4.9.2026 9:59
Dnešní Realitní radar přináší tři praktická témata, která mohou ovlivnit rozhodování kupujících, pronajímatelů i investorů. Podíváme se na zdanění příjmů z nájmu, na otázku, kdy dává větší smysl vlastní bydlení a kdy zachovat větší finanční flexibilitu, i na to, jak nová dopravní infrastruktura může postupně měnit atraktivitu a hodnotu rezidenčních lokalit.
Dnešní Realitní radar vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
Dnešní monitoring je proti předchozím dnům klidnější, ale přináší tři témata, která mají velmi praktický dopad. Podíváme se na zdanění příjmů z pronájmu, na stále častější otázku, zda je vlastní bydlení vždy nejlepší finanční volbou, a na příkladu Brna také na to, jak dopravní infrastruktura postupně mění hodnotu a atraktivitu rezidenčních lokalit.
V dnešním Realitním radaru
Vyberte si téma, které vás zajímá, a přejděte rovnou na příslušnou část článku.
Daň z nájmu Vlastní bydlení vs. investice Kamechy a doprava Dopad na trh Co si odnést
Dům financí dnes 4. září zveřejnil poradnu věnovanou zdanění příjmu z nájmu. Modelovým případem je byt, který rodiče koupili studujícímu synovi a který bude do ukončení studia pronajímat.
Podstatná je jedna jednoduchá věc: rozhodující je, kdo je vlastníkem nemovitosti a kdo příjem z nájmu pobírá. V popsaném případě je vlastníkem syn, takže jde o jeho příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Článek upozorňuje, že pokud roční zdanitelné příjmy překročí 50 000 Kč, vzniká povinnost podat daňové přiznání. Důležité je, že jde o limit příjmů, nikoliv zisku. U příjmů z nájmu lze podle článku uplatnit skutečné výdaje nebo 30% výdajový paušál. Z příjmů z dlouhodobého nájmu podle § 9 se zároveň neodvádí sociální ani zdravotní pojištění.
Pro realitní trh je zajímavý širší pohled. Investiční byt nelze hodnotit jen podle částky, kterou pronajímatel každý měsíc dostane na účet. Skutečný výnos ovlivňují daně, provozní náklady, opravy, pojištění, případné financování, neobsazenost a také způsob, jakým vlastník uplatňuje náklady.
„U investičního bytu je dobré oddělit hrubé nájemné od skutečného výnosu. Klient někdy vidí jen měsíční příjem, ale dlouhodobé rozhodnutí musí počítat i s daněmi, údržbou, rezervou, obdobím bez nájemce a dalšími náklady. Teprve potom lze porovnat, zda konkrétní nemovitost ekonomicky opravdu dává smysl,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Daně v nemovitostech bez zbytečných chyb
Prodej, pronájem i vlastnictví nemovitosti mají rozdílné daňové režimy. Připravili jsme praktický přehled, kdy vzniká daňová povinnost, kdy lze využít osvobození a kde lidé nejčastěji chybují.
Daňová stránka je o to důležitější, že nájemní trh v Česku zůstává velmi aktivní. Data projektu Realiťák roku za červen 2026 ukázala průměrné nabídkové nájemné 327 Kč/m², meziroční pokles počtu nabídek o 18,3 % a zkrácení průměrné doby nabízení ze 47 na 19 dní.
Právě kombinace rostoucího nájemného a rychlého trhu může investiční bydlení zatraktivňovat. To ale neznamená, že každý byt je automaticky výhodná investice.
Je důležité zdůraznit, že jde o názorový a investiční komentář, nikoliv o statistický důkaz, že vlastnictví nemovitosti je obecně správné nebo špatné rozhodnutí.
Článek pracuje se scénářem mladého člověka s dobrým příjmem, který se velmi brzy zadluží kvůli vlastnímu bydlení. Velká měsíční splátka mu může omezit prostor pro tvorbu finanční rezervy nebo jiné investice. Zároveň ale text připomíná opačnou stránku věci: hypotéka může fungovat jako určitá forma dlouhodobého a disciplinovaného budování vlastního majetku.
Pro projekt Realiťák roku je nejzajímavější právě závěr, že odpověď není univerzální. Rozhodující není otázka „je hypotéka dobrá, nebo špatná?“, ale zda domácnost po pořízení nemovitosti stále disponuje bezpečnou rezervou a zda jí bydlení ponechává prostor pro další životní cíle.
„Vlastní bydlení není jen investiční produkt a nájem není jen vyhozený peníz. Každý klient má jinou životní situaci, jiný horizont a jinou potřebu stability. Chybou je udělat rozhodnutí jen podle obecného názoru, že vlastní bydlení je vždy nejlepší, nebo naopak že nájem je vždy finančně efektivnější,“ komentuje Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Právě proto jsme v projektu Realiťák roku připravili samostatného průvodce Koupit nemovitost teď, nebo čekat?. Základní princip je podobný: rozhodnutí by nemělo začínat předpovědí trhu, ale vlastním finančním limitem, rezervou, cenou konkrétní nemovitosti a její dlouhodobou použitelností.
Koupit, nebo ještě zůstat v nájmu?
Nehledejte jednu odpověď pro celý trh. Zjistěte nejdříve vlastní limit, možnosti financování, rezervu a skutečnou hodnotu konkrétní nemovitosti.
Noviny kraje ve čtvrtek 3. září informovaly o dokončené modernizaci tramvajové smyčky Ečerova v Brně–Bystrci. Nejde jen o rekonstrukci stávající dopravy. Smyčka je technicky připravena na budoucí prodloužení tramvajové trati směrem na Kamechy.
Nová trať má měřit přibližně 1,4 kilometru a linka číslo 1 má v budoucnu obsloužit tři nové zastávky – Ruda, Říčanská a Kamechy. První tramvaje mají po nové trati podle zveřejněných informací jezdit na konci roku 2027.
Z pohledu realitního trhu je to velmi zajímavý příklad. Hodnota nemovitosti nevzniká pouze uvnitř bytu nebo na hranici pozemku. Důležitou část tvoří dostupnost lokality, infrastruktura, občanská vybavenost a také vývoj, který je v území reálně připravený.
Lepší napojení na hromadnou dopravu může zvýšit uživatelskou atraktivitu rezidenční oblasti – například zkrácením nebo zpříjemněním dojíždění do zaměstnání, škol či centra města. Z toho ale nelze automaticky odvozovat konkrétní budoucí procento růstu cen nemovitostí. Cena vždy závisí i na nabídce, poptávce, typu nemovitosti, její kvalitě a širším vývoji trhu.
„Při koupi nemovitosti bych vždy doporučila dívat se nejen na to, jak lokalita funguje dnes, ale také na to, co se v ní skutečně připravuje. Nová doprava, škola nebo služby mohou komfort bydlení výrazně změnit. Zároveň je potřeba odlišit konkrétní schválený a budovaný projekt od pouhé vize, která se může realizovat za deset let – nebo také vůbec,“ upozorňuje Monika Lukášová.
Stejné pravidlo platí i pro prodávající. Budoucí infrastruktura může být významným argumentem při prezentaci nemovitosti, ale neměla by se z ní vytvářet nepodložená cenová garance.
Kupujete nemovitost? Nekontrolujte jen samotný byt
Doprava, plánovaná výstavba, služby a budoucí rozvoj okolí mohou mít na každodenní bydlení i dlouhodobou hodnotu nemovitosti zásadní vliv.
Nedívejte se jen na kupní cenu a výši splátky. Důležité je, kolik vám po pořízení bydlení zůstane jako finanční rezerva a zda vám nemovitost dává smysl i při změně životní situace. U lokality sledujte současnou i připravovanou infrastrukturu.
Budoucí dopravní dostupnost nebo nový rozvoj lokality mohou být silnou součástí prezentace nemovitosti. Komunikujte ale pouze konkrétní a ověřitelné projekty a neslibujte klientům automatický budoucí růst ceny.
Hrubé nájemné není čistým výnosem. Do kalkulace patří daně, náklady na správu a opravy, pojištění, financování, případná neobsazenost a dlouhodobá rezerva.
Dopravní napojení může významně změnit konkurenceschopnost projektu. Rezidenční development proto nelze hodnotit izolovaně od dopravy, infrastruktury a služeb v okolí.
Nájemní trh zůstává rychlý. Pro pronajímatele je vedle správného nájemného důležité také správně řešit smlouvy, daňovou stránku a dlouhodobou správu nemovitosti. Nájemcům naopak nájem poskytuje flexibilitu, která může být v některých životních etapách hodnotou sama o sobě.
Klient dnes nepotřebuje jen informaci o ceně za metr. Potřebuje vysvětlit ekonomiku pronájmu, možnosti koupě versus nájem, dopad financování a také význam budoucího vývoje konkrétní lokality.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete prověřené realitní makléře z celé České republiky i praktické informace, které vám mohou pomoci při rozhodování.
Ano, příjmy z dlouhodobého nájmu jsou obecně zdanitelnými příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů. Konkrétní povinnost podat daňové přiznání a výsledná daň závisí na celkové situaci poplatníka.
U příjmů z dlouhodobého nájmu podle § 9 se sociální ani zdravotní pojištění standardně neodvádí. Je ale potřeba správně odlišit dlouhodobý nájem od podnikatelského poskytování ubytovacích služeb.
Ne. Záleží na ceně nemovitosti, financování, délce plánovaného bydlení, finanční rezervě, potřebě flexibility a dalších možnostech využití vlastního kapitálu.
Ano. Splácením jistiny domácnost postupně zvyšuje svůj podíl na hodnotě nemovitosti. Zároveň ale musí počítat s úroky, náklady na vlastnictví a rizikem, že příliš vysoká splátka omezí tvorbu finanční rezervy.
Ne automaticky. Lepší dopravní dostupnost může zvýšit atraktivitu lokality, ale cenu ovlivňuje současně nabídka, poptávka, kvalita nemovitosti, okolní development a celkový vývoj trhu.
Vedle nájemného zejména daně, provozní náklady, opravy, pojištění, případné financování, náklady na správu, období bez nájemce a dlouhodobou rezervu na větší výdaje.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při koupi, prodeji a pronájmu nemovitostí a podporuje kvalitní realitní služby.
Potřebujete poradit? Napište Monice Lukášové, ředitelce projektu Realiťák roku.
Petr Makovský, 
Monika Lukášová