Více nabídek neznamenalo levnější bydlení: domů přibylo 147 %, pozemků 267 % a ceny přesto vzrostly

Na českém realitním trhu je výrazně více nabídek než před pěti lety. Mezi červencem 2021 a červencem 2026 se počet bytů k prodeji téměř zdvojnásobil, nabídka rodinných domů vzrostla o 147 % a nabídka pozemků pro bydlení o 267 %. Přesto žádný z hlavních sledovaných segmentů nezlevnil. Ceny vzrostly o 25 až 77 % a většina nemovitostí se dnes nabízí kratší dobu než v létě 2021.

Pětileté srovnání přesných červencových hodnot projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz ukazuje, že samotný počet nabídek nevypovídá o dostupnosti bydlení ani o síle poptávky. Rozhodující je, jaké nemovitosti na trh přicházejí, kde se nacházejí, za jakou cenu jsou nabízeny a jak rychle je trh dokáže vstřebat.

„Veřejnost může z většího množství inzerátů získat pocit, že nemovitostí je dost a ceny musí automaticky klesnout. Pětiletá data ale ukazují, že počet nabídek je jen jedna část rovnice. Rozhoduje také kvalita, lokalita, reálné nastavení ceny a síla poptávky po konkrétním typu nemovitosti,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Více nabídek není totéž co levnější nebo slabší trh

Na první pohled může být vztah mezi nabídkou a cenou jednoduchý: pokud je něčeho více, mělo by to být levnější. Na realitním trhu ale rozhoduje podstatně více proměnných. Dvě nabídky stejného typu nemovitosti mohou být cenově i kvalitativně zcela odlišné. Jinak se chová správně naceněný byt v žádané lokalitě, jinak dům před nákladnou rekonstrukcí a jinak stavební parcela bez vyřešených sítí nebo přístupové cesty.

Počet nabídek také není měřítkem toho, kolik nemovitostí se skutečně prodalo nebo pronajalo. Ukazuje rozsah deduplikované nabídky v konkrétním měsíci. Nabídka může růst proto, že na trh přichází více vlastníků, ale také proto, že se některé nemovitosti prodávají pomaleji, mění se skladba trhu nebo přibývá lokalit a typů nemovitostí, které byly dříve zastoupené méně.

Právě proto je nutné číst společně tři ukazatele: cenu za m², počet nabídek a dobu nabízení. Červencová data za roky 2021 až 2026 ukazují, že v pěti ze šesti segmentů se nabídka výrazně rozšířila, cena vzrostla a současně se zkrátila doba, po kterou byly nemovitosti na trhu. To naznačuje, že poptávka dokázala širší nabídku vstřebávat rychleji než před pěti lety.

Pětiletý vývoj nebyl lineární: nejpomalejší trh přinesl rok 2023

Srovnání pouze začátku a konce období by mohlo zakrýt důležitou část příběhu. Nabídka nerostla rovnoměrně a trh nebyl po celých pět let stejně rychlý. U prodejních bytů, domů, garáží i pozemků se výrazné ochlazení projevilo především v letech 2022 a 2023. Počet nabídek narostl a doba nabízení se prodloužila.

U bytů k prodeji bylo v červenci 2023 evidováno 31 627 nabídek a doba nabízení činila 182 dní. V červenci 2026 byl počet nabídek podobně vysoký, 29 734, ale doba nabízení klesla na 53 dní. U rodinných domů vzrostla nabídka z 31 379 v červenci 2023 na 32 033 v červenci 2026, přesto se doba nabízení zkrátila ze 199 na 84 dní.

Podobný posun je vidět u pozemků pro bydlení. V červenci 2023 bylo na trhu 12 040 nabídek a doba nabízení činila 282 dní. O tři roky později bylo nabídek ještě více, 16 162, ale doba nabízení klesla na 124 dní. To je důležitý rozdíl: dnešní trh má širší nabídku, ale současně ji dokáže podstatně rychleji absorbovat.

„U bytů k prodeji je rozdíl mezi roky 2023 a 2026 mimořádně názorný. Počet nabídek je v obou obdobích podobný, ale doba nabízení klesla ze 182 na 53 dní. Stejný objem nabídky tedy může existovat ve velmi odlišném tržním prostředí,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

1. Byty k prodeji: téměř dvojnásobná nabídka, cena vyšší o 39,8 %

V červenci 2021 bylo v celé České republice evidováno 15 379 nabídek bytů k prodeji. V červenci 2026 jich bylo 29 734. Nabídka se tak za pět let rozšířila o 93,3 %.

Cena bytů přesto neklesla. Z hodnoty 70 491 Kč/m² v červenci 2021 vzrostla na 98 530 Kč/m² v červenci 2026, tedy o 39,8 %. Zároveň se doba nabízení zkrátila z 99 na 53 dní, což představuje pokles o 46,5 %.

Bytový trh se během sledovaného období nejprve zpomalil. V červenci 2022 bylo 24 793 nabídek a doba nabízení 155 dní. V červenci 2023 nabídka vzrostla na 31 627 a doba nabízení na 182 dní. Cena v tomto období klesla na 67 800 Kč/m². Od roku 2024 se ale cenový trend obrátil a v letech 2025 a 2026 ceny znovu výrazně rostly.

Rychleji zdražovaly dostupnější kraje

Nejvyšší pětiletý růst cen bytů zaznamenal Ústecký kraj, kde cena vzrostla o 87,7 %. Nabídka se zde současně zvýšila o 82,7 %. V Moravskoslezském kraji vzrostla cena o 72,6 % a počet nabídek o 99,5 %.

Výrazně se rozšířila nabídka také v Kraji Vysočina, o 187,8 %, v Jihomoravském kraji o 181,1 % a ve Zlínském kraji o 167,8 %. Ani v jednom z těchto regionů přitom ceny neklesly. Na Vysočině vzrostly o 54,0 %, v Jihomoravském kraji o 43,3 % a ve Zlínském kraji o 51,8 %.

2. Rodinné domy: nabídka vzrostla o 147 %, cena o 51 %

U rodinných domů je rozšíření nabídky ještě výraznější. V červenci 2021 bylo evidováno 12 959 nabídek, zatímco v červenci 2026 už 32 033. To znamená růst o 147,2 %.

Cena domů se ve stejném období zvýšila z 32 266 Kč/m² na 48 804 Kč/m², tedy o 51,3 %. Doba nabízení se zkrátila ze 121 na 84 dní, o 30,6 %.

Také u domů je dobře vidět mezifáze ochlazení. V červenci 2022 cena vystoupala na 41 474 Kč/m², ale doba nabízení se prodloužila na 179 dní. V červenci 2023 cena klesla na 38 003 Kč/m² a doba nabízení dosáhla 199 dní. Nabídka přitom vzrostla na 31 379 domů.

V červenci 2026 je počet nabídek proti roku 2023 jen mírně vyšší, ale domy se nabízejí o 115 dní kratší dobu. Znovu se tak potvrzuje, že samotné množství inzerátů nevysvětluje, zda je trh slabý nebo silný.

Nabídka domů vzrostla ve všech krajích

Nejvýrazněji se počet nabídek zvýšil v Libereckém kraji, o 212,2 %. Cena domů zde současně vzrostla o 46,5 %. Ve Zlínském kraji přibylo 191,7 % nabídek a cena stoupla o 54,6 %. V Jihočeském kraji se nabídka rozšířila o 179,5 % a cena vzrostla o 65,8 %.

Nejvyšší pětiletý růst ceny domů zaznamenal Královéhradecký kraj, o 68,3 %, následovaný Jihočeským krajem s 65,8 % a Moravskoslezským krajem s 64,4 %.

3. Nájemní byty: nabídka vzrostla jen o 14 %, nájemné o 35 %

Nájemní byty představují z hlavních segmentů nejmenší pětiletý růst nabídky. Počet nabídek se zvýšil z 24 416 v červenci 2021 na 27 830 v červenci 2026, tedy o 14,0 %.

Nájemné ve stejném období vzrostlo z 246 Kč/m² na 332 Kč/m², tedy o 35,0 %. Doba nabízení klesla z 55 na 23 dní. Nájemní byty se tak nabízejí o 58,2 % kratší dobu než před pěti lety.

Vývoj nájemního trhu nebyl stejný ve všech regionech. V Praze se počet nabídek mezi červencem 2021 a červencem 2026 snížil o 25,8 %, zatímco nájemné vzrostlo o 62,5 %. Doba nabízení klesla ze 74 na 23 dní.

Naopak na Vysočině se nabídka zvýšila o 158,6 % a nájemné o 31,6 %. Ve Zlínském kraji přibylo 101,4 % nabídek a nájemné vzrostlo o 17,7 %. Regionální data proto ukazují, že vztah mezi počtem nabídek a cenou se liší podle lokální poptávky a výchozí cenové úrovně.

4. Pronájmy domů: menší segment se rozšířil o 81,5 %

U rodinných domů k pronájmu vzrostl počet nabídek z 827 v červenci 2021 na 1 501 v červenci 2026, tedy o 81,5 %. Nájemné se zvýšilo z 219 Kč/m² na 274 Kč/m², o 25,1 %.

Doba nabízení se zkrátila ze 73 na 34 dní, tedy o 53,4 %. Segment je dnes širší, dražší a současně rychlejší než před pěti lety.

5. Garáže: nejvyšší cenový růst a více než trojnásobná nabídka

Garáže zaznamenaly nejvyšší pětiletý růst ceny ze všech sledovaných segmentů. Cena vzrostla z 19 094 Kč/m² v červenci 2021 na 33 755 Kč/m² v červenci 2026, tedy o 76,8 %.

Počet nabídek se zvýšil z 549 na 1 845, o 236,1 %. Doba nabízení se přitom změnila jen mírně, ze 70 na 67 dní. Na rozdíl od ostatních segmentů tedy není pětileté zrychlení trhu u garáží zásadní.

Také zde je důležité zohlednit výchozí základnu. V roce 2021 bylo garáží v datasetu výrazně méně než v dalších letech. Procentní růst nabídky je proto velmi vysoký a regionální změny mohou být ovlivněny malými počty nabídek.

6. Pozemky pro bydlení: nabídka vzrostla o 267 %, cena o 62 %

Největší pětileté rozšíření nabídky vykázaly pozemky pro bydlení. Počet nabídek vzrostl ze 4 405 v červenci 2021 na 16 162 v červenci 2026, tedy o 266,9 %.

Cena se ve stejném období zvýšila z 1 614 Kč/m² na 2 615 Kč/m², o 62,0 %. Doba nabízení klesla z 213 na 124 dní, tedy o 41,8 %.

Pozemky jsou typickým příkladem segmentu, kde samotný počet nabídek nevypovídá o skutečné připravenosti pro výstavbu. Rozhoduje územní plán, napojení na sítě, přístupová cesta, tvar parcely, svažitost, právní omezení, ochranná pásma i reálná možnost získat povolení.

Nabídka pozemků vzrostla ve všech krajích nejméně na dvojnásobek. Největší růst zaznamenal Kraj Vysočina, kde přibylo 426,5 % nabídek a cena vzrostla o 69,4 %. V Jihočeském kraji nabídka vzrostla o 386,5 % a cena o 74,1 %. V Olomouckém kraji přibylo 377,4 % nabídek a cena stoupla o 51,2 %.

Regionální příklady: nabídka rostla rychle, ceny přesto neklesly

Nejpřesvědčivěji je hlavní zjištění článku vidět v krajích, kde se počet nabídek zvýšil nejvýrazněji. Ani velmi silný růst nabídky automaticky neznamenal nižší cenovou hladinu.

Tabulka neříká, že vyšší nabídka způsobila růst cen. Ukazuje ale, že nabídka a cena mohou růst současně. Příčinu je vždy nutné hledat v širší kombinaci poptávky, dostupnosti financování, skladby nabídky, kvality nemovitostí a lokálních podmínek.

Co z toho plyne pro praxi

Pro prodávající

Vyšší počet nabídek znamená větší konkurenci. Prodávající proto nemůže spoléhat pouze na obecný růst cen. Nemovitost musí být správně oceněná, připravená po technické a právní stránce a kvalitně prezentovaná. Nabídka s chybně nastavenou cenou může zůstat na trhu i ve chvíli, kdy se srovnatelné nemovitosti prodávají rychle.

Pro kupující

Širší nabídka dává kupujícím větší možnost výběru, ale neznamená automaticky nižší cenu nebo lepší kvalitu. Je potřeba porovnávat nejen cenu za m², ale také stav nemovitosti, budoucí investice, právní rizika, energetickou náročnost a kvalitu lokality.

„Zvýšený počet nemovitostí v inzerci je pro kupující po letech omezeného výběru skvělou zprávou, ale nevede k plošnému zlevňování, jak by možná mnozí očekávali. Trh se totiž nachází ve stavu, kdy prodávající většinou nejsou pod tlakem, a pokud nedostanou požadovanou cenu, raději si na správného kupce počkají. Do statistik se nám také více propisují takzvané ležáky, tedy nemovitosti, které v inzerci visí dlouhé měsíce kvůli nereálným cenovým představám majitelů. Širší nabídka tak dnes neznamená plošně levnější bydlení, ale přináší kupujícím klíčovou výhodu v podobě možnosti volby. Právě v této situaci se naplno ukazuje hodnota zkušeného realitního makléře, který dokáže v záplavě nabídek vyfiltrovat skutečné příležitosti s reálnou cenou a vyjednat pro klienta ty nejlepší možné podmínky“ shrnuje vývoj Petr Čajan, jednatel REALITY PRORADOST

Pro nájemce a pronajímatele

U nájemních bytů se nabídka za pět let zvýšila jen o 14 %, zatímco nájemné vzrostlo o 35 % a doba nabízení klesla na 23 dní. Nájemci proto potřebují rychle reagovat a současně si důkladně zkontrolovat smlouvu. Pronajímatelé by neměli rychlost trhu zaměňovat za důvod k podcenění výběru nájemce a bezpečného předání.

Pro realitní makléře

Úkolem makléře není klientovi pouze ukázat počet konkurenčních inzerátů. Musí vysvětlit, které nabídky jsou skutečně srovnatelné, jak dlouho jsou na trhu, jak se mění cena, kde je reálná poptávka a co rozhoduje o rychlosti obchodu. Pětiletá data potvrzují, že jednoduché pravidlo „více nabídek znamená nižší cenu“ pro realitní praxi nestačí.

„Správná interpretace nabídky vyžaduje znalost její skladby. Jinou hodnotu má deset dobře připravených a správně naceněných nemovitostí, jinou deset dlouhodobě neprodejných nabídek. Data proto vždy spojujeme s cenou, dobou nabízení a konkrétní lokalitou,“ upozorňuje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.

Závěr

Pětileté srovnání českého realitního trhu ukazuje, že širší nabídka sama o sobě nezajistila levnější bydlení. Mezi červencem 2021 a červencem 2026 se počet nabídek zvýšil ve všech šesti sledovaných segmentech. U bytů k prodeji o 93,3 %, u domů o 147,2 %, u nájemních bytů o 14,0 %, u nájemních domů o 81,5 %, u garáží o 236,1 % a u pozemků pro bydlení o 266,9 %.

Ceny přesto vzrostly. Byty k prodeji zdražily o 39,8 %, domy o 51,3 %, nájemní byty o 35,0 %, nájemní domy o 25,1 %, garáže o 76,8 % a pozemky pro bydlení o 62,0 %.

Většina segmentů je současně rychlejší než před pěti lety. Doba nabízení se u bytů k prodeji zkrátila z 99 na 53 dní, u domů ze 121 na 84 dní, u nájemních bytů z 55 na 23 dní, u nájemních domů ze 73 na 34 dní a u pozemků z 213 na 124 dní. Pouze u garáží zůstala téměř stejná, 67 dní proti původním 70 dnům.

Vývoj ale nebyl lineární. Roky 2022 a 2023 přinesly u prodejních segmentů rozšíření nabídky a výrazné zpomalení. V roce 2026 je nabídka stále vysoká, ale nemovitosti se na trhu drží kratší dobu a cenová hladina je vyšší. To ukazuje, že o síle trhu nerozhoduje počet inzerátů sám o sobě.

Pro veřejnost z toho plyne jednoduchý závěr: větší výběr je výhodou, ale není zárukou nižší ceny. Prodávající musí počítat s vyšší konkurencí a správně nastavit strategii. Kupující získává více možností, ale musí důkladně porovnávat kvalitu a celkové náklady. A realitní makléř musí umět odlišit skutečně relevantní nabídku od pouhého počtu inzerátů.

Najděte nejlepší realitní makléře podle kraje

Řešíte prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti? Projekt Realiťák roku umožňuje vyhledat prověřené realitní makléře podle konkrétního kraje, okresu, specializace a zkušeností.

Přejít na kompletní přehled nejlepších makléřů

• Hlavní město Praha
• Středočeský kraj
• Jihomoravský kraj
• Moravskoslezský kraj
• Jihočeský kraj
• Plzeňský kraj
• Karlovarský kraj
• Ústecký kraj
• Liberecký kraj
• Královéhradecký kraj
• Pardubický kraj
• Kraj Vysočina
• Olomoucký kraj
• Zlínský kraj

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.

Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Další zajímavé články

• Realitní trh v červenci 2026: ceny se téměř nezměnily, trh ale výrazně zrychlil
• Byty k prodeji za poslední 2 roky: vývoj cen, nabídky a rychlosti trhu
• Pronájmy bytů za poslední 2 roky: nájemné, nabídka a doba nabízení
• Domy k prodeji za poslední 3 roky: ceny a nabídka podle krajů
• Pozemky pro bydlení za 10 let: vývoj cen v ČR, krajích a okresech
• Realitní trh v roce 2026: kupovat, prodávat, nebo čekat?
• Další aktuality projektu Realiťák roku

Nejčastější otázky