pět let změnily ceny, nabídka a nájmy?
Naše data ukazují, že více nabídek automaticky neznamená levnější bydlení. Podívejte se na vývoj prodejních i nájemních bytů v širších souvislostech.
E15 se 2. září věnovala rostoucímu významu brownfieldů. Připomíná, že výstavba na bývalých průmyslových nebo drážních areálech bývá náročnější kvůli demolicím, ekologickým zátěžím, majetkoprávním vztahům a složitější přípravě. Výhodou je ale často poloha uvnitř existujícího města.
Jako příklad článek uvádí parkovou čtvrť Mosaiq v Berouně, kde má na místě bývalého průmyslového areálu vzniknout 460 bytů. Více než polovinu území má podle developera pokrýt zeleň. E15 zároveň uvádí data CzechInvestu, podle nichž byly brownfieldy v roce 2025 připouštěny jako možná alternativa už u 57 % evidovaných investičních poptávek.
Pro kupujícího je právě poloha důležitým argumentem. Nový projekt na brownfieldu může nabídnout kombinaci moderního bydlení s již existující dopravou, službami a pracovními příležitostmi. Zároveň je ale nutné sledovat, jak developer vyřešil okolní infrastrukturu, veřejný prostor, případnou ekologickou zátěž a návaznost na stávající čtvrť.
„Dnešní zprávy mají společný jmenovatel: nestačí počítat byty. Rozhoduje, kde vznikají, jak rychle projdou přípravou, jak jsou financované a zda odpovídají tomu, co kupující a nájemci skutečně hledají. Brownfield v dobré poloze může být pro město, investora i budoucí obyvatele velmi hodnotný, ale jen pokud je dobře vyřešený jako celek,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Další článek E15 z 2. září popisuje nástup flexibilnějších dispozic. Vedle menších bytů a konceptu 1,5+kk se objevují takzvané rostoucí dispozice, kdy lze například 3+kk později přeměnit na 4+kk s relativně malým stavebním zásahem.
Pro kupující jde o zajímavou změnu. Hodnota bytu totiž není jen v dnešní výměře a počtu místností, ale také v tom, zda se dokáže přizpůsobit změně domácnosti. Byt vhodný pro pár může později potřebovat pracovní prostor nebo další dětský pokoj. Flexibilita může snížit potřebu budoucího stěhování nebo nákladné rekonstrukce.
Pro developery je to naopak signál, že konkurence se neodehrává pouze přes cenu za metr čtvereční, energetickou náročnost nebo standard koupelny. Stále důležitější může být kvalita půdorysu a dlouhodobá použitelnost bytu.
Kupujete byt od developera?
Půdorys je jen jedna část kontroly. Před podpisem prověřte projekt, povolení, financování, standard, výměru, harmonogram i smluvní podmínky.
iDNES.cz dnes popisuje spor o plánovanou Rezidenci Beskydy v Ostravici. Projekt počítá se třemi bytovými domy a celkem 72 byty. Část místních obyvatel se obává dopadů na studny, nakládání s odpadními vodami a dopravní situaci v úzkých komunikacích. Investor podle článku obavy odmítá a odkazuje na hydrogeologické průzkumy.
Tento příklad je důležitý i mimo Ostravici. Ukazuje, že hodnota developerského projektu nevzniká jen uvnitř hranice pozemku. Nové byty přinášejí nové obyvatele, dopravu, tlak na vodu, školy, parkování a další infrastrukturu. Pokud se tyto otázky nezačnou řešit dostatečně brzy, může se technická nebo urbanistická otázka rychle změnit ve společenský a politický konflikt.
Pro kupujícího novostavby je to zároveň připomínka, že při prověřování projektu nestačí sledovat samotný byt. Důležité je vědět, co se plánuje v okolí, jak je řešeno napojení projektu, zda jsou známé spory a v jaké fázi je povolovací proces.
HKCITY informovalo 2. září o projektu Rezidence Pouchov, který má ve Věkoších nabídnout 126 družstevních bytů od 1+kk po 4+kk. Projekt současně proměňuje zanedbaný brownfield bývalého technického areálu města.
Je to další příklad, jak se na trhu mohou spojovat dvě důležité tendence: obnova již využitého území a hledání alternativ k čistě vlastnickému nebo běžnému nájemnímu bydlení.
Hlavní město Praha 2. září vyvěsilo veřejnou soutěž o nájem 17 bytů formou elektronické aukce. Soutěž je na úřední desce vedena pod číslem jednacím MHMP 842711/2026 a má být zveřejněna do 17. září 2026.
Jednotlivě jde o malý počet bytů, z pohledu trhu je ale zajímavý samotný způsob distribuce městského bytového fondu a rostoucí význam transparentních elektronických mechanismů.
Realitní radar není jen o bydlení. BusinessInfo.cz se 2. září věnovalo trendu hybridního retailu, který propojuje obchod s gastronomií, službami, prací nebo komunitní funkcí.
Pro vlastníky komerčních prostor je důležitá nejen obchodní stránka, ale také stavební a provozní. Článek upozorňuje, že například doplnění kavárny do prostoru původně kolaudovaného jako prodejna může znamenat nové hygienické, požární a technické požadavky a potřebu rekolaudačního řízení.
Pro investora do komerční nemovitosti je to připomínka, že budoucí hodnota prostoru bude stále více záviset na jeho adaptabilitě a možnosti měnit způsob využití.
Zatímco dnešní růst mezd pomáhá příjmové straně domácností, financování zůstává protiváhou. Swiss Life Hypoindex aktuálně uvádí hodnotu 5,42 %. Současně Newstream 2. září publikoval komentář ekonoma Lukáše Kovandy, podle něhož vyšší ceny plynu a tlak na dlouhodobé tržní sazby mohou omezovat prostor pro další zlevňování hypoték.
Jde o názorový komentář, nikoli o jistou prognózu budoucího vývoje. Pro kupující a investory je ale důležitá samotná připomínka, že hypoteční sazby nejsou určovány jen aktuální repo sazbou ČNB. Do dlouhých fixací se promítají také podmínky na dluhopisových a swapových trzích.
Prakticky to znamená jediné: kdo plánuje koupi s hypotékou, měl by rozhodnutí stavět na splátce, kterou zvládne dnes, nikoli pouze na očekávání, že úvěr za několik měsíců výrazně zlevní.
Růst reálných mezd je pozitivní, ale je potřeba jej porovnat s cenou konkrétní nemovitosti a náklady financování. U novostaveb sledujte nejen cenu za m², ale i půdorys, dlouhodobou využitelnost bytu, infrastrukturu a celý stav projektu.
Trh zůstává diferencovaný. Větší nabídka neznamená automaticky slabou poptávku ani nutnost plošných slev. Rozhodující je správné nacenění, lokalita a kvalita přípravy nemovitosti.
BTR se profesionalizuje a brownfieldy se posouvají do hlavního proudu investičního rozhodování. Současně je nutné pečlivě sledovat cenu financování, skutečný výnos po nákladech a rizika přípravy projektu.
Nestačí dodat počet bytů. Stále více rozhoduje kvalita urbanismu, práce s brownfieldy, rychlost přípravy, flexibilita dispozic, řešení infrastruktury a schopnost projektu získat důvěru okolí.
Profesionálně spravované nájemní bydlení zvyšuje konkurenci a přináší nový standard služeb. Nájemce by měl porovnávat nejen cenu za m², ale i služby a celkové náklady. Soukromý pronajímatel naopak bude čím dál více soutěžit kvalitou správy a zkušeností nájemce.
Role makléře se posouvá od prostého zprostředkování nabídky k interpretaci trhu. Klient potřebuje vysvětlit, co pro jeho konkrétní situaci znamenají sazby, vývoj nabídky, nový development, nájemní alternativy i regionální rozdíly.
„Právě podobné dny ukazují, proč se na realitní trh nedá dívat jedním číslem. Mzdy, hypotéky, nájmy, development, infrastruktura a nabídka se pohybují současně a ne vždy stejným směrem. Smyslem projektu Realiťák roku je pomáhat veřejnosti tyto souvislosti číst a převést je do konkrétního rozhodnutí při koupi, prodeji nebo pronájmu,“ shrnuje Petr Makovský.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace, které vám mohou pomoci při rozhodování.
Je to pozitivní faktor, ale sám o sobě nestačí. Dostupnost vlastnického bydlení závisí také na ceně konkrétní nemovitosti, výši vlastních úspor, hypoteční sazbě a pravidlech financování.
Jde o projekty bydlení, které jsou od počátku připravovány primárně pro dlouhodobý nájem a profesionální správu. V českém prostředí tento segment rychle roste zejména v Praze a postupně se rozšiřuje i do dalších měst.
Brownfieldy mohou být složitější a dražší na přípravu, často však leží uvnitř existujících měst s dobrou dopravou, službami a pracovními příležitostmi. Právě poloha může jejich nevýhody významně vyvažovat.
Je to půdorys navržený tak, aby jej bylo možné později změnit s relativně malými stavebními zásahy, například přeměnit 3+kk na 4+kk. Takový byt se může lépe přizpůsobit změnám domácnosti v čase.
Kromě ceny a půdorysu zejména developera, vlastnictví pozemku, stav povolení, financování projektu, přesnou výměru a standard bytu, harmonogram, smluvní podmínky, infrastrukturu a případné známé spory nebo omezení v okolí.
Budoucí vývoj sazeb nelze spolehlivě předpovědět. Kupující by proto měl financování nastavovat podle splátky, kterou bezpečně zvládne při současných podmínkách, a případné budoucí zlevnění považovat spíše za možný bonus než za jistotu.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při koupi, prodeji a pronájmu nemovitostí a podporuje kvalitní realitní služby.
Potřebujete poradit? Napište Monice Lukášové, ředitelce projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, 
Monika Lukášová